纳税策划在房地产开发企业经营的应用

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摘要：新时期发展的“营改增”环境背景下，房地产开发企业的税率发生改变，要想在“营改增”的环境中赢来更多发展机遇，就应该积极采用纳税策划的方式，将纳税策划融入自身的经营管理的各项工作，采用和自身相适应的纳税策划的策略，争取到更多的优惠政策，彰显出纳税策划在自身经营管理中的优势，为房地产开发企业的后续发展提供基础保障。

关键词：纳税策划；房地产开发企业；经营管理；应用

近几年我国在供给侧结构改革中房地产开发企业作为重点的产业，调控政策开始收缩，市场发展速度减慢，在激烈竞争的市场环境中要想提升自身竞争实力，就应在经营管理期间开展纳税策划工作，精细化实现管理的目的，降低纳税成本提升自身的经济效益。

一、房地产开发企业的纳税策划分析

房地产开发企业在新时期的背景下，纳税策划的内容主要为：首先，子公司设立期间的工作。房地产开发企业在自身的纳税策划期间应结合市场宏观经济特点、自身的财务管理情况、经营管理发展目的、规划决策方案等，开展相关的纳税策划工作，设立子公司，子公司和母公司之间共同承担税负，如果在于其阶段之内分公司不能盈利，就可以选择总公司的形式，如果在短时间之内子公司可以盈利，就可以选择子母公司的形式，这样可以节约纳税的成本。其次，取得土地的经营管理阶段，企业一般会采用合作开发形式、资产收购形式等开展工作，很容易导致税收成本增加，甚至直接制约整个项目的开发建设。而在开展纳税策划工作之后，就可以利用资产收购手段、股权收购手段等全面剖析项目开发的内容，节约纳税成本的同时提升自身的效益。最后，具体的开发建设、销售的经营管理期间，房地产开发企业开展纳税策划工作，可采用临界点的形式，增加扣除项目金额或者是进行费用的转移，以此节约纳税的成本。例如：经营管理期间纳税策划中选择采用增加扣除项目金额的方式，可通过精装修的形式，起到一定的扣除项目放大效应。在使用费用转移方式期间，企业自身可代收费用，也可开发间接性的项目增加费用，在增加开发成本口径的情况下，起到节约纳税成本的作用。［1］

二、纳税策划在房地产开发企业经营管理中应用的价值

（一）有助于降低纳税成本。目前我国很多房地产开发企业在自身的经营管理工作中还没有全面意识到纳税策划的重要性，未能按照“营改增”的情况开展纳税策划的相关工作，很容易出现纳税成本过高的现象，造成严重经济损失。而在开展纳税策划工作期间，可在各个环节中进行纳税分析和研究，选择与企业自身相符合的措施，争取到更多优惠政策，开展纳税的监督管理活动，通过综合性的措施和手段，减少自身的纳税成本。［2］（二）能够提升经营管理工作水平。房地产开发企业在日常的经营管理工作中，积极开展纳税策划工作，可在筹资环节、项目开发建设环节中针对性开展有关的纳税策划工作，要求各个部门、各个工作环节都根据策划部分的内容执行任务，规范自身的经营管理行为，预防出现经营风险问题，在一定程度上能够促使经营管理水平的提升。（三）有助于预防风险问题。对于房地产开发企业而言，项目周期时间很长，涉及的税目情况、税率情况等十分复杂，各个环节都可能会有不同的税种，尤其是购买土地环节、项目开发建设环节、后期物业管理环节中，税种存在一定差异性，所面临的风险也有所不同，对企业的经济发展会产生直接的影响。而在开展纳税策划工作之后，可针对不同的经营管理环节情况，针对性开展纳税策划活动，明晰所涉及的税种与税目类型，筛选相应的计税依据、方法，尽可能增加企业的价值。尤其是在“营改增”的环境下，房地产开发企业的税收政策有所调整，只有按照政策开展纳税策划工作，才能和市场政策环境相互适应，规避经营管理期间的税务风险问题。［3］

三、纳税策划在房地产开发企业经营管理中的应用

（一）筛选与自身相适应的纳税策划方式。从具体状况来讲纳税策划方法并无最优，只有选择与自身相适应的措施，才能最大程度降低企业的纳税成本，实现效益发展的目的。此期间应该全面分析不同的纳税策划方式，然后根据自身状况选择应用，例如：税负转移的策划方式，可以通过提高销售价格的方式将税负转移到消费者身上，但是，这类方式在应用期间适合价格弹性较高的经营项目中；对于递延纳税策划的方式，可适当延后纳税时间，这样可以应对现金流不足的问题，适合应用在项目周期很长、投资数量很高的企业；延迟销售收入确认时间的纳税策划方式，在竣工备案的而环节中执行策划工作，国家规定中已经提出了要结合毛利率在竣工结算的时间段缴纳税负，此时就可以设置在年初进行处理，不再年末确认；税收优惠的纳税策划方式，就是可以划分不同的装修项目、购地项目等，设置成为小微企业，利用母公司与子公司的形式节约税负。不同的策划手段有着不同的优势和特点，企业可以结合自身的具体状况，研究分析有关的纳税策划手段与方式方法，选择适合自身的措施。（二）争取更多的优惠政策。我国在“营改增”方面没有针对房地产开发企业提出直接的税收优惠政策，但是企业可以在纳税策划期间争取优惠政策，例如：适当参与到国家有税收优惠政策的西部区域项目开发的活动中，享受到相关的税收优惠政策。也可以在策划工作中选择可以提供专用发票的供应商，借助进项税抵扣的政策增加税务的抵扣量，减少自身的纳税成本，真正意义上实现效益最大化的目标。在争取优惠政策的纳税策划活动中，还应重点研究和分析优惠政策内容，综合性开展策划工作，完善有关的策划机制和体系，确保在经营管理期间获取到优惠政策。［4］（三）完善筹资方面的纳税策划模式。房地产开发企业经营管理期间筹资属于重要的环节，合理开展筹资工作不仅能够解决资金流匮乏的问题，还能为纳税策划提供更多准确的依据，预防有关的风险问题。筹资环节应安排专业人员制定纳税策划的计划和方案，科学选择融资措施，例如：房地产开发企业的债务融资比例较高的情况下，利息支出抵税的数量就会增加，但是，此类方式可能会带来很多的财务风险隐患问题，要求工作人员准确预测风险，在防范风险的基础上采用债务融资的方式，对于信誉度较高、财务管理情况较好的房地产开发企业，可以适当增加债务融资比例，如果企业的经营效果较低、财务管理状况不良，就可能无法进行债务的清算，此时就应该采用股权融资的手段，确保在纳税策划期间明确选用能够降低纳税成本的筹资方式。（四）注重纳税风险的防范。近年来我国的网络信息技术快速发展，很多企业在纳税策划中已经开始采用网络技术开展监督工作，识别分析纳税风险问题，开展系统性的监督工作，规避风险的同时降低纳税成本。首先，应借助网络技术创建不同层次的纳税策划系统，建设数据库系统，实时性在网络中进行税务、经营管理业务数据信息的传输分析，要求房地产开发企业的相关部门借助网络交换有关的财务数据、经营管理业务数据等。在建设纳税策划网络平台之后，还应该建立有关的数据信息监督管理工作模型，通过数据信息内容的管理和分析，明确纳税策划期间的重点部分，准确设定有关的策划工作范围。其次，采用网络技术创建房地产开发企业的财务共享系统、风险防范系统等，明确纳税策划环节中有无纳税风险隐患，实时性、阶段性开展风险的监督管理活动，规避和预防风险，充分彰显出纳税策划在降低纳税成本、规避风险问题中的优势。最后，使用网络技术创建纳税风险问题的联动监督管理系统，监测分析相关的纳税策划风险问题，明确各个部门的工作责任和义务要求，在经营管理部门、财务管理部门之间相互协同的情况下，联动进行纳税风险的监督分析，各个部门互相反馈有关的数据信息，开展纳税策划的检查工作、管理工作，提出应对问题的对策和建议。［5］（五）完善纳税策划的体系。为了在房地产开发企业的经营管理各项工作领域合理开展纳税策划工作，应完善相关的工作体系内容。首先，创建收入分拆的纳税策划体系。对于房地产开发企业而言，本身的收入在内部有两个或是很多纳税人相互之间，也会涉及很多类型的税种、税率、见面政策等，此期间为做好纳税策划的工作，应开展水乳拆分处理工作，结合法律制度尽可能减少计税的数额，降低纳税的成本。在日常经营管理的各个环节也可以科学进行内部定价，将其转移到开发产品方面，但是此类方式应用期间流程复杂，容易受到其他条件的影响。其次，可按照税率差异性完善直接节约类型的策划体系，可按照不同税率之间的差异性特点，科学安排有关的销售价格，节约纳税的费用。此期间应针对价格、扣除额等准确安排，以此形成增值率的控制作用，减少自身的纳税费用。［6］

四、结语

综上所述，房地产开发企业在经营管理的工作中融入纳税策划，具有诸多的重要意义，所以企业在自身的每个经营管理项目中都应重视纳税策划方式的应用，筛选最佳的策划工作手段，彰显出具体的纳税策划方式优势。企业可按照自身情况选择合适的纳税策划方式，完善相关的监督系统与工作模式，建设纳税策划的工作体系，尽可能争取到更多优惠政策，筛选节约纳税成本的策划举措，促使企业的经济发展。

参考文献

［1］廖君湘.分立纳税策划可以降低企业税负［J］.注册税务师，2018（4）.

［2］李健强.房开企业在"限地价、竞配建"模式下的纳税策划［J］.注册税务师，2018（4）.

［3］贺丹.房地产开发企业土地增值税税收筹划方法研究［J］.现代经济信息，2017（13）.

［4］尚磊，王树锋.房地产企业增值税纳税筹划思路探究［J］.国际会计前沿，2019（1）.

［5］刘凯，吕漫菁.房地产企业土地增值税策划研究［J］.广西质量监督导报，2019（5）.

［6］张立洁.房地产开发项目土地增值税纳税筹划浅析［J］.财会学习，2018（27）.

作者:王小所 单位:曲靖麒麟房地产开发经营有限公司