土地资产证券化产品设计与风险预防

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1土地资产证券化界定及基本流程

土地资产证券化有两层含义：一是指土地融资证券化，即资金需求者通过在金融市场上发行股票、债券等方式直接从资金盈余者那里获得资金的一种融资方式，是一种增量资产的证券化，也被称为“一级证券化”。二是指土地资产证券化，即将缺乏流动性但具有未来现金流收益的土地资产集中起来，通过一定的结构安排，从而转换成在金融市场上流通的证券，这种证券化是在已有的信用关系基础上发展起来的，是一种存量资产证券化，又被称为“二级证券化”。广义的土地资产证券化既包括土地融资证券化，也包括土地资产证券化。狭义的土地资产证券化仅指土地资产证券化。而狭义的土地资产证券化又可以分为以土地贷款和土地项目贷款为抵押的证券化和以土地收益为抵押的证券化。前者融资的主体是金融机构，后者融资的主题是土地所有者和土地运营机构。由于本文重在研究作为土地最后所有者的政府融资问题，所以采用狭义土地资产证券化的后一个含义。本文在借鉴日本经济学家野口悠纪雄关于“土地证券化就是把土地(或者对土地的出租)能够得到的收益，作为担保(抵押品)发行证券，然后把这些证券卖掉”定义的基础上，把土地资产证券化定义为“土地资产证券化是以土地收益作为担保，一般有发起人、特殊目的的机构(SPV)、银行或其他服务机构、信用增级机构、信用评级机构、托管人、投资者等参与的，旨在将缺乏流动性、价值量大、有稳定预期收益、不适合小规模投资的土地，在不丧失土地产权或者部分转移产权的前提下发行证券，使土地资本社会化的过程。依据本文对土地资产证券化的界定，参照资产证券化的一般流程并结合我国土地运营的实际，土地资产证券的基本流程结构和相关信用关系如图1所示。

2土地资产证券化的产品设计

本文在遵从对土地证券化的标准界定基础上，创造性提出土地资产证券化在产品设计和融资方式选择上实施两阶段分步走的战略。第一阶段，以土地信托方式发行土地信托收益凭证土地信托分为两种结构：第一种结构是土地储备机构与信托投资公司建立的信托关系。土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给信托投资公司，成立信托关系，然后由信托投资公司作为受托人，发行信托受益凭证，负责信托土地开发的融资活动，并独立、委托或联合土地开发专业企业进行土地开发，最后通过土地公开市场交易土地，从而分享土地一级市场开发的项目收益。第二种结构是土地信托的拓展形式，其实质是土地储备机构以土地使用权作为从信托投资公司获取贷款的担保，由信托投资公司与投资者建立的信托关系。信托投资公司向投资者发行信托受益凭证，募集社会闲置资金，成立信托关系，然后将募集的资金以贷款的方式投入到土地储备中心。在这种模式中，信托法律关系的委托人为信托受益凭证的持有人及投资者，受托人是信托投资公司，信托财产为募集的资金及以该资金产生的收益，受益人为信托受益凭证的持有人即投资者或其指定的其他受益人。第二阶段，特殊目的机构以债务型方式发行土地资产支持债券。这一阶段是土地资产证券化的高级阶段，是标准意义上的土地资产证券化。在这种模式下，发起人要把资产化的土地资产转移给特殊目的机构，实现资产的真实出售，形成特殊目的机构的资产池。根据特殊目的机构的性质，后续证券化可以有两个方向。如果特殊目的机构是专门为证券化新设的机构，它可以设计发行土地资产支持债券。如果特殊目的机构是有自身资产的组织，首先要将自身的资产与收购的资产池进行破产隔离，然后把资产池的资产根据未来的收益和风险进行重组打包，以此为抵押发行债券。

3土地资产证券化定价

3.1传统的定价模型及其对土地资产证券化的适用性分析

（1）静态现金流折现模型（StaticCashFlowModel）是资产证券化市场中最基础的定价方法，原理明了,计算简单。其定价模型为：P=∑t=1NCFt(1+r)t其中：P为证券的价格；CFt为未来t期的现金流；r为投资者期望的收益率；N为到期所经历的期数。但这种方法没有考虑到证券的一些重要特性：比如利率的期限特性、利率的波动性以及利率变动对证券提前偿付率的影响等等，从而影响其使用效果。

（2）二叉树期权模型即BOPM模型的建立奠定了衍生品定价的基础，他通过构造一个包含股票多头和看涨期权空头（即出售看涨期权）的无风险组合，可以为期权定价。其标的资产（股票）和期权价格过程如下：(以2期为例，多期模型以此类推)。这样就可以推演出二叉树期权（看涨期权）定价公式：C=1Rn∑k=0nènkqk(1-q)n-kmax[0,]SUkDn-k-X,0公式显示期权价格依赖于执行价格X，标的资产价格S，到期日n,无风险利率R和U,D决定。U,D由标的资产的波动率σ决定，而与其预期的增长率无关。二叉树模型既可以为欧式期权定价，也可以为美式期权定价，是一种很灵活的方法。但是模型中被用来复制交易的投资组合的价格在每个时期只发生一次变化，是非连续的，且标的资产价值在每个期末只有两种状态来保证市场的完全性，但是对于标的资产连续交易从而使市场成为动态完全市场的期权定价问题缺乏有效性和严密性。

（3）Black-Scholes期权定价模型的推出克服了二叉树期权定价模型的不足。该模型认为：当资产满足扩散过程时，期权的支付可以由标的资产和无风险资产的连续交易所复制。在无套利的情况下，投资者具有通过标的资产和无风险资产的交易复制和对冲期权合约的能力。正是这种能力使得期权价值与标的资产价值和无风险价值具有某种特定的联系。在一系列假设条件下：标的资产价格遵循“几何布朗运动”的随机过程，这一随机过程使得标的资产价格具有期望收益μ和价格波动率δ为常数的对数正态分布；无交易费用；交易是连续进行的，所有证券是高度可分的，没有红利支付；无风险套利机会被消除；投资者可以在期权生命期内以无风险利率无限量地借入或贷出现金。在Black和Scholes的研究基础上，Mertom最后推导出欧式看涨期权的定价公式。C=SN(d1)-N(d2)Xe-rT其中，d1=ln(S/X)+(r+σ2/2)σTd2=d1-σT=ln(S/X)+(r-σ2/2)TσTC为看涨期权的价格，T表示期权到期日，S表示标的资产的现在价格，X表示期权的执行价格，r表示期限为T的无风险利率（连续复利），δ为标的资产收益的波动率，Xe-rT为执行价格X的现值。利用看涨-看跌平价关系容易得到相应的看跌期权定价公式：P=Xe-rTN(-d2)-SN(-d1)Black-Scholes模型的提出和发展为期权定价理论的发展起了很大的推动作用，但是它的前提假设过于严格并且不符合现实市场状况，所以大大限制了它在期权定价方面的应用。通过以上分析，可以看出资产证券化定价的一些成熟模型在一定条件下可以用来为土地资产证券化进行粗略定价。但笔者认为这些定价方式不能全面的反映土地资产的特性和土地运营市场的特点，因而不能很好地反映土地资产证券化的本质规律。土地资产证券化本质上是土地资产的一种衍生品，是对土地资产的一种期权，所以使用相关的期权定价方法可以对它进行定价。但是由于土地资产固有特性呈现出与其它标的资产不同的特点。土地资产证券化是一种对土地资产的期权，其标的资产价格具有随机扩散的过程，且具有跳跃特点。所有从长远看，应该借助跳-扩散模型下的欧式期权定价方法对土地资产证券化产品进行定价，以增强定价的科学性和准确性。

3.2跳槽扩散模型下的土地资产证券化定价分析

3.2.1模型的基本假设

（1）需证券化的土地资产池中有N项土地资产,每项资产满足证券化资产的基本条件:能产生可预见的稳定的现金流；低违约率、低损失率；本息的偿还分摊于整个资产的生命期间；资产的债权人分布具有多样性；资产能够继续保持正常的存续期,原所有者有良好的信用记录；相关担保品具有较高的变现价值或者对于债权人具有较大的效用。

（2）资产池中第n个资产价值Sn的变化遵循随机微分方程:dSnSn=rndt+σndZn+d(∑m=1YtUm)，n=(1,2,…,N)（1）注:总资产S=∑n=1NβnSn，βn是各资产价值在资产池总价值中占的权重∑n=1Nβn=1在等价鞅测度Q下,每个随机元dWn是标准布朗运动,即E(dZn)=0,Var(dZn)=dt,Yt表示[0,t]时间段内跳跃的次数,服从强度为λ的泊松过程,U为跳跃的振幅,且ln(U+1)~N(μU,σU),E(U)=k；μU,σU,μn,σn,k,λ为常数,Zn(t),Y(t),U是互相独立的。U,Yt在模型中属于外生变量。

（3）市场是无套利的,短期无风险利率r为常数,并且市场无摩擦,没有交易费用和税收,且可以连续交易。

(4)发行的证券化债券的票面总资产为V,根据资产池中基础资产的风险收益重组状况，可以设计发行不同风险类别的证券。

3.2.2跳-扩散模型下的土地资产证券化定价。

在这一部分我们尝试用鞅定价方法给出在跳-扩散模型下土地资产证券化的定价公式。基本思想：土地资产证券化产品的发行价格在一定条件下可以看作是依赖于标的资产价值S,债券的票面价值V和期限T的土地资产期权价格，V就作为期权的敲定价格。这样发行价格就可以看成是对期权价值条件期望值的一种贴现。利用鞅方法定价原理可以得到。Cj=ΔC(ST,V,T|YT=j)=e-rTEQ[(ST1{}ST<V)+V1{}ST≥V)|YT=j](2)=e-rTEQ[ST|ST<V,YT=j]+e-rTVP[ST|STV,YT=j]由此可以看出关键是求出EQ[ST|ST<V,YT=j]，核心是要求出违约概率P[ST<V|YT=j]。下面用鞅方法推导出土地资产证券化定价的显式解公式。跳-扩散模型的土地资产证券化定价方法,不仅考虑了各资产的财务状况而且也考虑了外部环境的冲击，是一种较接近现实的证券化定价方法，有较高的理论价值和较广泛的应用前景。需要注意的是要想得到数字解，需要先对模型中的参数进行估计，可以借助蒙特卡罗模拟等数值方法求解，限于篇幅，这里就不再赘述。

4土地资产证券化的风险防范与制度环境建设

（1）深化行政体制改革为土地资产证券化提供体制保障体制障碍应该是一切问题的根源，要大力推进行政体制改革，变政绩型政府为服务型政府，这样政府才能充分认识和利用土地资产证券化这一融资方式的便利条件，来募集资本搞好社会经济建设从而更好的服务社会造福于人民。

（2）制定并完善与土地资产证券化相关的法律制度构建风险防范体系。首先，不断完善城市土地储备制度。在现有的《土地法》《证券法》和土地使用管理条例等的基础上国家有关部门尽快出台《土地征用法》、《土地储备法》、《土地交易法》及其他相关法规，明确土地储备机构法律地位和职责范围，同时要从法律上明确城市土地储备的范围、土地储备开发资金运作主体以及相应的监督机制，保证土地产权明晰，利益关系协调，土地资产流转顺畅，土地证券合法有效，为土地资产证券化提供坚实的基础。其次，大力推进多层次资本市场建设。完善的多层次资本市场是土地资产证券化顺利进行的保证，它不仅要保证一级市场的发行，也要保证二级市场的流通，所以要加强和完善资本市场基础设施建设，为土地资产证券化提供平台。再次，加强监管，建立风险防范体系。要对土地资产证券化过程中的各环节，各个利益主体（包括土地储备机构、SPV、证券发行人和信用评级机构等）进行全方位，连续性监管，不仅要加强外部监管，也要重视内控机制的建设。从而构建起内外结合，全方位持续性的风险防控体系，以保证土地资产证券化的安全性。

（3）加强信用制度建设完善信用评级和信用增级制度。信用制度是市场经济运行的基础，目前我国信用基础任然薄弱，特别是关于土地证券化方面还没有建立完善的信用增级制度，信用评级制度也很不完善，缺乏由投资者所普遍接受和认可的信用评级机构。在信用评级方面，我国可以引入外国著名评级机构进行评级，并加强国内评级机构与国际著名评级机构的交流与合作。在信用增级方面，可以采用政府担保、金融担保、财务公司担保等方式。要加强信用文化建设，构建良好的信用环境，保证土地资产证券化在诚信的基础上，在法律的保障下健康发展。

（4）建立完善土地资产资产证券化的会计制度和税收政策。目前的会计制度在土地资产证券化的会计确认、计量等方面缺乏单独的、明确的规定，所以要不断完善现行会计制度，并逐步建立起土地资产证券化的会计制度。同时，土地资产证券化程序复杂，涉税环节多，难免出现重复征税问题，增加土地资产证券化成本。所有要建立起完善的会计制度，加强会计确认和计量为土地资产证券化提供详实的资料，为监管和税收提供依据，并能有效规范其行为。而完善税收政策一方面有利于降低土地资产证券化的成本，另一方面也起到对土地资产证券化各环节进行有效监管的作用。