旅游地产景观工程质量控制分析

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［摘要］如今，以旅游为目的的房地产开发逐渐取代传统的方式的酒店开发，除开发经营的酒店和度假村外。随着国民的度假旅游意识增强，旅游地产孕育而生。所谓旅游地产是以旅游度假为目，地产自行开发、自行经营管理的模式，开发的项目全部实现旅游功能。包含旅游开发区，旅游景区等地的优美的自然条件、地理位置而开发的具有投资回报的多种功能住宅项目，以满足人们度假、休闲、旅游的需求。景观造景作为地产商必须面对的现实问题，是客户追求户型、装修后的又一个关注热点，房子融入景观，景观衬托建筑逐渐被高度认可。数据显示成功的景观产品可以为房地产项目带来至少5%以上的价值溢价。

［关键词］旅游;地产景观;质量控制

随着旅游度假新时代的到来，旅游度假行业从“景区时代走向旅游度假时代”，地产开发从“单一产品走向综合体”。景观造景细化控制从设计规划、施工过程到后期设计施工跟踪都十分重要，也是完美景观效果质量控制基础环节，本论文从旅游地产景观特点，重点环节把控及措施几方面重点阐述。

1旅游地产景观的特点

区域特点，旅游地产为了和周边景区相容互补进行景观整合，使景区与地产景观有机结合形成整体，实现区域的整合。生态特点，调节小气候，是游客在居住环境中可以舒畅的呼吸。使其在开放区域内形成良好的微循环小气候，最大限度的保护周围景区环境。旅游特点，旅游地产打造景观，是旅游可持续发展条件之一。如福建平潭沿海地区，沿海改造引进资源打造以旅游为主产业，这种可持续的旅游发展不但实施管理区域内物业数量与素质，而且保护自然栖息地和田园风光，蔓延几公里的海岸景观打造，提升了本地区土地及旅游价值。文化特点，文化是旅游地产可持续发展的基本保证，人的行为与周边环境文化相互促进制约。以景观元素作为旅游地产文化出发点，探索景观在旅游地产开发的方向。

2景观效果完美呈现控制环节

种植土质量:在房地产景观施工中，施工单位为节约工程成本，采用不符合种植要求的土壤，从土方造型和苗木成活角度考虑都达不到景观效果。土方控制环节主要是地产景观多属独立分包，在总包施工后，回填的土壤不能满足植物生长需要，把建筑垃圾、粘土、重粘性土壤作回填土填入底层，这些土质排水通气能力差，导致苗木到后期养护出现大量死亡。沿海城市(如平潭、珠海横琴)，土壤盐碱成份过高，苗木移植后生长过程中营养不能得到充分补充。与设计符合程度:好的景观设计理念及优秀的施工表现可以提升地产建筑的层次品味，所以二者相辅相成。如主体结构顶板达不到荷载要求，旅游地产的特殊性，有的地下商业面积占比较大，故地下室顶板的承重没有充分考虑绿植土壤和绿植苗木的重量。在后续施工景观施工中，不能充分体现图纸效果。也就不能完全呈现设计图纸的景观性。主体结构在前期规划阶段应与景观设计充分沟通，应考虑伐板上的大树种植及水体的要求，尽量在重荷载的景观位置范围内加大配筋指标。硬景及软景材料质量:在房地产景观施工过程中，苗木配置所需的乔灌木和道路水景所需的石材等因素是构成工程质量的基础，材料品质选择是体现景观价值的保证。软景部分主要投入的是大体量的苗木，为房地产景观造势，在前期苗木调研过程中应该把控苗木在苗圃地长势情况、规模及各项指标。硬景主要投入是石材，厂家报样对比质量价格。如果作为景观主材在采购环节得不到质量保证，也就不可能符合工程质量的标准和要求，达不到最优的地产景观效果。景观工程施工管理水平:施工企业对一件景观作品完美诠释，除了优质材料的供货渠道还应该有完善的现场管理体系，这都是工程质量管理与控制的关键。景观工程施工严格按照施工图纸、合同及规范所规定的质量标准进行施工。

3景观效果完美呈现的措施

土壤防治措施:严格按照设计说明中植物栽植土壤质量标准购土，园林工程师现场监测，避免施工方把不符合要求的土壤回填深层。栽植的植物能够满足生长所需的水、肥、气、热等要求。在施工中严禁把混有大量碎石、建筑垃圾等杂质的土料作栽植土壤，避免使用粘性较重的粘土或保水能力差的砂质土壤。对于工程地盐碱严重的土壤进行排水换填处理，尤其对大规格苗木种植地段不能大面积换填，坑底进行铺排水管及碎石无纺布处理，并对不同品种苗木习性进行针对施肥。设计配合控制:在景观施工过程中，设计人员全程旁站，针对苗木全冠达不到要求及承重要求不符合的，及时调整与之相应规格的苗木品种或与总包方沟通进行切实可行的办法。对于硬景石材铺装进行封样处理，苗木树形严格按照设计要求提供的冠幅度及分支点高度进行采购种植。严格控制景观材料的质量，景观工程从石材铺装，土方造型，室外管网铺设等工艺中，材料订货，采购，检验等环节全部控制，层层把关。硬景中道路面层石材，石材的面层处理及颜色多样，在施工过程中，有的同一色系的石材品质差异大。施工过程中施工单位避免偷梁换柱，封样石材。施工过程中对于那些异型石材处理的施工方案要进行充分论证，弹线试排磨边处理等施工方法合理，技术熟练，有利于提高工程质量。如软景绿化中植物要遵循生长规律，掌握苗木栽植时间，在混凝土的建筑群中起到点睛的作用。按照绿化苗木不同的生长规律，栽植季节和栽植时间的差别进行分批分段栽植，先大规格乔木定场，小乔木和灌木点缀，草坪地被做背景衬托。要掌握这些苗木的最佳栽植时间是植物成活的关键，也为后期养护修剪减少障碍。因此，必须遵循苗木生长规律，因地制宜，尽量采用乡土树种，确保苗木成活，提高工程品质。施工过程分若干个分项、分部工程，房地产景观楼间施工，施工范围局限，交叉作业多，所以要确保整个工程项目的质量达到整体优化的目的，分项阶段施工很必要。而且合理的工序安排，也是保证工程质量的前提条件，每道工序质量是否符合要求决定下道工序是否能顺利开展。如景观给排水及水景造景埋设管道，如果没有试压或材料粘结不符合规范要求就进行回填铺设面砖或种植，一旦出现崩漏现场将毁坏已完面层材料。土方造型不合理土质检测不合格就进行种植地被活铺设草坪，给后期植物成活和养护带来隐患。破损的面层、斑驳的地被草坪给景观造景带来不好的视角效果，所以每道工序的细节处理决定工程质量，细节决定成败。

4结语

人们日益增长的丰富物质文化生活，力求更高的精神层次的享受，旅游作为一种身心放松的形式已经被广大人们认可。旅游环境和外出居住环境的层次逐渐提高，人们对居住的景观效果要求也相应提高了。在施工建设期间，与设计无缝对接和过程的全过程管控成为了景观品质的保证，同时也是房地产企业提升口碑和管理的方向。

参考文献:

［1］金德钧．园林工程施工项目管理概论［M］．北京:中国建筑工业出版社，2009．

［2］黄宗葵．房地产园林景观绿化工程发展研究［J］．轻工科技，2014，(04)

作者:王云 单位:北京中联亚泰企业管理有限公司