资产评估比较法范文10篇

摘要：随着行政事业单位国有资产交易增多，并且对资产的日常管理越来越重视，如何运用科学的方法进行估值，已成为资产评估行业思考的重点。本文将从资产评估的角度，浅谈行政事业单位资产估值方法的运用。

关键词：评估方法；行政事业单位资产；资产估值

一、我国资产评估主要方法

成本法是一种将诸如功能性贬值等贬值从重置成本中扣除后得到资产估值的方法。需要注意的是，贬值不完全等同于折旧，贬值需要根据实体勘测的情况来确定，才能使估值与实际具有可比性而不是单纯的与账面价值挂钩。市场法的原理则是最基本的相似物品比较进行价值修正，其价格依据来自市场上同样或者同类的产品，以价格依据作为基础，比较被评估资产与参照物的差距，得出修正系数后修正的一种方法。市场法按照比较的相似度要求的高低可以分为直接比较法和简介比较法两种。收益法是一种完全站在使用方的角度，预测资产在其使用寿命期限内能够为资产所有者未来带来的收益，将未来所能够带来的利益逐年折现，以现在所处的时间为评价基点，从而推断资产评估值。使用收益法的折现率、未来收益和收益期限这三个要素对估值的准确性有着极大的影响，尤其是折现率和未来收益对所有者的影响几乎决定了被评估标的物的价值。

二、我国行政事业资产管理存在的问题

1.日常管理制度不健全，缺乏定期财务报告制度。我国目前对净资产的类别没有一个明确清晰的分类，记录实收资产缺乏足够清晰的描述。或者固定资产的现行会计处理方法存在固定资产的折旧方法不科学，导致折旧计算偏离实际，不能够真实公允地反映资产的实际价值和使用状况。流动资产和无形资产的管理这两个领域的资产损失也比较严重，对于流动资产和无形资产的流动性评估较少，对于变现能力和资产减值情况的评估寥寥无几。由于缺乏定期的财务报告制度，许多行政事业单位毫不重视资产管理，仅仅将目光放在了预算的编制上，忽视了现实中资产的使用，没有建立健全的资产购买和检查机制，对本单位资产利用不足，资产闲置。2.资产估值虚高，导致资产处置困难。对行政事业单位资产进行估值时，需要考虑到行政性资产与企业一般资产的区别，往往会采用成本法。但成本法评估依据主要来源于资产产生过程中的支出，对于未来产生的收入不在考虑范围内，然而未来所能带来的收益也在很大程度上影响着资产的价值，因此成本法在此并不够准确。其次，我国目前的评估收费与是否达成资产交易无关，仅以评估价为基础对评估业务收费，因此评估机构会尽量高估价格，从而提升收入。此时由于评估价格不能正常充分反映资产价值，估价不被市场认可和接受，资产未能交易，部分尚有使用价值的资产被限制，阻碍了资产的正常流动，造成资产处置困难或退出延迟，不利于行政事业单位的发展。

摘要：近年来，我国在积极进行现代化建设的过程中，不断推进了处置金融不良资产的工作和金融体制的改革，这一过程中我国金融不良资产评估的重要性凸现出来。鉴于此，本文首先对我国金融不良资产评估中存在的问题展开了探讨，并有针对性的提出来改进措施，最后对我国金融不良资产评估改进方法的重要性展开了分析，希望对我国相关领域的发展起到促进作用。

关键词：金融不良资产评估；问题；措施；重要性

近年来，在我国金融不良资产评估业务不断发展的过程中，为了加大处置金融不良资产的速度，四大资产管理企业都做出了重要的努力，资产评估业迎来了广阔的发展空间。然而现阶段该领域在发展过程中还存在一定缺陷，相关部门必须积极采取有效措施，解决这些问题，从而为我国的金融不良资产评估领域的发展奠定良好的基础。

1我国金融不良资产评估中存在的问题

1.1评估咨询对象分散性强

评估咨询业务通常由资产管理公司进行委托，这部分业务评估咨询的目的相对特殊，对评估咨询工作质量和工作人员的能力也提出了更高的要求。事实上，偏远地区通常是我国大部分评估咨询对象所处的位置，在获取评估咨询的现场资料过程中难度较大。这种分散性强的评估咨询对象一定程度上降低了我国金融不良资产评估的质量。据有效数据显示，现在被接受的不良资产在我国资产管理公司当中，仅仅是全国不良资产总数的1/3左右[1]。例如，在四家资产管理公司当中，14000亿元的不良贷款被收购于我国商业银行当中，用户数量约为250万。而其中，乡镇级农村地区是这些不良资产存在的主要位置，并且，在资产户数总数当中，70%以上都是10万元以下的资产户。在实际评估过程中，呆滞贷款以及呆账贷款都给予了此项工作较高的难度。这种较强的评估咨询对象分散性导致相关部门在展开评估工作的过程中，无法对丰富而详细的基础资料进行充分的应用。根据国际上的传统做法，三年以上的逾期，将对债权评估值进行归零处理，在不满三年的逾期当中，逾期越长资产减值幅度越大。那么我国多数资产管理公司都将产生大量的呆账，无法同实际处置的债权价值相符。

第一条为了加强国有土地资产管理,保护土地所有者和使用者的合法权益,推进土地使用制度的改革,根据国务院的《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国有资产评估管理办法》及国家有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条*市行政区划范围内(包括市辖县、市)国有土地使用权出让、转让、出租、抵押,以及本办法第六条规定的行为,必须依据本办法进行土地资产评估。

第三条本办法所称土地资产评估是指政府土地主管部门委托或授权地产评估机构,依据国家规定和有关资料,运用规定的原则、程序、标准和方法,以统一的货币单位,对被评估宗地地产价值进行评价和估算,作出该宗土地的地价。土地资产评估的地价是土地所有权和土地使用权在社会经济活动中可得利益反映出的价格形态,包括级差地租、配套费、开发成本等。

第四条*市国有土地资产评估工作,由*市土地评估委员会实施统一领导,由*市土地管理局实施统一管理。国有土地资产评估价格,市区范围内(即市辖五区)必须经*市土地管理局确认后方可生效;各县(市)范围内必须经各县(市)土地管理局确认后方可生效。

第五条国有土地使用权有偿出让,市区由*市土地管理局、各县(市)由各县(市)土地管理局统一组织土地资产评估。集体所有制土地需要出让使用权的,必须先征用为国有土地,并进行相应的土地资产评估,方可办理出让事宜。

第六条行政划拨的国有土地使用权在经济活动中凡涉及到下列经济行为的,必须申请市、县(市)土地管理局进行地产评估:

我国目前关于外资并购最重要的法规－－《关于外国投资者并购境内企业的规定》（下称“并购规定”）第十四条规定：“并购当事人应以资产评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果作为确定交易价格的依据。并购当事人可以约定在中国境内依法设立的资产评估机构。资产评估应采用国际通行的评估方法。禁止以明显低于评估结果的价格转让股权或出售资产，变相向境外转移资本。外国投资者并购境内企业，导致以国有资产投资形成的股权变更或国有资产产权转移时，应当符合国有资产管理的有关规定”。并购规定确立了资产评估为我国外资并购法定程序的原则。笔者结合自身长期从事外资并购的经验和财税背景，试以通俗易懂的言语对外资并购中的资产评估问题进行如下小结。

1.评估目的

一般来说，外资并购确定成交价格需经过评估、定价、谈判、成交四个阶段。资产评估的目的并不是确定最终成交价，其只是作为一种工具或手段，为交易各方及评估报告使用者（如外资主管部门及国有资产管理部门）提供参考依据。因此，我们应该对外资并购中资产评估的作用给予客观评价，不应高估或低估。但不容忽视的是，在外资并购实务中，很多并购当事人委托评估机构实施资产评估的目的仅仅是“走过场”，以满足外资部门及/或国资部门的文件审核需要；更有甚者，对资产评估机构指手画脚，将评估结果达到其要求作为委托评估机构或支付评估费用的前提条件。

2.评估范围

在实施评估前，明确资产评估的范围也是十分重要和必要的，因为评估的目的和范围决定了评估工作的组织和评估方法的选择。评估范围因并购形式的不同而有所不同：外资并购方式可分为股权并购和资产并购，亦可分为整体并购和部分并购，相对应的资产评估范围也有所不同。例如在整体并购的情况下，应纳入评估范围的资产包括被并购企业的有形资产、无形资产和负债，同时应考虑被并购企业的商誉；在部分并购的情况下，资产评估的范围则只包括一项或几项资产。此外，交易性质、交易架构、交易方案及交易税负等因素都会影响到评估范围的确定。许多评估机构在对企业并购的评估过程往往只注重对有形资产的评估，而忽略了对无形资产（尤其是商誉）的评估，导致了评估结果不公允乃至国有资产的流失。

3.评估机构

根植于现代经济的企业价值评估与传统的单项资产评估有着很大的不同，它是建立在企业整体价值分析和价值管理的基础上，把企业作为一个经营整体来评估企业价值的评估活动。欧美等西方发达国家对企业价值评估理论的研究已经比较成熟并被广泛运用于实践中。但是在我国，单项资产评估的理论与方法已开始走向成熟，而企业价值评估还是一个新的评估领域，还没有形成一个完整的企业价值评估评估理论和方法体系。

一、企业价值评估理论和方法的形成与发展

19世纪中后期，现代评估业就随着欧美等国经济的发展逐渐形成，特别是不动产评估得到充分重视和发展。由于评估实践的发展急需理论指导，因而与评估相关的理论体系逐步从传统经济理论中分化独立出来。马歇尔成为第一个探讨评估方法（尤其是不动产评估方法）的现代经济学家，他提出和发展了许多在现代评估理论中广为应用的概念，这些概念包括根据收益折现确定价值、建筑物和土地折旧对价值的影响、建筑物类型和土地用途对价值的影响等。在马歇尔的论著及其它以他的思想为基础的论著的影响下，以探讨评估、调查方法并提供经严格定义的价值为主要内容的评估理论最终与价值理论分开，形成了现代评估理论的基础。

20世纪20—30年代，评估首先与不动产业的发展紧密联系起来。其中一个重要因素就是土地经济学从相关的几门学科中独立出来并发展成为一门正规的科学。1927年，Mertzke出版了《不动产评估》一书。该书采纳了马歇尔的观点，在价值理论和评估理论之间建立起有机的联系，将抽象的经济理论运用到评估实务中，建立起了一个以三种评估方法为主的体系，特别是解释了资本化率在评估中的应用。K.LHyder等人在30—40年代又发展和强调了三种基本评估方法，建立起了运用成本法、比较法（市场法）和收益法的系统程序。Schmuatz建立了一个评估价值的模型，并随后将其纳入到美国不动产评估师学会1951年出版的《不动产的评估》中。至此评估理论在价值理论的基础上基本形成。

评估方法是企业价值评估的核心问题，直接影到价值评估的结果及市场交易的实施。总体上看，价值评估方法可以划分为三大类：成本法（costapproach），是从历史成本的角度评估企业价值；市场法（marketapproach），是从目前市场价格的角度评估企业的价值，又称市场比较法；收益法（incomeapproach），是从未来收益的角度评估企业的价值。这三大类评估方法的形成与经济学中的价值理论有着很深的历史渊源。另外也有学者将评估方法分为四类（Come1,1998）：(1)利用资产负债表进行评估，即直接将企业所有发行在外的证券账面价值进行加总。此法虽然简单，但却易把企业的账面价值与市场价值混淆，因此必须对账面价值加以调整；(2)加总企业发行在外的所有证券的市场价值来评估企业价值，通常只适用于上市公司的评估；(3)通过与价值已知的可比企业进行比较评估企业价值。采用这种方法首先需要计算资本化比率，再用该比率乘以被评估企业的利润，即可估算出该企业的市场价值(4)首先预测企业的未来现金流量，将这些现金流量折现后，即可获得企业证券持有人拥有的企业价值。根据这些基本方法，评估师在进行评估时还会根据具体情况，设计或使用更具操作性的方法。诞生了诸如相对估价法、价格／帐面值比率（PVC模型）法、折现现金流量法、期权定价法等方法。

二、我国企业价值评估的企业观与企业价值观

前言迈进大学生活的最后一个年头站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会我们的心已经开始飞进那里我们高兴我们兴奋因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我我们可以回报社会我们可以服务国家但是原创：我们又害怕又胆怯我们常常会扪心自问我们准备好了吗是的我们在校园里生活了数十载而社会与校园是完全不同的两个世界也许我们不能完全立刻适应这激烈残酷的社会所以我们选择一个过渡的桥梁把我们平稳的送上社会的大舞台这就是专业实习

我们的专业是工程管理房地产是我们以后就业的主要方向之一加上我俩对房地产十分地感兴趣所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀房地产评估公司属于房地产中介机构是房地产开发商与消费者之间的桥梁在这里实习会使我们得到更好的锻炼而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义房地产科学艺术正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业才能主动的才房地产的知识中自由的遨游

实习的一个月很快就要结束了再回首这丰收的一个月我们感到十分的欣慰它使我们在实践中了解社会让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识也打开了视野增长了见识为我们即将走向社会打下坚实的基础为了表达自己收获的喜悦我们将分开几个部分讲一下自己的感受报告实习的情况

一公司介绍

北京北方房地产咨询评估有限责任公司以下简称北方公司系北京北方房地产咨询评估中心隶属于国土资源部脱钩改制后形成的公司是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一北方公司以北京为依托业务范围辐射全国具有技术力量雄厚信息灵敏可靠服务行为规范规模信誉良好的优势

公司的主要业务有

摘要:清产核资是对企业的资产进行全面的梳理和核查，有利于企业保证账务精确、资产安全和保值增值。风险投资管理要求企业加强对风险资产的规划和监督，科学的管控能够提高风险投资效率，降低损失。企业开展清产核资工作，必然要对风险投资资产的清查和评估，因此清产核资也是提高风险投资效率的一种控制手段。本文全面剖析了清产核资与风险投资效率的关系，明确了清产核资对风险投资管理的作用路径，并提出了清产核资在风险投资管理中的应用方法。

关键词:清产核资;风险投资;作用路径

一、前言

清产核资主要针对国有资产的监管，是指国有资产监督机构组织企业全面清查账务和资产清查，并且重新评估资产价值并确定相关损益，从而保证国有资本金的保值增值。清产核资的主要意义是根据重新界定的账务和资产价值来评价国有资产的保值增值。清产核资的主要方法有括账务清理、资产清查、价值重估、损益认定、资金核实。清产核资能够有效地解决账务混乱、账实不符、价值错位和信息失真等问题，能够减少国有资产流失的可能性。当前，国有资本投资进入了一个快速发展的时代，特别是风险资本投资，根据国有资产监管部门的规定，国有资本可以投入产业升级项目和高科技行业，并且，2016年8月成立了中国国有资本风险投资基金股份有限公司。众所周知，风险投资具有高收益和高风险的特点，国有资本具有社会属性，其特殊属性要求国有资本必须实现保值增值，否则势必将影响国家经济和损害人民利益。风险投资管理的内在要求是评估风险资产，寻找价值低洼，而清产核资正是为资产评估提供了科学的依据和准确的资料。因此，清产核资在提高风险投资效率方面具有一定的效用。

二、清产核资对风险投资效率的作用路径

(一)清产核资为风险投资评估提供科学的依据

〔论文关键词〕知识产权价值，市场价值法，成本法，收益法

〔论文摘要〕在知识产权交易中确定知识产权的对价，以及在知识产权遭受侵害后核定损害赔偿额，常常需要知识产权价值评估。知识产权的价值由市场决定，知识产权价值评估的结论必须建立在相关市场情况的分析和预测基础上。目前，对知识产权价值进行评估基本沿用了有形资产评估方法即市场法、成本法和收益法，但知识产权的价值依靠未来，与创造开发知识成果所付出的成本没有必然关系，而是取决于对其使用而产生的收益。因此，对知识产权进行评估应以采用收益法为主，在适当的条件下也可以采用市场法，而成本法不宜作为评估知识产权的方法。

知识经济时代，知识产权已成为个人致富、企业生存发展、国家富强的重要凭借。由于其蕴涵着巨大的经济价值，知识产权转让、许可、出资等交易日益活跃，与此同时，侵害知识产权的情形也频繁出现。不论是交易中确定知识产权的对价，还是侵权后核定知识产权损害赔偿额，都要面临一个至关重要的问题，即如何衡量和确定相关知识产权的价值。知识产权价值量的确定常常依赖于知识产权价值评估。本文将对知识产权价值评估的有关问题进行探讨。

一、知识产权价值评估之根据

知识产权价值评估是评估机构考虑相关因素并依据一定的计算方法对知识产权价值所作的评价、估计或预测。价值评估或评价与价值是两个不同的概念。价值是客体对主体的效应，评价则是人们对客观价值的评定，是主体的一种观念活动。价值属于主客观相互作用的范围，是评价的对象；而评价是观念范畴，是主观观念对客体价值的评估。价值决定评价，评价反映价值。

(一)知识产权的价值由市场决定

〔论文关键词〕知识产权价值，市场价值法，成本法，收益法

〔论文摘要〕在知识产权交易中确定知识产权的对价，以及在知识产权遭受侵害后核定损害赔偿额，常常需要知识产权价值评估。知识产权的价值由市场决定，知识产权价值评估的结论必须建立在相关市场情况的分析和预测基础上。目前，对知识产权价值进行评估基本沿用了有形资产评估方法即市场法、成本法和收益法，但知识产权的价值依靠未来，与创造开发知识成果所付出的成本没有必然关系，而是取决于对其使用而产生的收益。因此，对知识产权进行评估应以采用收益法为主，在适当的条件下也可以采用市场法，而成本法不宜作为评估知识产权的方法。

知识经济时代，知识产权已成为个人致富、企业生存发展、国家富强的重要凭借。由于其蕴涵着巨大的经济价值，知识产权转让、许可、出资等交易日益活跃，与此同时，侵害知识产权的情形也频繁出现。不论是交易中确定知识产权的对价，还是侵权后核定知识产权损害赔偿额，都要面临一个至关重要的问题，即如何衡量和确定相关知识产权的价值。知识产权价值量的确定常常依赖于知识产权价值评估。本文将对知识产权价值评估的有关问题进行探讨。

一、知识产权价值评估之根据

知识产权价值评估是评估机构考虑相关因素并依据一定的计算方法对知识产权价值所作的评价、估计或预测。价值评估或评价与价值是两个不同的概念。价值是客体对主体的效应，评价则是人们对客观价值的评定，是主体的一种观念活动。价值属于主客观相互作用的范围，是评价的对象；而评价是观念范畴，是主观观念对客体价值的评估。价值决定评价，评价反映价值。

(一)知识产权的价值由市场决定

摘要：中国的资产评估是伴随着改革开放的大潮兴起的。房地产评估属于资产评估中的一类，是资产评估的重要组成部分。房地产是房产与地产的一种实体与权利的结合，待估对象较复杂，对评估机构及从业人员有很高的专业能力和整体素质要求。房地产并不是一个孤立的对象，周围环境的变化对其价值会有很大的影响。本文通过分析金融危机下房地产行业现状，提出房地产评估中出现的问题，并据此寻求解决的途径。

关键词房地产评估从业人员

Abstract：China''''sassetassessmentisaccompaniedbytheriseofthetideofreformandopeningup.Assessmentofrealestateappraisalisaclassofassetsisanimportantpartofassetvaluation.Realestateisrealestateandrealestateentitiesandrightsofacombinationofmorecomplexobjectstobeestimated,ontheassessmentagenciesandpractitionerswithhighprofessionalcompetenceandoverallqualityrequirements.Realestateisnotanisolatedobject,changesintheenvironmenthaveasignificantimpactonitsvalue.Byanalyzingthestatusofthefinancialcrisistherealestateindustryputforwardtheproblemsintherealestateassessment,andaccordinglyseekasolution.

KEYWORDRealEstateAssessmentEmployees

第一节房地产估价的基本权益

一、房地产估价基本权意