评价房地产企业经营绩效探究

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摘要：将拥有相关性的大量的原始变量，组合为几个相互独立的综合变量，使用这些综合变量的组合来反映原始变量的大部分信息，就是主成分分析法。本文通过对我国2017年房地产企业的一些财务指标进行主成分提取，运用SPSS软件，评价房地产企业经营绩效水平，以帮助利益相关者了解企业经营状况。

关键词：主成分分析法；财务绩效；房地产企业

随着近年来我国经济的飞速发展，相对也带动了国内各个行业领域的进步。在新的社会发展浪潮下，由于人们生活水平逐步提高，对于住房质量方面也提出了更高的要求，再加上我国近年来人口数量的飞速增长，社会群众对于住房的需求也在逐年上升，这就意味着房地产行业市场的整体发展趋势良好，但其中也伴有企业质量良莠不齐的问题。如何从众多的投资对象中有效筛选出在各个方面的表现都较为良好的企业，成为了近年来社会群众较为关注的焦点。基于此，本文采用主成分分析方法，借助SPSS软件，对所选样本的一些财务指标进行分析，希望能为利益相关者了解企业并做出决策提供帮助。

一、文献综述

关于企业经营绩效的主成分分析，我国国内已经有不少学者对此展开了科学地研究。舒莹莹采用因子分析法分析评价我国电力企业的财务绩效水平，帮助利益相关者做出决策。刘倩采用了因子分析法，通过筛选出原始的23个指标，最终得出9个合适的指标，由于考虑到只使用主成分分析法具有局限性，就结合了综合赋权法构建出企业财务绩效评价模型。李志凤以我国一千多家制造业企业2012年财务数据为样本，并按行业进行分类，根据各主成分的权重对各主成分进行复合，得到衡量公司的财务绩效指标，并对公司进行了评价。李梓嘉以零售业企业五个方面的财务指标为研究对象，构建出了适合该行业的财务绩效评价的体系。朱华倩使用主成分分析方法，根据汽车制造业企业的四个维度的财务指标，构建了绩效评价模型。在对主成分分析法的使用上，不仅针对行业领域，还有学者选择地域这一标准。陈卫中选择浙江省医药行业16家企业年度财务数据为样本，从四个方面，运用统计方法构建了评价模型，并运用该模型对企业该年度经营状况进行了分析。回顾以往学者的研究成果的过程中我们不难看出，主成分分析方法在关于评价和研究公司绩效这一方面具有明显的优势，并且通过目前实际情况来看，在该领域已经得到了较为广泛的运用。但是在开始分析整个房地产行业的经营绩效的过程中，通过分析发现，关于使用主成分分析方法的相关文献还是相对比较少的。所以本文运用主成分分析方法对我国房地产企业的财务绩效进行评价，并对其评价结果进行排序。

二、研究设计

（一）数据来源。本文随机选取2017年我国房地产企业中经营状况较好的10家房地产公司作为样本，数据来源于东方财富网以及2017年房地产企业年报。这十家公司分别是龙湖地产、华润置地、雅居乐、华夏幸福、绿地控股、首开股份、荣盛发展、新湖中宝、碧桂园和金融街。（二）指标体系建立。企业财务绩效是一个综合评价体系，需要分析大量的指标变量。运用SPSS软件对这10家房地产企业2017年年度的经营能力、盈利能力、营运资产效率、发展能力等四个方面的能力进行分析，其中经营能力包括流动比率Y1、acid-testrationY2以及debttoassetratioY3三个指标，盈利能力包括总资产收益率Y4、operatingprofitratioY5以及净值报酬率Y6，营运资产效率包括totalassetsturnoverY7和存货周转率Y8，发展能力包括资本增长率Y9、netassetsgrowthrateY10以及营业收入增长率Y11。

三、SPSS分析过程

（一）实证分析过程。总方差解释表显示了各主成分解释原始变量的情况，由于选用的SPSS软件选择的是保留特征值大于1的主成分，根据运算结果可以看出应该选取四个主成分，这四个主成分集中表示了原始变量的大部分信息，因此可以选用并进行之后的操作。用prin1、prin2、prin3、prin4来表示各个主成分。Q-122-通过对原始数据的处理，可以得到指标的主成分系数矩阵（详见表1）。从表1中可以得知，举债经营比率、流动比率、酸性测验比率在第一主成分载荷相对来说比较大，这些比率对房地产企业的经营方面在一定程度上能够反映，可以叫做偿债因素；资本增长率、ROE在第二主成分上的载荷相对来说较大，这两个指标可以说明的是房地产企业未来的发展能力及总规模变动情况，把它们叫做成长因素；存货周转率、totalassetsturnover在第三主成分上的载荷相对来说较大，这两个项目数额越高，说明企业销售能力越强，资产投资效益越好，可以把它们叫做营运因素；ROTA在第四主成分方面的载荷较大，把它叫作盈利因素。最后提出来的四个主成分是原来变量的线性组合，并且在实际运用中被赋予了新的经济意义，并且之前变量的信息也可以得到较大程度、较完整地体现。所以将原始变量用这四个主成分代替。接下来就是对原始数据进行标准化处理。为求得主成分的线性组合，把得到的表1相关系数与标准化后的数据相乘，形成分析企业财务绩效的函数：Z=29.683prin1+18.374prin2+16.815prin3+13.886prin4（二）实证分析结果。依据主成分模型，得到各个公司的综合得分和排名。由以上结果可以计算出这十家房地产企业的4个主成分得分排名如下（详见表2）。根据综合分析的结果可以看出，所选样本的主成分的得分第一名与最后一名的差别比较大，一定程度上反映了国内房地产企业经营状况之间存在着不小的差距，而且行业间的整体水平存在不平衡的现象。

四、绩效评价结论

通过比较最终得分，排列在最前面的几家企业是:碧桂园、金融街、龙湖地产和华润置地，它们的得分较大；而排在后面四名的公司分别为：绿地控股、新湖中宝、荣盛发展和华夏幸福，它们的得分偏小，分别都在1～5。有些企业虽然排名靠后，但是在某些方面的能力不容忽视。比如华夏幸福虽然总排名是最后，但其发展能力是这十家企业中最高的，所以该企业可以继续保持自己在这方面的优势。通过对各个主成分分析可以得出以下结论，在发展能力方面，这10家房地产企业拉开的差距比较大，其中得分排名最靠前的是华夏幸福，最后一名是首开股份，不难发现这一种能力在房企中呈现出一种两极偏极端的状况。经营能力方面，由于举债经营比率是房地产企业能否继续维持稳定的经营的关键，因此企业应更多多关注这一能力，此次分析发现，这些房企在经营能力方面的差异并不大，并且均为正值，这是好的一面；在营运资产效率方面，分数均不是很高，企业营运资本的效率与效益比较低，需要进一步提高；在盈利能力方面，分数也相差不多，而且没有负值，这些企业的资本增值能力较强，房地产行业的整体发展状况良好。

参考文献：

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作者:王琳 单位:福州大学经济与管理学院会计系