房地产公司业绩影响分析论文

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3.1指标的选择

企业是一个动态的、功能复杂的社会经济基本单元，其经营与发展受到各种各样因素的影响和制约。然而，影响和制约企业经营与发展的因素虽然众多，但归纳起来不外乎为外部环境因素和企业内部因素两个方面。要想客观地评价众多因素的复杂关系，并定量地掌握这些因素对企业业绩的影响决非易事。因此，在综合评价房地产企业业绩的过程中，我们应当同时考虑影响企业业绩的外部环境因素和企业内部因素。其内部因素又主要集中于股权结构、资产状况、资本结构等方面，前人有大量研究资本结构对业绩的影响，本文不再对此研究，，同时考虑到数据的收集与处理，内部因素选择从股权结构、资产规模两个主要方面来研究。影响企业的外部因素也很多，而针对当前我国在物价上扬之际，国民经济发展迅速，不断提高银行利率的情况，所以本文跟紧时代，本论文选取同我国当前的形势关系紧密的几个指标，即从货币政策、物价变动、国民经济这些方面对我国上市公司各行业的主要企业的业绩进行评价。

3.1.1被解释变量

企业经营业绩(CorporatePerformance)简单地说是指企业一定时期内利用其有限的资源从事各种生产、经营和管理活动而取得的成绩。本文在业绩指标的选择问题上主要参照了杜邦财务法，杜邦财务体系是一种运用广泛的综合财务比率分析体系，它是由美国杜邦公司的经理创造的，它从评价企业绩效最具综合性和代表性的指标一一净资产收益率出发，层层分解至企业最基本生产要素的使用、成本与费用的构成和企业风险，从而揭示企业实现股东权益最大化的基本途径和评价指标。其基本原理是将财务指标作为一个系统将财务分析与评价作为一个系统工程，全面评价企业的偿债能力、营运能力、盈利能力及其相互之间的关系，在全面财务分析的基础上进行全面财务评价，使评价者对公司的财务状况有深入而相互联系的认识，有效地进行财务决策。具体方法是从评价企业绩效最具综合性和代表性的指标一一净资产收益率出发，层层分解至企业最基本生产要素的使用，成本与费用的构成和企业风险，从而满足经营者通过财务分析进行绩效评价的需要。在经营目标发生异动时能及时查明原因并加以修正，并分析影响其决定因素及随指标变动的趋势，为企业加强财务管理，提高经济效益，实现股东权益最大化指明方向。净资产收益率是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。净资产收益率充分体现了投资者投入企业的自有资本获取净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。净资产收益率是一个综合性最强的财务比率，是杜邦分析系统的核心，同时也是综合评价指标体系的核心。它反映企业所有者的投资报酬率和企业筹资、投资、资产运营等活动效率，提高净资产收益率是股东财富最大化的基本特征。由公式可以看出:决定净资产收益率高低的因素有三个方面—权益乘数、销售净利率和总资产周转率。权益乘数、销售净利率和总资产周转率三个比率分别反映了企业的负债比率、盈利能力比率和资产管理效率比率。这样分解之后，可以把净资产收益率这项综合性指标发生升降的原因具体化，定量地说明企业经营管理中存在的问题，比一项指标能提供更明确的更有价值的信息。

l)净资产收益率的定义

净资产收益率=净利润/平均净资产

2)内容解释:①净利润是指企业的税后利润，即利润总额扣除所得税费用后的净额，是未作任何分配的数额，受各种政策等其他人为因素影响较少，能够比较客观、综合地反映企业的经济效益，能较准确地体现投资者投入资本的获利能力。②平均净资产是企业年初所有者权益同年末所有者权益的平均数，即:平均净资产:(所有者权益年初数+所有者权益年末数)/2净资产包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。

3)指标说明:①通过对该指标的综合对比分析，可以看出该指标中的两个因素，一个是净利润，一个是平均净资产，净利润主要受销售收入、销售成本影响，而此两个财务指标同物价变动存在极大的相关性，物价的变动影响销售收入、销售成本的确认与计量。同时，平均净资产受该企业的资产负债率的影响。企业的资产负债率与我国当前货币政策存在正相关，如果其它条件不变，则平均净资产与我国的货币政策存在负相关;②净资产收益率是评价企业自有资本及其积累获取报酬水平的最具综合性与代表性的指标，反映企业资本运营的综合效益。该指标具有通用性强、适应范围广、不受行业局限等优点，所以该指标居于首位;③一般认为，企业净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业投资人、债权人的利益的保证程度越高。本文旨在讨论房地产公司业绩的影响因素，所以采用的被解释变量必须为代表公司业绩的指标。为简化起见，本文采用净资产收益率的变动率，笔者认为净资产收益率是公司财务指标体系的核心指标，净资产收益率的变动率能够代表公司业绩的变化。对指标净资产收益率的变动率作处理，引入虚拟变量XL，当净资产收益率的变动率的绝对值大于1时XL取为1，否则取0，净资产收益率的变动率可以解释为净资产收益率的变动程度，其绝对值大于1就是表示净资产收益率的变动程度超过100%，笔者认为这时公司业绩有显著变化，否则，认为公司业绩无显著变化。为方便结论分析引入虚拟变量GB，变量GB反映业绩好坏，若比总体净资产收益率平均值大则认为GB=l，若比总体净资产收益率平均值3.511257%小则认为GB=0。

3.1.2解释变量

本文将从影响房地产公司业绩的因素设定解释变量的指标体系，其中外在因素包括物价水平、货币政策;内在因素包括股权结构、公司规模。

l)总股本ZG

总股本=流通股数+限售流通股数+非流通股数

总股本包括新股发行前的股份和新发行的股份的数量的总和

2)第一大股东持股比率ONE，前十大股东持股比率TEN第一大股东持股比例是排名第一的大股东所持股占总股本的比例，前十大股东持股比例为排名前十的股东占总股本的比例。

3)流通A股t匕例AP

流通A股就是该公司发行的目前在交易所交易的A股，流通A股比例即流通A股与，总股本的比值。

4)货币发行量Ml、MZM1是指狭义货币供应量，对应的M2是广义货币供应量。货币供应量(MonetaryAggregates)是指某一时点一个国家流通中的货币量。它是分布在居民人中、信贷系统、企事业单位金库中的货币总计。货币供应量是影响宏观经济的一个重要变量。它同收入、消费、投资、价格、国际收支都有着极为重要的关系，是国家制定宏观经济政策的一个重要依据。社会总需求与总供给的均衡，从需求方面看，主要决定于货币供应量是否适度。我国现阶段也是将货币供应量划分为三个层次，其含义分别是:

MO:流通中现金，即在银行体系以外流通的现金;

M1:狭义货币供应量，即MO+企事业单位活期存款;

MZ:广义货币供应量，即M1+企事业单位定期存款+居民储蓄存款。

在这三个层次中，M0与消费变动密切相关，是最活跃的货币;Ml反映居民和企业资金松紧变化，是济周期波动的先行指标，流动性仅次于M0;M2流动性偏弱，但反映的是社会总需求的变化和未来通货膨胀压力状况，通常所说的货币供应量，主要指MZ。

5)金融机构人民币贷款基准利率工贷款基准利率为中国人民银行的一年期的贷款利率。

6)物价变动指数CPI消费者价格指数(ConsumerPriCeIndex)，是对一个固定的消费品篮子价格的衡量，主要反映消费者支付商品和劳务的价格变化情况，也是一种度量通货膨胀水平的硕士论文房地产上市公司业绩的影响因素实证研究工具，以百分比变化为表达形式。CPI的计算公式是CP卜(一组固定商品按当期价格计算的价值)除以(一组固定商品按基期期价格计算的价值)乘以100。

7)国内生产总值GDP

GDp即英文grossdomestieproduet的缩写，也就是国内生产总值(港台地区有翻译为国内生产毛额、本地生产总值)。通常对GDP的定义为:一定时期内(一个季度或一年)，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和提供劳务的市场价值的总值。

3.2样本的选择及数据来源

3.2.1样本的选择

本研究以深、沪两市2005年6月，2005年12月，2006年6月，2006年12月，2007年6月近3年的房地产行业上市公司的数据为基础进行分析。为了保证数据的有效性，尽量减少其他因素对公司业绩的影响本文依据以下标准对原始样本进行筛选;①为了部分消除因上市公司上市额度制度，而导致亏损企业壳资源价值偏高，以及亏损企业资本重组等非经营性影响因素，故删除ST和PT板块企业;②由于A，B股市场影响因素的差异性，我们只选择了发行A股的上市公司;③缺失数据的公司删去在做了上述筛选后，最终选择作为本项研究对象的样本共56家，它们的代码分别如表:（表略）

3.2.2数据来源

GDP、CPI来自金融界网站，M1、M2、I来自中国人民银行网站，如表3所示。第一大股东持股比例十大股东持股比例整理自/及上市公司年报。数据见附录。流通A股占总股本比例、净资产收益率整理自南京证券网站及年报。数据见附录。

3.3Logistie模型说明

本文采用Logistic模型进行研究，相对于多元判别分析，Logisti。判别在一定程度上克服了线性假设的缺点，并且不要求变量服从正态分布;而且汪贵浦(2002)等的研究都表明Logistic分析方法要优于多元判别分析，这里对Logistic模型作简单介绍。

3.4实证研究及分析

3.4.1因子分析

1)模型描述

在社会、政治、经济和医学等领域的研究中往往需要对反映事物的多个变量进行大量的观察，影响房地产公司业绩的因素有很多，而这些变量之间有许多存在一定相关关系，因此，有可能用较少的综合指标分析存在各变量之间的各类信息，而各个综合指标之间是彼此不相关的。代表各类信息的综合指标就是因子。因子分析就是用少数结因子来描述许多指标或因素之间的联系，以较少几个因子反映原资料的大部分信息的统计学方法。

经过对变量相关系数的检验，发现CPI与m1、m2、工，这些变量间存在着多重共线性。为了消除变量间的相关性，最终对变量CPI、m1、m2、工通过软件SPSS采取

Pr1ncipalComponents(主成分分析法)对数据进行处理。硕士论文房地产上市公司业绩的影响因素实证研究

如表3.6所示，Bartlett球度检验统计量的观测值为2870.005，该值较大，自由度为6，相应的概率p接近于O，小于置信度为0.05的显著性水平，可推断相关系数矩阵不可能是单位阵，即原始变量之间存在相关性，适合作因子分析。同时KMO值为0.587，由此可知上述几个变量较适合进行主成分分析。表3.6KMO和Bartlett球度检验

2)构造因子变量

如图3.1是公共因子碎石图，横坐标为公共因子数，纵坐标为公共因子的特征值。可见1一2个公共因子时，特征值变化非常明显，因此说明1一2个公共因子对原变量的信息描述有显著作用。

经过处理提取l个因子，如表和图所示。通过表可以看出变量CPI、耐、m2、工在第1个因子上有较高的载荷，因子1主要解释了这几个变量，因此可以将因子F1称为货币政策因子。

按主成分分析方法提取因子，用货币政策因素F1来表示因子，最后，通过因子得分计算得出式:FI=o·249Cpl+o·257MI+0·256M2+0·2581(3.9)

3.4.2业绩变化显著的Logit回归分析

对XL虚拟变量进行logit回归分析，解释变量为ZG、GDP、ONE、TEN、FI，即总股本，国内生产总值，第一大股东持股比例，前十大股东持股比例，代表货币政策的F1因子。观测量如下表3.9所示，一共选择了439个观测量，缺失值为159。

Model值表示检验除常数项外所有的总体回归系数是否为0，统计量9.514为只含常数项模型的一2倍的对数似然比与当前模型的一ZLL之差，本文中P为0.147，回归方程有显著性意义。对虚拟变量XL，以最大偏似然估计所得似然比的概率为依据剔除变量进行向后逐步回归，自变量进入entry值为0.05，剔除值为0.10。得到结果如下表对GB虚拟变量进行logit回归分析，解释变量分别为ZG、TEN、F1，即总股本，前十大股东持股比例，代表货币政策等的F1因子。对zG进行logit回归分析，得到zG的oddl=eo。。‘ZG(3.13)。zG的wald值为221，相伴概率为0.137，系数0.004，总股本对房地产上市公司的业绩影响很大

3.4.3小结

经过1。git模型回归分析，得到总股本对于公司业绩影响最大，其次是金融政策、十大股东持股比例。而流通股比例、第一大股东持股比例、GDP影响不是很显著。

1)由式3.H及wald值可知总股本对于公司业绩影响最大，且是负相关。通过生产规模的扩大降低企业的生产成本，而组织规模经济则指企业规模的扩张，组织资源得以重新分配，企业的人力资源、制度资源以及品牌等资源得到更充分的使用(分工的专业化)从而降低成本。最终实现业绩的增长。而两者间是负相关，可知公司规模越大，则公司规模对于业绩的影响越小。规模效应对于业绩的影响并不是无限的。对于中小企业而言，发展规模经济仍是提高经济效益和市场竞争力，从而提高公司业绩的一项重要措施。

2)房地产是受外界政策环境影响较大的一个行业，模型分析结果可知货币政策，物价水平，利率指标等政策变化对于其业绩的变化有很大的作用。且由式3.n可知两者是负相关。房地产业是资金密集型产业，其供给和需求都离不开银行贷款，具有第二金融的“美称”。因此，货币政策、利率对房地产市场具有非常重要的影响。房地产开发商和消费者的借款能力如何，与利率有直接的关系。在供给方面，当利率下降时，房地产开发投资和房地产抵押贷款将源源不断地涌向房地产业，并推动房地产价格持续上涨。

3)十大股东持股比例也是影响房地产公司业绩的重要因素，但第一大股东持股比整方向。

4)从理论上讲，流通股对于公司经营绩效的影响主要是通过股票市场的价格信号和接管控制功能实现的，但我国资本市场流动性过高，美国的换手率为69.7%，日本32.4%，我国的上海和深圳分别为679%和279%，可见投资者的价值理念以短线买卖为主，1999年沪深A股市场的年换手率分别高达421%和371%。投资者热衷于炒作股票赚取价差，无心于企业的实际经营状况，从而弱化了流通股在公司治理中的作用。

5)房地产价格由房地产市场的供给和需求所决定。如果经济发生衰退，金融机构和企业将进行大量的改组和合并，使得市场上供出售的土地和建筑大量增加。居民由于失业以及收入的下降，收入可以代表消费者的需求能力，对增量住房的需求也会大幅减少，存量住房的供给则会上升。供给和需求的不匹配会导致价格的下降。相反，在经济高速增长期间，伴随着收入的稳步增长，人们对未来有良好的期望，房地产市场一般会出现供销两旺、价格稳步上升的现象。模型研究对象的时间跨度为2年半，中国一直处于经济高速增长时期，并不能反映经济不同时期对于业绩的影响，即GDP对于业绩的影响大小。因此模型结果中，GDP对于业绩的影响不明显。