违约解除合同范文10篇

摘要：随着新一轮楼市新政的推出，宏观调控的效果逐渐显现，由此引发买方观望甚至终止履行合同的情形蔚然成风。在此种情形下，买、卖双方如何维护自己的合法权益？也就是说：1、卖方是否可以追究买方违约责任，没收定金或者要求买方偿付违约金？2、买方是否可以主张解除合同进而逃避违约责任？

对于这一问题，目前存在如下意见：1、楼市新政不属于不可抗力，买方不能以不可抗力为由而解除合同甚至不承担违约责任，卖方有权按照合同约定没收买方定金或要求承担违约责任；2、楼市新政虽然不属于不可抗力，但属于情势变更，买方可据此解除合同，至于是否需要承担被没收定金或其他违约责任，需要详细分析。

关键词：合同解除情形、违约责任

鉴于目前对这一问题尚未有权威的裁判意见出台，笔者拟就此问题，根据法律及司法解释的规定分析如下，希望能够对广大市民购买住房能有所帮助。

一、宏观调控政策得出台是否属于“不可抗力”

所谓“不可抗力”，是指事件的发生不可预见、不可避免、不可克服的事件。一般指自然灾害和政治事件等，当事人也可以在合同中约定不可抗力的范围。

英国法关于条件和担保条款的区分，对于美国法也产生了重大影响。尽管《统一商法典》回避了根本违约的概念，没有明确区分条件和担保条款，但美国合同法中接受了这两个概念，并认为违反了条件条款，将构成重大违约，并导致合同解除。［（1）b］

由于条件和担保条款的区分直接影响到违约的补救方式，因此，法官在违约发生后应判断当事人违反的义务在性质上是属于条件还是属于担保条款，并进一步确定违约当事人所应承担的违约责任。然而，在实践中，对这两种条款作出区分常常是困难的。因为“在条款中，表面上通常并不附有对这个问题的回答，即使有，双方当事人所使用的术语也未必确切，因为他们很可能用错这些词。”［（2）b］在学术上对此有各种不同的解释。一种观点认为，应从条款本身的重要性上区分哪些条款是担保条款、哪些条款是条件条款。条件条款是合同的重要的、基本的、实质性的条款，违反该条款将导致合同解除。［（3）b］在某些情况下，如果法律规定当事人必须履行义务（如出卖人应负对产品质量的默示担保义务），违反该义务将构成违反“条件条款”。［（4）b］第二种观点认为应根据违反义务后是否给受害人造成履行艰难（hardship）来决定哪些条款是担保条款，哪些条款是条件条款。［（5）b］由于此种观点将违反条件条款并导致合同的解除的情况局限在以履行艰难的后果作为判断标准上，这就严格且不合理地限制了受害人的解除权，因此并没有被广泛采纳。由于从条款的重要性来区分条件和担保条款，在实际操作中遇到很多困难，因此英国法开始以违约后果为根据来区分不同的条款。正如阿蒂亚所指出的：“违反某些条款的后果取决于违约所产生的后果。其理由是，一方鉴于违约而取消合同的权利，实际上是据违约的严重性和后果决定的，而不是由被违背的条款的类别决定的。有些似乎对合同是非常重要的条款，可能在较小的程度上遭到破坏，且未引起严重后果，这样，也就好象没有什么理由因一方违约而赋予另一方以取消合同的权利。”［（5）b］这就是说，违约违反的条款是属于条件还是保证条款，主要应取决于该违约事件是否剥夺了无辜当事人“在合同正常履行情况下本来应该得到的实质性利益”。［（6）b］英国法院已确认了违反中间条款（Intormediateterm）的违约形式，即一方当事人违反了兼具要件和担保性质的中间性条款时，对方能否解除合同，须视违约的性质及其严重性而定。在1962年英国上诉法院审理的香港弗尔海运公司诉日本川崎汽船株式会社案中，法官认为“违反适航性条款可能违反合同的根本内容，也可能仅违反合同的从属性义务”，［（7）b］因而应依据违约的后果而定。

从总体上说，英美合同法在确定根本违约方面，经历了一个从以违反的条款的性质为依据到以违反合同的具体后果为依据来确认是否构成根本违约的过程。由于当前英国法中根本违约的判断主要以违约的后果来决定，因而在这方面很类似于大陆法。

在德国法中，并没有根本违约的概念，但是，在决定债权人是否有权解除合同时，法律规定应以违约的后果来决定。根据《德国民法典》第325条，“在一部分不能给付而契约的一部分履行对他方无利益时，他方得以全部债务的不履行，按第280条第2项规定的比例，请求赔偿损害或解除全部契约。”第326条规定“因迟延致契约的履行于对方无利益时，对方不需指定期限即享有第1项规定的权利。”可见，违约后“合同的履行对于对方无利益”是决定是否可以解除的标准，这里所谓“无利益”是指因违约使债权人已不能获得订立合同所期望得到的利益，这就表明违约造成的后果是重大的。可见，德国法的规定与英美法中的“根本违约”概念是极为相似的。

《联合国国际债物销售合同公约》（简称《公约》）第25条规定“一方当事人违反合同的结果，如使另一方当事人蒙受损害，以致于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西，即为根本违反合同，除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况中也没有理由预知会发生这种结果。”这个规定区分了根本违约与非根本违约，根据《公约》的规定来看，《公约》实际上只是根据违约的后果决定根本违约的问题，而不是根据违约人违反合同的条款性质来决定这一问题的。可见《公约》的规定实际上吸收了两大法系的经验。

按照《公约》的规定，构成根本违约必须符合以下条件：第一，违约的后果使受害人蒙受损害，“以致于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西”。此处所称“实际上”的含义，按照许多学者的解释，包含“实质地”、“严重地”、“主要地”的含义。［（1）c］因此表明了一种违约后果的严重性。所谓“有权期望得到的东西”实际上是指期待利益，即如果合同得到正确履行时，当事人所应具有的地位或应得到的利益，这是当事人订立合同的目的和宗旨。在国际货物买卖中，它既可以是转售该批货物所能带来的利润，也可以是使用该批货物所能得到的利润，但必须是合同履行后，受害人应该或可以得到的利益。所谓“以致于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西”，乃是违约行为和使另一方蒙受重大损失之间的因果关系，换言之，受害人丧失期待利益乃是违约人的违约行为的结果。第二，违约方预知，而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况下也预知会发生根本违约的结果。这就是说，如果一个违约人或一个合理人在此情况下不能预见到违约行为的严重后果，便不构成根本违约，并对不能预见的严重后果不负责任，在这里，《公约》为贯彻过错责任原则，采用了主客观标准来确定违约人的故意问题。主观标准是指“违约方并不预知”，他主观上不知道他的违约行为会造成如此严重的后果，表明他并未有故意或恶意。例如违约方并不知在规定时间不交货可能会使买受人生产停顿，而以为这批货物迟延数天对买受人是无关紧要的，这样，违约人的违约行为虽已造成严重后果，但他主观上不具有恶意。其次是客观标准，即一个合理人（同等资格、通情达理的人）处于相同情况下也没有理由预知。如果一个合理人在此情况下能够预见，则违约人是有恶意的。应当指出，在这两种标准中，客观标准的意义更为重大，因为此种标准在判断违约当事人能否预见方面更为简便易行。一般来说，违约人或一个合理人能否预见，应由违约人举证证明，［（1）d］就是说，违约人要证明其违约不构成根本违约，不但要证明他自己对造成这种后果不能预见，同时还要证明一个同等资格、通情达理的人处于相同情况下也不能预见，从而才不构成根本违约。至于违约人应在何时预见其违约后果，公约并没有作出规定。根据《公约》第74条损害赔偿额的规定，即“这种损害赔偿额不得超违反合同一方在订立合同时，依照他当时已知道或理应知道的事实和情况，对违反合同预料到或理应预料到的可能损失”，可以推断出违约人预见其违约后果的时间应是订立合同之时，但亦有学者认为《公约》并没有明确规定预知的时间，因此应预见的时间“可能包含从订约时至违约时的一段时间”。［（2）d］

摘要：合同解除是合同法中非常重要的一个问题，在实践中将直接影响到已经是合法成立的合同当事人的合法权益，所以对其进行研究具有重要意义。

关键词：合同解除、约定解除、法定解除、预期违约、根本违约

一、合同的解除：

合同解除是指已经依法成立而且生效的合同，经过解除后不再具有法律效力，而使合同向将来终止法律效力或者自始就不具有法律效力的一项法律制度。所谓解除，指的是解除的合法有效的合同，如果没有成立或者成立后没有生效，都不能解除，所以一听到解除，那么前提是合同已经合法有效。合法有效的合同是基于双方的真实意思表示达成，所产生的法律后果也是当事人所欲追求的，在双方当事人之间也产生了约束力，不应该随便解除，但有些情况下，或者是一方违约或者是其他等等原因，导致已经具有法律效力的合同很难履行或者没有必要再履行，因此，就需要解除合同，使双方当事人从这个合同关系中解脱出来，重新参与到新的合同关系当中。合同解除以后，原来的合同溯及既往的不存在或者终止，对当事人的利益影响很大，法律为了慎重起见，对合同解除规定了严格的条件。下面从我国现有的立法情况来说明。

（一）解除的分类：根据1999年出台的合同法，合同解除分为约定解除和

法定解除两种情况。

[内容摘要]合同的解除是法律赋予合同当事人在其自身利益遭受违约方的行为严重损害时可以采取的一种违约救济措施，或者合同双方当事人在合同签订时约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的约定。由于这两种救济将导致双方合同关系终止的后果，该问题在合同法中属于十分重要的地位，因此对合同的解了作，《合同法》规定了严格的限制条件，但在是具体规定中与附解除条件的合同、合同的终止、合同的拒绝履行以及合同的无效，合同的撤销存在着很大差别。本文试对各相关制度与合同解除条件的规定进行评析，用所学的法学知识来纠正不法行为，预防和和减少违约。尤其是在我国市场经济发展的初期，更应该从维护交易秩序、保障市场经济正常发展出发，必须强化人们的诚实守信的道德观念，从法律上鼓励和督促当事人严格履行合同。重合同，守信用，“言必信，行必果”是中华民族传统道德的重要组成部分，也是社会主义商业道德的主要内容。任何违约行为都是不信守诺言，不符合道德的行为，至于那种公然视合同为废纸，甚至利用合同坑蒙拐骗，坑害他人的行为，更是对法律和道德准则的严重践踏，应当受到法律的必要制裁和谴责，如果认为违约不违背道德，甚至从道义上说是正当的，只能起到鼓励违约的效果，其结果势必会对道德准则和交易秩序形成极大的破坏。

[关键词]合同解除特征；合同终止；拒绝履行；合同无效；合同的撤销；合同约定解除

合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因合同当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或在以后将来的某一段时期消灭的一种行为。合同解除制度的重要目的就是为保障民事权利、义务实现的措施，一般说来，合同生效后，当事人一方不得擅自解除合同，但在履行过程中，有时会产生某些特定情况，例如由于对方当事人拒绝履行合同，严重违约，从而使债权人订立合同的目的不能达到，这样合同的存在对债权人来说已不具有实质意义，合同即使在以后能够被遵守，债权人的目的仍不能达到，因此应允许债权人宣告解除合同，从而使其能够从已被严重违反的合同中解脱出来，及时消除或减少因对方违约所造成的损失。合同解除具有以下特征：

一、合同解除的特征

（一）合同解除适用于有效成立的合同。

一方面，合同的解除只适用于合同之债，另一方面，合同解除的对象是有效成立的合同。依法成立的合同对当事人产生约束力，订约双方必须严格依据合同享受权利，承担义务。但在现实生活中，由于各方面的原因常常导致合同得不到正常的履行，当事人必须通过合同解除的方式提前消灭合同关系。因此，能解除的合同必须是合法有效的合同。合同只有在成立以后，履行完毕之前，才能发生合同解除地效力。如果合同应当被宣告无效或撤销，也不会发生合同解除。此类合同应该由合同无效或撤销制度来调整。

[内容摘要]合同的解除是法律赋予合同当事人在其自身利益遭受违约方的行为严重损害时可以采取的一种违约救济措施，或者合同双方当事人在合同签订时约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的约定。由于这两种救济将导致双方合同关系终止的后果，该问题在合同法中属于十分重要的地位，因此对合同的解了作，《合同法》规定了严格的限制条件，但在是具体规定中与附解除条件的合同、合同的终止、合同的拒绝履行以及合同的无效，合同的撤销存在着很大差别。本文试对各相关制度与合同解除条件的规定进行评析，用所学的法学知识来纠正不法行为，预防和和减少违约。尤其是在我国市场经济发展的初期，更应该从维护交易秩序、保障市场经济正常发展出发，必须强化人们的诚实守信的道德观念，从法律上鼓励和督促当事人严格履行合同。重合同，守信用，“言必信，行必果”是中华民族传统道德的重要组成部分，也是社会主义商业道德的主要内容。任何违约行为都是不信守诺言，不符合道德的行为，至于那种公然视合同为废纸，甚至利用合同坑蒙拐骗，坑害他人的行为，更是对法律和道德准则的严重践踏，应当受到法律的必要制裁和谴责，如果认为违约不违背道德，甚至从道义上说是正当的，只能起到鼓励违约的效果，其结果势必会对道德准则和交易秩序形成极大的破坏。

[关键词]合同解除特征；合同终止；拒绝履行；合同无效；合同的撤销；合同约定解除

合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因合同当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或在以后将来的某一段时期消灭的一种行为。合同解除制度的重要目的就是为保障民事权利、义务实现的措施，一般说来，合同生效后，当事人一方不得擅自解除合同，但在履行过程中，有时会产生某些特定情况，例如由于对方当事人拒绝履行合同，严重违约，从而使债权人订立合同的目的不能达到，这样合同的存在对债权人来说已不具有实质意义，合同即使在以后能够被遵守，债权人的目的仍不能达到，因此应允许债权人宣告解除合同，从而使其能够从已被严重违反的合同中解脱出来，及时消除或减少因对方违约所造成的损失。合同解除具有以下特征：

一、合同解除的特征

（一）合同解除适用于有效成立的合同。

一方面，合同的解除只适用于合同之债，另一方面，合同解除的对象是有效成立的合同。依法成立的合同对当事人产生约束力，订约双方必须严格依据合同享受权利，承担义务。但在现实生活中，由于各方面的原因常常导致合同得不到正常的履行，当事人必须通过合同解除的方式提前消灭合同关系。因此，能解除的合同必须是合法有效的合同。合同只有在成立以后，履行完毕之前，才能发生合同解除地效力。如果合同应当被宣告无效或撤销，也不会发生合同解除。此类合同应该由合同无效或撤销制度来调整。

随着全球经济一体化进程的加速，国际货物买卖行为已明显占据着当今国际贸易领域的重要地位。为了解决交易过程中出现的法律纠纷，世界各国往往以国内法或加入国际公约的形式来保障货物买卖的顺利进行。联合国国际货物买卖合同公约是由联合国国际贸易法委员会起草的，它所确立的法律原则被广泛接受，其中对违约行为的补救措施的法律规定也是引起广泛关注的。笔者作为律师，从数个案例中体会到，在违约补救行为中，如何正确行使合同解除权是在实践中会引起许多思考的难点问题。

一、联合国国际货物买卖合同公约（以下简称《公约》）中“解除合同”这一概念的主要内容及特点

（一）《公约》的英文条款中并未明确使用“解除合同”这一术语，而是使用了“宣告合同无效”（Declarethecontractavoided）,它用列举的形式表明了“宣告合同无效”的几种情形及其后果。其基本内容是：①“宣告合同无效”必须以向另一方当事人发出通知才生效（第26条）；②“宣告合同无效”是买方或卖方可单方行使的权利（第49条，第64条）；③“宣告合同无效”仅限于合同一方根本违约或违约方在宽限期内仍未履行合同义务或声明将不在宽限期内履行合同义务（第49条，第64条）；4，“宣告合同无效”解除了各方合同义务。（第81条）

（二）从以上“宣告合同无效”的内容可看出，它和我国《合同法》中的“解除合同”的性质是基本相同的。我国《合同法》第94条，95条，96条规定的“解除合同”的基本内容是：①“解除合同”必须通知对方（第96条）；②“解除合同”是当事人一方可行使的权利（第94条）；③“解除合同”适用于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为（第94条）；④“解除合同”后，尚未履行的，终止履行（第97条）

（三）《公约》中“宣告合同无效”和我国《合同法》中“解除合同”的性质和特点是基本相同的。首先，都是一种形成权，即仅凭一方当事人依法定事由作出的意思表示即可使现成的法律关系消灭的权利，其行使无须征得对方当事人的同意。1另外，只要具备法律规定的条件，一方即有权通知另一方解除合同，而无须征得另一方同意或与另一方协商。其次，合同解除是对违约方的一种惩罚，所以，也成为违约方承担违约责任的一种方式。2最后，一方行使解除合同权必须以向另一方发出解除通知为前提。

二，实践中按照《公约》行使合同解除权的一些难以操作的法律问题

1998年12月，某市一房地产开发有限公司将其开发的园景苑听涛阁（C2）幢7层B室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记。1999年10月24日，该被告与原告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将园景苑听涛阁（C2）幢7层B室售于原告。价款729000元，该忘记房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原告先后向被告支付购房款人民币275500元。被告于2000年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。1999年7月2日该房屋的抵押登记被注销。原告诉至法院，称该合同未按《城市私有房屋管理条例》规定办理过户手续，请求判令其与被告的房屋买卖合同无效；被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。

有意见认为该房屋买卖合同未办理过户手续，合同应该无效。自意见认为，该合同虽未办理过户手续，但房屋过户手续只是房屋所有权移转的要件，而非合同有效的要件，该合同应为有效。但原告可以被告的迟延履行根据《合同法》第94条的规定主张解除合同。

[评析]

一、原告可否以该房屋买卖合同未办理过户手续而主张合同无效？

《城市房地产转让管理规定》第9条第l款规定：买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证明和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证，到房屋所在地房屋管理办理手续。《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第8条明确规定：凡未按照本办法申请办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。如何理解该规定？产权过户登记是房屋买卖合同生效的要件吗？司法实践中又是如何解决此类问题的？

房屋买卖合同是合同双方就房屋这一标的达成的一方支付价金，另一方交付房屋产权的协议，该合同经双方意思表示一致即成立。其是否有效须审查其合法性，只要具备合法性，合同即有效，就在当事人之间产生法律约束力。房屋买卖合同是房屋买卖行为的基础。房屋买卖的行为可以分为两个阶段，一是签订有效的房屋买卖合同，二是实施该合同。因此，房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段，产权变动登记问题存在于第二阶段，因为登记是移转房产的要件，是实施合同内容、转移房产所有权的方式。我们可以这样认为：一个完整的房屋买卖行为是双方签订了一个有效的房屋买卖合同（第一阶段），并履行完了该合同，却一方支付了房价，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付体现为过户登记，也就是办完了过户登记手续（第二阶段）。《城市房地产转让管理规定》第7条也显示，房地产管理机关是在审查买卖双方合同合法有效并具备其他办证条件下，才办理过户登记的，过户登记是合同有效的结果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同有效，才能办理房屋产权过户登记，房屋买卖合同无效，合同不能履行，就不能办理产权过户登记。房屋买卖合同有效在前，房屋产权过户登记在后，房屋买卖合同的效力完全与是否登记过户无关，相反，它是登记过户的前提。那么如何判断房屋买卖合同的效力呢？以合同生效的要件即可判断：（一）合同主体要合法，即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力；（二）行为人订立合同是意思表示真实

内容提要：根本违约是从英国普通法上发展出来的一种制度，其影响力之大在联合国国际货物销售合同公约、国际商事合同通则、欧洲合同法原则中均有体现。其构成要件总体上存有条款主义与结果主义，我国立法上应采取结果主义的判断标准，同时在具体的判断上可参照所违反义务的类型标准。在迟延履行、履行不能、不完全履行、先期违约类型场合，根本违约都有特定构成标准。根本违约一旦构成，产生的法律效果有二：一是债权人可以解除债权；二是对合同解除权的限制。我国新颁布的合同法采纳了根本违约制度，一方面作为一种法定解除权发生的事由，另一方面实际上又对解除权的行使予以必要的限制。

关键词：根本违约,构成要件,法律效果,解除合同,免责功能

一、根本违约的法制史及比较法考察

根本违约是区分违约严重程度之做法的近现代样板，通过区分违约不同的严重程度，相应地赋予不同的法律效果，这是违约责任法领域中的一个行之有效的做法，有必要作深入的考察和分析。

根本违约是发端于英国普通法的一个分析范畴，根本违约之判断最初是根本违约人所违反的合同条款的类型。在19世纪的英国，法院开始将合同条款依其重要程度之轻重区分为“条件”（condition）和“担保”（warranty），相应地有不同的法律效果。“条件可定义为一种对事实的陈述，或者一个允诺，它构成了合同的基本条款（anessentialtermofthecontract）；如果此一对事实的陈述被证明为不真实，或者该允诺未经履行，则无辜方可将此种违反作为毁约，并使他从合同的继续履行中解脱出来。”〔1〕（P115-116）换言之，违反条件被作为根本违约，非违约方可以因此而解除合同。而担保作为合同中次要的和附属性的条款，当它被违反时，并不能够使无辜方以毁约待之，不能够解除合同而只能够请求损害赔偿。

不过，对于上述产生于19世纪的英国普通法上的合同条款分类方法，在近些年有了新的发展，英国的法官们通过发展出一类称为中间条款（intermediateterms，orinnominateterms）的合同条款新类型，对非违约方的合同解除权加以了限制。从此，打破了19世纪的过分强调条款之性质的“条件”和“担保”之分类，开辟出了一个更富于弹性的基于违约及其后果的严重程度的检验方式。如果合同不履行并非违反条件，而是违反中间条款，非违反方当事人将自己从继续履行中解脱出来的权利将取决于违约及其后果的严重程度〔2〕（P123）。英国法院近年来不断扩大中间条款的范围，除了法律或合同明文规定了为条件或担保的条款，几乎所有条款都可以被视为中间条款。

━适用《联合国国际货物买卖合同公约》时的难点探讨

焦璐

随着全球经济一体化进程的加速，国际货物买卖行为已明显占据着当今国际贸易领域的重要地位。为了解决交易过程中出现的法律纠纷，世界各国往往以国内法或加入国际公约的形式来保障货物买卖的顺利进行。联合国国际货物买卖合同公约是由联合国国际贸易法委员会起草的，它所确立的法律原则被广泛接受，其中对违约行为的补救措施的法律规定也是引起广泛关注的。笔者作为律师，从数个案例中体会到，在违约补救行为中，如何正确行使合同解除权是在实践中会引起许多思考的难点问题。

一、联合国国际货物买卖合同公约（以下简称《公约》）中“解除合同”这一概念的主要内容及特点

（一）《公约》的英文条款中并未明确使用“解除合同”这一术语，而是使用了“宣告合同无效”（Declarethecontractxdyoided）,它用列举的形式表明了“宣告合同无效”的几种情形及其后果。其基本内容是：①“宣告合同无效”必须以向另一方当事人发出通知才生效（第26条）；②“宣告合同无效”是买方或卖方可单方行使的权利（第49条，第64条）；③“宣告合同无效”仅限于合同一方根本违约或违约方在宽限期内仍未履行合同义务或声明将不在宽限期内履行合同义务（第49条，第64条）；4，“宣告合同无效”解除了各方合同义务。（第81条）

（二）从以上“宣告合同无效”的内容可看出，它和我国《合同法》中的“解除合同”的性质是基本相同的。我国《合同法》第94条，95条，96条规定的“解除合同”的基本内容是：①“解除合同”必须通知对方（第96条）；②“解除合同”是当事人一方可行使的权利（第94条）；③“解除合同”适用于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为（第94条）；④“解除合同”后，尚未履行的，终止履行（第97条）

摘要：随着新一轮楼市新政的推出，宏观调控的效果逐渐显现，由此引发买方观望甚至终止履行合同的情形蔚然成风。在此种情形下，买、卖双方如何维护自己的合法权益？也就是说：1、卖方是否可以追究买方违约责任，没收定金或者要求买方偿付违约金？2、买方是否可以主张解除合同进而逃避违约责任？

对于这一问题，目前存在如下意见：1、楼市新政不属于不可抗力，买方不能以不可抗力为由而解除合同甚至不承担违约责任，卖方有权按照合同约定没收买方定金或要求承担违约责任；2、楼市新政虽然不属于不可抗力，但属于情势变更，买方可据此解除合同，至于是否需要承担被没收定金或其他违约责任，需要详细分析。

关键词：合同解除情形、违约责任

鉴于目前对这一问题尚未有权威的裁判意见出台，笔者拟就此问题，根据法律及司法解释的规定分析如下，希望能够对广大市民购买住房能有所帮助。

一、宏观调控政策得出台是否属于“不可抗力”

所谓“不可抗力”，是指事件的发生不可预见、不可避免、不可克服的事件。一般指自然灾害和政治事件等，当事人也可以在合同中约定不可抗力的范围。