小区物业合同范文10篇

一物业管理服务的属性

经济学理论通常根据消费过程中的排他性和竞争性①来定义私人产品和公共产品，认为同时具有竞争性和排他性的产品是私人产品，而所谓公共产品是指增加一个人对该物品的消费，并不同时减少其他人对该物品消费可能性的一类物品，其中公共产品还可以细分为纯公共产品和混合产品②。从生产者的角度来看，在不拥挤的情况下对混合产品的消费不排斥和妨碍他人对该类产品的同时享用，也不会减少他人消费该类公共产品的数量和质量，因而具有一定程度的外部性，如某住宅小区整体环境的改善，不仅可增加该小区居民的福利，也可提升整个城市的环境水平，甚至惠及外来旅游者。城市住宅小区物业管理是指由物业管理公司对住宅小区统一实施的社会化、专业化管理，其包括以下几方面的内容:对住宅小区内的房屋建筑及其附属设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮与整治。通过城市住宅小区物业管理包括的内容可见，城市住宅小区物业管理服务属于公共产品中的混合产品，具有非竞争属性、排他属性、社区性、非排他属性等四个属性。第一，城市小区物业管理服务所包含的内容大多是为小区提供的公共服务，在城市小区居民尚未达到饱和之前，增加一位业主并不会影响其他业主获取小区物业提供的服务，也就是说多一个业主并不会增加边际服务成本，即具有非竞争性。第二，由物业管理公司提供的大部分服务是可以建立方便可行的收费机制的，业主可以购买小区的物业服务，即由物业管理公司提供的大部分服务具有一定程度的排他性，例如小区物业管理公司能够方便地将拒绝支付供水、供暖费的业主排除在这些服务的范围之外。第三，城市住宅小区物业管理服务与其他混合产品最大的不同在于其社区属性，也就是说，在其受益范围即小区内，具有非排他性，即小区物业管理服务的受益对象是住宅小区内的业主，例如，一个小区的绿化与垃圾处理通常只对该小区内的居民具有非排他性，但超出该小区范围就具有排他性，因为非该小区业主不能享受该小区绿化与垃圾处理带来的好处。关于物业管理的这个属性，为了与之前的“排他性”相区别，本文将其称之为社区属性。第四，物业管理企业为社区范围之内所提供的物业管理服务具有非排他属性。例如社区排水管道的改造会使得所有业主受益，但当改造费用需要由业主支付时，肯定会有部分业主拒绝支付其应承担的相应的改造费用，而这部分拒绝支付改造费用的业主却仍可以享受社区排水管道改造后带来的好处，此即“搭便车”现象。

二我国物业管理的发展现状及存在的问题

1．现状

(1)物业管理规模不断扩大近十几年来，我国的城市住宅小区已初步建立起了社会化、专业化、市场化的物业管理格局，并随着我国城镇住房制度改革的深化和城镇化的快速推进而进入了快速发展期。截至2012年，我国物业服务百强企业营收值已达到25734．8万元，同比增长10．2%。物业服务百强企业物业服务费收入占各类物业服务费总收入的54．9%;商业物业、办公物业和其他类型物业在物业服务费收入的占比均有小幅提升，同比分别增加1．1、0．4、0．9个百分点。目前，全国物业管理覆盖面已占物业总量的38%，经济发达的城市已达50%以上，深圳等一线城市已超过95%。(2)物业管理法律框架初步形成原国家建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区物业管理办法》，该《办法》首次明确规定:在城市新建住宅小区实施物业管理制度。随后各省、自治区、直辖市也相继制定了一系列关于物业管理的地方性规章，如深圳率先制定了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，开创了物业管理地方立法的先河。1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该《通知》系统地提出了要建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的物业管理新体制。2003年6月8号国务院颁布了《物业管理条例》，该《条例》的颁布标志着我国的物业管理正式进入了法制化和规范化发展的新阶段。2007年8月国务院颁布经重新修订的《物业管理条例》，新《条例》对业主自治管理和物业服务做了进一步的强调。

2．问题

社区建设是我市城市建设的重要组成部分。在市委市政府的重视下，我市社区工作发展势头良好，特别在今年我市“两会”上市长在政府工作报告中提到要“开展和谐小区创建活动”。物业管理在社区建设中的地位是不可低估的，但从目前社区工作情况看，社区干部最烦、工作精力化得最多的事就是小区的物业管理，特别是老小区的物业管理更是成了难题。浒山街道范围内有住宅小区177个，建筑面积574万平方米，住户4.6万户，其中在2000年前建造的老小区有97个，建筑面积306万平方米，住户2.9万户，实行物业管理的小区有63个，其余的只实行卫生保洁。目前这些老小区物业管理中普遍存在“四低”现象，即：覆盖率低、收费标准低、物业费收缴率低和服务档次低的问题。接管老小区的物业公司连连亏损，如城东新村的物业管理公司从2005年来连续亏损了三年，所以物业公司在管理上也不很到位，有的物业公司到期不愿接管，撤出小区，造成了恶性循环。分析原因主要有：

一、老小区先天性严重不足，基础设施不配套。由于老小区开发时间早，年久失修，普遍存在着屋面墙面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题，再加上老小区中有部分是原来单位的集资房或公房，安全保障设施不齐全，物业维修金又无法落实，这样增加了物业管理难度。有的老小区由于规模小、小区通道多，造成管理运行成本大；还有的在原来规划、建设、房屋质量等方面有遗留问题，物业管理用房、经营用房配置又不到位。同时老小区内居住人员复杂，低收入家庭多（如城东新村2500户居民中，下岗工人占30%比例），出租房比例高，人员流动性强，不仅对物业需求标准难以统一，而且收费困难，影响服务档次的提升。

二、小区管理缺乏力度，物业进驻难成共识。由于老小区内违章停车、私自搭建、架空层出租、野蛮装修等情况时有发生，而物业公司因无法实施行政措施，只能对居民进行劝阻，导致物业企业在实际管理中存在诸多困难。此外政府有关部门在相互配合上没有整体性，如小区周边的无证经营，特别是餐饮业，作为工商、卫生、环保都可以管，但实际上没有一家单位真正在管。物业公司对这些居民反映的问题无法解决，居民认为物业公司没有管好，意见比较大，有的业主就拒交物业费，使得整个物业费收取出现了难题。现在小区物业收缴率一般在80%左右，低的只有65%，在老小区中有10－15%的住户长期只交卫生费不愿交纳物业费，甚至是一些机关事业单位干部职工欠交物业费现象已屡见不鲜。

三、物业管理不够规范，业主委员会作用发挥不大。目前我市19家物业公司中只有三家具有二级资质，其他都是三级资质，资质低下导致部分物业公司管理质量不高。一是没有公开与业主委员会签订《物业服务合同》，不能按照合同约定的服务内容和服务标准提供质价相符的物业服务，侵害了业主的合法权益。二是行业队伍素质不高，人才短缺。从业人员很多是外来务工人员，没有经过相应的管理培训，无论是职业道德、专业技术、应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理和服务的要求。三是老小区物业收费低，一般都在每月每平方米0.2－0.25元之间，而服务人员工资报酬在逐年提高，接管的物业公司无利可图，甚至亏损，往往出现管理不到位、服务质量降低现象，导致居民满意度和物业费收缴率的降低。四是现有业主委员会人员基本上是一些退休人员或在职人员组成的，属于一种松散型的组织，其作用尚未充分发挥。

四、新《劳动合同法》出台，加重了物业公司成本负担。新《劳动合同法》实施后，用工制度更加规范，劳务成本也会提高，这对劳动密集型企业物业公司影响很大。原来招的员工一般文化、技术要求不高，就业门槛低，工资报酬相对低廉，现在如果真正按《劳动合同法》条例实施，劳务成本要提高50%以上，从原来每人每月900元左右提高到1300元左右，所以物业费势必也水涨船高。据了解，有个小区原来的物业费是18万元，现在要提高到42万元，提高了133%。物业收费大幅度提高，肯定会出现更多的居民不接受、难接受，物业费收缴率可能更低，退出管理小区的物业企业会更多、更频繁的现象，老小区物业发展面临举步维艰处境。

建议：

第一章总则

第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业管理。

第三条本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。

本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。

第一章总则

第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条本办法适用住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。

第三条本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设、设备及公共场地。

本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。

1、制定宁波市住宅小区物业管理条例的目的？

为了加强本市住宅小区物业管理，明确业主、住用人和物业管理公司的权利和义务，保障住宅小区物业合理使用，维护住宅小区公共秩序，创造良好的居住环境。

2、何谓物业管理?

物业管理，是指业主、住用人委托物业管理公司对住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备以及公共场所进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅小区的安全、公共秩序、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、住用人提供相关服务。

3、何谓业主

业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

前段时间，市人大常委会组成调查组，对我市居民小区物业管理情况进行了调查，听取了市政府关于全市物业管理工作情况汇报，实地察看了小区、教师公寓、花园、、等小区物业管理情况，分别组织召开了由市建设局、物业管理办公室、开发企业、物业企业负责人参加的座谈会和业主委员会成员、业主代表座谈会，了解了我市居民小区物业管理工作的有关情况，征求了对今后工作的建议意见。现将调查情况报告如下：

一、物业管理的基本情况

近年来，我市居民小区物业管理工作从无到有，逐步发展规范。目前，我市共有物业服务企业27家，其中，本地16家、外地11家，具有一级资质的2家、二级资质的1家、三级资质的24家；全市纳入物业管理的居民小区123个，面积约380万平方米；纳入物业管理地理信息平台的小区46个，占纳入管理小区的37%；成立业主委员会37个，占纳入管理小区的30%。近两年，主要在以下三个方面加强了物业服务管理工作：

（一）注重制度建设，规范物业服务管理。市政府先后出台了《市物业管理办法》、《市住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金收取使用管理规定》、《物业企业安全生产评价暂行办法》、《物业企业年度考核暂行办法》和《物业企业信用评价暂行规定》等一系列规范性文件，规范物业管理行为，维护物业服务企业和业主双方的合法权益。同时，指导物业服务企业逐步建立健全各项制度。如永安物业公司制定了《小区物业管理服务日常工作流程》、《火灾、治安、公共卫生等突发事件应急措施》、《物业管理人员工作制度》、《办公行为规范》等规章制度，为规范物业管理、提高服务水平提供了保障。

（二）突出关键环节，打牢物业服务基础。一是实施小区前期物业服务介入。2007年至今，我市推行了物业管理服务前期介入，即先由建设单位选聘前期物业服务企业，并制订《小区临时管理规约》，与物业服务企业签订《前期物业服务合同》，填写《物业管理方案确认单》，到物业管理行政主管部门进行备案，然后方可办理预售许可手续，从而实现了对小区内配套设施建设情况的全程监督。前期物业服务企业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会，由业主大会选聘新的物业服务企业。二是严格实施开发小区综合验收。从2008年起，物业管理办公室参与新建小区综合验收，对小区的物业管理用房、道路、绿化、安防设施、供水、供电、供暖设施、卫生设施等项目进行把关，维护业主利益。到目前，参加房地产项目竣工验收4个，提出整改意见6项。三是严格执行物业专项维修资金收缴、使用规定。由开发企业按建安成本的3%向物业主管部门缴纳专项维修资金。截至目前，全市共收取专项维修资金5500多万元，收缴率达100%。四是建立物业管理地理信息平台。投资50多万元率先在全省建立了物业管理地理信息平台，对新建小区的业主资料，地下管网的走向、埋深、规格、建设时间、施工单位、距参照物的距离等资料都进行了采集、登记、录入和备案，为日常的物业管理提供了技术保障。

（三）强化激励措施，提升物业服务水平。一是实行了信用体系差别化管理。按照《物业企业信用等级评价暂行办法》的规定，定期对物业企业的服务水平进行综合评价，评价结果分为AAA、AA、A、B四个等级，并向社会公示。各级别在评先树优、监督检查频率等方面进行差别化监管，形成了引导企业加强管理、提高档次的激励机制。二是实行物业企业末位淘汰制。依据《物业企业年度考核暂行办法》，从业主投诉情况等17个方面对物业企业进行考核，对服务质量差、群众意见大的物业企业，降低资质等级或取消资质。两年来，共取消联基、和金斯顿3家物业企业资质。三是通过交流学习提高服务水平。积极引进外地先进物业企业进驻，目前青岛广和、多帮、上海欣源等具有国家一、二级资质的物业企业已进入物业服务市场，带来了先进管理方法和经营理念。

为了贯彻落实《*市加强住宅小区综合管理三年行动计划》（沪府办发[2007]7号）和《关于建设物业呼叫平台有关工作的通知》的文件精神，现将推进962121物业服务呼叫平台（以下简称“呼叫平台”）的相关工作通知如下：

一、遵守行业服务规范，切实履行维修职责

物业服务企业应当严格执行《*市住宅物业服务规范》的规定，履行房屋维修职责，落实维修力量，全年365天，每天24小时受理居民报修，并按各类维修时限和规定流程及时处置、反馈、回访。

物业服务企业承担日常维修工作有困难的，应与专业维修单位签订维修委托协议，由受托的专业维修单位提供房屋维修服务。

物业服务企业未按呼叫中心规定签收、处置维修任务的，由呼叫中心根据《962121物业呼叫平台住宅小区物业服务责任协议书》的有关条款指派区（县）房屋维修应急中心进行维修，相关费用由物业服务企业承担。

二、履行物业服务合同约定，及时解决居民诉求

随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革的加快，被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管理在各地普遍开展起来。他对于改善人民群众生活居住条件、工作环境多提高城市管理水平，促进住宅建设，提高社会再就业工程起到积极而重要的作用。我县的物业管理刚刚起步，由于观念、体制、配套政策飞资金运作等方面的原因，健康有序的市场尚未形成，使物业管理面对诸多棘手的难点问题。几家物业管理公司也不同程度存在着一些问题，有的管理资质不健全，收费项目不明确，有的也没有签订服务合同，服务也不达标。要正面引导物业管理健康发展，必须要理顺物业公司与业主委员会、业主、主管部门、物业协会、开发公司及相关部门的关系，以必要的配套办法和实施细则为依据，以改变观念、理顺管理机制和监督约束机制为保障，强化物业公司自身质量，提高服务质量，这样，才能按照市场经济运行规律逐步完善发展。

一、××县物业管理的难点表现

(一)观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发展的必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传引导，人们正确地去认识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物业管理的基本概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少，甚至产生种种误解和错误认识。人们的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式，不能接受物业管理提供的有偿服务。

(二)各自为政，条块分割，健康有序的物业管理局面尚未形成目前我县物业管理的类型有三类：专门成立的物业公司(xx县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如：兴隆物业公司、常顺物业公司、昌盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等)，显然，还没有形成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量和健康有序物业市场的发展。

(三)地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨随着《物业管理条例》、《××省物业管理条例》和《××市住宅小区物业管理办法》的出台，我县只制定了相关的实施意见，从实际情况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的责、权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同时政府缺乏对物业管理发展的扶持政策，使我县物业管理一开始就陷入困境，影响了物业管理的健康发展。

(四)建管分离,物业管理启动资金难以落实由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了许多隐患。开发商只考虑建设，很少考虑日后的物业管理，物业管理启动资金以及维护，管理资金无法落实。根据物业管理条例规定，新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区包括安居工程住宅小区，配套及设施不全，房屋设备超期服役，维修任务相当繁重，恰好这类住宅小区在计划经济时期建设单位和开发单位无这项费用预留，在这种情况下开展物业管理更是难上加难。按照《物业管理条例》规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备维修基金，其缴纳比例为：住宅为售房款的3％，非住宅为售房款的6％，公有住房出售后的维修基金按多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约100万平方米，其中县物业中心托管面积约17万平方米，各开发公司下属物业公司托管面积约30万平方米，其余约50多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家的政策、法律法规提取相应的维修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出现渗漏、下水管道阻塞、破裂等现象无资金维修，也没有物业公司接收托管。

随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革的加快，被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管理在各地普遍开展起来。他对于改善人民群众生活居住条件、工作环境多提高城市管理水平，促进住宅建设，提高社会再就业工程起到积极而重要的作用。我县的物业管理刚刚起步，由于观念、体制、配套政策飞资金运作等方面的原因，健康有序的市场尚未形成，使物业管理面对诸多棘手的难点问题。几家物业管理公司也不同程度存在着一些问题，有的管理资质不健全，收费项目不明确，有的也没有签订服务合同，服务也不达标。要正面引导物业管理健康发展，必须要理顺物业公司与业主委员会、业主、主管部门、物业协会、开发公司及相关部门的关系，以必要的配套办法和实施细则为依据，以改变观念、理顺管理机制和监督约束机制为保障，强化物业公司自身质量，提高服务质量，这样，才能按照市场经济运行规律逐步完善发展。

一、××县物业管理的难点表现

(一)观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发展的必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传引导，人们正确地去认识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物业管理的基本概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少，甚至产生种种误解和错误认识。人们的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式，不能接受物业管理提供的有偿服务。

(二)各自为政，条块分割，健康有序的物业管理局面尚未形成目前我县物业管理的类型有三类：专门成立的物业公司(xx县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如：兴隆物业公司、常顺物业公司、昌盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等)，显然，还没有形成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量和健康有序物业市场的发展。

(三)地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨随着《物业管理条例》、《××省物业管理条例》和《××市住宅小区物业管理办法》的出台，我县只制定了相关的实施意见，从实际情况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的责、权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同时政府缺乏对物业管理发展的扶持政策，使我县物业管理一开始就陷入困境，影响了物业管理的健康发展。

(四)建管分离,物业管理启动资金难以落实由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了许多隐患。开发商只考虑建设，很少考虑日后的物业管理，物业管理启动资金以及维护，管理资金无法落实。根据物业管理条例规定，新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区包括安居工程住宅小区，配套及设施不全，房屋设备超期服役，维修任务相当繁重，恰好这类住宅小区在计划经济时期建设单位和开发单位无这项费用预留，在这种情况下开展物业管理更是难上加难。按照《物业管理条例》规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备维修基金，其缴纳比例为：住宅为售房款的3％，非住宅为售房款的6％，公有住房出售后的维修基金按多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约100万平方米，其中县物业中心托管面积约17万平方米，各开发公司下属物业公司托管面积约30万平方米，其余约50多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家的政策、法律法规提取相应的维修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出现渗漏、下水管道阻塞、破裂等现象无资金维修，也没有物业公司接收托管。

随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革的加快，被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管理在各地普遍开展起来。他对于改善人民群众生活居住条件、工作环境多提高城市管理水平，促进住宅建设，提高社会再就业工程起到积极而重要的作用。我县的物业管理刚刚起步，由于观念、体制、配套政策飞资金运作等方面的原因，健康有序的市场尚未形成，使物业管理面对诸多棘手的难点问题。几家物业管理公司也不同程度存在着一些问题，有的管理资质不健全，收费项目不明确，有的也没有签订服务合同，服务也不达标。要正面引导物业管理健康发展，必须要理顺物业公司与业主委员会、业主、主管部门、物业协会、开发公司及相关部门的关系，以必要的配套办法和实施细则为依据，以改变观念、理顺管理机制和监督约束机制为保障，强化物业公司自身质量，提高服务质量，这样，才能按照市场经济运行规律逐步完善发展。

一、××县物业管理的难点表现

(一)观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发展的必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传引导，人们正确地去认识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物业管理的基本概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少，甚至产生种种误解和错误认识。人们的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式，不能接受物业管理提供的有偿服务。

(二)各自为政，条块分割，健康有序的物业管理局面尚未形成目前我县物业管理的类型有三类：专门成立的物业公司(xx县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如：兴隆物业公司、常顺物业公司、昌盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等)，显然，还没有形成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量和健康有序物业市场的发展。

(三)地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨随着《物业管理条例》、《××省物业管理条例》和《××市住宅小区物业管理办法》的出台，我县只制定了相关的实施意见，从实际情况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的责、权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同时政府缺乏对物业管理发展的扶持政策，使我县物业管理一开始就陷入困境，影响了物业管理的健康发展。

(四)建管分离,物业管理启动资金难以落实由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了许多隐患。开发商只考虑建设，很少考虑日后的物业管理，物业管理启动资金以及维护，管理资金无法落实。根据物业管理条例规定，新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区包括安居工程住宅小区，配套及设施不全，房屋设备超期服役，维修任务相当繁重，恰好这类住宅小区在计划经济时期建设单位和开发单位无这项费用预留，在这种情况下开展物业管理更是难上加难。按照《物业管理条例》规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备维修基金，其缴纳比例为：住宅为售房款的3％，非住宅为售房款的6％，公有住房出售后的维修基金按多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约100万平方米，其中县物业中心托管面积约17万平方米，各开发公司下属物业公司托管面积约30万平方米，其余约50多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家的政策、法律法规提取相应的维修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出现渗漏、下水管道阻塞、破裂等现象无资金维修，也没有物业公司接收托管。