土地用途规划范文10篇

为进一步加强对全市国有存量土地资产的管理，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》精神，结合我市实际，特提出如下意见：

一、指导思想

进一步加强国有存量土地资产管理，规范对土地使用者因改变用途、利用现状和容积率等土地使用条件，涉及土地资产的补充处置，维护土地市场公开公平公正的交易规则，实现政府的土地收益权，促进廉政建设。

(一)全面实行经营性土地公开交易，完善市场配置机制。

凡商业、旅游、娱乐、金融、办公、房地产开发等经营性用地，坚持以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权。对于原工业、仓储、市政公用、交通、教育医疗等非经营性用地，按照规划须改变为经营性用地的，也必须实行公开交易。全面实行建设用地有偿使用制度，包括行政机关事业单位盈利性的非自用办公用房，街道社区居委会盈利性的对外服务用房，均要按照出让方式供地。

(二)维护土地供地条件的严肃性，防止产生新的不公平竞争。

编者按：本文主要从严格计划管理，控制供应总量；严格收购储备，规范土地市场；严格交易程序，规范交易行为；严格土地出让收支管理，确保政府收益不流失进行讲述。其中，主要包括：用地单位或个人需要改变现有土地用途，须向国土资源管理部门提出申请，并由国土部门在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，草拟土地供应计划，报市政府审批后执行、本着应收尽收的原则，土地储备中心负责城区需要改变用途的土地收购工作、收购方将原土地使用者的收购申请、收购方拟定的收购协议、可行性分析报告等相关资料上报国土部门，由国土部门签署初审意见，报分管市领导审批后予以实施、土地补偿标准由有评估资质的土地评估机构按照收购时土地使用性质和批准的原土地用途进行评估确定、处置方式、前置条件、处置程序、政府土地收益是指土地出让总价款减去土地、房屋使用权补偿及前期费用等收购储备成本后的余额、确定改变土地用途的政府收益、国土部门、财政部门要相互配合，共同做好改变土地用途后土地出让收入的结算工作等，具体材料请详见：

为进一步加强土地市场建设，强化国有土地的用途管制，规范用地行为，合理优化配置土地资源，有效解决我市集镇及中心城区部分用地单位因企业改制安置职工、企业转型、城市规划调整、退城进园等原因申请改变现使用土地用途特别是将工业用途变更为商业、商品房开发等经营性用地的报批管理问题，确保政府土地收益不流失，根据上级有关精神，经2009年第三次政府常务会议同意，提出如下意见：

一、严格计划管理，控制供应总量

用地单位或个人需要改变现有土地用途，须向国土资源管理部门（以下简称“国土部门”）提出申请，并由国土部门在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，草拟土地供应计划，报市政府审批后执行。

二、严格收购储备，规范土地市场

（一）本着应收尽收的原则，土地储备中心负责城区需要改变用途的土地收购工作。对土地储备中心认定不宜收购的土地，可由原土地使用者直接委托土地交易中心公开交易。

近年来，随着市场经济的快速发展，土地供需矛盾不断突出，土地资产在社会经济领域中日益显现。而国家实行土地用途管制制度，对土地的使用用途有严格的限定：改变土地使用用途需经土地出让方（人民政府）批准。但实际上土地使用者为了规避招拍挂制度，常常是先斩后奏，不经批准擅自改变使用用途。在土地市场监管中，由于改变土地用途行为隐蔽性很强，致使执法人员很难发现，而且对既成事实的行为的处罚法律上又缺乏可操作性，因此对擅自改变使用用途行为，是多年来一直困扰我们的一大难题。笔者在多年的实际工作中，探索了一些思路。

一、违法行为的认定及表现形式

《土地管理法》规定:国家实行土地用途管制制度。按照新的《土地分类》，建设用地分为商业服务、工矿仓储、公用设施、住宅等八大类。建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变的则构成了非法改变土地用途的违法行为。

违法主体：是取得出让国有土地使用权或划拨土地使用权的单位和个人。

违法客体：出让或划拨土地使用权及地上建筑物。

表现形式一般为：（1）企事业单位和个人占据优越的地势而改变土地用途用于经营活动（2）单位和个人看上某企业优越的地理位置，而买断企业，进行改制，伺机进行开发。（3）房地产企业囤积土地搞房地产开发。

编者按：本文主要从最高最佳使用分析的定义；两国最高最佳使用分析的区别原因；最高最佳用途的分析；房地产市场与最高最佳使用分析的关系；最高最佳使用分析与传统估价方法间的联系；最高最佳使用分析举例；差异与启示；小结进行论述。其中，主要包括：最高最佳使用分析是要寻找到一种最合理、最可能的用途、“技术上可能”，主要分析土地上可以建造怎样的建筑物、任何法律法规以及城市规划对物业的土地用途或建筑物用途的特别限制、美国房地产估价中的最高最佳分析是与其市场基础扎实的特点相适应的、土地制度不同、土地规划水平不同、房地产市场基础不同、不同类型房地产市场有各自不同参与者，使得市场的参与程度相对较低、两国体制的差异造成了最高最佳使用分析应用的不同等，具体请详见。

本文通过介绍美国（MAI）估价体系在最高最佳使用分析及三种主要估价方法（市场比较法、收益法和成本法）等方面的操作办法，结合案例分析，试图比较中美两国估价体系和方法的不同之处，希望能给读者带来一些启示。

关键词：最高最佳使用；假设空地；价外支付：“大尾款”；功能减值；外部减值

1.最高最佳使用分析的定义

最高最佳使用分析是要寻找到一种最合理、最可能的用途，并使得标的物业价值达到最大。物业是否达到最高最佳使用应从以下四个角度去衡量：

技术上可能（PhysicallyPossible）；

编者按：本文主要从严格计划管理，控制供应总量；严格收购储备，规范土地市场；严格交易程序，规范交易行为；严格土地出让收支管理，确保政府收益不流失进行讲述。其中，主要包括：用地单位或个人需要改变现有土地用途，须向国土资源管理部门（以下简称“国土部门”）提出申请、本着应收尽收的原则，土地储备中心负责城区需要改变用途的土地收购工作、收购方案报批、补偿标准的确定、处置方式、前置条件、处置程序、政府土地收益是指土地出让总价款减去土地、房屋使用权补偿及前期费用等收购储备成本后的余额、确定改变土地用途的政府收益、政府土地收益最低标准的确定、超过土地收益最低标准的分配、土地储备中心收购的土地成交后，按土地出让总价款全额入财政等，具体材料请详见：

为进一步加强土地市场建设，强化国有土地的用途管制，规范用地行为，合理优化配置土地资源，有效解决我市集镇及中心城区部分用地单位因企业改制安置职工、企业转型、城市规划调整、退城进园等原因申请改变现使用土地用途特别是将工业用途变更为商业、商品房开发等经营性用地的报批管理问题，确保政府土地收益不流失，根据上级有关精神，经2009年第三次政府常务会议同意，提出如下意见：

一、严格计划管理，控制供应总量

用地单位或个人需要改变现有土地用途，须向国土资源管理部门（以下简称“国土部门”）提出申请，并由国土部门在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，草拟土地供应计划，报市政府审批后执行。

二、严格收购储备，规范土地市场

（一）本着应收尽收的原则，土地储备中心负责城区需要改变用途的土地收购工作。对土地储备中心认定不宜收购的土地，可由原土地使用者直接委托土地交易中心公开交易。

根据《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）、《安徽省国有土地储备办法》（省政府177号令）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令)，结合我市实际，现制定淮北市2008年度国有土地收购储备及供应计划。

一、总体目标和原则

2008年全市计划收购储备土地总面积10000亩，供应土地6000亩，其中工业用地4500亩，实现土地出让收入10亿。在供应中要坚持不饱和供地原则，加强土地调控，规范土地市场运行，确保房地产市场平稳发展，尽可能采用熟地方式供应土地。经营性用地、工业用地供应一律进入市场交易，采取招标、拍卖、挂牌方式，包括城市规划区范围内新修道路两侧新增建设用地、存量建设用地、改变规划用途为经营性用地，列入本年度土地储备供应计划，努力实现政府对国有土地资产的统一管理,发挥市场配置土地资源的基础性作用。

二、土地收购储备计划

(一)以前年度已经政府批准收储，2008年继续结转的土地14宗,面积3848.87亩

1、位置：相阳路西、南黎路南；用途：居住用地；面积：80.25亩。拟收储，未补偿。

为进一步加强国有划拨土地使用权(以下简称划拨土地使用权)管理，维护土地使用权人的合法权益，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省土地管理条例》等法律法规的规定，制定本实施办法。

一、划拨土地使用权处置方式

依法申请处置划拨土地使用权的，应区别不同情形，分别按保留划拨土地使用权、划拨土地使用权出让、划拨土地使用权租赁、划拨土地使用权抵押等方式进行处置。

（一）保留划拨土地使用权

转让划拨土地使用权，由受让方办理，经市、县（市）人民政府批准，下列情形可以保留划拨土地使用权：

1、划拨土地使用权转让后土地用途符合《划拨用地目录》的；

【摘要】规划能否有效实施是保障集体建设用地使用权有序流转的前提。从集体建设用地使用权流转的地方立法看，虽然各地规章规定了以行政法或民法方式控制规划的实施，但违反规划的流转行为仍屡禁不绝。有效的规划控制方式首先应改变土地利用规划的行政法或民法调控的思维定势，确定规划的宏观调控法律规范属性；其次通过配置经济法律规范，优化土地利用规划的法律控制机制，包括厘定规划的决策主体、吸收各种利益主体的合理诉求、形成遵守规划的内在激励、增加土地用途的登记与公示制度等。

【关键词】土地利用规划集体建设用地流转行政法控制民法控制宏观调控法

一、集体建设用地使用权流转规划实施面临的现实冲击联合国粮农组织《土地利用规划指南》指出：“土地利用规划是指对自然、社会和经济因素的系统评价，以此帮助用地者选择提高其生产力、可持续利用和满足社会需要的最佳途径。”①土地利用规划法律制度是调整规划关系主体在利用规划决策、实施中发生的权利义务关系的行为规范，其目的是协调各种利益冲突，通过对土地的合理利用来实现土地资源配置的公共利益目标。因此，遵循土地利用规划是集体建设用地使用权流转的基础。2（104年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第l0条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法转移。”2006年国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》规定，农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。据官方网站公布的统计数据，在2000年至2009年间，全国共有16个省、市的地方政府制定了集体建设用地流转的暂行（试行）办法。②这些地方立法无一例外地将规划置于原则地位；在具体规则上还详细规定了土地利用规划对集体建设用地使用权流转的控制制度覆盖集体建设用地使用权流转的一级市场和二级市场；在规划的控制结构上，包括流转行为的事前控制与事后控制，出让合同的民法控制与行政审批的行政法控制等。

令人遗憾的是，现实中集体建设用地使用权流转市场的无序与地方规章中严密的规划法律控制规则形成了反差。规划失序、用途管制失灵、违反规划的流转行为已成为冲击集体建设用地市场的一股暗流，来势汹汹，并由此引起了国家土地资源行政主管机关的关注。2005年，国土资源部专门发出《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》，指示各开展集体建设用地流转的地区，必须严格实行规划的控制。集体建设用地使用权流转中违反规划行为的表现主要有：（1）未经批准随意占用耕地，将耕地出让、出租用于非农建设，非法批准建设用地等问题已有蔓延上升之势。根据历年国土资源部卫星照片检查的数据估算，每年新增建设用地95％以上属于集体农用地。华北某市到2006年年底，由村组织自行“审批”的用地达5万多宗、480多平方公里，分别占全市乡村企事业用地宗数的77％和面积的67％，③其严重程度可见一斑。“在深圳的保安、龙岗两区，村民自行进行了‘城市化’，几乎所有的农地都被用于工商业开发，农民的收益已经不再来源于土地收益，几乎全部依靠厂房和土地的租金收入。龙岗、保安两地总计300多公顷的农地被用于工商业开发。”④（2）擅自变更土地用途。有些土地利用人利用农村临时用地的名义改变农地用途，将农用地作为建设用地出让、开发。比如，在集体建设用地上从事商品房开发，形成了大量的小产权房。此外，由于发展地方经济、招商引资的需要以及收取相关费用的利益驱动，许多地方政府对土地用途变更的审批流于形式，从而规避了规划的控制。

二、行政法调控与民法调控规划的局限性：集体建设用地规划控制失灵的制度成因在各地集体建设用地流转的规章中，规划实施的法律控制方式集中为行政法控制与民法控制两个方面，并且以行政法控制为主。但是，法律规范调节主体行为的有效性的标准是，法律配置的行为规范必须与行为属性相适应，以达到制度与行为的激励相容。从集体建设用地规划的实施效果反思两种规划的控制模式，发现立法者对规划制度的法律属性定位含混，其选择的规划控制制度与土地利用行为发生了偏离，导致法律规范不能有效地促进土地利用行为主体规划的实施。

（一）行政法控制的掣肘在集体建设用地流转中，土地利用规划的行政许可和用途变更的行政审批是规划控制的主导模式。

第一条为加强国有土地资产管理。根据等有关法律法规和文件精神，结合我县实际，制定本办法。

第二条国有土地改变用途由县政府批准。

第三条下列土地改变用途的依法收回土地使用权。

但未经批准擅自改变土地用途的一）国有土地使用权出让合同》明确约定了改变土地用途应当收回土地使用权的或原《国有土地使用权出让合同》虽未明确约定改变用途应收回土地使用权。

二）法律、行政法规、规章等明确规定了土地使用权人改变土地用途应当收回土地使用权的

三）县政府确定的其他应当依法收回土地使用权后再改变土地用途的

第一条为提升我市产业集聚区节约集约用地水平，强化配套服务功能，探索“工业邻里中心”模式，促进新型产业用地发展，根据城乡规划相关法律法规、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》、国土空间规划编制相关政策要求，借鉴外地经验，结合我市实际，制定本办法。

第二条混合用地是指城市规划（国土空间规划）确定的建筑功能使用需求为主体的复合性用地模式，主要包括土地混合利用和建筑复合使用方式，使单一宗地上具有两类或两类以上使用用途。

第三条引导功能用途互利的研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、科技孵化、数据中心等多种新型产业功能，及配套总部、行政办公、商务、会议会展、居住等相关配套服务用地混合布置、空间共享，支持部分公共服务设施和市政基础设施统筹与整合建设。

第四条混合用地依据城市规划（国土空间规划）进行布局，原则上在新供项目用地中合理安排；属更新改造区域的已出让项目用地，按规划布局可以混合用地的，原则上政府收回后按规划用途重新出让。

第五条混合用地主要用途的建筑面积原则上不低于地上总建筑面积的70%;兼容商业建筑面积不得超过地上总建筑面积的30%，其中零售商业及餐饮原则上不得超过地上总建筑面积的10%，服务型公寓原则上不得超过地上总建筑面积的20%，且不宜采用套型式设计。

第六条产业集聚区的工业、仓储物流用地比例不得低于60%。严控产业集聚区工业用地改变用途,不得以编制产业集聚区各类规划为由减少国土空间总体规划确定的工业用地总量。