房地产开发融资银行管理论文

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摘要：房地产业是一个资金密集型行业,房地产开发过程中的大部分资金都需要金融机构的支持，很多风险也可以通过金融工具进行分解，因此，房地产开发与金融业的联系十分紧密。

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关键词：房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系

房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。

1我国房地产融资现状

（1）从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。

（2）从总量上看，近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7.1%，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。

（3）从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了8041.73亿元，同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到6065.21亿元，同比增长速度达到了38.9%，其中开发商自有资金为3378.16亿元，同比增长速度为42.1%，开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到3187.45亿元，与2004年同期相比增长了16.5%。

2我国房地产业融资面临的问题

（1）政策上——国家宏观调控，增大融资难度。

近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。

就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”——完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。

（2）结构上——融资渠道单一，风险集中。

目前，我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中，银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，中国房地产业的资金来源十分单一，完全依靠银行信贷来维持行业的发展，走的完全是一条“独木桥”路线。

我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持，房地产业融资渠道相对比较单一，而其他融资渠道，如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系，无论是对房地产企业，还是对金融体系，乃至国家的整个宏观调控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说，存在四个方面的潜在风险：

①对于房地产企业来说，由于房地产业融资过度依赖于银行，那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响，这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。

②对于银行体系来说，给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反，银行占据着超过一半的融资任务，而银行业从中所获得的收益却微乎其微，仅仅是固定的利息而已，银行业所承担的风险与其收益完全不对称，这将十分不利于银行体系的稳定。

③对于国家的宏观调控来说，房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，极其不利于国家宏观调控政策的实施。

④从国民经济的角度分析，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应，这将不利于国民经济的协调稳定发展。

（3）环境上——房地产金融市场尚待完善。

总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有：①房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。

目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。

②房地产金融交易集中在一级市场上。

我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证券仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。

③政策性房地产金融缺失。

住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。