租金调查报告范文10篇

1970年发展起来的信息经济学证明，当测度农民努力程度的交易费用很高，且生产有不确定性时，我们会有风险分担和提高激励的两难冲突。

当低产量出现时，从分担风险出发，地主不应该对佃户有很大惩罚，但从提供激励考虑，产量不高时地主就应惩罚佃户。而当佃农的工作努力很难测度，生产中的风险很高时，分成地租就是这个两难冲突的最有效折衷。

因此在一个自由契约制度中自发产生的分成地租制度是一种有效率的土地制度（斯蒂格利茨，1974，张五常，1969）。

旧中国内政部在1932年对849个县的调查记载了租佃契约的多样化，220个县租地押金非常普遍，租金主要采取现金、实物固定地租和分成地租三种形式。1934年的国民政府调查报告说，50.7％的佃农以实物付固定租金、28.1％付分成租、21.2％付固定现金租，而1934年至1935年的土地调查显示，这三组数位分别为60％、15％和24.62％，而劳务租为0.24％。

分成地租的多少依地主是否提供种子、工具、耕畜而不同，分成地租的租金高于固定实物地租12.9％，高于固定现金地租11％。在地主不提供种子、工具、耕畜的情况下，平均地租约为43.3％。固定实物地租在佃农比例高、产量高的产区较为普遍（民国统计署，1946年，国民政府统计局，1946，Feuerwerker，1983，第72－90页）。

土地制度的多样化非常符合现代信息经济学和租佃理论的预期（斯蒂格利茨，1974，张五常，1969）。这些理论证明，当生产中风险很高，生产者的努力水平很难测度时，分成地租是最有效的，而当风险很小时，固定地租最有效率，而生产者努力水平测度费用低时，雇佣关系最有效率，当风险不太大也不太小时，分成地租和固定地租会在合约中同时出现，而分成地租由于地主与佃农分担风险，所以租金水平会高于地主不承担风险的固定地租。

一、工作完成情况

（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、原创：经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对个物业管理企业的排查工作和个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

一、工作完成情况

（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，原创：根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对个物业管理企业的排查工作和个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

1994年以来，农垦齐齐哈尔分局不断加大农业改革的步伐，进一步夯实农业基础，增加科技投入，狠抓财务管理工作，全局经营利润由1994年的亏损1128万元增加到1997年的盈利2359万元，经济发展进入了良性循环的轨道。可是，在经受1998年的特大洪涝灾害及1999～2001年连续三年历史上罕见的旱灾后，分局又遇到前所未有的困难，但是全局广大干部和职工群众在困难面前不低头，进一步加强财务管理工作，在逆境中求生存和求发展，在大灾之年仍然取得了比较好的经济效益：2000年全局实现经营利润1068万元，2001年决算实现利润1145万元。我局在财务管理工作中，突出抓了以下几个方面的工作：

一、加强财务预算管理，大力压缩间接费用支出。

几年来，分局不断加大企业财务预算的改革力度，首先在预算编制上运用费用逆控的方法编制企业的财务预算，即在确定企业目标利润和刚性费用的基础上，倒算弹性费用；其次在费用核定上采用零基预算来编制，即在所有弹性费用的核定上不考虑历史基数，从零基数核起，并根据逆控费用指标来核定；第三，分局年初逐单位审核企业财务预算的各项指标。通过对各场财务预算审核，大力压缩了间接费用支出，仅此一项，2001年全局压缩800多万元的费用支出。第四，加强了对执行财务预算的监督检查工作。分局要求各农场每季度要将执行财务预算的情况进行详细汇报，逐项进行分析，费用超支的要说明原因；年末的财务决算要与审核后的财务预算进行对比，对于超支数额大的费用项目要进行专题分析，单位领导说不清楚的要追究责任。由于及时对预算执行情况进行监督、检查，对有效控制费用支出，促进企业增收节支起了十分重要的作用。

二、坚持“两自”不动摇，上打租金比例逐年提高。

由于农业连年受灾，严重影响了企业的经济效益，同时给职工群众的收入带来了十分不利的影响，严重地削弱了职工承租土地的积极性，出现了土地承包困难的问题。有的单位出现了大幅度让利的现象，虽然土地全部承租出去了，但企业出现了严重的亏损；有的个别单位出现了由生产队干部统营垫支的现象。针对这些问题，分局加大了“两自”的力度，2001年全局的“两自”率达98%以上，比上年提高了18个百分点，垫支比上年同期减少7000多万元，减少财务费用支出350多万元。

在坚持“两自”的同时，提高上打租金的比例。2001年全局上打租金5476万元，比上年上打租金2307万元增加了3169万元，增长了137%，占应收利费税的3876%.并且对下打租金实行用家庭农场的账面存款或亲朋好友的退休工资、在岗人员工资、奶款等抵押担保的办法。全局通过这一办法，担保金额达1000多万元，保证了下打租金如数收回，从源头上杜绝了家庭农场增加新欠款问题。

在现代商务活动中，商业风险无处不见，尤其是在国际贸易和国际投资业务中,商业欺诈更是屡见不鲜。这就要求从事国际商务活动的当事人要保持高度警惕，在做出重大商业决策前对商业对手的资信状况进行调查了解，以避免无谓的损失。案例：

日前，某省某企业准备斥资247万元人民币与美国某公司设立合资公司，并约定将该投资用于向外方指定的某设备商购买设备，该美国公司提供了盖有“俄亥俄州政府印章”的营业执照正本和美国某知名银行提供的“aaa级”资信证明以及公证书。在审查外方提供的各种文件时，主办人员发现其中两份文件在外方公司名称上存在一个字母的差异，这引起了主办方的注意，经综合考虑当事人提供的有关资料和情况介绍，感觉到外方资信状况存在不实之处，于是建议合资中方对外方资信状况进行全面调查，中方当事人同意了律师的建议，并委托资信调查处进行调查。

调查处通过我国贸促会驻外机构、协作律师事务所和协作调查机构等渠道，对外商在当地注册情况、实际办公情况、通讯情况及银行信用情况进行了全方位的调查，调查结果表明该外方公司提供的营业执照是虚假的，在美国该州根本没有这样一个公司存在，其指定的设备销售商更不像其所说的那样是德国某集团在我国设立的独资公司，而是一个投资根本尚未到位，甚至拖欠办公场所租金，由某外籍华人个人在国内设立的独资公司。

很明显，外方与设备商具有合谋诈骗的嫌疑。调查处立即根据各个渠道反馈回来的信息出具了资信调查报告，建议中方在取得足够的保证之前，不要汇款给外方指定的设备销售商。

当事人在收到报告后，立即通过当地银行止付了准备付款的票据并向当地公安部门报案，迅速抓获一名诈骗嫌疑犯，该犯供认他们确实是一个通过伪造国外企业注册证明而进行诈骗活动的团伙，曾三次诈骗国内其他企业得逞，同时还供认出该团伙其他人员的情况，其他几名嫌疑人正在被通缉之中。由于资信调查处认真、细致的全面调查，不但使此次诈骗活动露出了马脚，使中方避免了247万元人民币的损失，受到了中方企业的好评，而且打击了利用国际投资和国际贸易进行诈骗的犯罪活动。

一般情况下，调查处提供的资信调查报告中包括：企业概要（地址、成立日期、法定代表人等），财务状况，公共记录，法院记录，银行往来，企业背景，经营范围，业务运作，重要评估等内容。并可就其他事项进行特别调查。

［摘要］近年来，农村商业银行始终坚持“支农支小”的市场定位，聚焦民营和小微企业融资难的问题，不断强化金融服务质量，持续加大金融供给。为了适应经济发展形势和市场环境的变化，农村商业银行在不断进行金融产品和服务创新，提升服务品质，为小微企业量身定做各类信贷产品的同时，也暴露出许多信贷业务风险。文章从信贷业务产品风险、贷款抵押物风险及贷款发放过程存在的风险三个方面分析了常见的信贷业务风险，并对风险的防范和化解提出对策与建议。

［关键词］农村商业银行;信贷风险;金融服务

1农村商业银行信贷业务风险概述

1.1农村商业银行信贷业务风险的表现形式。农村商业银行信贷业务风险主要源于市场风险、信用风险和操作风险三大方面。市场风险主要指借款人在商品的生产和销售过程中，由市场条件和生产技术等因素变动而引起的风险;信用风险主要指借款人因个人原因故意违约，不及时偿还贷款而影响到银行的收益;操作风险是指贷款发放过程中由于程序不规范、审核不到位等导致贷款发放过程存在瑕疵，可能对后期的贷款收回或违约诉讼产生一定的影响。1.2分析农村商业银行信贷业务风险的现实意义。现阶段分析农村商业银行信贷业务风险有助于信贷风险相关制度的进一步建立健全，为农村商业银行建立完善的内部控制管理制度提供保证。同时，完善的内部控制制度融入银行的日常管理，将为信贷业务的开展和新贷款业务风险的防范提供制度依据，从而有助于降低信贷业务风险给农村商业银行带来的损失。

2农村商业银行信贷业务中常见风险举例

2.1常见贷款产品的风险分析。2.1.1供应链贷款产品的风险。近年来，中国经济逐渐已由快速发展转向“L”型发展，金融供给与实体经济需求之间的断裂和背离也日益扩大，在这样的一个大背景下，作为一直致力于服务“三农”、服务小微的地方性法人机构，农村商业银行为进一步支持当地实体经济发展，解决小微企业资金利用率低、融资难等发展短板，探索了以核心企业信用和资金为担保，向上下游企业或农户综合授信的贷款模式，推出了“农链通”“链链通”等产品。但是由于产品特性，贷款客户小而散，且存在跨省客户，非核心企业的贷款人生产经营情况难以确定。同时银行依赖核心企业对上下游客户的管理，实际生产经营中产、供、销关系存在不稳定性，导致贷款风险无法做到及时预警。2.1.2政府融资平台贷款的风险。地方政府融资平台是指由地方政府发起，充分利用国家土地、股权、规费及国债等资产，必要时再辅之财政补贴作为还款承诺所设立的各项资产符合融资标准的公司。目前各地农村商业银行虽然发放了大量的政府融资平台贷款，但是普遍存在未建立完善的政府融资平台管理体系，对政府融资平台认定无明确标准，对部分隐性的政府融资平台识别不到位。而且这些公司通常举债金额巨大，主要资金用于地方基建投资，投资期限长、盈利能力差、资金流紧张，主要还款途径均来自政府补助。即使贷款担保方式多以系统内其他国有企业加以担保，一旦借款企业无法还款，担保企业也无法提供足够的资金还款，还款来源难以得到有效保障。2.1.3装修贷款的风险。近几年，各地农村商业银行发放了大量用途为装修的贷款，此类贷款普遍存在贷前调查不够充分的情况，调查人员基本上未按照制度规定采用实地调查和间接核查相结合的方式开展贷前调查工作，仅以借款人提供的装修合同认定交易事项真实性，并以此作为贷款发放依据，存在较为明显的贷款操作风险和信用风险。在审查环节，贷款审查人员未对贷款调查内容的合法性、合理性、真实性进行全面审查，致使装修贷款存在交易背景真实性存疑等情况。在贷后检查环节，银行信贷人员仅根据贷款资金支付对象判断借款人资金是否按约定用途使用，并未进一步要求借款人提供发票、装修材料出入库单、装修工程进度表、水电及木工中期验收单，装修前期、中期及后期照片等其他佐证资料，对借款人资金使用监管不够审慎。2.2常见贷款抵押物的风险分析。2.2.1土地流转经营权及地上作物抵押的风险。农村商业银行发放的部分贷款采用以农村土地流转经营权及地上作物进行抵押担保，抵押物评估价差异较大;再者农村承包土地的经营权抵押贷款主要抵押物为地上作物，而非土地承包经营权，抵押物脱保风险。而且地上作物产量价值受气候影响较大、抗风险能力较弱，且保存期短、易霉烂，需要尽快出售，因此，抵押物价值不断降低，存在脱保风险。2.2.2出租房产抵押贷款的风险。农村商业银行部分借款人在办理抵押贷款时，所用抵押物房产普遍存在出租情况，在借款人使用已出租房产进行抵押时，农村商业银行会要求与抵押人、承租人签订《房地产出租补充协议》，明确在抵押期间房产租赁情况变更应取得银行同意，并且承租人应在银行处置房产时放弃租赁权。但是，在实际执行过程中，经常存在农村商业银行在签订《房地产出租补充协议》时，并未实地调查抵押物实际租赁情况，难以确定协议中的承租人是否为目前房产实际使用者。在对出租房产办理抵押贷款时，未调查出租物最终承租人，并未与最终承租人签订《房地产出租补充协议》，在贷款发生风险时有可能出现最终承租人提供与抵押人签订或补签的《租赁合同》，并以此行使抗辩权，进而导致抵押物难以处置的情况。2.3贷款发放与归还过程中的风险分析。2.3.1贷款发放流程存在瑕疵的风险。目前，农村商业银行的信贷业务中贷前调查授信环节存在的问题主要有贷前调查不到位，把不符合资质的企业列为担保人，贷前调查报告未完整披露与借款人或其关联方的不良信息，提供的财务报表存在明显错误且与企业公示信息不符，信贷档案中缺少必要证明资料;在贷款发放环节主要存在部分贷款资金用途被违规改变，部分贷款资金流入关联方账户，用途不明，个别贷款资金流入保证人账户，个别贷款自主支付未取得支付凭据，贷款实际用于归还原欠款，个别次级借款人承接不良贷款并未缓释风险等问题;在贷后管理环节主要存在未落实个别授信贷款限制要求，未及时关注或披露个别借款人不良信息，个别风险预警管理客户授信到期未采取压缩措施等问题。2.3.2贷款本息由他人归还的风险。农村商业银行的贷款业务中个别贷款存在贷款本息均由交易对手、第三方抵押人进行归还，与正常贷款交易情况不符。此类情况有可能是存在借名借款，借款人因自身经济条件不符合农村商业银行的贷款条件，而借用他人名义向银行借款，同时为其归还贷款本息。上述贷款业务中，农村商业银行可能无法了解到贷款的实际用途及贷款实际使用人的经济情况，容易引发贷款无法偿还的风险。

15、美编在制定DM时，AE应在DM定稿之前至少3天将特价信息及厂商广告交由美工。

16、DM中牵涉到厂商广告内容需在印刷前由厂商签字确认。

17、企划部员工在有加班需求时，应事先知会企划部主任，并到人事部办理各相关事宜，如遇调休或请假必须在前一天将手中待完成的工作及各交接事项以书面形式交由其职务人，AE在假期间必须手机保持开机状态，以方便进行工作联系。

18、各店企划部每周四将本周最新活动、每周二将上周卖场活动情况由部门以MAIL形式统发给当地客户；每月月底将下月DM派发时间、形式、参与广告形式统发给当地客户；每月月底将下月需商家参与活动的招商通知统发给当地客户。

19、DM派发必须在每月30前将下月派发计划制定，原则根据活动内容、DM形式拟订派发方式、时间、具体地点、派发量、费用等，需经企划部主任签字确认后方可执行；

20、单店文案需在每月25日将下月公关计划（内容包括主题、媒体选择、时间、字数、费用等）完成，交由单店主任、店长、区域企划部确认后方可执行。执行时需严格按照时间表，如由变动需提出申请。

[摘要]商业银行信贷风险对一国金融稳定会产生重大影响，尤其是随着金融全球化，中国金融开放逐步扩大，因此关注信贷风险更为重要。本文用偏好伪装理论和权力寻租理论解释了信贷风险产生的原因并在此基础上提出了相应的防范措施。

[关键词]偏好伪装权力寻租信贷风险

一、偏好伪装理论和权力寻租理论

1.偏好伪装理论

偏好伪装在社会现实经济生活中随处可见。所谓偏好伪装，即是指在某种特定的社会压力下，一个人隐瞒自己真实欲望的行为。偏好伪装没有反映自己真实的想法，原因是有种社会压力会无形中迫使自己作出不是自己内心真实想做的行为。每个人内心总有一个总体效用水平，第默尔·库兰认为一个人的总体效用是个人内在效用、名誉效用和表达效用三部分组成。一个人的内在效用仅仅是反映内心的想法，当他公开自己内心真实想法时，这可能会影响到人们对他的评价或者对他的态度，他可能选择说假话，为了人们对他信任，他可能提供证据，证明他接受大家主流选择。当个人观点与公共观点不一致时，会导致公众不同程度的惩罚。

纵上所述，一个人在作出公开偏好时，他所追求的总效用要最大化，即内在偏好效用、名誉效用和表达效用三者之和最大化，这有两种情况:

[摘要]受疫情影响，大多数江苏省制造业企业陷入财务困境，企业生产经营受到了很大的冲击。通过对江苏省不同行业的制造业企业进行调查研究，掌握不同行业受疫情的影响程度和财务损失，分析由于企业的财务脆弱、融资难、危机意识差、政策落实不到位等原因导致制造业企业财务困境，提出企业自身要积极转型升级、做好应对突发事件的准备，并且加强对现金流的管理；政府出台精准帮扶政策使得制造业企业尤其是中小型制造业企业平稳渡过此次危机，并且要注重政策的执行力度。

[关键词]疫情；江苏省；制造业企业；财务困境；影响因素作

为制造业大省，江苏制造业的总量占全国1/7左右，位居全国首位。在江苏省制造业中，中小型民营制造业企业占有一个非常大的比例。在疫情期间，江苏省整个制造业企业经济都处于一个十分低迷的状况，而中小型制造业更不容乐观，有些企业甚至濒临破产的危机。

一、疫情对江苏制造业企业的冲击

本文选取了江苏省不同行业的制造业企业进行了深入的调查分析，调查对象多为职工人数1000人以下，销售额30000万元以下，资产总额为40000万元以下的中小型制造业企业，包含了七个行业，其中纺织制造业占15%、化学纤维制造业13%、有色金属制造业13%、仪器仪表制造业17%、运输设备制造业12%、医药20%、装备制造业10%。所有的企业家都认为受到了疫情的影响，其中纺织、化学纤维、有色金属、仪器仪表行业39.3%的企业都认为疫情对其“影响很大”，41%的企业认为“影响较大”，19.7%的企业认为疫情对其“影响较小”，而运输设备行业中82.5%的企业认为“影响较大”，17.5%的企业认为“影响较小”，相反在医药制造业与装备制造行业中有50.5%的企业认为“影响较大”，41.3%的企业认为“影响较小”，8.2%的企业认为没有。疫情给大部分制造业带来的都是负面影响，但也有一些企业因为疫情而带来有利影响，有91.8%认为疫情对医药制造业有影响36%的企业认为“有利影响”。受疫情影响，很多制造业企业无法正常复工进行生产经营，而企业在停产过程中企业的设备折旧，房屋租金等支出是不变的，所以企业的经营更是困难。在调查过程中，提及疫情对企业的影响，几乎每个企业都列举了好几条，其中几条影响出现的频率特别高，其中排行前三的影响中84.5%的企业都认为“企业生产经营成本增加”、65%的企业都认为“企业生产所需原材料供应不足”、37.5%的企业认为“企业的严格防范措施影响生产效率”。在问及企业疫情期间的损失，18%的企业表示“损失巨大，无力承受”、56%的企业表示“损失很大，勉强可承受”、19%的企业表示“损失较小，可以承受”、7%的企业表示“没有损失”。总之，突如其来的疫情对制造业企业的冲击不容小视，很多制造业尤其是中小型制造业企业因此陷入财务困境从而导致企业无法运转，甚至濒临破产边缘。因为疫情原因制造业企业自身的不足也慢慢展现出来，所以企业无法运转也不全是疫情的原因，也要分析企业自身的问题。

二、制造业企业陷入财务困境的原因

摘要：民营企业是我国经济增长的重要力量，但在发展过程中仍然面临着外界压力，譬如信贷歧视。本文着重从司法体系、政府干预、金融体系及民营企业自身条件限制四个方面，分析我国民营企业在外部融资时遭遇的信贷歧视问题。

关键词：经济；民营企业；信贷歧视；融资

随着中国经济的高速发展，民营经济逐渐成为推动中国经济增长的中坚力量，也构成了中国经济体系的重要组成部分。据2018年9月国家发改委新闻会，截至2017年底，我国民营企业的数量超过2700万家，民营经济占GDP的比重超过了60%。但中国民营企业却一直面临着政治与社会的双重歧视，在其高速发展的同时也受到了严重阻碍，特别是难以通过银行等金融机构获得贷款支持。根据国家社科基金资助项目(01DJY052)对2000多家民营企业进行的问卷调查，高达53.8%的企业认为，当前对企业发展最大的限制是资金不足的问题。银行贷款是中国民营企业融资的主要途径，融资困难已经成为制约中国民营企业发展的瓶颈，因此有必要对民营企业遭遇信贷歧视的深层原因作出分析。

一、法律对产权及合同实施的保护有限

法与金融理论(LaPortaetal.，1998)认为法律对金融发展会产生重要影响，健全的法律制度和有效的法律实施有助于公司获得外部融资，提升公司治理水平，提高公司的绩效和价值。在经济转型过程中，由于法律法规的不完善，民营企业很难完全依赖法律体系以寻求对其产权及合同实施的保护(McMillanandWoodruff，2002)。当司法体系在保护民营企业的合同实施等方面的效用有限时，将增大民营企业的经营风险，同时也会提升银行向民营企业贷款的风险，因此银行将对贷款给产权无法得到十足保护的民营企业持审慎态度，进而提高民营企业向银行申请借款的难度。

二、政府官员的权力设租