未成年人房产审查处分管理论文

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未成年人房产是指未成年人以自己名义享有所有权的房产。随着我国经济的快速发展，家庭财产的迅速积累，未成年人拥有房产的机会越来越多，比如通过继承、接受奖励、赠与和遗赠等方式拥有房产；或直接通过营业和劳动（比如演出、创作等）方式取得房产。因此，对未成年人房产的管理和保护问题日益凸现。我国《婚姻法》第2条、《未成年人保护法》第5条、《民法通则》第18条都蕴含了保护未成年人财产利益的原则。按照《未成年人保护法》第2条规定，未满18周岁的公民都是未成年人；按照《民法通则》第11条，并非所有的未成年人都不具备完全民事行为能力，16周岁以上不满18周岁的公民，能够以自己的劳动收入为主要生活来源的，可视为完全民事行为能力人，能够以自己的名义管理和处分其所有的房产。是故，只有在此范围之外的未成年人房产的管理和处分才需由其监护人代为进行。未成年人财产制度是大陆法系国家亲属法中亲权制度的重要内容，我国《民法通则》没有区分亲权制度和监护制度，而是用监护制度吸收了亲权制度，对未成年人财产的管理和保护规定比较简单。本文拟以未成年人房产的管理、处分为例，重点分析我国未成年人财产处分限制中存在的问题。

需要指出的是，成年精神病人也属不完全民事行为能力，其所有房产的管理和处分问题与未成年人类似，本文为行文方便，仅讨论未成年人房产的管理和处分，但相关结论可推用于成年精神病人。

一、未成年人房产的管理

《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第10条规定监护人负有管理和保护被监护人财产的职责。监护人对未成年人房产的管理主要体现在三个方面：其一是保存行为，即为防止和避免房屋的毁损、灭失或其权利的丧失、限制等为目的，而采取措施维持房屋的现状，典型的保存行为是房屋维修、加固行为。其二是改良行为，即在不改变房屋性质的前提下，为增加房屋的经济价值或经济效益，提高房屋居住的舒适性、安全性和美观性，而对房屋进行加工、整理、装饰、装潢、美化等；其三是在不改变房屋性质的前提下，对房屋的直接利用，比如居住、出租、提供给第三人居住等。

监护人基于监护权，有权占有并管理未成年人房产，作为监护职责的应有之义，对未成年人房产进行管理和保护也是监护人应尽之义务。在未成年人房产受到第三人不法侵占或妨害的情况下，监护人既可以未成年人的法定人身份，以未成年人的名义请求第三人返还房屋或排除妨碍、恢复原状、消除危险等；也可以自己的名义，基于自己对被监护人所有的房产拥有财产管理权而请求排除第三人的不法侵害，重新将房屋置于自己的管理和控制之下。监护人管理时负有一定的注意义务，应像管理自己所有的房产那样去管理未成年人房产，不得侵害或妨害未成年人房产；当未成年人房产受到不法侵害时，应积极寻求救济，排除侵害，使未成年人的所有权回复圆满状态，维护未成年人的利益。如果监护人没有履行上述义务，致使未成年人利益受损的，应对未成年人承担损失赔偿责任；如果监护人的行为从根本上危及到未成年人的房屋所有权时，法院可以根据利害关系人的申请，撤销监护人的监护资格。

二、未成年人房产的用益

用益权是指在不毁坏未成年人房产的实体情况下，使用该房屋并收取孶息的权利。按照一般观点，未成年人房产的用益权由监护人享有，如此，可以弥补监护人保护、教育未成年人以及对未成年人房产进行保存行为、改良行为以及其他管理行为而支出的合理费用。我国台湾地区民法、法国民法等都规定了亲权人依其亲权对未成年人财产有用益权。按民法通则司法解释的规定，“保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，对被监护人进行管理和教育，在被监护人合法权益受到侵害或与人发生争议时，其进行诉讼”，均系监护人之法定职责。监护人履行上述法定职责必然需要支出相关费用，在未成年人房产有收益的情况下，该费用可先由该收益充抵，如该收益所得收入尚不够充抵履行监护职责所需支出的，剩余部分应由监护人支付。如果该收益所得收入充抵履行监护职责所需支出仍有剩余的，剩余部分可归监护人所有，以利于合理平衡监护人之权利义务关系，增进良好和谐的监护关系。另一个值得注意的现象是，国外也有立法例否定监护人对未成年人财产收益充抵履行监护职责所需费用后剩余部分享有所有权，而是认为收益剩余应归属于未成年人所有，比如德国民法第1649条、瑞士民法第319条。

三、未成年人房产的处分

为保护未成年人的财产利益，国外有法律规定，监护人代为处分未成年人房产应得到专门机构的批准并受其监督。比如德国民法典规定，非依法律规定监护人不得未成年人赠与；监护人以未成年人名义开始的新的经营事务、拒绝遗产或遗赠、对债权和有价证券的处分、订立合同和实施单方法律行为必须经家庭法院批准才可实施。我国《民法通则》第18条第一款则笼统规定，除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产。至于由谁来衡量处分行为是否为未成年人的利益，现行法律法规语焉不详，缺乏一个中立的、统一的、权威的机构来评判监护人的处分行为是否为未成年人利益。实践中，对于动产的处分基本没有有效的限制和监督措施；对于不动产的处分，往往由权属登记管理部门来充当裁判者的角色。

一般而言，权属登记机关判断是否为未成年人利益时主要从以下方面着手：一是，监护人承诺处分未成年人房产是为了未成年人的利益；二是，学校、医院、街道办事处等部门证明为了维护未成年人利益，确需大笔费用；三是，公证机关对监护人的处分行为以及监护资格进行公证；四是，进行公告。当然各地具体做法存有差异。根据广州市国土房管部门的有关规定，未成年人的监护人出售未成年人的房产时，应由有关单位或团体出具关于监护人资格和监护人出售未成年人的房产是为了未成年人利益的证明；所有同一顺序监护人应书面承诺出售未成年人的房产是为了未成年人的利益及承担由此产生的法律责任；受理后还需要进行为期7天的公告。武汉市规定，未成年人房产若需要转移或抵押登记时，监护人应办理公证手续并承诺对其被监护人房产转移、抵押后应承担的经济和法律责任。深圳市国土资源和房产管理局规定，权利人无完全民事行为能力的，需要转让房产的，应提交监护公证书及所有监护人的身份证明。宁波市规定：“转让被监护人的房产应具备下列基本条件：

（一）房地产转让目的是为了维护被监护人的正当利益，并有书面申请和当地街道办事处证明；（二）监护人须提供自己和被监护人的身份证件、监护关系公证文书和房地产权属证件”。

笔者认为，由权属登记机关来判断某一处分行为是否为未成年人利益未尽合理，理由如下：

首先，由于行政行为的可诉性，加大了登记机关的被诉风险和潜在的赔偿责任，由此导致了个别地方登记机关为了规避可能产生的风险而拒绝对未成年人房产的处分行为进行登记。

其次，我国现行的登记体制，决定了登记机关有限的审查力度不足以履行实质性审查职能。

其三，超越了登记机关的职责范围。登记机关对不动产物权设立、变更、转移进行登记，审查的范围包括物权行为的真实性以及作为物权变动原因的债权行为的真实性，而判断处分行为是否为未成年人利益——属于引起债权行为发生的原因——不在上述范围之内。

其四，房屋权属登记部门要求监护人提供学校、医院、街道办事处等有关部门出具证明，但上述部门认为自己无此义务而拒绝出具———事实上，上述部门既没有能力也没有资格做出处分房产是否出于维护未成年人利益的价值判断。退一步，即使这些部门出具了证明，其内容大多限于一个事实，既为了未成年人利益需要支付大笔费用，只能证明处分行为的可能性，并不能证明该处分行为的必要性，因为完全可以通过其他方式筹集此费用。换言之，监护人即使获得了上述证明也不意味着该处分行为是必须的和必要的，权属登记机关还面临一座绕不过去的山——需要履行事实上不能的实质审查职责。

此外，按照《民法通则》第133条第二款的规定，“有财产的无民事行为能力的人、限制民事行为能力的人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。

不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。”也就是说，有财产（房产当然包括在内）的未成年人实施侵权行为给他人造成损害的，应首先由其所有的财产赔偿，那么在这种情况下，监护人是否可以处分未成年人的房产？这种处分行为是否为了未成年人的利益？以笔者之见，监护人可以处分——这种处分行为虽然很必要，很合理，但很难以是否符合未成年人利益来判断。

总之，笔者认为判断是否为未成年人利益本质上属于司法权的范畴，不应由权属登记机关承担——事实上权属登记机关的审查并不足以充分维护未成年人的利益——应像国外一样交由法院或专门机构裁定而不适合由作为行政机关的权属登记机关裁判，而且判断的标准也不必完全拘泥于为未成年人利益标准，只要是合理的、必要的处分行为都应认可。我国现行的关于未成年人财产保护制度的规定，既与国外惯例相违，也过于简单化，不利于实践操作。现行法律确定的判断原则也过于僵化缺乏必要的灵活性，因此，今后的立法应对未成年人财产保护制度的完善予以足够的关注，建议尽快设立专门机构监督监护人的行为，以保护未成年人利益。