论房地产证券化可行性

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摘要：房地产证券化是一种全新的金融创新工具，对完善房地产投资市场起着重要的作用，本文通过分析房地产证券化所需条件并结合我国实际探讨了其在我国实行的可行性。

关键字：房地产证券化证券市场化融资渠道

正文：

资产证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，它通过巧妙的设计，将流动性差的资产转化为流动性好的债券，借以融通资金。目前，我国资本市场的发育不完善，融资渠道比较狭窄，尤其体现在房地产融资渠道多年来的单一性上，这造成了两个尴尬的境地，一是房地产资金筹集进入一个瓶颈状态，二是银行长期背负巨额的不良资产。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式，其内涵要求是为金融机构进行低成本融资并增加资产流动性和安全性，满足机构和个人投资者对证券投资的需求。毫无疑问，房地产证券化作为一种全新的金融创新工具，在我国推行是非常有必要的。

一、房地产证券化理论概述

房地产证券化是通过发行基金权益单位，将小投资者的资金汇集后购买房地产，或将房地产按价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，实行房地产所有权和使用权分离。租金收入扣除开支后分配给投资者。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。

房地产证券化是对传统房地产投资的变革，从理论上讲，房地产和有价证券具有相互结合的特性。

首先，权益归属可以成为房地产和有价证券的结合点。有价证券的核心内容是经济权益的书面证明，因而房地产经济权益的转移可以以证券为载体来实现。

其次，房地产权益及有价证券票面价值的可分割性使其能够互通。房地产权益可以根据需要分割组合，并以货币形式量化；在有价证券上定义的权益可以是具体的一项内容或几项内容的组合，而不必是财产权利的全部，同时其票面金融也是可以根据需要任意分割的。

第三，房地产内在价值（主要是使用价值）具有实在性和相对稳定性，它又是人们赖以生存和社会发展的必需资源之一，作为投资品和消费品的结合体，在社会总资产中占有相当比重。房地产的这些特性，使得有价证券作为虚拟资本有转为实在的基础。

二、房地产证券化的功能及作用

首先，可以提高商业银行信贷资产的流动性。房地产业贷款一般期限较长，流动性差，容易形成呆帐和风险。房地产证券化可以变银行的"死资产"为活资产增强资产的流动性，是处理商业银行不良资产的一种有效手段。

其次，可以扩宽房地产业融资渠道。房地产业的运行、房地产商品的生产流通需要大量的资金注入，目前，我国房地产开发投资仍然以银行贷款为主，具2005房地产开发融资现状分析房地产开发投资中银行贷款所占比重达55%以上。推行房地产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。

再次，降低资金进入门坎，给小投资者创造投资机会。证券市场化依托有价债券作为房地产项目或房地产产权的载体，大大降低了资金进入的“门槛”，给小投资者创造了投资房地产的机会，吸引更多的资金进入这一领域。

第四，增强抗风险能力。实行房地产证券化，可利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，大大增强资产的流动性，从而增加抗风险的能力。而且，证券使得资产的持有者分散，如果允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展无疑是有利的。

三、房地产证券化的条件

要推行房地产证券化必须具备一定的条件：第一，有强劲的房地产市场需求。房地产市场需求强劲，就需要大量的资金进入，这为房地产证券化提供了条件；房地产需求强劲才会有更多的投资者看好，购买房地产权益资产参与投资，房地产证券化才能得以实现。第二，有充足的社会资金为房地产证券化提供资金保障。没有雄厚的资金作为后盾，就没有活跃的金融市场，房地产证券化将很难推行。第三，有很好的房地产金融投资产品作为推行房地产证券化的基础。

上面我们都是从市场角度来谈论的，我们更重的任务是要从金融市场环境、制度方面来探讨推行房地产证券化的条件，他们才是推行房地产证券化的保障。第一，有比较完善的房地产金融市场，尤其是具有一定规模的抵押信贷市场和相对高效率的证券市场体系。第二，有完善的房地产及房地产金融法律规范，如适宜的法律和税收政策环境，没有一套严格法律法规作保证，房地产证券化就很难成功。四、我国房地产证券化的可行性分析

1.房地产住房消费市场为推行房地产证券化提供了良好的经济环境。

首先，我国住房消费需求巨大。小家庭结构增加、住房结构的改善、城镇改造加速都增加了对住房的需求。其次，以商品化为核心的住房体制改革为推行房地产证券化奠定了基础。适应国家把住房产业发展成新的经济增长点的战略要求，我国各商业银行相继开办了个人住房贷款。推行住房商品化，势必刺激对住房贷款的需求，进一步扩大住房贷款的规模，为推行证券化提供了基础。

2.我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模。

首先，经过近几年房地产市场的高速发展，使我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体系；其次，我国证券市场经过几年的发展逐步走向成熟和规范，证券市场监管力度正在加大，法规体系逐步形成，证券管理、证券交易条件日趋完善，也积累了一些的发展证券市场的经验，为实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础。

从前面两点看，我国似乎已经具备了房地产证券化的条件。但是，正如我们前面条件分析的结论一样，我国能否推行房地产证券化要看我国有没有成熟的金融环境和完备的制度体系。从现阶段的情况看来，我国在这两方面还存在以下的问题：

首先，缺乏完整的法律、法规体系。按照我国目前的法律法规，住房抵押贷款证券化的发起和运营都缺乏相应的法律依据，有必要制定《住房抵押贷款证券化法》，以保护抵押证券持有者的利益。住房抵押贷款证券化在我国的发展对法律环境至少有三方面的要求：一是要严密的法律制度，如建立及完善《信托法》、《破产法》、《担保法》、《公司法》等；二是对一些与证券化的发展相冲突的现行法律规定进行修改。

其次，缺乏健全的信用制度。实行住房抵押贷款证券化的关键一步，是通过信用增强形式，提高发行的抵押担保证券的信用等级。同时，独立客观、公正的信用评估体系是住房抵押贷款证券化成功的关键。这都需要健全的信用制度来保障再次，我国金融市场本身还有待完善，如果在没有各种制度作为保障的情况下贸然推行房地产证券化有可能会加大金融监管难度，影响金融市场的健康发展。

随着我国房地产投资体制改革的深化，金融对房地产发展的推动作用逐步加大，房地产证券化必将为我国房地产业的健康发展的重要支撑力，促进房地产业与金融业之间的良性循环。但对于一项新生事物，不一定有适合它生长的环境，我国的金融市场还需完善，法律法规等制度还需完备，我国房地产证券化的任重道远。