房地产企业经营管理决策分析

导语：房地产企业经营管理决策分析一文来源于网友上传，不代表本站观点，若需要原创文章可咨询客服老师，欢迎参考。

［摘要］税收筹划是对企业税收成本进行合理规划的方式，其能够降低企业税收压力，提升企业成本控制效率，为企业利润最大化提供保障。基于此，本文结合房地产企业的发展情况，对税收筹划在经营管理决策中的应用进行分析和阐述，希望对房地产企业的发展有所帮助。

［关键词］房地产企业；经营管理决策；税收筹划

在房地产企业发展中，为了提高自身的经营成本及经济效益，应加大对税收筹划的重视度，合理选用纳税方案，注重纳税的合理性，从而实现税收利润最大化，推动房地产企业的稳定发展。

1税收筹划及房地产企业税收筹划的意义

税收筹划指纳税人为了提高经济效益，在符合国家法律规定的前提下，合理安排纳税，从而取得更高的经济效益。房地产企业经营环境十分复杂，工作人员需要应对繁重的管理任务，而税收管理在现代企业生产决策、绩效考核等方面均发挥着极为关键的作用，因此也应受到企业管理人员的高度重视。1.1降低税收负担。房地产企业发展中实施税收筹划能够有效减轻税收负担，降低企业的税费，我们可将其视为纳税人成本，借助税收筹划能够有效减少税费，降低纳税人成本，提升企业的经济效益。减轻税负主要是综合多种因素合理避税，降低应交税额的相对值。其要求在全面落实企业其他经济目标和政策的前提下，制定科学的税收筹划，从而实现少交税款的目的，也可延期缴纳税款。若为了减轻税负而影响了其他经济指标，则会引发更大的损失，这也不符合税收筹划的基本原则。1.2规避税收风险。税收筹划风险主要有内部风险和外部风险两部分。内部风险与企业内部环境有关。包括管理风险、人力资源风险等。管理风险是指企业发票管理和机构设置不科学而引发的风险。人力资源风险主要指人员能力薄弱，无法正确理解税收制度，也不能采取有效措施规避税收筹划风险。外部风险主要源自于经济环境变化和税收政策的变化，包括政策风险和经营环境风险。政策风险主要指国家税收政策出台速度越来越快，税务人员无法及时了解最新的政策，进而使企业承受损失的风险。经营环境风险通常指税收环境变化为企业纳税筹划带来的风险。为了保证税收筹划的效果，有效降低企业税负，纳税主体需要在纳税的过程中采取有效措施控制风险。

2房地产企业经营决策中税收筹划的应用

税收筹划是在不规范现有法律规定的基础上，对纳税主体的涉税事项实行事前筹划和安排，确保其享有最大税收利益，降低企业税收成本，实现企业价值最大化的一种管理活动。在房地产企业经营决策中，合理应用税收筹划，不仅能减少较重赋税带来的影响，还能明确企业未来发展方向，确保各项决策的准确性，降低资金风险带来的影响。在房地产企业经营决策中税收筹划的具体应用为：2.1准备阶段的税收筹划。房地产企业在发展过程中，准备阶段所做事项主要有项目审批、设计施工、土地转让等。且这些工作或多或少都与税收有着直接关系，所以在房地产企业发展中，应注重税收筹划在准备阶段的重要性，制定合理方案，促进企业各项活动的正常运转，增大企业的经济效益。2.2保证分、子公司选择的合理性。对于房地产企业来说，分公司、子公司选择的合理性能够抵消总公司的利润总额，降低企业的税收负担。这主要是因为，房地产企业的分公司在初期运营阶段，往往会存在亏损的情况，而在最终企业利润结算时，分公司存在的亏损现象正好可以抵消总公司的利润总额，降低总公司的经营收入，进而减少税收金额，减轻税收压力。另外，分、子公司在与总公司进行资产转移时，是不需要上交任何税费的，这无疑会降低企业的经营成本，缓解房地产企业发展中的压力。2.3加强筹资方式的合理性。房地产企业在进行税收筹划时，需要选用科学合理的筹资方式，以降低房地产企业的税收压力，保证企业最终的经济效益。现阶段，房地产企业最常使用的筹资方式以负债筹资和权益筹资这两种为主。且选取的负债筹资一般需要将房地产企业在税前的利息予以扣除，而选取的权益筹资则并不需要将所收取的一些股息纳入到收取的费用中，这样能够最大程度的缓解房地产企业的税负压力。2.4确保投资方式的合理性。房地产企业在发展中使用的投资方式以直接投资和间接投资这两种为主。在直接投资方式中，房地产企业需要交纳的税收种类有商品税、财产税和所得税这三种，为了清晰罗列各项税种内容，明确交纳的税费情况及企业的盈利情况，一般会以合并财务报表的形式完成相关费用的统计，且通过盈亏变动来降低房地产企业经营管理中的所得税。房地产企业在间接投资的过程中，需要全面关注投资的风险和收益，以此优化投资的组织形式，享受政府的税收优化政策。

3企业建设过程中的税收筹划

3.1借款费用的资本化。按照我国现行税法的规定要求，房地产企业在发展中，当期获得的税资本化借款费用是无法与其他费用两相抵扣的，但其可被做为企业的财务费用，并在相关项目完成后抵做借款费用。因此，房地产企业在不同产品或项目开发中，应对该项费用采用独立的核算方式，这样才能有效降低企业日常经营管理中的所得税开支。再者，房地产企业在核算增值税方面，需结合日常经营开发项目的种类，对其增值税予以分开核算，这样方能降低房地产企业税务负担。3.2采用合理方法正确处理预提费用。房地产企业在发展中，在项目完工到预售阶段，会将一些预售的实际收入纳入到实际收入中来，但是在税法的应用过程中，还未完工的基础设施及配套设施却不能纳入到收支范围内，这在一定程度上增加了企业的税收支出，加大了企业的税收压力。所以在税收筹划中，应对预提费用实施有效处理，通过会计核算及税法处理等方式，降低房地产企业的税负压力。3.3销售环节的税收筹划。在房地产项目或产品的销售环节，不同产品因功能及受众面的不同，其销售方式也会存在一定差异，即使是同类产品，不同时段内的销售方式也是不一样的，所以相应的税收筹划也会存在明显差异，需要结合销售方式有针对性的制定税收筹划计划。而这样做的目的则是因为：我国在增值税的计算上，基本采用的是四级累进税率的计算方式，再加上税法的影响，合理划分了税费的征收模式，如果一些特定费用并未超过项目金额的20%，则可免除税费的征讨；而若费用超过了项目金额的20%，则需要全额征税。所以房地产企业在税收筹划时，可结合销售方式合理规划，以降低企业税费，节省更多资金成本。另外，房地产企业在销售过程中会设置独立的销售机构，这也大大减轻了房地产企业销售中的所得税和土地增值税。同时，考虑到项目装修部分也将产生大量的营业税与被征收土地增值税，故企业采取合理的折扣销售方法，以提升自身销量，最大限度的降低企业所需缴纳的营业税，有效减轻房地产企业的税负压力，从而促使房地产企业在发展过程中节约税费。

4房地产企业经营决策中税收筹划的改进策略

4.1及时准确的了解财税政策新动向。结合以往经验可知，新税法条文的出台往往会带动新经济形式的出现，这使得市场经济发生较大的波动。例如，新出台的《土地增值税法》，取消了土地承包经营权转让中需要收取的土地增值税，而这一法律条文的出现则是为了更好的配合《农村土地承包法》的相关内容，加大土地的管控力度。为此，在房地产企业发展中，应不断提高自身的敏锐性，对财政税收政策的变化情况予以提前预测和分析，并制定相应的预防和解决措施，避免政策出台后，市场经济变化对自身的影响。同时提前预测也能帮助企业在最短时间内完成经营策略的调整，推动企业及行业的发展。4.2加强对会计核算的重视。会计核算是房地产企业财务管理的重要内容，会计核算的真实性和完整性对税收筹划的落实实施有着直接影响，而且还可作为税务审核的重要依据，为企业税负的减轻提供帮助。因此，房地产企业在发展中，需加大对会计核算的重视力度，构建完善的管理体制及内控制度，保证会计核算的准确性，真实的反映企业的经营状况，从而加强税费征收的合理性，避免超额经济损失的出现。4.3熟练掌握税务机关的工作流程及方法。税务机关作为企业税费核算、审核及征收的重要部分，明确了解其工作内容和流程，按照部门规定要求提供详细准确的数据资料，能够避免税费征缴时问题和矛盾的产生，增大企业和国家的经济效益，减少违法违规情况的出现。税务机关在日常工作中需要企业提交的资料数据有企业各阶段的运营信息，台账信息等，确保这些数据资料口径的一致性，这同时也是避免异常状况出现，加强税费缴纳合理性的关键。此外，税务机关通过对企业提交信息的收集和汇总，能够构建较为完善的信息数据库，对企业实行实时的监控。在未来发展中，因受到地税合并、金税三期及大数据的应用，税企之间的财务信息流通也将变得更加便捷，高效，相关问题也将逐渐减少，最终企业开展税收筹划的准确性也将逐渐提高。

5结语

房地产企业经营决策中，应用税收筹划时，需要结合现有税法要求及企业自身的发展条件进行合理的规划设计，并运用科学方式降低企业税费压力，提升内部资金的流转效率，以此避免房地产企业危机的产生，更好的推动行业进一步发展。

参考文献

[1]郑阳.房地产企业经营管理决策中税收筹划的应用[J].现代国企研究，2018（04）.

[2]李恩珠.新形势下房地产企业税收筹划的思考[J].财会学习，2018（19）.

作者:罗鹏飞 单位:宁夏利顺房地产开发有限公司