房地产企业竞争论文

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根据上面对中小房地产企业竞争力的理论与实证分析，结合目前房地产行业、中小房地产企业的实际情况，从中小企自身和外部环境角度，提出提升房地产企业竞争力的若干基本对策。

5.1政府——建立健全相关的机构和政策

5.1.1进一步完善我国中小房地产企业的管理政策和机构

首先，政府要切实加强对土地资源开发利用的宏观调控与监督管理，对技术落后、浪费资源、污染环境、不符合开发条的中小房地产企业，要依法清理整顿；其次积极推进国有中小房地产企业改革，放开企业改制形式、放开人事管理、放开职身份；第三采取必要的扶持政策，在税收、资金筹集、土地使用等方面给予政策支持；第四按照产业政策化产业导向，加快业化进程，并发展接续产业，促使没有土地筹备的中小房地产企业转型[55]。同时，规范房地产市场，为中小企业的生存与展提供广阔的天地。

5.1.2拓宽融资渠道，为中小房地产企业融资创新铺路

首先，积极构筑与发展中小房地产企业相适应的金融体系；其次广泛建立风险投资基金、产业投资基金、中小房地产企业互助基金等，拓展多种形式的资金渠道；再次建立中小房地产企业信用担保体系。地方政府应积极出面，根据地方实际情况建立起各自的担保机构；第四积极发展面向中小房地产企业的直接融资市场，应该更多地选择具有发展潜力的中小房地产企业上市，实现社会直接融资；最后是财务管理信息化，要大力推广以全面预算、集中结算和动态核算为轴心的企业财务管理信息化。

5.2企业——抓住机遇，迎接挑战，努力提高企业自身竞争力，赢得发展

5.2.1管理决策的前瞻性、科学性

（1）精心确立经营理念。要依法运作房地产项目，做到可持续发展；冷静选择地块、科学定位项目。参与土地竞标要根据自身能力投标，竞拍前要做好房地产市场的调查、分析和预测，根据市场需求确定项目内容。

（2）建立科学的决策机制。制定科学的企业发展战略，向规模化、集约化、科学化方向发展。要准确把握房地产行业发展趋势，研究房地产行业的环境，熟悉政府出台的关于房地产的法律、法规、税费政策以及管制手段等。

（3）谨慎控制投资风险，提高抵抗风险的能力。风险控制方法有风险规避、风险自留、风险转嫁、风险中和以及外汇套期值等；企业转型，未雨绸缪，可以发展替代产业或后续产业，统称接续产业，前者脱离房地产行业，另谋出路，后者仍不脱房地37业，通过搞房地产服务，延长原产业链条而接续之。选择哪一种方式，应因地因时制宜，要用市场的眼光去发挥自己的比较优势。

（4）加强内部组织管理体系的规范化、制度化建设,提高执行力。要建立科学的管理机制，摒弃个人随意性的独裁管理，发挥整体管理功能，不断增强企业活力；可以采用信息化推动企业管理。要用信息社会的思考模式和技术手段改造传统房地产业务的商业模式和组织构架，开发模式从大规模生产转向大规模定制，优化企业的资源配置效果，使企业成为一个高弹性、高效率的企业。

（5）合理组织产业，提高与大企业的专业化协作水平，力争从大企业手中得到资金、技术和管理等方面的支持，通过专业化分工提高效益。

5.2.2探索新的开发模式

（1）联合竞买土地使用权。两个或者两个以上中小企业可以签订协议，联合参加国有土地使用权的竞买，土地使用权竞得后，双方共同投资开发建设，共同分配收益，共担经济风险

（2）联合开发。某开发企业竞得国有土地使用权后，中小企业可与其共同投资，共同建设，共享收益，共担风险。

（3）团购。中小房地产企业如果缺乏资金，可以在有意竞买某宗土地之前，与某单位签订团购意向，由团购方提前支付一部分资金，去竞买国有土地使用权[56]。国家取消福利分房后，有团购意向的单位非常多，这样中小房地产企业就可以获得项目，当然团购的利润相对较低。

（4）代建。有些企业想利用自有闲置土地进行经济适用住房建设，但往往没有前期运作资金，更没有建设住宅的经验。这种情况下，这些企业特别需要有经验的开发商代建。就是由开发企业先行垫付一部分前期资金，报建，监督施工，销售并代办产权证。开发企业从中收取一定比例的代建费。也可以按双方约定的建设标准以包干价的方式代建，比较常见的是后一种方式。

（5）项目转让。有些开发企业在经营性用地全面实施公开出让前，也就是在2002年7月国土资源部的11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前，取得了一些前期报建手续，已经具备协议出让的条件。但这些项目时隔两年仍迟迟未能开发，原因有土地政策方面的，更多是资金匮乏的原因，对这些没有资金的项目，中小开发企业将可以利用自身资金优势，投入资金将项目转让过来，继续开发。

（6）股权转让。有些开发企业手中有项目，但不具备项目转让，更主要的原因是本身以后不打算再从事房地产行业，他们希望把企业连同项目一起转让出去。如果是这种情况，中小开发企业就可以通过股权转让的方式获取项目。股权转让，该开发企业和项目归受让方所有，可以按项目设计要求继续开发。

（7）参股。个别开发企业有项目，虽然无力开发但又不想放弃，为了吸收资金，38可以采取参股的方式，也就是将该项目开发企业的股权转让出去一部分，由有实力的中小开发商出资参股，以便通过行使股东的权利，较好地操作项目，各股东再按股东投资协议承担过来一部分权利和义务。

5.2.3拓宽融资渠道

（1）探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

（2）委托贷款。就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。

（3）固定回报投资。对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。

（4）与建筑企业合作开发。由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时间内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押。或者，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。

（5）发展互助性担保制度。以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时，互助性担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。

（6）建立中小房地产企业发展基金。可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题[58]。

5.2.4注重人力资源的培养和提升

一是转变用人观念，任人唯贤。从单纯的技术人才观到多样性、多层次性的全面人才观；从“人才完美”到“人才不完美”；从人才“需要事业”到人才“要事业，也要39生活”；

二是采用多种措施吸引、激励人才[59]。对不同工作性质和不同层次、不同岗位的人才，采取不同的评价标准来考核绩一种良好的人才竞争机制，使人才能够在工作中得到发展，进而促进企业的发展；灵活运用股权，将个人利益和企业利益统一起来，从而在公司内构建“利益共同体”，增强人才的责任心，激发创造力。

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