土地储备管理范文10篇

1土地储备档案范围

土地储备档案主要包括两大部分：一部分是土地储备工作参与部门为腾退补偿安置等项工作所提供的原始依据的现有室存档案资料。例如：农村宅基地发证审批表、集体土地建设用地使用证、土地确权确利证等方面的档案资料。另一部分则是土地储备工作领导小组、土地腾退补偿安置参与单位及部门在土地储备工作中所形成的具有保存价值的档案资料，这一类档案资料主要包括：在开展土地储备工作过程中依据或者所制定的各项政策、规定等，以及反映土地储备部门的工作职能等文件资料，还包括在项目开发过程中征地补偿、拆迁腾退、市政设施建设等形成的文件资料。

2土地储备档案价值分析

我国土地储备机制建立后，但凡由政府部门收购、储备的土地全部需要入库管理，由土地储备部门统一管理、整理、供地，为区域经济社会发展提供土地资源。土地储备工作从收购至储备、供给涉及的步骤多、环节多，在此过程中形成的土地储备档案应纳入到整个档案管理体系中，为土地储备工作的开展提供强有力的支持和保障。土地储备档案管理在土地储备工作中发挥着越来越重要的价值：首先，是土地管理的重要成果。土地储备部门承担着土地收购、储备、供给等用地业务工作，在此过程中所产生的具有保存价值的档案资料构成了第一手完整的土地储备档案，见证了土地储备业务工作的开展，成为土地管理的重要财富和成果。其次，是土地权属的重要记录。土地储备档案如实记录了土地使用权、经营权等权属的流转和变更，也是政府、用地企业等开展土地利用活动的重要依据，为城市土地需求的科学预测、用地市场需求进行预测的重要依据。再次，是政府调控土地市场的记录。土地储备档案全面、如实地记录了政府在调控土地市场、提升城市土地利用效率，以及规范和控制土地市场的重要见证，也是政府及其相关部门作出调控土地市场决策的重要参考依据。综上，搬迁、撤销、破产以及产业结构调整等因素，使得原土地划拨为国有土地；原土地使用期限届满，政府土地收储部门依法回收土地；依法没收的土地，以及为了城市发展，政府直接收购、回收的土地等，在此过程中所形成的土地资料都应纳入到土地储备档案管理范畴，也为土地管理提供了有力的现实依据，展现了土地储备工作成果，成为土地储备行为的重要权属支撑，对保障整个土地储备行为的开展具有极其重要的作用。

3土地储备档案管理现状分析

3.1土地储备档案管理制度不健全。目前，缺乏全国统一的专门的土地储备档案管理制度是制约各级土地储备部门档案管理的突出问题。各级土地储备部门依据各自实际纷纷制定土地储备档案管理制度作为土地储备档案管理工作的依据。例如，《南昌市土地储备中心档案管理制度》《朝阳区土地储备工作档案管理暂行办法》等，这些土地储备档案管理制度分别依据的是《档案法》《保密法》《土地档案管理工作暂行规定》等制定和颁布，由于各地土地储备工作的差异性较大，使得土地储备档案管理也千差万别，制度规定的不一致或者缺少全国性的统一的土地储备档案制度，导致土地储备档案登记不合理、归档不及时、分类不清晰、借阅不规范等，常常影响了土地储备工作的开展，也给土地储备档案管理工作埋下安全隐患。3.2土地储备档案管理信息化落后。随着大数据、云计算、互联网、物联网技术的应用，有效提升了土地储备工作的信息化水平，也为土地储备档案管理信息化提出了新的更高要求。尤其是土地储备档案管理的内容多、环节多，所产生的信息资源量大等特点，传统的人工为主的档案管理模式已经难以适应新时期土地储备档案管理的现实需要。信息化、电子档案管理技术的应用已经成为土地储备档案管理的必然发展趋势。但从目前我国土地储备档案的现状来看，由于土地储备制度实施的时间较短，土地储备档案管理的信息化水平不高，制约了土地储备档案管理的质量和效率。3.3土地储备档案管理专业化水平不强。土地储备档案管理是一项专业性较强的工作，也是一项程序复杂、内容烦琐的基础性工作。它不仅要求从事土地储备档案管理工作的人员具有良好的职业素养，细心、热心和耐心，更需要档案管理人员具有良好的专业素养，既要熟悉土地储备业务工作，也要熟练掌握土地储备档案业务流程。但从目前土地储备档案管理工作的现状来看，档案人员的数量配备不能满足日益增长的土地储备档案工作量的现实需要，档案管理人员的业务素能也难以适应土地储备档案管理工作的需要。土地储备档案管理的规范化、科学化水平较低。

第一章总则

第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。

第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

第一章总则

第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔20**〕100号)，制定本办法。

第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

第一章总则

第一条为深化土地使用制度改革，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合昆明市实际，制定本办法。

第二条昆明市城市规划区范围内的土地储备，适用本办法。

第三条本办法所称的土地储备，是指依照本办法规定，将需要盘活的土地以收回、收购、置换或征用、划拨等方式，纳入政府土地储备库予以储存，通过前期开发整理后，根据市场需求和土地年度供应计划，以出让、划拨等形式配置土地资源的行为。

第四条本市的土地储备工作，在昆明市人民政府的统一领导下，由昆明市人民政府土地储备委员会负责组织实施。市土地储备委员会办公室为常设办事机构，设在昆明市国土资源局，与昆明市土地储备中心为两块牌子一个机构。市土地储备中心在市土地储备委员会的领导、监督和管理下，代表市人民政府具体实施土地储备工作，并负责对储备的土地进行前期整理和开发。

第五条市土地储备中心应根据本市土地利用总体规划、城市总体规划以及产业结构调整和土地供求的实际状况，编制年度土地储备计划。

第一章总则

第一条为规范土地储备行为,加强土地储备资金财务管理,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[20**]15号)以及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[20**]100号)等有关规定,制定本办法。

第二条本办法适用于土地储备资金财务收支活动。

第三条本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。

第四条土地储备资金实行专款专用、分账核算,并实行预决算管理。

第二章土地储备资金来源

1996年，上海成立了我国第一家土地储备机构，土地储备制度逐步被纳入我国城市土地使用制度的改革体系，成为国家规范和有效管理土地市场的必要手段。土地储备制度的建立健全，是个相当复杂的系统性工程，其中政府相关部门的联动参与机制也是非常重要的内容。本文拟从政府规划管理部门的视角出发，对土地储备与城市规划的相互关系，特别是规划的全程参与问题进行一些探讨。

土地储备需与城市规划紧密配合城市土地储备工作是一项综合性的系统工程，必须得到规划、计划、建设、财政、土地管理等城市政府各职能部门的支持和配合。部门之间配合互动的状况，直接关系到城市土地储备的运作成本。例如，政府将城市土地纳入储备库后，如果规划条件不能及时明确，城市土地就无法及时推向市场，而城市土地的储备时间越长，资金的压力就越大，势必影响城市土地的再投放和资金回笼。

目前，我国大部分城市的土地储备机构往往与城市规划管理部门分属不同系统，只进行一些简单的业务往来。比如在上海市浦东新区，土地储备中心与城市规划管理部门的业务关系主要有两个方面：一是土地储备中心拟定土地储备计划后，交由规划部门核查会签，主要是确定规划用地范围和用地性质；二是在办理储备土地的前期许可和后期出让时，由规划部门根据批准的详细规划核定规划条件。可以看出，这种业务关系更多地流于程式，比较机械。事实上，土地储备应当与城市规划建立非常密切的互动关系。

从法律法规看，我国《土地管理法》规定，用地单位和个人应严格按照土地利用总体规划和城市规划确定的用途使用土地。《城市规划法》也明确规定，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。因此，土地储备必须要遵循规划先行、服从规划的原则，其中土地利用总体规划相对宏观，主要对建设用地和农用地做出限定，而城市规划则是从操作层面为土地储备工作提供具体的规定和要求，成为土地储备工作的重要法律依据。

从经济效益看，土地储备一个重要的效益来源是土地增值带来的回报，从而形成土地经营的健康资金链。储备土地的增值大体可分为三种情况：一是通过储备期内城市建设的完善、城市品位的提高而带来的普遍增值；二是用地性质的转变，如工业用地转为商业用地带来的性质增值；三是建筑容量的提高带来的数量增值。城市规划则是实现以上三种增值的必要途径和手段。

从操作层面看，我国过去的土地政策造成了现在一些土地的权属关系比较分散和复杂，如果全部回购，将给处于启动阶段的土地储备机构造成巨大的资金压力。通过城市规划指导下的“规划储备”方式，可以将一些已列入改造计划但近期收购难度较大的土地，先纳入规划储备库，再根据市场条件变化，择机进行储备。这样可以大大减轻土地储备机构的资金流转压力。

第一章总则

第一条为进一步加强国有土地资源和资产管理，优化土地资源配置，实现政府对土地市场的宏观调控，确保土地资产保值增值，促进经济和社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《省土地管理实施办法》、《省人民政府关于加强国有土地资产管理规范土地市场的通知》（政发[]80号）等有关法律、法规及规范性文件的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于县土地利用总体规划确定的城市规划区、乡（镇）集镇建设用地规划范围内的土地及县政府确定其它统一收储的土地。

第三条县国土资源局代表县人民政府对国有土地使用权进行土地收购储备市场交易。

第四条县人民政府对土地一级市场实行集中统一管理，对土地二、三级市场进行规范管理，全面对城市规划区和乡（镇）集镇建设用地规划范围内的土地实行统一征用、统一规划、统一收储、统一供应、统一管理的土地管理制度。

第五条县人民政府对所储备的土地除法律、法规允许可进行行政划拨外，工业、仓储、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的必须采取公开招标拍卖挂牌的方式进行出让。

为进一步加强政府对土地资源的宏观调控，优化配置，合理利用，提高效益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《市土地储备办法》等规定，结合本区实际，制定区土地储备、开发、出让、资金管理实施办法（试行）（以下简称办法）。

第二条（适用范围）

本区行政区域内的土地储备、开发、出让、资金管理适用本办法。

第三条（定义）

本办法所称的土地储备、开发、出让、资金管理是指区人民政府（以下简称区政府）委托区土地储备机构，依据土地利用总体规划、城镇总体规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购的土地，进行储存和必要的基础性开发，并按照供应计划交付出让，同时对此过程中的资金运作进行管理的行为。

第四条（原则）

一、以政府为主导强化政府职能

（一）建立完善城市土地储备经营制度和法律制度

土地储备经营制度实质是政府根据城市建设和社会经济发展的需要，按照土地利用总体规划、土地年出让计划和城市规划，结合和运用行政、法律、经济等手段对城市土地进行集中和前期经营管理，有计划的将其投入市场出让的制度。在这个过程中涉及到了征购、拆迁、改造、补偿、整理、经营、出让等多个环节，因此每一个环节及其相关的事物都需要有法规制度来明确和约束，规范程序、规范市场才能保证市场公平有序繁荣。法律制度是我们一切行为和处事的准则，在一个法制社会里，人们通过法制的约束来营造合理有序、公平的生存生活空间。按照法律解释，没有法律明文规定禁止的就是可行的，这就会给社会带来很多灰色地带，同时也是制造混乱和不公平的温床。在市场体制不完善的情况下，道德风险与交易成本之间的关系复杂，依靠道德来实现公平、公正是很难实现的。权钱交易，人情交易，以及其他的非正当交易都是滋生腐败的最好途径。因此完善土地经营法律制度，是对储备制度运行和市场繁荣有序发展的保障。

（二）强化政府职能发挥城市规划在土地经营中的引导作用

强化政府职能，完善土地市场化运作制度是城市土地经营管理的关键所在。目前，土地财政在多数地方财政中占很大比例，因此只有加强政府统一管理的职能，协调和分配好各部门之间的利益，才能发挥土地储备的作用。我国正处市场经济发展中，投资行为市场化，投资主体多元化，决定了政府必须通过市场化来配置土地资源。实行土地储备制度，革除土地资源行政化配置，就是为了实现土地市场化运作。因为只有实行市场化运作，才能实现土地资源的优化配置，才能实现土地资源价值的最大潜值，才能真正的合理的、高效的、科学的配置使用土地。城市土地经营需要综合的运用市场和计划两种机制来实现土地资源的优化配置和社会公共利益的最大化。坚持规划先行是城市土地经营的首要工作，根据城市的发展方向、定位等因素科学的编制城市规划，是引导城市布局和有序建设的根本保障。目前，许多城市都存在违法违章建筑，以及城市产业或项目布局不合理，盖了再拆，浪费人力物力和社会财富。主要的原因是先批地后规划，先项目落地建设后规划，在郑州市就出现很多项目先建设而后补办一切手续，这往往都不符合城市总体规划，带来日后要解决的问题。因此要改变这种局面就要发挥规划先行的引导作用，在规划时要将重大项目安排实施列入规划，在保障土地经营科学运作及耕地占补平衡的前提下，及时调整和编制土地利用总体规划，加强土地市场监督，严格查处违规违法用地情况，维护城市土地规划和政府职能的严肃性。

（三）学习成功经验拓展土地储备经营融资渠道

摘要：为了应对城市蔓延和内城衰败，处置内城区空置、废弃房屋，美国通过立法的形式成立了土地银行。基于此，本文通过剖析土地银行起源、发展历程、运作方式等，总结分析了美国土地银行在应对城市收缩问题时起到的作用，以期为我国的土地储备管理提供借鉴。

关键词：土地银行；土地储备；空置物业；收缩城市

美国“土地储备”的概念最早出现于20世纪60年代，当时美国大都会地区出现了两大问题：第一个问题是城市无管制地扩张，无约束的、无限制的新城开发在环主城区不断地蔓延；第二个问题是内城的衰败与废弃。中产阶级的外迁导致内城区的空心化，产生大量空置房屋和废弃房屋，当时的土地储备以土地银行的形式出现。在这种背景下，美国政府提出了“土地储备”的概念，并且用其作为城市规划的一项创新工具。一方面，土地银行以一种“土地储备”形式，通过成立一个公立机构，对城市周边的农用地进行提前储备和控制，以引导城市有序发展与控制土地价格波动；另一方面，土地银行以政府机构的形式，将内城区空置、废弃的房屋进行收购、管理与再开发，以遏制老城不断衰败。美国土地银行在过去50年的发展中，其主要职责是控制物业弃置的蔓延，而较少地发展符合社会需要的、主动性的储备职能。本文主要讨论的是美国土地储备制度及土地银行给我国老城复兴与社区安定方面带来的经验与启示。

1美国土地银行的起源

郊区化与逆城市化导致老城区不断衰败，许多城市的空置、废弃等物业不断增多。2008年以来，美国全国性的次贷危机导致的住房危机与经济危机，带来了社会经济大萧条和抵押贷款市场的突然崩溃，进一步加剧了房屋的空置与废弃。相关研究表明，空置房屋与废弃房屋一方面会为犯罪和贫穷提供土壤，增加犯罪率与火灾隐患。例如，得克萨斯州的奥斯汀市的一项调查研究发现，有不安全（空置）建筑的街区，其贩毒案件报警次数是无空置建筑街区的3.2倍，盗窃案例报警次数是无空置建筑街区的1.8倍，暴力案件报警次数是无空置建筑街区的2倍。另一方面，每处空置和废弃的不动产都给毗邻不动产、街道以及社区的活力带来很大的管理成本，进而形成了更多人废弃房屋（逃离社区）的恶性循环。密歇根州的佛林特市的一项调查研究发现，空置建筑和废弃建筑周围约150m以内的房屋价值平均损失2.26%[1]。为应对空置和废弃等物业产生的各种城市问题以及复苏社区活力，美国各州通过立法逐步建立了土地银行。

2美国土地银行的演变