银行抵押物处置法律应对策略

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【内容简介】文章指出“恶意租约”产生的原因在于抵押人对“买卖不破租约”保护条款的充分利用，以及“恶意租约”具有造假简便、成功率高和违法成本低的特点。通过对“恶意租约”涉嫌刑事犯罪的法律分析，提出商业银行可通过主动申请不动产抵押物执行异议之诉，依靠刑事责任追究的震慑力，由人民法院依法撤销或解除抵押人、第三人“恶意租约”执行异议。这对商业银行依法应对“恶意租约”执行异议，挽回不应有的重大损失具有现实借鉴意义。

【关键词】抵押处置；恶意租约；法律诉讼；法律策略

近年来，商业银行在申请人民法院依法拍卖处置不动产抵押物过程中，屡屡出现案外第三人拿出一纸租约，申请执行异议，以不动产已于抵押订立前或者人民法院查封前出租为由，请求人民法院对不动产抵押物进行带租拍卖或者阻止向司法拍卖受让人移交占有，对商业银行不动产抵押物的处置变现设立了很大的法律障碍，即拉长了拍卖处置时间，更拉低了拍卖处置价格，给商业银行造成意料之外的重大损失。为了能遏制这种被动局面，现就“恶意租约”的法律应对策略进行实践探讨。

“恶意租约”产生原因及主要特征分析

（一）“恶意租约”充分利用现有法律对“买卖不破租约”的保护条款。《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据这个条款，“买卖不破租赁”的适用条件有：第一，租赁合同已经成立并生效；第二，租赁物已经交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间内；第四，租赁物的所有权变更为受让人。具备上述条件，即使租赁合约内容明显不合理，租赁关系仍然对买受人具有约束力。《物权法》第190条进一步规定：订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。根据这个条款，将适用“买卖不破租赁”的条件限定在订立抵押合同前出租的，租赁关系才对买受人具有约束力。（二）“恶意租约”造假简便，抵押人相对容易运作。抵押人只要找到愿意配合的第三人，随时随地可以炮制出一份签订时间在订立抵押合同前的租赁合约，据此第三人申请执行异议即可。为了达到压低不动产抵押物处置价格，阻挠不动产抵押物成交，此类“恶意租约”一般具有两个明显特征：一是租赁时间长，订立的租赁时间大都20、30年；二是租赁价格低，订立的租赁价格远远低于市场租赁价格。笔者有一案例，抵押人将评估价值2千多万的两个黄金地段商铺，与第三人订立租赁期限20年，且租赁期前5年免收租金，此后每年租金3万元整，每5年租金递增5%，租金收益率算下来每年都不到千分之一，第三人等于是长期免费占有使用不动产抵押物。如果这类“恶意租约”执行异议得逞，商业银行不动产抵押物的权益将遭受重大损失。（三）“恶意租约”成功率高，使得第三人频繁申请执行异议。由于我国没有强制性租赁登记公示制度，只要租赁合约是双方意思真实表示，租赁合约就可生效。如果抵押人与第三人沆瀣一气，在以往司法实践中，由于受限于民事法律关系等诸多因素的制约，人民法院难以彻底查清租约订立时间真相，无法从证据、法律上判定租约真假，尽管租赁内容有悖常理，租赁合约存疑，但也只能带租拍卖，严重影响不动产抵押物的成交价格。（四）“恶意租约”违法成本低，助长了抵押人有恃无恐的行为。尽管民事诉讼法规定了妨害民事诉讼活动的处罚措施，但与能挽回价值数百万元、上千万元的不动产抵押物的收益相比，这种民事处罚难以对违法者形成震慑。诉讼中，人民法院未能查明抵押人、第三人有恶意串通的行为，也无法对妨害执行行为人处以罚款、拘留等强制措施。因此，抵押人权衡利弊，更愿意冒民事法律风险以获取最大的既得利益。

“恶意租约”涉嫌刑事犯罪的法律分析

由于抵押人通过“恶意租约”所获得的收益远远超出败露后付出的代价，一纸租约就能阻碍不动产抵押物的依法处置，这样巨大的诱惑如果仅从民事诉讼的角度去分析，很难让抵押人主动放弃“恶意租约”抗辩权。只有从事实、证据揭穿抵押人的恶意行为，并能绳之以法，才有可能从根本上遏制抵押人在订立抵押合同前的恶意租赁行为。从抵押人与商业银行订立的抵押合同、抵押人与第三人订立的租赁合约的基本内容进行法律分析，可以判断抵押人已经涉嫌违反了骗取贷款罪。刑法第175条骗取贷款罪规定：以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的。该罪立案标准：（1）以欺骗手段取得贷款，数额在100万元以上的；（2）以欺骗手段取得贷款，给银行造成直接经济损失数额在20万元以上的。根据抵押人与商业银行订立的标准抵押合同文本，在相应条款中，都会让抵押人陈述与保证等类似内容：“抵押财产不存在任何未书面告知银行的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置等情形”。而现在第三人拿出订立抵押合同前的租赁合约提出执行异议，用事实证明抵押人在设定抵押时故意欺骗了商业银行，即抵押人有意隐瞒抵押时不动产抵押物已经被出租的事实，从而协助借款人用不足值的被出租不动产抵押物，骗取商业银行发放了足额抵押贷款，抵押人欺骗行为符合骗取贷款罪立案标准（1），即以欺骗手段取得贷款。如果第三人坚持执行异议，要求带租拍卖，造成不动产抵押物低价成交，参照不动产抵押物实际市场价格，给商业银行造成20万元以上损失的，抵押人欺骗行为又符合骗取贷款罪立案标准（2），商业银行可以按照刑法规定，报案追究抵押人骗取贷款的刑事责任。商业银行依据骗取贷款罪立案标准（1）（2）可向当地公安机关报案，鉴于公安机关有依法强制调查和取证的权力，抵押人、第三人是否串通欺骗的事实相对容易查清。如果抵押人骗取贷款罪成立，按照此罪的量刑标准：（1）自然人犯骗取贷款罪的，处3年以下有期徒刑；（2）造成重大损失或者其他严重情节的，处3年以上7年以下有期徒刑；（3）单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。这样的刑事责任追究无疑对抵押人、第三人有很强的震慑作用。

遇到“恶意租约”的法律应对策略

商业银行向人民法院申请依法处置不动产抵押物过程中，有第三人以“恶意租约”提出执行异议时，商业银行应及时申请不动产抵押物执行异议之诉，依法申请人民法院驳回第三人执行异议申请，同时依法撤销或解除抵押人与第三人签订的涉及执行标的的租赁合约。商业银行申请确认之诉的目的，是要通过诉讼中的庭审调查、质证、答辩，坐实抵押人骗取贷款的法律事实，让抵押人、第三人意识到坚持用“恶意租约”继续执行异议抗辩，将会承担严重的刑事责任后果，让抵押人、第三人知难而退，主动与商业银行达成和解，撤回执行异议。具体诉求及法律依据如下：第一，抵押人通过先欺骗第三人订立租赁合约，再欺骗商业银行订立抵押合同的恶意方式，达到其协助借款人骗取商业银行贷款，又让商业银行与第三人相互执行异议，从而阻挠人民法院执行，最终逃废商业银行债务的非法目的。按照《合同法》第52条第3款规定：有下列情形之一的，合同无效，其中包含（三）以合法形式掩盖非法目的。抵押人以合法租赁形式掩盖非法逃债目的，合同自始无效，租赁合约应依法撤销。第二，抵押人欺骗第三人订立的租赁合约内容显失公平，已经严重侵犯商业银行作为债权人的合法权益。按照《合同法》第54条第2款规定：在订立合同时显失公平的，人民法院应予撤销。《合同法》第74条规定：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。据此，抵押人以显失公平的低价将不动产抵押物长期租赁给第三人，变相转让财产，并以欺骗方式订立的租赁合约使不动产抵押物变现价值遭受贬损，阻挠商业银行债权的实现，其行为直接损害了商业银行作为债权人的合法权益，租赁合约应依法撤销。第三，抵押人在订立抵押合同前和在人民法院查封前，不动产抵押物并未实际交付第三人占有使用，租赁合约应依法解除。主要事实和证据有：（1）不动产抵押物抵押时，双方均有合格资质的评估公司现场核查和评估，并出具了不动产抵押物价值评估报告。规范的评估报告均附有不动产抵押物多张现状照片，是否装修、是否空置、是否有人居住和经营一目了然。由于抵押人同样欺骗评估公司将不动产抵押物已经低价长期租赁的事实，导致评估公司对不动产抵押物的实际价值评估出现“虚高”，这才能如愿完成抵押人骗取商业银行足额发放抵押贷款的目的。（2）商业银行向执行法院申请财产保全，申请查封不动产抵押物，人民法院执行法官会到现场核查不动产抵押物，是否装修、是否空置、是否有人居住和经营，执行法官的证人证言真实有效。（3）商业银行向人民法院提出质证申请，要求第三人提供交纳租金、使用不动产抵押物所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等费用原始凭证。虚构一纸租约容易，提供实际占有、使用不动产抵押物的原始凭证就不是轻而易举的事情，第三人无法提供或者提供不全，将承担举证不能的民事法律后果。

法律应对策略实施后的司法效果

在申请不动产抵押物执行异议之诉中，商业银行有三个假设：一是租赁合约是真实的；二是第三人是善意的；三是抵押人是恶意的。从而跳出以往执行异议中，商业银行与抵押人、第三人纠缠于租赁合约订立时间是否真实，却陷于举证不能的困境，最终被迫接受带租拍卖的无奈裁定。商业银行只需提供抵押合同、评估报告、法官证人证言即完成举证责任，无需再申请司法鉴定签字笔迹、签字时间及收集提供其他证据。对于抵押人，继续坚持租赁合约真实有效，就等同于承认欺骗了商业银行和第三人，因为抵押人没有在订立抵押合同前告知商业银行已经租赁的事实，也没有在订立抵押合同后告知第三人已经抵押的事实。商业银行通过确认之诉，达到由法庭调查，认定抵押人欺骗商业银行和第三人的事实。对于第三人，继续坚持租赁合约真实有效，就必须认可抵押人没有在订立抵押合同后告知第三人已经抵押的事实，否则就有和抵押人串通欺骗商业银行的嫌疑；同时还必须向法庭提交实际占有、使用不动产抵押物的原始凭证，否则即使租赁合约真实有效，因为没有实际履行，人民法院可以依法裁定解除租赁合约。由于确认之诉中抵押人、第三人进退两难，抵押人、第三人一般不愿与商业银行当庭对质，或是向法庭申请和解，或是直接缺席开庭，任由人民法院缺席判决。商业银行可通过主动申请不动产抵押物执行异议之诉，依靠刑事责任追究的震慑力，由人民法院依法撤销或解除抵押人、第三人“恶意租约”执行异议，在司法实践中取得良好效果。这对商业银行今后依法应对“恶意租约”执行异议，挽回不应有的重大损失具有现实的借鉴和指导意义。

作者:余广宁