开发企业融资现状及渠道探索

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在房地产开发企业发展过程中，上市融资是行之有效的渠道之一，既可合理规避企业可能面临的财务风险，也可控制融资成本，可谓一举多得。但是由于考虑到金融风险的客观存在，我国在房地产企业的上市工作中加强控制力度，审批非常严格。目前大多铁路房地产开发企业还不能满足上市要求，在短时间内难以达成上市的愿望。另外，国家针对房地产开发的宏观调控政策不断调整，今后实现国内股市IPO融资或者借壳上市途径，将面临更多困惑。以发达国家已经成熟的房地产开发市场来看，债券投资的份额高达股票筹资的3-10倍左右；因此企业的债券市场已成为证券市场的重要一部分，无论是发展规模还是增长速度，都已经超过了股票市场。但是以我国铁路房地产开发企业的债券融资来看，仍占据较小的比例，普遍存在发展不平衡现象。

以铁路房地产企业当前发展的实际情况来看，在短时间内可供选择的融资渠道非常有限，银行贷款仍将是融资的重要渠道。因此，如何在原有基础上进一步优化银行信贷渠道，争取更多资金支持，也是房地产企业应思考的话题。当前，面临银根缩紧的实情，可考虑选择除了直接贷款以外的多种渠道。其一，并购贷款。以商业银行为主体，向并购方控股子公司或者并购方企业发放贷款，用于支持并购股权的对价款项；采用这种贷款模式，主要针对具备一定优势的客户，在进行改组改制、兼并、收购或债务重组等活动时，满足其基本的融资需求，是一种具有特殊性质的项目贷款。在2008年，我国银监会公布了《商业银行并购贷款风险管理指引》，提出了多元化的银行并购贷款种类，并且铁路房地产开发企业也对并购贷款提出了一些需求；其二，价值联息贷款。这种贷款方式具有风险性，作为铁路房地产开发企业应结合自身实际能力水平进行慎重选择；其三，通过在铁路局内部建设资金结算中心，实现内部资金的优化配置，以改善住房建设的前期费用难题；其四，采取积极、有效的营销方式，加快回收商业房屋或者配售住宅的款项，通过加速办理前期手续的方法，为公积金贷款创造良好条件。以发达国家房地产信托融资的成功经验来看，主要由房地产企业提出信托融资需求，通过专业人员的操作与引导，管理基金运作过程，将若干指定的开发项目信托资金整合起来，增大投资规模，发挥资金组合的作用，再通过信托贷款的方式发放到有需求的房地产开发项目中。针对当前房地产信托市场面临的各种问题和矛盾，为了更好地拓宽房地产融资渠道，铁路房地产开发企业可凭借住房建设的成本低、需求力强大、风险较低等优势，积极参与到信托融资中，以更好地满足项目资金紧张状态下的应急需求。进一步明确信托投资的方向，确保各项信托业务落实到位，增强运作程序的规范性，并做到以下几点：其一，全面保障信托资金的安全性、收益性，不得以任何形式向其他产业投资，以专一性的房地产信托基金投资方向为主；其二，避免信托资金的随意拆借，严格控制房地产信托贷款业务的数量，尤其控制信托抵押贷款模式，以降低房地产企业的经营风险，确保投资信托的安全性；其三，有关资产构成问题，应允许房地产投资信托适当进行开发项目的投资，但是要控制比例，不得本末倒置。

随着我国金融领域、证券领域的不断开放发展，铁路房地产开发企业利用证券市场实现融资需求，将成为今后的必然趋势。证券市场融资渠道的融资水平高、筹资量大，在改善企业资金结构、分散风险方面起到重要作用。有关股票融资的方式选择，应注意以下几方面：首先，对于实力强大、规模强大的铁路房地产开发企业来说，可以考虑直接上市。但是上市仅作为一种手段，并不是最终目标；房地产开发企业应构建现代化的组织结构，不断增强自身的资金水平，获得更广泛的盈利空间；其次，中小型铁路房地产开发企业，可以采取借壳上市方法，可极大缩短上市的时间，以低成本实现快速扩张，合理规避国家宏观政策的影响。再次，铁路房地产开发企业结合自身发展实际情况，除了在国内办理上市手续以外，还可以考虑STAQ及NET等境外交易所进行上市，优化上市的过程，可在短时间内实现融资计划，吸收更多的国外资金，积极借鉴国外先进的成功经验，树立良好的企业形象。通过挖掘债券市场，铁路房地产企业可以吸收更多的社会资金，实现大众化投资模式，将铁路房地产投资转向社会化发展模式。目前，我国房地产的债券市场发展仍存在一些问题，如规模小、产品少、风险大，再加上缺乏完善的信用评估体系，给债务市场的规范性运行带来弊端。因此借助房地产投融资机构的转型阶段，应进一步实现房地产项目开发的债券市场规范性发展。首先，政府通过法律、法规、制度等层面，为企业创设良好的投融资环境，放宽融资的审批权限，放松对债券利率的约束力度，给房地产企业更多的自主权利；其次，构建多元化的铁路房地产开发企业债券市场，增强债券的转换性、流动性，实现风险转移作用；最后，实行多元化的房地产债券类型，完善债券等级的评价制度，确保铁路房地产开发企业的良性发展。根据国家的统计，每一个百分点的房地产业中产值的增加，就可以推动相关的产业产值增加到1.5到2个百分点。房地产开发已成为国民经济的重要支柱，面临激烈的市场竞争环境。作为铁路房地产开发企业，更要意识到强化融资管理的重要性，增强随机应变能力，结合自身发展情况拓宽融资渠道，树立良好的社会形象，增强企业核心竞争力。

本文作者：马利颖工作单位：北京京铁房地产开发公司