房地产企业竞争发展论文

导语：房地产企业竞争发展论文一文来源于网友上传，不代表本站观点，若需要原创文章可咨询客服老师，欢迎参考。

4.1层次分析法

4.1.1关于层次分析法（AHP）

目前，对企业竞争力评价的方法至少在20种以上[43]比较有代表性的方法有因素分析法、对比差距法、内涵分析法、模糊综合评价法、灰色多层次评价法、综合指数评价法等。在本文中，笔者将使用的是层次分析法(AnalyticHierarchyProcess)，简称AHP。其主要原因为：层次分析法的发展始于上世纪70年代初，从1977年萨迪在第一届国际数学建会议上发表“无结构决策问题的建模—层次分析法”时起开始受到注意，逐步在计划制定、资源分配、方案排序、政策分析、冲突求解及决策预报等领得到广泛应用。它将判断和价值结合为一个逻辑整体，依赖想象、经验和知识构造问题所处的递阶层次，并根据逻辑、直觉和经验给出判断。它允许使用者使用时修订，扩展一个问题层次中的元素或改变原来的判断，考查结果的敏感程度决定做何种改变[44]。层次分析法决策工具的优点在于：适用性、简洁性、实用性、系统性。通过决策者的选择与判断，它能充分反映决策者对决策问题的认识，方便决策者与决策分析者的沟通，促成集体参与决策，增加决策的有效性。通过把复杂问题分解两两比较重要性，最后综合判断这种方法，具有鲜明的化整为零的简洁性效果。层次分析法对定量定性分析均适合，如对资源分配、方案评比、预测、系统分析、规划等问题均适用。通常的决策方式大概有三种：因果推断、概率推断、系统推断，层次分析法正好反映对复杂问题的系统解决方式。当然，层次分析法也有相应的局限性，如只能选优，不能生成方案、只是粗略的排序、主观性较大等。但是无论如何层次分析法不失为一种简单有效的多目标决策方法。因此，可以说层次分析法是一种可用于处理复杂的社会、政治、经济、技术等方面决策问题的分析方法，主要是利用不确定的和多标准的特征来解决决策问题。其决策的基本过程是：从系统论思想出发，将评价对象视为一个系统，并按系统的层次性把它划分为递阶层次结构，在同一层次中，对两两元素之间进行重要程度比较。再由1?9标度法确定判断矩阵，对每个判断矩阵A，按特征方程Awwmac=λ,求出归一化的单排序权重向量w[45]。计算所有单排序权重向量后，各层元素的组合向量可按如下递推公式得()()()(1)2()1()[,,,]?=???k=kknkkkwwwwPwk式中，kTnkkkkw[w,w(1),,w(1)]2(1)1(1)(1)?????=???是以合成出的第k?1层上(k?1)n个元素相对于23总目标的组合权重向量。矩阵[,,,()](1)()2()1()knkkkkPPPP?=???，其第j列kTnjkjkjkjP[P,P(),,P()]2()1()1=???为第k层kn个元素关于k?1层第j个元素的排序权重向量，其中不受j支配的元素的权重为零。

4.1.2层次分析法评价指标体系的构建步骤

（1）建立指标体系层次结构首先要把评价体系中的各个指标按其属性分为若干组。每一组作为一个层次，再将同一层次的指标作为准则对下一层次的指标起支配的作用，这种由上而下的支配关系构造了一个递阶层结构。如同表X所示得出的模型A，即为目标层。其下又有两级指标层次，分别为准则层B和子准则层C，共包括了定量的经济性指标和定性的评议型指标共计19项。

（2）构造判断矩阵根据区域中小房地产企业竞争力指标体系递阶层次结构，以上一层的某一要素作为判断准则，对下一层要素进行两两比较，从而来确定矩阵元素值。如相对于总目标，准则层因素之间两两比较，得其相对重要程度判断矩阵。表4-1元素两两比对时的重要性等级及其赋值序号含义ija赋值1i和j两种元素同样重要12i元素比j元素比较重要33i元素比j元素明显重要54i元素比j元素强烈重要75i元素比j元素极其重要96i元素比j元素比较不重要137i元素比j元素明显不重要158i元素比j元素强烈不重要179i元素比j元素极其不重要19（3）层次单排序及其一致性检验。由判断矩阵计算被比较元素对于该准则的相对权重，并计算其一致性。（4）层次总排序及其一致性检验。计算各层元素对系统目标的合成权重，进行排序，并进行一致性检验。递阶层次结构合成排序的具体过程为：假设上一层次A包含n个元素：1A，2A，…，nA，其层次总排序(对于第二层而言，它的层次总排序权值，就是单一准则—总目标下的层次单排序)权值分别为1a，2a，…,na；下一层次B包含m个元素：1B，2B，…，mB，它们对于元素jA的层次排序权值分别为：jB1，jB2，…jB，(当kB与jA无联系时，kjB=0)。（5）计算企业竞争力评价值，此值是将所有经过标准化处理的各指标值与其权重24值相乘后加和得到的[46]。4.2中小房地产企业竞争力评价指标选定的原则根据企业竞争力的含义，企业竞争力体现在消费者价值(市场占有和消费者满意)和企业自身利益(盈利和发展)两个方面，它的实质是一个企业同其他企业相比较的生产率。而对于不同区域的中小房地产企业而言，其竞争力是宏观层次的区域比较优势和微观层次的企业竞争优势综合作用的结果[47]。因此，对区域中小房地产企业竞争力评价指标的构建既要考虑到地区中小房地产企业对地区经济的贡献力量，从而反映其区位比较优势，同时也要能够反映该地区中小房地产企业整体经营运作的效果和未来的发展潜力。此外，在指标选择上，为便于实际可行，尽可能地用比较综合性的测评指标，特别是具有显示性的能够量化的指标，最终，地区中小房地产企业竞争力将以综合指数的形式体现。建立一套科学的竞争力评价体系，是开展中小房地产企业个体竞争力评价的前提。选择何种指标、多少个指标构成评价体系、不仅要考虑数据来源的可能性和可靠性，还要有理论根据。从理论上看，中小房地产企业竞争力的测度指标体系固然要求越全面越好，但由于受到定量研究方法以及指标数据本身的限制，特别是实证研究中，往往只能有针对性地筛选那些具有代表性的指标体系和指标项。本文认为，在指标选择适时必须遵循以下原则：

4.2.1科学性原则

科学性原则即指标尽量能够科学地、全面地反映中小房地产企业竞争力的内涵。不同的指标反映不同的侧面和不同的内容特征；不同的指标对企业竞争力影响的程度不同。要根据对竞争力贡献的程度，恰当地选取指标个数，严格地区分指标在体系中的位置，要准确地测度出企业竞争力的实际情况，要有利于比较国内各个地区中小房地产企业竞争力的情况。

4.2.2目的性原则

科学地构建中小房地产企业竞争力的评价指标体系，目的在于能够衡量出中小房地产企业竞争力的实际状况，找出影响中小房地产企业竞争力不足的关键因素，指出竞争力改进的方向和手段，为政府制定宏观政策提供帮助。

4.2.3独立性原则

各评价指标之间应尽量避免显见的包容关系，隐含的相关关系在处理方法上尽量将之弱化、消除；根据各指标量间相互独立的要求确立指标。指标变量间的独立性是统计研究的基本要求，如果指标间重复信息过多，就不便于发挥指标的最大作用，也会给竞25争力评价工作带来不必要的麻烦，甚至影响到评价的效果。因此，应尽量避免指标信息的重复。

4.2.4可对比性原则

竞争力指标应能够在企业间和地区之间具有普遍的适用性。所涉及的时间范围、计算口径不宜变化悬殊，应具有相对的稳定性。

4.2.5定性和定量相结合的原则

对定性的指标在明确其含义的基础上，要按照某种标准对其进行量化。使其不仅能恰当地反映指标的性质而且能够进行精确的比较。对定性指标和定量指标要采用科学的计算方法。

4.2.6可操作性原则

根据指标所反映信息量的大小确立指标，数据必须能够搜集到并便于计算。要在众多的经济指标中选择少数几个有代表性，蕴含信息量多，能够较全面地刻画出竞争力变化特征的综合性指标。

4.2.7真实性原则

根据财会制度改革的要求确立指标。财会制度全面改革以后，引起了企业经济指标的一系列的变化。确立评价指标应与财会制度的要求相统一，指标须从财务报表中来，以确保数据来源的可靠性。根据上述思路，按照企业内在的发展规律，将竞争力划分为企业的生存能力、成长能力和发展能力。

4.3中小房地产企业竞争力评价指标体系的构建

根据上述思路和原则，结合中小房地产企业的现状及房地产行业的竞争要素，本文将指标体系分为两大类：统计性指（经济表现）和评议性指标（企业管理）。其中包括一级指标5项，二级指标14项。这其中经济表现类指标是指在年度报表或公布的业绩中可以直接得到的指标数据，或是通过计算可以得到的数据，也称为“硬指标”[47]。主要包括规模影响力、财务和效益指标、资产及技术创新状况、增长率和效率指标等。企业管理类指标是指一些不易量化、需要通过调查、判断或专家评议得到的指标。包括市场创新、服务创新、管理创新等一系列营销状况，以及创新程度、内部管理、经营环境、社会责任、环境创新和发展前景等状况，也称为“软指标”。这些指标虽不易量化，但对每个指标按其特点和内涵，采取递进式或独立式计分，也可以采取同行对比计分，尽量给以硬化和量化。26表4-2中小房地产企业竞争力评价体系指标体系A指标类型一级指标二级指标指标含义指标计算方法总资产贡献率11B反映企业全部资产的获利能力，是评价企业盈利能力的核心指标利润总额+税金总额+利息支出/平均资产总额×100%资产利税率12B反应每单位资产所提供的利润税金额，是分析资金投入效果的主要分析指标利税总额（/固定资产净值平均余额+流动资产平均余额）×100%区域生存能力指标1B资产负债率13B反映企业财务状况的重要指标负债总额/资产总额市场占有率21B反映该企业项目在市场上的占有程度产品销售量/地区内行业销售总量流动比率22B反映企业的风险承受能力流动资产/流动负债企业成长能力指标2B净资产收益率23B反映企业在最近一段时间的收益变化情况利润总额/平均净资产总额净资产增长率31B反映企业在最近一段时间的发展情况3?1×100%三年前净资产总额当年净资产总额销售扩张率32B反映企业本年度比上年度销售总额变动的百分比本年度销售额/上年度销售额×100%统计性指标（经济表现）企业发展能力指标3B融资成本33B反映企业融资能力的高低各种融资渠道的加权成本人力资源管理41B反映企业人力资源的控制和调配能力定性指标（由专家评估）内部管理能力指标4B企业创新管理42B反映企业在行业内部的可发展前景定性指标（由专家评估）经营环境51B企业经营的外部环境评估（主要包括政策环境、生态环境）定性指标（由专家评估）社会责任感52B包括企业文化等定性指标（由专家评估）（议性指标评企业管理）外部适应能力指标5B消费者满意度53B企业本身及产品的被肯定程度定性指标（由专家评估）及问卷调查27

4.3.1评价指标体系中指标处理的理论说明

（1）在设计指标时，在遵循前面所论述的设计原则的基础上，尽量选取了多个能够量化的指标来全面反映企业竞争力状况。如对企业管理水平、产品市场控制能力、企业收益力、技术实力等分别通过3、4个因素来对其现实状况进行评价；（2）在准则层的选择上，采取财务指标与非财务指标相结合的原则，避免使用单一的显示性指标，对相关的分析性指标也同样重视。再次同时采用静态财务指标和动态财务指标，以便在评价企业现实状况的基础上，预测企业未来可能的发展情况[48]；（3）为遵循企业评价的目的性原则，突出了相对性指标，较少采用绝对性指标，如主要采用各种相对比率还具有一定的相关性，也不是很全面，如企业创新能力等重要指标由于数据无法取得而在本指标体系中未反映出来。本指标体系主要是想对中小房地产企业进行评价，所以对不同行业的不同企业进行评价，还需要对指标进行调整补充，这样才能获得符合本行业、本企业实际的全面评价。

4.3.2评价指标体系中指标处理的方法

指标数值一般来说分成三类:第一类指标本身属于统计内容，直接提取相关统计数据即可；第二类指标本身没有统计，但是相关数据有统计，提取相关数据，通过计算获得需要指标值；第三类没有相关数据支持，这大多是定性指标，通过专家评估、问卷调查等得出指标值。由于各指标的类型不同，得出的指标值必须进行处理，使其具备可比性[49]。主要使用的指标处理方法有：（1）定量指标的定值转换在企业市场竞争力评价指标体系中，由于评价指标的类型不同，其属性值量化的方法也不同。评价指标的类型一般可分为下列几种:越小越好型、越大越好型、适中型和区间型。（2）定性数据的处理根据国内外企业竞争力评价的经验，定性数据的获取往往采用专家评估和问卷调查相结合，两者都是经过指标体系打分获得数据[50]。设有n专家同时参与对企业评价的打分，即有专家集：(exp,exp,...,exp)12nEXP=同时，由于存在专家影响力和知识水平的不同，权重也不同。设n个专家的权重分配为：(exp,exp,...,exp)12nAEXP=aaa其中：iexp为其中一个专家，iaexp为该专家的权重，i=1,2,...,n。为追求精准性，这里采用由五个评语所组成的评语集,其表述形式为：28(,,...,)()125V=vvv=非常弱，弱，一般，强，非常强为了避免主观判断所引起的失误，统一评判标准、方便专家打分，增加定性指标的准确性，可采用隶属度赋值方法，将定性指标分成5个档次(很差，差一般，好，很好)分别地应1?5分。1?5表示不同的等级，等级之间只是对指标看法的程度不同。由于在赋值判断过程中已内含标准，可直接计算评价值，对所有定性指标分值汇总，用加权平均的方法对调查结果进行计算。最后根据得出的平均分值确定该企业定性指标档次[51]。在这里将5个评语置于一个连续的语言值标尺上，并且将每个评语在标尺上的长度都设定为单位1，如图4-3所示：012345

4.3.3指标体系的评价模式

在参考一些学者的理论研究成果的基础上，通过AHP的有关方法计算得出各对应指标的权重值见表(4-4)。总体来说，本指标体系的各权重值基本体现了企业竞争力各相关指标的相对重要性。表4-4指标体系评价模式及其权重赋值一级权数二级权数体系的五个方面权值各方面的分指标权值总资产贡献率11B0.320资产利税率12区域生存能力B0.5571B0.159资产负债率13B0.123市场占有率21B0.333流动比率22企业成长能力B0.3072B0.381净资产收益率23B0.360净资产增长率31B0.519销售扩张率32企业发展能力B0.2843B0.227融资成本33B0.197人力资源管理41B0.667内部管理能力4B0.135企业创新管理42B0.333经营环境51B0.231社会责任52外部适应能力B0.1175B0.098消费者满意度53B0.651非常弱弱一般强非常强29

4.4中小房地产企业的现状分析

4.4.1中小房地产企业总量多，占有市场份额大

目前，从总体上看，我国的大型房地产企业对于中小房地产企业来说，还没有形成压倒性的垄断优势。这导致企业的产出、成本及品质还尚未因为企业的大小而有所不同，即并非企业的规模越大、成本越低、品质越好，这使得企业对品牌的重视程度还远远不够，还未达到影响消费者决策的程度，消费者对企业品牌的重视，远比不上对产品的质量、功能和价格的关注。同时，房地产业作为一个地域性强、产品独立性高的行业，大型企业的扩张也受到远远重于其他行业的客观限制，这也在一定程度上加大了其垄断市场的难度。以房地产开发企业心为例，据统计，2006年全国房地产开发企业共有5万家左右，中小房地产企业占中国房地产企业总数的90%多[52]，其中，具有一级资质的房地产开发企业的比例只有1.2%，一、二级资质企业总数不足10%，大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业。由此也给中小房地产企业提供了生存空间。这意味着只要中小房地产企业的经营理念和管理方式贴近市场需求、对产品的建造有认真负责的态度，产品的质量达到国家标准，那么就能在房地产市场上占有一席之地。据2007年的统计资料，我国中小房地产企业数量占房地产企业总数的90%以上。若采用商品房销售额和销售面积反映企业的市场占有率，则房地产行业离散度较大。房地产百强企业在全国市场占有率不足10%，作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团在全国销售额和销售面积的市场占有率还不到1%。相反，中小房地产企业的市场占有率却超过了70%。从房地产开发企业资质结构状况来看，2006年我国房地产开发企业的资质结构见下表（表4-5），其中一级企业和二级企业所占的比重仅为12.37%，四级以下的企业所占比重达23.16%，三、四级企业所占比重64.47%，即房地产开发三、四级资质企业占总数一半以上，可见房地产企业资质水平总体偏低，中小房地产企业占有市场份额大。从开发资金来源主体来看，2007年全国完成的房地产开发投资中，有58.27%是二三级，及其以下无等级企业完成的。表4-5房地产开发企业资质结构表（2006）资质级别一级二级三级四级暂定兼营所占比例2.09%10.28%39.52%24.95%13.15%10.01%资料来源：根据《中国房地产统计年鉴（2007）》整理

4.4.2中小房地产企业技术性不高，家族化现象明显不具有很高的技术性，员工整体学历水平不高；缺乏经营管理的核心技术人才。中30小企业能否有效利用外部技术，妥善解决内部管理问题，在很大程度上取决于其人力资源状况。在对陕西的数家中小房地产企业调查中发现，普遍存在着管理水平低下、内部运作较混乱的情况。具体表现在：领导者的个人决策往往没有远见、缺乏灵活性；缺少管理技巧和适当的管理培训；缺少科学的成本控制和财务分析体系等。某些中小房地产企业管理者自身存在很大的缺陷，崇尚“家族式”管理。据调查，约有80%的民营房地产企业实行“家族式”管理[53]。如下图4-6和4-7。图4-6中小房地产企业员工学历水平图4-7大型房地产企业员工学历水平

4.4.3中小房地产企业活动范围主要在区域市场和住宅产品

从目前我国中小房地产企业的发展情况而言，虽然可以借着经济高速发展的东风一展宏图，但是总体而言却是机遇大于挑战。虽然中小房地产企业占有的市场份额很大，但是对于地产价值高的土地却基本上被大公司抢占。目前用于商业建设的土地基本上是中小房地产企业员工学历水平0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%大专及以下硕士及以上本科大型房地产企业员工学历水平0.00%20.00%40.00%60.00%大专及以下硕士及以上本科31通过挂牌拍卖的形式进行，具有巨大开发潜力的土地，中小房地产企业会由于资金等原因而竞争不过实力雄厚的大企业，而地产价值不高的地点，投资风险却比较大，一旦失败对中小企业而言就是一个致命的打击。随着市场的进一步细化，大型房地产企业集中资金投向商业地产项目、别墅及高档住宅项目，获得高额的回报。中小房地产则热衷于把资金集中投向普通住宅项目，单个开发项目一般在20万平方米以内，因为普通住宅项目专业水平相对较低，投资额也相对较低，且风险较小。因此，在新开工的住宅项目中，中小房地产占有了超过70%的市场份额，可以推知中小房地产热衷于把资金集中投向普通住宅项目[54]。此外，我国城市发展极不平衡，大型房地产企业可能凭借其实力垄断大城市、发达城市的市场供给，但不可能垄断中小城市、欠发达城市，甚至县、镇等区域的市场供给。从房地产行业的特点来看，大城市、发达城市的购买力比较强，看似可发展的空间很大，而小、欠发达城市等地区虽然竞争比较小，但仔细考虑其区域内由于购买力不强，所以这些地区的房地产行业也并不会众多的中小房地产企业带来转机。我国的城市化进程带来了巨大的市场需求，而市场需求是多层次的，大型房地产企业可能占据某个或某几个的需求层次，但不可能完全控制所有的需求层次，中小企业完全可以凭借定位不同而找到自己的生存空间，但是盲目跟风的现象在房地产行业中一直都表现的十分明显，哪个层次利润大我就做哪个层次，但是往往到最后由于资金或管理等问题而使项目搁置，造成了大量的浪费。同时，由于目前房地产行业的风险极高，银行信贷也会对中小企业的融资慎之又慎。

4.4.4中小房地产企业更容易满足我国市场多样化的需求

对房地产企业来说，提供差异化的房地产产品来满足市场上不同水平的购房需求是大势所趋，而在这一点上，中小房地产企业更容易做到。因为自身资金实力小，产品规模势必不会很大，因此在产品上可以实现小规模、个性化、差异化特点，来满足消费者的需求。况且，在寻求个性化、创新式发展的轨道上，大的房地产企业因为经营模式转轨所遇到的问题比中小房地产企业遇到的问题要大得多，从而使中小房地产企业的个性化发展成为房地产行业突破传统发展模式实现升级的主要带动力。

4.4.5中小房地产企业能够拾遗补缺，填补大企业

在区域市场上的剩余空间一方面表现在具体的物业类型上，大型房地产企业凭借其自身优势把目标锁定在高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等高利润市场，将中小企业排挤到回报相对低的中低档住宅市场。另一方面表现在区域上，大型房地产企业的开发范围主要集中在直辖市、省会城市等发达城市，几乎不涉足中小城市、县、镇。中小房地产企业的存在填补了这一空白，满足了不同层次、不同区域消费者的需求，形成了完整的房地产市场梯32度消费层次体系。

4.4.6中小房地产企业能够发挥“市场规模”优势根据经验的“二八原理”，从市场占有率角度看，目前即使像万科这样的大开发商，市场占有率也不过1.24%，按照目前的形势发展，即使将来还有一批大发展商培育起来，这些大企业的市场占有率总和也不过20%。而另外80%的市场份额是由中小型企业所占有，所以中小型企业大可不必担心。

4.4.7中小房地产企业是市场自由竞争的有利推动者中小企业的存在促进了各种形式的竞争，在一定程度上能克服垄断造成的一些弊端。虽然在地区房地产市场上，大型房地产企业是价格的主导者，但众多中小企业竞争者的存在，使得大型房地产企业不得不考虑由于定价过高而可能引起的顾客分流问题，从而间接地抑制了房价的过快增长。

4.5实证研究

这里需要说明的是，目前我国中小房地产企业虽然数量较多，但是就大多数企业来说，企业与企业之间实力差距相对并不大，因而对所有的中小房地产企业进行研究是没有必要的，也是不现实的，加上企业内部的生产经营数据很难取得，本文在实地调研的基础上，具有科学性的选取了陕西省汉中市三家中小房地产企业作为实证研究对象进行研究，能在一定程度上反映目前我国部分中小房地产企业的实际状况，并且具有参考作用。

4.5.1企业背景

介绍公司一成立于1998年，注册资金2000万元，开发资质二级，具有ISO9001、ISO2000质量管理体系认证的房地产企业。公司党政工团机构健全，内设五个部门。公司员工总数100余人，其中各类专业技术人员60余人，具有较强的技术力量和开发建设管理经验。公司二组建于1995年，注册资金2100万元。内部设置六部三室三个分公司，是集开发修建、销售、物业管理为一体的具有独立法人经营资格的二级资质房地产开发企业。公司三成立于1997年，注册资金2400万元，属国家二级资质房地产开发企业。公司现有员工65人，其中有专业技术职称的技术人员40人。公司下设工程部、销售部、企划部等七个部门，公司信誉良好。

4.5.2企业竞争力评价

按4.1、4.2章节介绍的理论和竞争力评价体系分析，经过数据资料收集、计算、整理，得到这三个企业竞争力指标数据表如下：33表4-8三企业竞争力指标数据表企业名称指标公司一公司二公司三总资产贡献率（%）10.5111.6310.02资产利税率（%）5.303.707.60区域生存能力资产负债率（%）64.7051.3856.80市场占有率（%）0.740.200.03流动比率（倍）2.411.293.05企业成长能力净资产收益率（%）14.1612.8414.01净资产增长率（%）107.45104.10106.32企业发展能力销售扩张率（%）融资成本（万元）107.5011.71100.209.69103.7010.34内部管人力资源管理0.730.600.67理能力企业创新管理0.510.290.31经营环境0.830.650.49社会责任感0.800.800.80外部适应能力消费者满意度0.930.870.84通过评价计算获得这三家房地产企业竞争力评价综合值及准则层评价值排名如下（表4-9、4-10）：表4-9三企业竞争力评价准则层评价值准则层区域生存能力企业成长能力企业发展能力内部管理能力外部适应能力公司一公司一公司一公司三公司一名次排序公司三公司三公司三公司一公司二公司二公司二公司二公司二公司三表4-10三企业竞争力评价值企业名称企业竞争力评价值竞争力排名公司一0.85921公司二0.76543公司三0.79362344.5.3结论从表4-9、4-10中可以看到，在准则层的评价值中，公司一的区域生存能力、企业成长能力、企业发展能力、外部适应能力全部位居第一，这几项指标对房地产公司来说是非常重要的，是实力强弱及发展潜力的重要衡量指标。公司一最大优势在于其营销能力，从表4-9准则层评价值排名也可以看出，其市场占有率及净资产收益率指标均排在第一位，其中有些具体指标（见表4-8），相应的公司一融资成本较高，这方面还需要加强改善。另外两家企业的某些个别指标的竞争力可能比公司一强，但是由于各指标发展不均衡，最终导致企业整体竞争力仍然相对较低。从表4-8可以看出，这三家房地产公司之间的差距主要在企业成长和企业发展能力方面，具体指标体现的竞争关键要因是：产品与市场的控制和把握，营销能力的提高增大市场占有率，融资渠道的多样化。

4.6本章结论

综上所述，中小型房地产企业在实力逊色的情况下，需要采取积极的、进攻的差异化战略来改变被动、落后的形势。集中力量，争取在局部市场形成优势，通过局部的胜利，提高自己的市场地位，促进自身发展。在市场细分原则下的“缝隙经营”策略中小型房地产企业在确定经营方向时，要努力避开行业内大企业、大公司所关注的热点项目，选择他们易于忽视而又有一定经济效益的小型“缝隙”产品，充分发挥自己灵活性和适应性强的优势，拾遗补缺，填补市场需求的不足。中小房地产开发企业要通过走精品战略之路，来提高企业的竞争力，提高产品的美誉度和知名度，提高产品的附加值。精品是硬件和软件的结合体。作为房地产精品来讲，硬件就是指产品的市场定位、规划设计、建筑外观、产品质量和节能设施等生产过程的一系列要素；软件就是产品文化、居住文化、企业文化等。在市场竞争白热化阶段，设计理念创新、生活方式引领、服务内涵挖掘将使得产品更富有个性化色彩，成为市场瞩目的精品。确定适合自己开发的房地产项目中小型房地产企业应注重对市场和消费者需求的研究，通过对市场进行细分，选择出产品将来可能面向的消费对象，从而确保自己开发的房产能够在市场中立于不败之地。中小型房地产企业应主攻某个特殊的顾客群、某产品线的一个细分区域或某一地区市场，力求低成本，差异化开发。区域定位上以进入二、三、四级城市为主在现阶段，在中国经济最为发达的珠三角、长三角及环渤海湾三大区域，云集了许多大型房地产企业，且市场竞争相当激烈。在这种情况下，中小型房地产企业可以选择转战二、三、四级中小城市，这样做的好处有四个：第一，避开与大型房地产企业同城竞争，寻求新的适合自己的发展空间，通过空间的转换来取得竞争优势。第二，在经济欠发达的地区，由于其地价、价总体较低，存在相当的上升空间，中小型房地产企业可以获得较高的投资回报率。第三，与经济欠发35达的地区相比，经济较发达的地区开发企业在企业文化、技术水平及资金实力上都具有明显优势。第四，可充分利用当地的优惠政策，解决资金和拿地上的难题。