房产证券化发展情况及意见

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一、我国房地证券化发展的现状

（1）房地产抵押债权证券化的发展现状。随着住房体制改革的不断向前发展，我国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来的，由于我国经济发展现状，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题，导致与住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国的住房抵押贷款证券化只算是刚启蒙，需要适宜的发展条件和更努力的探索。其现状主要表现为：第一，我国债券市场的规模小，流动性不足以及信息披露失真等现状制约着我国住房抵押贷款证券化的发展。住房抵押贷款证券主要是金融债券，目前，我国债券市场的规模较小，主要品种是国债，普通企业债券和金融债券的规模都不大。并且，目前我国债券市场缺乏流动性，大多数债券只能以私募的方式发行，不能公开上市交易。第二，住房抵押贷款信贷资产的规模小。作为银行向居民个人发放的贷款中最适合证券化的资产之一的住房抵押贷款，由于目前我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况作出准确判断，银行为了减少信贷风险，更愿意把借款贷给信用比较好的个人，这无形中就限制了信贷市场的规模，由于没有相当规模的住房抵押贷款的积累，难以形成有相似条件的抵押贷款组群，体现不出抵押贷款证券化的规模经济效益，由此约束着我国住房抵押贷款证券化的发展。第三，投资者的结构性缺陷。抵押贷款证券是一种结构非常复杂的证券，大多数个人投资者因难以进行深入的分析和预计而导致其购买热情不高，所以主要依靠机构投资者参与投资。但是，我国机构投资者参与证券市场的领域和参与程度都受到法律的严格限制。所以，必须培育机构投资者，扩大市场需求。

（2）房地产投资权益证券化的发展现状。我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。其现状主要表现为：第一，房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，大部分企业从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件。第二，房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。没有债券市场就没有准确的定价，就没有中介机构，就没有真正的金融衍生品。大力发展债券市场，是我国扩充投资品的重中之重，也是发展中国式金融衍生品和必经之路。有了发达的债券市场，房地产作为重要投资品种的作用自然会有所下降。但是目前我国房地产债券的发行规模还是很小，房地产债券基本上还处于初步发展阶段。

二、我国当前房地产证券化运行存在的一些问题

（1）缺乏专业性人才，在房地产证券化认识上很局限。房地产证券化业务是一项综合性强、涉及面广并且专业分工又极其细致的一种业务，其需要专门的证券化组织机构和高精尖的专业人才。但是，我国房地产资产证券化起步较晚，对其认识还处于初级阶段，我国现有的这些人才在数量和质量上都比较缺乏，目前的金融从业人员整体水平在短期内很难达到要求。

（2）个人信用制度不健全。房地产资产证券化的顺利进行要以良好的信用基础为前提条件。而目前我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况作出准确判断，银行为了减少信贷风险，更愿意把借款贷给信用比较好的个人，这无形中就限制了信贷市场的规模，而萎缩的信贷市场和房地产证券化的推行是背道而行的。

（3）相关法律法规的不健全。房地产资产证券化是一项极其复杂的系统工程，房地产证券化过程中涉及众多的市场主体，包括原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务和证券投资者等，并且房地产证券化的过程就是调和他们利益的过程。但是，我国现行的《证券法》相关条款中缺乏对资产证券化在融资业务应用的规定，这势必增加资产证券化的推进难度。同时建立风险隔离机制所需要的相关法律《破产法》和《信托法》出现的时间不长，实施过程中难免存在诸多困难。

（4）配套的金融中介设施不完善。房地产证券化整个实施过程中需要配套的完善的金融中介组织通过会计、审计和税收等方式为之服务，可是我国当前阶段市场主体水平还未达到如此的完善阶段。特别是我国的资信评级机构独立性差，投资者对资信评级机构认识不足，这些问题导致现有的评级机构做出的评级结果在投资者心日中没什么影响力，资信评级无法发挥其应有的作用。

（5）房地产金融市场的一级市场不够发达，交易不够活跃。长期以来我国实行福利住房制度，金融市场又有国有四大商业银行垄断，因此，我国房地产金融市场形成了以非专业房地产金融机构的商业银行为主体的市场体系，房地产金融市场缺乏为其解决一级市场发展中面临的流动性、资金来源、信贷集中性等主要矛盾的二级市场，从而导致房地产金融市场没有获得真正发展，一级市场交易不够活跃。

三、推进我国房地产证券化的顺利发展的建议

（1）加强专业人才的培养。我国房地产资产证券化起步较晚，对其认识还处于初级阶段。一方面，我国国内的相关机构要加强与国际机构的合作，或者设立专门的教育模式，采用多种渠道，针对性的培养有关人才并对人才定期进行相关培训，促进更多人学习国外先进的经济技术，借鉴国外的丰富经验，提高我国经济监管和发展水平，建立一支既懂先进的金融知识，又了解我国国情的专业化队伍，这样才能更好的服务金融业务。另一方面，可以对相关证书进行严格的年审制度，来满足证券化的实践需要。

（2）建立并完善个人信用制度。我们应尽快建立包括个人信用登记、评估、风险预报及规避在内的一系列个人信用制度，对借款人就业和收入变动状况及财产增减情况实行动态监控和跟踪调查，以利于银行扩大个人住房消费贷款规模。

（3）完善房地产证券化的相关法律法规。房地产证券化过程离不开政府的适度管理和法制的保障。政府必须对房地产金融体制的建立和发展房地产证券化给予大力支持并加强有效管理。要求对我国现行《证券法》等进行修改，还要对《土地法》、《房地产法》等基础性法规进行完善，而且人民银行、证监会、银监会等也要对各个法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理，做到最大限度地保护房地产证券发起人、中间人和投资人的权益，以促进房地产证券化在我国健康、有序地发展。

（4）规范和完善金融中介机构。规范房地产证券化涉及到的房地产开发商、银行、担保、保险、信用评级等中介服务机构，严格遵守法规，提高中介机构的服务质量，帮助广大投资者在受到不断变化的经济大环境、信息源、自身的知识结构、判断能力等因素的制约时，能够及时、准确、完整地得到有关信息资料，提高证券化的透明度和效率。

（5）大力发展房地产金融市场的二级市场。根据西方发达国家的经验和我国的实际情况，我国要迅速改变单一的房地产开发信贷，大力发展个人消费信贷，同时，必须大力发展房地产抵押贷款市场，建立和发展房地产金融二级市场，增加证券品种，有步骤地实行抵押贷款证券化．活跃房地产流通市场。

纵观我国经济发展之迅速，房地产泡沫现象之严重，房地产证券化的良好发展已逐渐成为我国经济发展不可忽视的一步。相信我国通过逐步的健全各项体制法规、竭力开发并发展各种经济技术等，房地产证券化在我国的全面发展指日可待。