银行房产开发贷款估算思索

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房地产业是我国国民经济支柱产业之一，随着经济的持续高速发展，住房商品化和城市化进程的推进，房地产业将处于持续飞速发展的态势。然而我国房地产业融资渠道单一，70%左右的房地产开发资金来自于银行贷款。房地产业存在着所需资金量大、资金周转时间长的特点，随着房地产投资规模的扩大，开发商对银行贷款的依赖程度加重，银行承担的贷款风险也就更高了。

一、银行房地产开发项目贷款评估中存在的问题

1、银行与房产开发企业信息不对称在房地产贷款市场中，房地产企业是拥有私人信息的参与主体，商业银行是不拥有私人信息的参与主体。银行和房地产开发商之间信息不对称普遍存在，开发商对自身的综合开发实力、项目预计收益、真实贷款用途、还款能力和还款意愿等情况心知肚明，而银行靠开发业绩、财务报表等有限信息，很难审查其还贷能力。信息不对称大致分为两类：一类是外生的信息，它是先天的、不受当事人控制的。令一类信息是内生的，取决于当事人，它出现在签订合同之后。第二类信息将产生道德和法律风险。这两种情况都在贷款市场上造成信贷风险。

2、房地产企业信用问题房地产开发企业还表现出信用意识差、还款意愿低的现象。我国房地产开发企业普遍存在着资金筹集能力有限，融资渠道单一等问题。开发企业为了获得银行贷款，往往向银行提供不完整信息，刻意隐瞒甚至伪造自身的财务状况和偿还能力，即使银行在发放贷款后了解到借款企业的真实状况，也难以有效解决问题，造成银行不良贷款的产生。

3、房地产贷款项目评估体系银行在办理房地产开发贷款时，往往缺乏一个客观的评价标准。目前商业银行有的采用委托评估的办法，而外部评测机构往往不够专业，评估可信度低，职业道德受到现实利益的影响。众多商业银行在房地产开发项目上都有自己的评价体系，并且各家银行所选取的指标不尽相同。企业偿还能力受很多因素的影响，而这些因素难以用指标量化，指标的权重设计往往凭个人经验主观判断。这些问题都加大了银行的信贷风险。

4、项目评价过分依赖可行性研究商业银行的可行性研究一般是从股东的角度出发的，而股东对风险的态度和债权人不一样，因此对项目的评价股东和银行有不同的看法。因此，对贷款项目评价时，银行应该亲自对项目的市场、投资、风险等关键因素进行调研。

二、银行房地产贷款项目评估工作的对策

1、在项目评估中加强对借款人的资信评估借款人或其股东的综合竞争力，包括区域排名、品牌、核心竞争力、历史经营业绩和纳税记录等；借款人及其股东是否存在高价购地、跨业经营、过度扩张等高风险行为；借款人及其关联企业的资金往来情况，是否存在资金占用情况，是否存在集团公司通过母子公司借款和其他各种关联交易将信贷资金违规流入房地产市场的行为。目前我国房地产开发企业数量较多，但普遍资产规模小、生产能力低，这与房地产开发投资大的特点显然不相适应，加大了银行贷款的风险。因此对借款人项目概况评估时应重点对其资信进行评估，即对企业注册资金到位情况，开发资质等级，企业近三年开发量、竣工量、销售量，借款本息偿还情况等进行审查和分析。

2、制定灵活的房地产贷款政策，加强银行之间的信息交流房地产市场是受宏观经济政策、居民收入水平、市场供求等因素影响的动态市场，商业银行有必要专门成立研究机构对房地产市场做细化分析。评估人员应定期从相关部门、企业、银行收集储存信息，分析各行业原材料、成本、供需等因素的变动情况。利用计算机网络，建立各行业资料信息数据库，以方便评估查询之用。加强银行间信息的交流，降低信息收集成本，避免重复投资或贷款失误。

3、建立房地产科学评估体系在项目评估中除对借款人资信评估外，更重点对项目自身进行全面的评估，包括项目概况和建设情况评估、项目市场情况评估、投资估算与融资方案评估、房地产开发贷款的风险防范措施评估。项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。评估的重点在于房地产开发项目需求与供给的分析。市场分析包括政策环境评估、项目市场定位评估、房地产经营方式评估、市场供求总体情况、成本、价格、项目周边房地产市场发展状况评估、市场竞争力分析。房地产开发项目的总投资主要包括开发建设投资，出租、自营的房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，融资方案评估应侧重于对贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。贷款风险与防范措施评估，不但要落实有效的担保措施，一般采用项目土地使用权、在建工程、不动产作为抵押。还要加强项目销售资金的管理，保证有充足的现金流归还银行贷款。

三、结语

房地产开发项目贷款有着资金运用规模大、资金流动性差、资金周转期长的特点，做好房地产开发项目贷款前的评估工作，对规避贷款风险，提高房地产项目贷款质量，维护国家金融安全有着重要的意义。