房地产市场发展论文

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摘要

从2005年开始，中央政府针对房地产价格居高不下的市场现状做出了重大调整，相关的政策陆续出台，在此背景下，咸阳市房地产市场发展现状如何，未来何去何从，成为困扰咸阳市政府、房地产开发企业及老百姓的一个重要问题。针对此问题，本人通过实地调查，结合当前经济环境的现实条件，对咸阳市房地产市场做出一个较全面的分析和研究。本论文从咸阳市房地产市场发展现状入手，提出咸阳市房地产市场发展面临的主要问题，通过实地调查研究，利用统计分析和理论与实践相结合的方法，对咸阳市房地产市场发展进行趋势分析，最后找出解决问题的思路。内容包括六部分：第一章，指出本论文的研究背景、研究的目的和意义、介绍了国内外房地产市场方面的研究概况并指出其优势和不足之处。第二章，阐述了房地产市场分析相关理论，其中包括级差地租理论、供求理论、价格理论、竞争理论及房地产市场供求预测等，为分析咸阳市房地产市场发展及存在问题构建了一个合适的理论平台。第三章，阐述了咸阳市的基本情况、咸阳市房地产市场发展阶段、房地产市场投资状况、房地产产品及配套状况、房地产市场的供给与需求状况及房地产价格。第四章，指出咸阳市房地产市场发展面临的主要问题有：规划滞后，交通等基础设施落后；商品房质量不高，中低价位房供应不足；物业管理滞后，营销水平有限；居民住房消费观念存在误区。第五章，通过分析咸阳市房地产市场发展趋势，对咸阳市房地产市场进行了预测。第六章，从政府、开发商、消费者三个角度提出促进咸阳市房地产市场健康发展的几点建议。本论文有以下两点创新之处：一是国内对房地产市场方面的预测研究，样本大多都集中于大城市，而本文预测咸阳这个中小城市的房地产市场，目前在国内尚属少数之列，这对今后咸阳市与房地产相关的行业的实际工作具有现实指导意义；二是针对咸阳市居民住房消费观念存在的误区，提出消费者应切合实际选择合适的住房面积、先租房住等务实的居住观。

关键词：咸阳市；房地产市场；发展趋势；分析预测

ABSTRACT

Startingin2005,thecentralgovernmentfortherealestatemarketofthehighpricesmadeasignificantadjustmentofrelatedpoliciesbeintroduced,inthiscontext,XianyangCityDevelopmentofhowtherealestatemarket,thedirectionofthefuture,atroubledcityofXianyang,Realestatedevelopmentcompaniesandordinarypeople''''sanimportantissue.Forthis,Idecidedtotakeamorecomprehensivemarketsurveyasameansofcombiningtherealityofthecurrenteconomicenvironmentconditions,therealestatemarketinXianyangCitytodoacomprehensiveanalysisandresearch.ThispaperfromtheXianyangCityrealestatemarketstartingwiththestatusquo,bytherealestatemarketinXianyangCity,themainproblemsfacingthedevelopment,throughfieldresearch,analysisanduseofstatisticaltheoryandpracticeofthemethodofcombiningtheXianyangCityrealestatemarketfortrendanalysis,finalFindasolutiontotheproblemofthinking.Thisstudyincludessixparts:Chapter1,thepaperpointedoutthattheresearchbackground,thepurposeandsignificanceofresearchondomesticandinternationalrealestatemarketresearchprofileandthatitsstrengthsandweaknesses.ChapterII,expoundedthetheoryoftherealestatemarket,includingJichaidezutheory,theoryofsupplyanddemand,pricetheory,theoryofcompetitionandtherealestatemarketsupplyanddemandprojections,analysisofXianyangCityrealestatemarketdevelopmentandproblemsofconstructingasuitabletheoryPlatform.ChapterIII,expoundthebasicsituationofXianyangCity,thedevelopmentstageofrealestatemarketinXianyangCity,therealestateinvestmentmarketconditions,realestateproductsandcomplementarysituation,therealestatemarketsupplyanddemandsituationandtherealestateprices.ChapterIV,pointedoutthattherealestatemarketdevelopmentinXianyangCity,themainproblemsare:theplanningdelay,transportandotherinfrastructurebehind;housingisnothighquality,low-costHousinginshortsupply;propertymanagementlagsbehind,thelimitedlevelofmarketing;residentsofhousingconsumptionconceptofexistenceMistakes.3ChapterV,throughtheanalysisofthetrendofthemarketdevelopmentinXianyangCity,topredictthefutureofrealestatemarketinXianyangCity.ChapterVI,fromthethreeanglesoftheGovernment,developersandconsumers,maketheproposaltopromotehealthydevelopmentofrealestatemarketinXianyangCity.Thispaperhasthefollowingtwoinnovations:First,undertheXianyangCityrealestatemarketstatusandtrendsoftheXianyangCityrealestatemarketmadetheforecast,inpracticalworkisofpracticalsignificance.andtheotherishousingforresidentsofXianyangCityMisunderstandingtheconceptofconsumption,consumersshouldberealistictochooseasuitablehousingarea,andshouldabandonthehouserentisnotpracticalpsychologicalconcepts.

KEYWORDS:XianyangCity；realestatemarket;developingtrend;analysisandforecast4

目录第一章绪论

1.1研究背景

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

1.2.2研究意义

1.3国内外相关研究动态综述

1.3.1国外研究概况

1.3.2国内研究概况

1.4研究思路与方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究内容

1.6论文的可能创新之处

第二章房地产市场分析相关理论

2.1级差地租理论

2.2供求理论

2.3价格理论

2.4竞争理论

2.5房地产市场供求预测

2.5.1房地产市场预测的必要性

2.5.2房地产市场预测的种类

2.5.3房地产市场预测的方法

第三章咸阳市房地产市场发展现状

3.1咸阳市的基本情况

3.2咸阳市房地产市场的发展阶段

3.3咸阳市房地产市场投资状况

3.3.1投资开发形式

3.3.2开发投资量及投资结构

3.3.3经济适用住房建设投资起步晚

53.3.4开发投资理念发生碰撞

3.4咸阳市房地产产品及配套状况

3.4.1建筑类型

3.4.2规划及建筑设计水平

3.4.3园林环境建设水平

3.4.4工程建设水平

3.4.5物业管理水平

3.5咸阳市房地产市场的供给状况

3.5.1区域开发分布比较

3.5.2房地产郊区化发展成为趋势

3.5.3供给量趋势

3.6咸阳市房地产市场的需求状况

3.6.1房地产市场需求群体

3.6.2购房客户群特征规律分析

3.6.3置业地段和生活方式的逐渐改变

3.7咸阳市房地产销售状况

3.7.1租售情况

3.7.2商品住宅销售量持续增长

3.8咸阳市房地产价格

3.8.1各类物业价格

3.8.2房地产价格迅速上升

3.8.3城郊与市中心房地产价格形成联动态势

第四章咸阳市房地产市场发展面临的主要问题

4.1规划滞后，交通等基础设施落后

4.1.1规划滞后，土地管理混乱，土地浪费行为严重

4.1.2交通等基础设施落后

4.2商品房质量不高，中低价位房供应不足

4.2.1商品房质量有待提高

4.2.2中低价位房供应不足，住宅市场结构矛盾突出

4.3物业管理滞后，营销水平有限

4.3.1物业管理滞后，市场化程度低

4.3.2房地产营销水平较低

4.4居民住房消费观念存在误区

第五章咸阳市房地产市场发展趋势分析与市场预测

5.1咸阳市房地产市场发展趋势分析

5.1.1房地产市场供求关系趋势分析

5.1.2房地产投资额趋势分析

5.2咸阳市房地产市场预测

5.2.1咸阳市住宅房地产市场预测

5.2.2咸阳市房地产市场发展总体趋势预测

第六章促进咸阳市房地产市场健康发展的对策建议

6.1政府角度

6.1.1把握规划管理和土地供应管理两个关键环节

6.1.2加快市政基础设施建设的步伐

6.1.3增加经济适用房供给，加强经济适用房的开发管理

6.1.4加大整顿和规范房地产市场秩序的力度

6.2开发商角度

6.2.1加大中小户型商品房供应，调整产品结构

6.2.2树立品牌，提高行业信誉

6.2.3提高商品房质量

6.2.4转换商品房营销理念

6.3消费者角度

6.3.1切合实际选择合适的住房面积

6.3.2树立务实的住房观念

参考文献致谢

作者简介

1第一章绪论

1.1研究背景

房地产业作为国民经济的基础产业，关联度高，带动性强，对改善人居环境，带动相关产业发展，拓展社会就业渠道，提升城市功能，增强城市竞争力等方面具有重要作用。我国的房地产市场从上世纪九十年代初开始启动，经过十几年的发展，逐步从过去以单位集团购买、福利分房为主过渡到如今个人消费者成为市场需求的主体，市场化程度大大提高。中国房地产行业在国家鼓励个人住房消费政策的引导下已经连续九年保持了高于GDP增长的增长态势，已经成为支持我国经济增长的重要力量。同时随着中国经济的持续发展，人民生活水平大幅度提高，改善居住条件的需求日益迫切。据一份对不同收入国家居住水平的资料分析显示，低收入国家人均住房建筑面积8平方米，中低收入国家18平方米，中等收入国家20平方米，中高收入国家30平方米，高收入国家45平方米。目前中国人均住房建筑面积20平方米，正处于中等收入国家人均住房水平。世界各国的经验表明，在人均住房建筑面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。因此，今后几年仍将是住宅的快速发展期。而且，随着北京、上海、广州等一线城市的房地产市场逐渐趋向饱和，正处于经济一体化发展阶段的中小型城市如咸阳由于外资较少进入，房地产竞争较少，政府提供较多优惠支持政策，市场增长速度较快等有利因素，越来越引起人们的关注。根据陕西省政府2006年7月24日全体会议要求，针对今年我省房地产开发投资增幅小幅下滑现象，由洪峰副省长牵头，省建设厅等单位参与，对全省房地产的发展现状，特别是2006年上半年国家一系列宏观调控政策出台后，我省对房地产市场的反映情况进行了调查研究。本文仅仅针对咸阳市房地产市场的具体情况进行分析，并提出相应的对策建议。

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

(1)通过研究咸阳市房地产市场发展现状及存在问题，找出咸阳市房地产市场发展过程中存在的优势和不足；(2)通过本文的研究搭建起中小城市房地产市场的理论框架；(3)利用本文的研究，对咸阳市房地产市场的发展变化有一个清晰的认识，趋利避害，为房地产市场健康、快速地发展提供指导。

1.2.2研究意义

1.2.2.1理论意义

任何行业都是根据社会经济发展在不断发展的，尤其是房地产业在中国目前刚刚起步，许多理论还不是很完善，借此机会，本文从咸阳市房地产业剖析入手，深入探讨如何使房地产业走上良性循环、健康发展的道路。虽然针对的是个体城市，从特殊性到普遍性规律上摸索来讲，相信对整个市场还是有一定的借鉴意义。

1.2.2.2现实意义

（1）有利于政府对房地产市场的宏观管理对咸阳市房地产市场现状、存在的问题、发展趋势分析及对策做深入的研究，有利于把握房地产市场运行的规律，为政府在运用法律、行政、经济的手段对房地产市场进行管理时提供依据和理论指导，更好地为企业创造良好的市场环境，促进房地产市场机制的正常运行，保证房地产市场健康发展。

（2）有助于房地产企业做出更合理的决策对咸阳市房地产市场进行深入的分析和研究，熟悉房地产市场的供求机制、价格机制、竞争机制，才能深入了解咸阳市房地产市场机制和运行的特点，为房地产企业的决策提供参考。对咸阳市房地产市场现状的深入研究，有助于企业把握目前房地产市场的大势，认清买方市场下的竞争格局、竞争态势和特点，根据房地产市场需求的特点和买家需要来确定房地产投资的时机、规模和产品特点，让自己开发的商品有市场需求，增加有效供给，也有利于房地产市场的良性发展和市民居住环境的改善。在西咸经济一体化背景下，咸阳经济高速增长、住宅郊区化趋势逐步形成的形势下，对咸阳房地产市场的机遇和发展前景的探讨，可以使企业对未来房地产市场发展的方向有较为深刻的认识，为房地产企业的投资方向、投资区域和产品的规模、结构等，提供前瞻性的指导。

（3）有利于逐步改变消费者的投资及居住理念在房地产市场中，消费者处于劣势地位。通过对咸阳市房地产市场现状、存在的问题、发展趋势分析，有利于逐步改变消费者的投机及居住理念。指导消费者防范房地产市场的内在风险，增强消费者风险防范意识，指导消费者理性投资；促使消费者摒弃过去的“宁要城中一张床，不要城郊一套房”的保守观念，且使消费者转变过去那些“房屋面积越大越好”、“一步到位”等传统的观念。

1.3国内外相关研究动态综述

1.3.1国外研究概况

房地产虽然是一种特殊的商品但却也有着普通商品的特征，因此普通商品所遵循的价值规律和市场供求规律对于房地产来说也同样适用，但是在房地产业关于这些理论的研究还是处于初级阶段。20世纪初，美国经济学家伊利(L.T.Yelly)、莫尔豪斯(E.W.Morehouse)对土地经济3学进行了系统的研究并合著了《土地经济学原理》一书，从而标志着土地经济学摆脱了对其它学科的依附成为一门独立的学科，同时也标志着经济学开始系统的研究土地及房地产业的发展问题[1]。供求理论是经济学中的一个重要内容，其发展的历史源远流长，如今已发展的相当完善，与此相关的资料比较丰富，Pindyck和Schiller在各自的著作中对此作了完整的叙述[2,3]。从实践的角度出发，JohnB.Corgel、Jacobus和ArlyneGeschwender等人对房地产有关概念、相关法律及经营策略进行了研究[4,5,6]；而DavidSirota主要研究了房地产投资，对投资过程中的筹资、收益、可行性研究及各种物业的投资进行了分析[7]；RogerP.Sindt在投资方法研究方面作了大量的工作，对投资中的决策过程建立了相应的模型，在此基础上对风险及投资分析的运用作了论述[8]。20世纪60年代，城市经济学逐渐从区域经济学中分离出来，成为以研究城市地区范围内的经济活动规律为主要目标的一门独立学科。这期间，阿伦索（W.Alonso），温哥(L.Wingo)等提出了城市居住区位模式，并对住宅选址、城市土地利用、土地与住宅市场均衡等问题进行了研究[9]。该理论学派较为全面的分析了房地产经济的客观运行规律，同时也较为系统的提出了有助于城市房地产业健康发展的土地利用、住房供求等方面的理论体系。20世纪80年代以来，歌德伯格(M·Goldberd)、巴洛维(R·Barlowe)等人研究了土地利用、土地供需等市场问题[10,11]。对于土地利用问题，巴洛维认为，土地利用状况与土地利用形式之间的竞争决定了地价的高低，房地产用地的供求关系既遵循一般商品的供求规律，也存在供求的特殊性，但从其研究的领域和范围来看，该理论仅把土地作为城市经济活动中的一项要素来研究，而未能将房地产业作为宏观经济活动中的一个有机组成部分进行系统的研究，故而其研究领域不免具有局限性。温茨巴奇等人（中译本2001）指出，房地产的首要特点是它与土地的联系，这一联系使得房地产在具有不可移动性、异质性等物理特性的同时，有着与一般的资产所不同的经济特性[12]。由于房地产被固定在一个位置不能移动，因此，房地产的价值会受到周围环境的影响，由这种特性所带来的重要结果之一就是房地产市场的区域性。相对于工业产成品和农产品等商品而言，房地产并不具有一个全国性的统一市场，而是典型的以地区性为特征的市场。

1.3.2国内研究概况

经济学在西方的发展有几百年的历史，但是由于长期计划经济体制的影响，新中国建立50多年里，国内有关房地产经济理论以及房地产业发展方面的探索基本处于停滞状态。梁晓民和傅家骥等人从市场经济角度对供求理论和市场理论进行了研究[13,14]。改革开放以后，随着广州、深圳、上海等沿海城市房地产业体系大规模的建立与发展，有4关房地产市场发展方面的研究才开始日益活跃起来。房地产市场供求理论是将经济学中相关理论运用到房地产行业，并根据自身特点形成的系统理论。钱昆润主编的《房地产经济学》一书，将西方经济学的供求理论运用于土地和房屋需求、供应和价格上，系统的阐述了房地产供求理论，包括土地供求、房屋供求以及房地产价格与供求的关系[15]；范翰章主编的《房地产市场学》从房地产市场出发，对市场分析、市场调研和市场预测理论作了详细的论述，同时，书中还对国外发达国家房地产市场发展趋势做出了介绍[16]。预测是经济研究的一种重要方法，华伯泉等人主要对各种预测方法进行了研究，适合于商业预测和政策分析；将预测用于房地产行业，关柯和范翰章作了很多研究，主要用简单预测方法对市场的供求情况进行预测[17]。灰色系统理论源于20世纪80年代，其主要是考察和研究信息不完备的系统，通过已知信息来研究和预测未知领域，从而达到了解整个系统的目的。灰色系统理论具有利用“少数据”建模寻求显示规律的良好特性，从而克服了数据不足或系统周期短的矛盾。但是这种预测模型在使用过程中却存在着一些问题。(1)灰色预测一般所采用的以一阶模型GM（1，1）为基础所进行的预测往往对随机波动性较大的数据序列拟合较差，预测精度较低。(2)建立白化形式的微分方程，进行一系列的运算所采用的方法十分烦琐与粗糙，对模型未知参数的最小二乘估计式只是近似公式，容易给模型的预测造成误差。马尔柯夫方法在九十年代传入中国，开始用于水文、气象、地震等方面的预测研究，后来又被运用到社会经济领域方面的预测研究，成为经济预测的常用方法之一。马尔柯夫预测的研究对象是一个随机变化的动态系统，其理论基础是通过马尔柯夫过程来反映复杂系统的状态转移，适合于随即波动性较大数据序列的预测问题，在这一点上恰恰可以弥补灰色预测的缺陷。但是马尔柯夫转移概率矩阵预测对象不但要求马氏链特点，而且要求具有平稳过程等特点。这与房地产市场供需量受某些随机因素的影响，往往随着时间变化而呈现出某种变化趋势的非平稳随机过程的特点并不相符。因此，采用马尔柯夫方法进行房地产市场供需量的预测也具有不可忽视的误差。我国对风险做正式研究是从20世纪80年代开始，清华大学的郭仲伟在风险基础理论和评价方面作了较早的研究，张记康、田德录和卢有杰分别从企业经营角度和项目管理角度出发，分析企业和项目所面临的各种风险、评价方法和防范措施[18,19,20]。将风险分析运用到房地产市场方面已经有近十几年的历史。1996年申立银和俞明轩对房地产市场各种物业所面临的风险和影响房地产市场各类风险因素进行了系统的研究和分析，剖析和总结了房地产市场中各种风险形成的背景和变化的特点，给出简单的风险程度度量方法；杜海鹏主要从投资可行性、财务评价、市场研究和投资价值评价等方面介绍房地产投资风险防范的各种措施与途径；1998年李启明等人定性的分析了房地产融资和投资风险，给出一些房地产投资风险定量分析和基本评价方法；石海均在其所5著书中也涉及投资者所面临的各种风险[21]。由以上分析和所获得的资料来看，我国的专家和学者对房地产市场的研究呈现出如下特点：(1)房地产供求理论发展的比较成熟，许多学者将经济学中的市场供求理论很好的应用于房地产业。但是，有相当一部分还只是定性的研究房地产业中的市场供求状况。(2)预测理论是一种常见的数量研究方法，并且广泛的应用于各领域。目前，在房地产领域应用预测方法来预测房地产价格、发展趋势和市场供求量的多数是一些大城市，对于中小城市的区域房地产市场的分析研究还是属于少数。谭刚（2001）提出了转轨时期中国房地产业调控体系的总体构思。曹振良（2003）等从房地产业的可持续发展、预警系统、法律规范、政策体制等角度研究了房地产业的宏观调控问题。曲波（2003）提出了房地产经济宏观波动的六个要素。董藩(2003)等研究了房地产开发调控的几个理论问题，分析了房地产开发宏观调控的必要性、调控的内容、原则、手段等问题[22]。张泓铭（2003）研究了房地产宏观调控的必要性和目的，调控的内容、特点、途径及手段，在对房地产宏观调控初步实践进行总结的基础上，提出了对未来房地产宏观调控的基本设想[23]。汪丽娜（2004）分析了我国房地产市场现状，2000—2003年间，房地产投资规模不断扩大的同时，商品房屋销售率也在稳步增长，然而作者认为，房地产市场是一个属地化极强的市场，各地区不同的经济发展水平、居民收入状况都直接影响着区域房地产市场的走势[24]。面对这种情况，该文分析了房地产宏观调控政策产生的积极影响并反思了某些调控政策效果欠佳的原因，并提出了几项建立长效机制以避免房地产业大起大落的建议。

1.4研究思路与方法

1.4.1研究思路

本文从研究背景入手，主要应用了供求理论、价格理论、竞争理论、房地产市场供求预测等房地产市场相关理论，通过对咸阳市的基本情况、房地产市场的发展阶段、房地产市场投资状况、房地产产品及配套状况、房地产市场的供给与需求状况及房地产价格的分析，在此基础上提出咸阳市房地产市场发展中存在规划滞后、基础设施落后、商品房质量差、中低价位房供应不足、物业管理滞后、营销水平低等问题。运用统计分析、定性与定量相结合等科学研究方法，分析了咸阳市房地产市场发展趋势及对未来市场进行了预测。最后，提出促进咸阳市房地产市场健康发展的对策建议。

1.4.2研究方法

(1)从抽象到具体的方法。房地产市场的相关理论有些很抽象，不太容易被理解，所以本文采取了从抽象到具体的研究方法，以此来指导实践工作。

(2)理论与实践相结合的方法。采用实地调查研究为主，对国内外已有的实践研究6成果分析论证，并做到理论结合实践。对咸阳市房地产市场发展现状进行分析，依据本人在房地产公司实践的工作经验，辅之以理论分析，从中探索出咸阳市房地产市场的发展规律以促进其健康稳步发展。

1.5研究内容

（1）国内外关于房地产市场发展的研究综述

（2）房地产市场分析相关理论

（3）咸阳市房地产市场发展现状

（4）咸阳市房地产市场发展面临的主要问题

（5）咸阳市房地产市场发展趋势分析与市场预测

（6）促进咸阳市房地产市场健康发展的对策建议

1.6论文的可能创新之处

（1）国内对房地产市场方面的预测研究，样本大多都集中于大城市，而本文研究咸阳这个中小城市的房地产市场发展现状及趋势预测，目前在国内尚属少数之列，这对今后中小城市房地产行业的实际工作具有现实指导意义。

（2）针对咸阳市居民住房消费观念存在的误区，提出消费者应切合实际选择合适的住房面积、先租房住等务实的居住观念。