前期物业合同范文10篇

前期物业服务合同

示范文本（试用）

珠海市建设局印制

二OO三年十月

说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。适用于物业建设单位与其选聘实施前期物业管理的物业管理公司签订。使用之前，双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对本示范文本条款或专业用词理解不一致的，以国家、省、市的法律、法规、文件、规范为准，也可向珠海市建设局、珠海市物业管理处咨询。

一、在前期物业中存在的问题

1.对前期物业的开始时间界定不清。依我国《物业管理条例》第21条规定，前期物业的开始时间是以建设单位选聘物业服务企业始，则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别，容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆。前期物业合同没有强行规定合同的终止时间，而是由当事人来约定，由于建设单位占主导地位，合同通常是其意志的体现，业主只有要么购买房屋并接受前期物业合同，要么不买房屋的自由。因此，在建设单位的主导下，前期物业合同很容易成为无期限合同。所以，必须对限制建设单位在前期物业合同签订中的主导地位，防止前期物业变成永久物业。

2.容易造成前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。表面上看，前期物业合同是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是，实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有支配权。依我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。建设单位在前期物业中的这种优势地位了打破当事人之间的平等地位，如建筑单位或前期物业管理企业可以在合同条款中约定较高的物业管理费，或者利用霸王条款公然侵犯业主对物业的合理使用权。

3.建设单位选聘前期物业企业不规范。依我国《物业管理条例》第24条第1款规定，国家只是提倡房地产开发与物业管理分离，而非强行规定。故房地产开发单位完全不理会国家倡导，采用开发与物业管理不分离的原则。由于选聘的决定权完全掌握在建设单位手中，建设单位完全可以采取设立具有独立法人资格但却与其具有关联关系的物业管理企业来参与选聘，并最终使其中标获得物业管理权。此外，即使物业企业与建设单位完全无关，建筑单位也完全可以利用其手中的选聘控制权使有利于己的企业中标，或不经过招投标程序直接选聘。

二、行政权力在物业管理存在的问题

1.在业主大会成立中存在的问题。在首次业主大会召开的过程中，由于此时业主还很分散，前期物业企业因利益关系很难公正地负责首次业主大会的召集，所以行政机关应承担更多的责任。但是，依我国现行法规的规定行政机关只是起指导的作用，很难保障首次物业大会公平、公正地召开。而在业主大会及业主委员会正常成立的情况下，物业服务合同、业主大会的议事规则等问题，业主都能进行合理的安排，此时行政权力应该减少直接干预，赋予群众自治权。但是，现行法规对此却进行了详细的规定。如对于业主大会的议事规则，看起来既像是公司的议事章程，又像是人大会的议事规则。

[摘要]《物业管理条例》的颁布施行对我国物业行业的发展具有重要的促进意义,但是由于各方面条件的限制,该条例还存在很多问题,尚需完善。本文从前期物业、行政权的行使、当事人的地位等三个方面揭示了条例存在的主要问题,以图为完善提供借鉴。

[关键词]物业管理前期物业行政权力

一、在前期物业中存在的问题

1.对前期物业的开始时间界定不清。依我国《物业管理条例》第21条规定，前期物业的开始时间是以建设单位选聘物业服务企业始，则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别，容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆。前期物业合同没有强行规定合同的终止时间，而是由当事人来约定，由于建设单位占主导地位，合同通常是其意志的体现，业主只有要么购买房屋并接受前期物业合同，要么不买房屋的自由。因此，在建设单位的主导下，前期物业合同很容易成为无期限合同。所以，必须对限制建设单位在前期物业合同签订中的主导地位，防止前期物业变成永久物业。

2.容易造成前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。表面上看，前期物业合同是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是，实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有支配权。依我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。建设单位在前期物业中的这种优势地位了打破当事人之间的平等地位，如建筑单位或前期物业管理企业可以在合同条款中约定较高的物业管理费，或者利用霸王条款公然侵犯业主对物业的合理使用权。

3.建设单位选聘前期物业企业不规范。依我国《物业管理条例》第24条第1款规定，国家只是提倡房地产开发与物业管理分离，而非强行规定。故房地产开发单位完全不理会国家倡导，采用开发与物业管理不分离的原则。由于选聘的决定权完全掌握在建设单位手中，建设单位完全可以采取设立具有独立法人资格但却与其具有关联关系的物业管理企业来参与选聘，并最终使其中标获得物业管理权。此外，即使物业企业与建设单位完全无关，建筑单位也完全可以利用其手中的选聘控制权使有利于己的企业中标，或不经过招投标程序直接选聘。

一、前期物业管理的定位

前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”

二、前期物业管理的特殊性确定了其重要

前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节，具有一定的特殊性，是搞好整个物业管理活动的主要基础。常言道：“万丈高楼平地起”，基础是高楼大厦建设的保障。

物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说，物业管理的法律关系是建立在业主与物业管理企业之间的关系。然而，在房地产开发中，房地产项目的滚动开发，业主人住是一个渐进的过程，不可能同时人住。物业从开始交付给业主到成立业主委员会，按《重庆物业管理条例》，业主人住率50%，满两年。为搞好物业的后期管理，在物业建设的过程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物业管理，通常是分为两个不同的阶段：前期物业管理法律关系，不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位（开发商）与物管企业签订的前期物业服务合同形成的；再之，前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此，前期物业的特殊性就在于此。

加强前期物业管理，不但能保证业主（购房人）的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业管理，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对主情绪，减少“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业进行物业管理，有利于实现建设单位与物业管理企业的“双赢”。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础，是后期物业管理的前提。

一、在前期物业中存在的问题

1.对前期物业的开始时间界定不清。依我国《物业管理条例》第21条规定，前期物业的开始时间是以建设单位选聘物业服务企业始，则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别，容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆。前期物业合同没有强行规定合同的终止时间，而是由当事人来约定，由于建设单位占主导地位，合同通常是其意志的体现，业主只有要么购买房屋并接受前期物业合同，要么不买房屋的自由。因此，在建设单位的主导下，前期物业合同很容易成为无期限合同。所以，必须对限制建设单位在前期物业合同签订中的主导地位，防止前期物业变成永久物业。

2.容易造成前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。表面上看，前期物业合同是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是，实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有支配权。依我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。建设单位在前期物业中的这种优势地位了打破当事人之间的平等地位，如建筑单位或前期物业管理企业可以在合同条款中约定较高的物业管理费，或者利用霸王条款公然侵犯业主对物业的合理使用权。

3.建设单位选聘前期物业企业不规范。依我国《物业管理条例》第24条第1款规定，国家只是提倡房地产开发与物业管理分离，而非强行规定。故房地产开发单位完全不理会国家倡导，采用开发与物业管理不分离的原则。由于选聘的决定权完全掌握在建设单位手中，建设单位完全可以采取设立具有独立法人资格但却与其具有关联关系的物业管理企业来参与选聘，并最终使其中标获得物业管理权。此外，即使物业企业与建设单位完全无关，建筑单位也完全可以利用其手中的选聘控制权使有利于己的企业中标，或不经过招投标程序直接选聘。

二、行政权力在物业管理存在的问题

1.在业主大会成立中存在的问题。在首次业主大会召开的过程中，由于此时业主还很分散，前期物业企业因利益关系很难公正地负责首次业主大会的召集，所以行政机关应承担更多的责任。但是，依我国现行法规的规定行政机关只是起指导的作用，很难保障首次物业大会公平、公正地召开。而在业主大会及业主委员会正常成立的情况下，物业服务合同、业主大会的议事规则等问题，业主都能进行合理的安排，此时行政权力应该减少直接干预，赋予群众自治权。但是，现行法规对此却进行了详细的规定。如对于业主大会的议事规则，看起来既像是公司的议事章程，又像是人大会的议事规则。

摘要：由于前期物业管理具有一定特殊性，现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，认真研究前期物业管理中的问题，对规范前期物业管理、保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理中的矛盾和纠纷，增强前期物业管理透明度，加强前期物业管理具有十分重要的意义。

关键词：规范物业；前期物业；物业管理

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement

前言

本文从前期物业管理的主要内容、重要意义，以及前期物业管理中存在的主要问题，阐明加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提。

前期物业的概念及特点

(一)前期物业的概念

关于“前期物业管理”的概念,无论是立法还是学界,并没有一个统一的界定。前期物业大致可分为两个阶段。第一阶段,前期物业管理在物业管理实务中,又称为物业管理的前期介入,是指物业接管验收之前,物业服务企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为,即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二阶段,前期物业管理,是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。

对于前期物业概念,应将前期介入和前期物业相区别,前期物业不应包含前期介入,即应仅指前期物业的第二阶段。基于此,前期物业可定义为自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。理由主要有二:

其一,在前期介入中,工作内容仅或主要为规划设计和工程施工建设,这两项工作由施工单位具体负责实施,发包方聘请监理进行监督,国家规划和建设部门负责行政监督,即使是施工现场的秩序维护和环境保护等,也是由施工单位负责,因此没有物业管理的客观对象和职能,因此此阶段无管理可言,也没有物业管理的必要。

其二,在前期介入阶段,物业合同是由开发商和其自主聘请的物业服务企业签订,通常该合同具有顾问性质。物业服务企业对房地产开发无指挥权、决定权,只有顾问建议权,因此,前期介入与物业管理的含义相去甚远。

一、前期物业管理合同与业主之间的问题

(一)前期物业管理合同的不合理。前期物业管理合同是由开发公司与物业管理机构签订的，这是任何房产以及业务实施的基础法律合同，根据合同内容履行甲乙方的基本合法义务，是任何一个开发公司和物业管理机构应该做的。而目前存在的问题就是:物业管理与开发商签订的合同最应该受保障的一方，也就是业主，并不在此合同中参与签订，所以，这直接导致了业主失去合法权益，成为最不受益的一方，而他们仍要履行合同上的规定。这直接折损了业主的利益。也使得在业主发挥自己的权益的时候得不到保障，产生矛盾和纠纷。(二)对临时公约的忽视。虽然法律法规有很多的明文规定，在销售物业以前，便要拟定临时公约。在前期物业管理合同的临时公约中，如若侵犯业主的利益会有怎样的后果以及要承担怎样的责任，并强调业主的权益和物业管理的责任适用，甚至制定了完善的违反临时公约合同的后果和应当承担的责任。但由于物业管理方或开发方的不重视，或为了从中谋取利益，置合约内容于不顾，甚至不按合约内容履行应尽的义务，于是使物业自己业主双方的权益都不能得到保障，这对前期物业有着很负面的影响。(三)各项合同内容不规范。有很多合同项目在物业管理公司的制定下，存在着一系列问题，导致后续业主无法得到相应的待遇，而且合同上内容不规范，马马虎虎，试图一概而过，业主在后来的住房体验中因为一些设备的不完善，但却没有地方可以投诉或者因合约不规范而自认倒霉。这些都是这位前期物业管理公司的马虎和敷衍，忽视消费者业主的合法利益，从而使业主和物业管理公司之间有很多的争吵和后续的一系列问题。

二、对于存在的问题应有相应的对策

(一)全面普及前期物业的知识。前期物业对于我们现在这个时代来说，是一个将要面临的很大的问题。身为小区真正的业主，要很清楚地知道，物业管理服务是为业主效力的，一切收益和权益都是业主放在第一位。我们身为业主要牢记合同内容，重视合约的严谨性和规范性，不能让物业和开发商钻空子。而身为物业管理公司工作人员，应该无愧于自己的工作，站在业主的角度去考虑合约内容，不能为了一己私利就不顾法律。在用人方面一定要严谨，适合的人才能把工作做好。(二)临时公约要严谨进行规范化。前期物业对于各位业主都是最重要的，这就要求物业公司能够将自己的公司制度和人员编制管理好。前期物业管理的合约签订，它的存在即保障了业主利益，也能够强有效的监督物业公司对自身的管理模式的严肃负责，防止建管脱节或者是只注重建设，不注重管理。预防此类现象的发生。签订合同后，双方都具有合法权益，都在法律上拥有合法的依据，所以要规范化临时公约，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。1．根据不同情况的监督，制定完善的法律合约制度，规范管理系统的性质，根据法律知识，促进物业管理的合法性和妥善性。2．仔细审阅。在签订合同时，一定要严格审查合同内容，是否有违反法律规定的条款规定，要保证业主的合法权益，不能用欺骗手段来欺骗业主。

三、结束语

前期物业对我们来讲，我们国家的法律法规还有很多很多的问题，有待我们去进一步完善和加强管理，对于前期物业来说，是一个物业系统完成的初始阶段，我们一定要严格按照法律法规来规范管理和完善制度，不能欺骗业主，尽力保护业主的合法权益，只有这样才能让前期物业得到更好的发展，才能让我们的物业管理公司更好的发展。

摘要：《物业管理条例》的颁布施行对我国物业行业的发展具有重要的促进意义,但是由于各方面条件的限制,该条例还存在很多问题,尚需完善。本文从前期物业、行政权的行使、当事人的地位等三个方面揭示了条例存在的主要问题,以图为完善提供借鉴。

关键词：物业管理前期物业行政权力

一、在前期物业中存在的问题

1.对前期物业的开始时间界定不清。依我国《物业管理条例》第21条规定，前期物业的开始时间是以建设单位选聘物业服务企业始，则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别，容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆。前期物业合同没有强行规定合同的终止时间，而是由当事人来约定，由于建设单位占主导地位，合同通常是其意志的体现，业主只有要么购买房屋并接受前期物业合同，要么不买房屋的自由。因此，在建设单位的主导下，前期物业合同很容易成为无期限合同。所以，必须对限制建设单位在前期物业合同签订中的主导地位，防止前期物业变成永久物业。

2.容易造成前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。表面上看，前期物业合同是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是，实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有支配权。依我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。建设单位在前期物业中的这种优势地位了打破当事人之间的平等地位，如建筑单位或前期物业管理企业可以在合同条款中约定较高的物业管理费，或者利用霸王条款公然侵犯业主对物业的合理使用权。

3.建设单位选聘前期物业企业不规范。依我国《物业管理条例》第24条第1款规定，国家只是提倡房地产开发与物业管理分离，而非强行规定。故房地产开发单位完全不理会国家倡导，采用开发与物业管理不分离的原则。由于选聘的决定权完全掌握在建设单位手中，建设单位完全可以采取设立具有独立法人资格但却与其具有关联关系的物业管理企业来参与选聘，并最终使其中标获得物业管理权。此外，即使物业企业与建设单位完全无关，建筑单位也完全可以利用其手中的选聘控制权使有利于己的企业中标，或不经过招投标程序直接选聘。

二〇一二年度物业股按照局年初制定的工作目标，结合工作实际，理清思路，在抓好日常管理工作的同时，把重点放在物业企业人员素质的提高、物业小区的规范管理、公房档案的核查、公房合同备案以及物业专项维修资金的管理，形成抓管理、促发展，抓落实、促规范，主要做好了以下工作：

一、我县物业服务企业13家，其中三级资质6家，三级暂定资质7家；共管理建成的小区16个，面积约150万平方米，实施前期物业管理的小区17个，管理面积约160万平方米。通过物业资质核查，结合物业企业基本情况、各物业小区的基本情况、物业专项维修资金明细和物业承接查验等备案资料，完善各企业、各小区的相关信息，有利于物业行业管理监督和指导；同时更新企业信用档案，对于不良记录和投诉较多的企业，给予相应处理，并与物业企业资质监督检查挂钩。

二、规范前期物业管理工作。按照“建管分离”的要求，从物业项目的前期管理入手，切实规范物业管理行为；对新建小区实行前期物业管理招投标制度，和县招投标服务中心配合，认真做好新建小区前期物业管理招投标工作；要求开发建设单位通过招投标方式选聘物业企业，与物业企业签订《前期物业服务合同》，实施前期物业管理。做好中标企业合同的审查、鉴证、备案工作，及时归档以及做好新建开发项目承接查验指导工作。

三、加强直管公房的档案管理，做好直管公房的合同备案核查工作，我局直管公房约3万平方米，2012年上半年核查备案的营业用房合同155份，年租金2839216元，住房合同264份，年租金289314元，仓储合同16份，年租金46100元，合计年租金3174450元，已征收租金2673017元，剩余部分困难户和单位职工租赁合同正在备案；并组织人员对直管公房房屋状况进行清查，做好维修计划、预算、审核工作和维修工程验收。

四、落实蒙房字[2011]72号关于县2011年第三季度物业服务企业检查情况的通报》，对实行物业管理的小区，要求落实物业企业自查制度，物业企业每月按时把自查情况报送业主委员会、社区居委会和房产局，并按要求进行整改；定期进行物业企业级所管理物业项目的监督检查，在检查中分数在60分以下的物业企业进入警示名册，通过整改进行验收，经验收合格，方可解除警示。定期召开物业企业负责人会议，通报物业服务的基本情况；学习各项法律法规制度，传达有关会议精神。

五、加强物业专项维修资金使用程序的监管，建立物业专项维修资金管理系统；全县归集住宅专项维修资金约100万元以上；并对各物业小区申报的维修情况，及时现场勘查，编制预算、决算、检查施工、进行验收，解决小区内业主公共部位的损毁等安全隐患。