资产证券化在商业地产融资的运用

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摘要：资产证券化拥有许多优势，因此在房地产行业受到了青睐。但是我国目前在发展资产证券化方面的经验还比较少，制度也不完善，呈现出一定的缺陷。因此就需要做好相应的配套措施，有针对性的改变这些不利因素。商业地产作为房地产发展的重要分支之一，虽然开发商在建造的过程中有较高风险，但其拥有较高的回报率，使得开发商对其趋之若鹜。

关键词：商业地产，资产证券化，融资

商业地产在近些年得到了快速发展的良机，但开发商在开发商业地产的时候，往往需要大量的资金，相关开发周期和建设周期都较长，所以占用资金的时间较长。为了应对这些缺陷，使用资产证券化的手段能够发挥很好的效果，有效地降低融资成本，促进商业地产行业健康发展。

一、我国商业地产资产证券化的发展情况

（一）商业地产及融资方式现状。伴随着我国近些年对房地产市场进一步限制，使得房地产行业相关的融资环境进一步恶化。在2016年，央行要求银行理性对待房地产，对房地产贷款进行合理的控制。随后银监会、上交所、深交所和发改委等多个部门对房地产行业的金融风险了相关政策。这使得房地产的信贷环境加严，伴随着金融市场的不断发展，传统的金融融资渠道受到了一定的限制。很多房地产企业开始不断创新融资渠道，试图获得更好发展的机会，因此商业地产的资产证券化逐渐走进视野。（二）资产证券化的特点。目前我国出现的相关融资方式可以划分了三种类型，分别是券商专项、资产支持票据和信贷。其中资产证券化对相关企业的资质要求较高，例如企业的经营情况，盈利情况和知名度等等。资产证券化每年需要支付券商佣金，保险费和审计费等等一系列费用，这使得资产证券化的适用对象只能是大型企业。（三）资产证券化相关要点。资产证券化是将企业基础资产在未来一定时间内的收益作为企业对民间资本赔付和支付相关利息的依据，相关企业需要将企业中未来收益较好的基础资产作为载体来进行资产证券化融资。企业所拥有的不动产和应收账款等优质资产往往都能够作为资产证券化的基础资产。在资产出表方面，专项资产管理计划作为载体发型资产证券化的时候，可以出表，也可以选择不出表，权益类不需要在表中体现。资产证券化对交易场所是具有一定要求的，这些场所要能够具有很好的认同性质。如今资产证券化当中使用的是备案制，这也是适应现代社会的一种重要举措。但是从国内目前的情况来看，由于制度建设不完善的作用，导致资产证券化的发展受到了很大的阻碍，呈现出许多不完善的地方。在商业地产选择融资方式时，基本不会将资产证券化当作首选方案，而是一直将其视为备选。这也就展示出了当前我国还需要仔细研究国内市场，制定好资产证券化的相关监管法规。

二、商业地产资产证券化融资现状

相较于没有使用资产证券化，商业地产企业能够显著增大日常所使用的流动资金，这主要是能够将资产流动性差的资产进一步盘活，使得企业内部的资产流动性和灵活性都大大提高。资产证券化其中一个优势就是能够将相关资产在未来一段时间的收入提前获取，这是银行贷款所不具备的优势。且在这个过程中，银行贷款所需要的利息比资产证券化所支付的成本要高出很多。金融市场上的金融工具必然会有着风险，资产证券化也不例外，在作为金融市场上重要的融资工具之一，如果不规范使用，将会面临着很大的风险。我国还需要进一步出台相关的法律法规，以确保资产证券化能够长远发展，确保相关房地产企业在融资的过程中能够增加融资方式。

三、推进商业地产资产证券化融资的对策建议

（一）相关法律体系的完善。我国将资产证券化运用到商业地产的时间还不长，相关部门对于资产证券化运用到商业地产中的相关规章制度尚不明确。这使得资产证券化在商业地产融资的时候，如果操作不当，将会产生很大的系统性风险。为了确保资产证券化在商业地产中广泛的运用，相关部门需要依照资产证券化的特性做出相应的规定。最大程度上规避可能出现的系统性风险。资产在发行过程中存在着发行规模小和相关资金流动性较差的情况，相关部门需要就发行的资产进行限制，扩大企业发行的品种和范围。（二）配套体系不断完善。从当前资产证券化的情况来看，还存在许多不足之处。我国现行的会计法则很难在当前的时代背景下发挥出作用。税收制度也需要不断地完善，相关重复税收、税种缴纳无法得到很好地解决。此外，还需要加强监督体系的建设，要利用好国家相关法律法规来形成对市场的严格监管作用，避免出现混乱情况。（三）构建预警和防范机制。通常来说，收益与风险成正比。大风险下的收益会比小风险下的收益多。市场在快速发展的过程中，其收益能够被不断地发现，使得其风险不断降低。我们需要以积极的心态去面对资产证券化的风险。我积极地将资产证券化运用到商业地产融资中。相关部门也需要建立相关的预警和防范机制，确保国内金融市场免受外来资本的冲击。同时，相关部门还需做好风险隔离工作，防范资产证券过程中相关利益冲突，确保投资者利益受到保护。

四、结语

伴随着近几年宏观政策的调整，我国房地产行业面临着资金收紧的局面。当前房地产行业的融资问题主要表现在融资结构单一、社会上闲散资金无法进入到房地产行业和各项融资方式存在着一定的局限这三种问题。资产证券化能够很好地解决这些问题，将商业地产的融资结构扩大，使得社会上闲散资金能够快速进入到商业地产行业，也能够减少商业地产融资时的局限性。

参考文献

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［4］张浩.商业地产融资渠道研究［D］.上海社会科学院,2010.

作者:唐婧靓 单位:华南理工大学