论提前还贷响

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摘要：商业银行的贷款经营在于获得基于贷款的低风险、稳定的现金流，住房抵押贷款由于低风险和高还贷率，一直是中国各商业银行的优良资产，并日益成为商业银行收益的重要来源。但是，由于借款者的消费行为特征及其抵押贷款合同赋予的权利，抵押贷款给商业银行带来的现金流并不够稳定，特别是当宏观经济环境发生变化时，提前还贷的数额规模将可能很大。因此，商业银行在经营住房抵押贷款时，有必要预测提前还贷的概率，计算预期的现金流变化规模，采取相应的对策以实现经营的稳定。

关键词：提前还贷；抵押贷款；预测模型

由于商业银行对房屋抵押贷款一般采取浮动利率，因此随着抵押贷款利率的提高，导致一波提前还贷高潮。商业银行对于提前还贷行为，大多采取收取违约金的办法，但是住房抵押贷款本身具有某种不稳定性，商业银行在经营过程中，无法单纯以收取违约金的方法解决问题。因此商业银行需要分析提前还贷的原因、对银行经营的影响、以及预测借款人的行为，以减少对银行经营稳定性的影响。

标准的抵押贷款通常是固定利率、等额偿付的抵押贷款，通常计划按周期进行等额偿付：

当然，现在还有浮动利率抵押贷款（Variable—RateMortgages，VRMs）。浮动利率抵押贷款是一种合同利率随着市场利率变化的抵押贷款，由贷款合同规定特定的市场指数或者参考利率，抵押贷款利率和参考利率相联系，并规定贷款利率的变动频率（如按月、季、半年、年等），任何个别或累积利率变动的最大额、允许按期支付变化的最大额等。浮动利率抵押贷款的市场价格取决于合同利率的变化，如果利率变化和时间数量均一致，那么贷款的市场价格在重新定价日将处于平价，否则可能高于或者低于平价。

抵押贷款通常含有期权特征，通常买权被称为提前偿付条款（PrepaymentProvision），卖权被称为出售即到期条款（Due—on—saleClause），许多抵押贷款合同包括这两种期权。不论是由于房屋已被出售还是由于房屋能以更低的利率重新融资，提前偿付条款允许借款者在规定的到期前偿还部分或者全部贷款；而出售即到期条款允许银行在借款人者出售用于抵押的财产时要求借款人偿还贷款，这等于取消原贷款，要求新的购买者重新申请贷款。

由于抵押贷款的种种特征，因此在利率水平和借款者自身情况发生变化时，提前还贷是经常的，这导致商业银行原本的长期抵押贷款可能在几年之内被偿付，从而影响商业银行的预期利息收益和资产种类安排。

一、提前还贷的原因

根据经济中可能影响抵押贷款借款人的因素，提前还贷的原因通常有三个，即再融资、再投资与房屋周转。

1．再融资（Refinancing）。再融资的成本效应是指当市场利率发生变化，改变抵押借款人的贷款成本，从而使得抵押借款人重新选择贷款。通常，这种提前偿还行为的发生是以贷款的固定利率为前提的，如果是浮动利率，那么贷款成本本身与市场利率保持同步变化。

当贷款实施固定利率时，由于新的抵押贷款利率下降，抵押借款人可能偿还其原有高成本的抵押贷款，并以较低的成本进行再融资，当然，再融资涉及交易成本和重新签订贷款协议的成本。许多银行对抵押贷款余额的提前偿付收取违约金，存在一些与发放抵押贷款有关的评估和资信审核费用，所以抵押贷款利率的下降幅度必须达到一定程度，抵押借款人才会考虑是否进行再融资。这种关系我们可以用下面的提前还贷概率图（图1）表示。

该图描述提前还贷概率、现行和原来抵押贷款利差之间的关系，其中Y是现行抵押贷款利率，r是已有抵押贷款的利率，假定为12%。

当Y＞r时，抵押贷款提前还贷的概率很小，原因是此时抵押借款人不仅不存在利率损失，而且由于市场利率高于原来贷款时利率，具有节约利率的优势。

当Y＜r时，抵押借款人也不一定提前还贷，而是需要具体衡量再融资的成本。如果再融资的预付费、合约签订费和提前支付的违约费高于现行利率的利息成本节约，提前还贷一般也不会发生。但是，当现行利率下降幅度大，提前还贷的概率可能迅速上升，原因是这时抵押借款人提前还贷节约的利息成本的现值已经超过提前还贷的全部费用成本。

2．再投资（Reinvestment）。影响提前还贷的另一个因素是投资收益率与贷款利率的比较，即所谓的再投资效应。再投资效应通常以浮动利率为前提，当市场利率水平上升，抵押贷款人的其他投资产品收益率低于抵押贷款利率时，那么借款人通常会选择提前还贷。

3．住房周转。影响提前还贷的再一个因素是抵押贷款借款人在到期前周转房屋的概率。周转房屋的决定可能由多种复杂因素促成，如房屋价格水平、工作流动倾向、抵押贷款规模、一般经济状况，甚至一些偶然因素。如果这种抵押贷款可以转让，那么这种房屋周转对提前还贷的影响不大；如果这种抵押贷款不可以转让，那么房屋周转必然导致提前还贷。

综上所述，如果不考虑个人原因或者偏好等非一般经济原因，那么提前还贷属于抵押贷款借款人的成本——收益权衡，大多因利率变动引起，由于利率变动，每月的偿付也会发生变化，到期日也会变化。银行无法直接改变抵押贷款人的提前偿还行为，收取提前还贷的违约金等费用，只能改变抵押贷款人的成本和收益，从而影响抵押贷款人的选择。

2005年3月，中国人民银行提高房屋抵押贷款利率，我国房地产市场出现规模较大的房屋抵押贷款的提前偿还，对于此次提前还贷行为的原因，显然与前面分析的提前还贷原因不同。由于目前我国商业银行对房屋抵押贷款主要采取浮动利率，即根据市场利率每年调整一次，因此，此次大规模的提前还贷是由于预期变化所导致提的。表现在：（1）市场利率进入上升周期，使得抵押贷款人的借贷利率高于预期借贷利率。由于现行个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率将随经济形势而变化，随着未来的房价、物价走势发生变化，房贷利率将趋于上升，使得消费者改变对未来资金价格的预期。（2）抵押贷款人的资金成本比较。目前国内居民的投资渠道狭窄，近年来股市低迷，基金、信托等投资产品不够成熟，如果这些投资产品的收益不超过房贷利率，具有还款能力、又没有合适投资渠道的投资者，提前还贷必然成为理性的选择。

二、提前还贷对商业银行经营的影响

提前还贷对银行经营存在正、负两方面的影响。

1．从正面影响分析。首先，较低的市场收益率降低了任何抵押贷款现金流量的折现率，并增加任何给定现金流的现值，对于银行持有的其他固定债券资产的收益具有正面影响；其次，较低的收益率导致抵押贷款本金的提前偿付，而不用等到抵押贷款期限结束就能全部收回本金，使本金收回比抵押贷款期限早。

2．从负面影响分析。负面影响主要是对抵押贷款利息的影响，首先，因为提前还贷最终支付的利息较少，所以无法在原有贷款期限中收到稳定的利息支付，当本金余额提前偿还后，抵押贷款借款人对已经偿还的抵押贷款余额不再继续支付利息；其次，由于利率下降引致的提前还贷导致的较快现金流量，商业银行收到提前偿还的贷款后只能以较低利率进行再投资，导致商业银行利息收入的减少。

三、提前还贷的预测方法

1．经验模型。银行通常根据经验建立每月的提前偿付模型。在建立经验模型时，银行首先观察或者评价特定时期内相似抵押贷款人的提前偿付经验，估计一个提前偿付函数。每月的有条件的提前偿付概率通常是如下经济变量的函数：其中Pi是提前偿付的概率，r是抵押贷款的利差，T抵押贷款已过时间，M是附属担保，Z是地理因素，?兹是耗尽系数（观察月份之前抵押贷款提前偿付占整个抵押贷款的比例）。

这个模型考虑抵押贷款已过时间和耗尽系数等特异因素，也考虑抵押贷款的利差等总体上影响提前偿付的市场因素。如果能够估计Pi的概率分布，银行就能够计算抵押贷款的预期现金流量，并估测提前偿付条件下抵押贷款的客观收益。图2是提前偿付的概率分布。

在众多的经验模型中，比较成熟的是美国公众证券协会提前偿付模型（publicsecuritiesassociation，PSA）。该模型假设一系列的CPR，第一个月为0.2%，以后每月增加0.2%，直到原始发行期的第30个月，从第31个月开始,CPR就固定为6%不变，即：

PSA提前偿付模型如图3所示。

如果各银行在应用该模型时，确定本银行抵押贷款提前偿付与PSA假设的提前偿付率存在偏离，那么可以根据偏离的程度进行相应调整，如图4示。

2．期权评价模型方法。由于抵押贷款合同所赋有的期权特性，提前还贷可以基于贷款成本变动幅度进行预测，而影响贷款成本的无非是利率水平的变动。考虑到提前偿付违约金和其他再融资成本，借款人只有在抵押贷款利率下降到一定程度才会开始提前偿付。如果银行预测一段时期年利率变动的最大幅度，如1%，而利率变动符合二项分布，银行可以作抵押贷款利率变动情况图（图5）。

在存在抵押贷款提前偿付的情况下，任何年份中现金流入量或者是承诺支付的数额，或者是承诺支付加上剩余本金的提前偿还，或者是零（所有抵押贷款在到期前全部偿付）。假设抵押贷款利率下降到7%时，可能发生提前还贷，那么根据银行的利率预测，第一年不会发生提前还贷，银行将收到承诺的支付；第二年贷款利率下降到7%的概率是25%，那么银行可能收到承诺的支付加上第二年末的本金余额，根据两种情况各自发生的概率，银行可以估计第二年年末期望的现金流量，同样可以估计以后年份里银行可能收到的现金流量。