房地产市场发展研究论文

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3.1咸阳市的基本情况

为了更好的了解咸阳市房地产市场，需要先了解咸阳市概况、综合实力、经济结构、现代工业、城市建设、人口及人民生活。咸阳市位于关中平原的中部，既在九竣诸山以南,又在渭水以北，山南叫阳，水北也叫阳，山水俱阳，故名咸阳。咸阳是中国历史上第一个统一中国的封建王朝一秦王朝建都之地。南北长145千米，东西宽106千米，面积为10196平方千米。辖兴平市一市，秦都、渭城2个区，武功、泾阳、三原、礼泉、乾县、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化10个县，共有216个乡镇，8个街道办事处，3843个行政村，163个居委会。人口494万人。地处陕西关中平原腹地的咸阳，有着2350多年的建城史，是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、中国地热城、全国十佳宜居城市及首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市。2004年，又被评为首届中国魅力城市[33]。经过建国50多年，特别是改革开放20多年的建设，咸阳已具有较强大的工业基础和经济实力，现已形成纺织、电子、煤炭、石油化工、机械为主体的工业体系。“十五”期间，咸阳市经济建设取得了令人振奋的成就，经济建设进入突飞猛进的时代，实现了跨越式发展。突出表现是：经济总量迅速扩大，财政收入快速增长，固定资产投资持续增长，城乡居民收入显著提高。到2006年底，五年工业总产值完成1930.45亿元，2005年当年生产总值实现了433亿元[34]，2006年当年生产总值实现了484亿元。2006年咸阳市实现财政收入为35.1亿元，同比增长了11.3%；2006年财政支出为42.8亿元，比上年增长36%。2006年人均生产总值达到9723元，比上年增长7.4%[35]。咸阳市综合实力。全市生产总值、财政收入、规模以上工业增加值、城镇居民人均收入等主要经济指标的总量居全国第111位，居陕西省第2位[36]。主要经济指标总量及增速均保持在全省前列，在陕西省国民经济和社会发展中占举足轻重的地位。经济社会科技全面进步，经济运行质量创历史最好水平。咸阳市经济结构。咸阳市三次产业结构继续优化，经济运行质量明显提高。2006年，认真落实国家农业和粮食生产政策，继续加大对农业的扶持力度，第一产业稳步发展，完成增加值98亿元，同比增长7.2%；第二产业仍然是咸阳经济增长的主要推动力量，完成增加值218亿元，同比增长16.4%；第三产业发展活跃，完成增加值168亿元，同比增长11%；三次产业结构为20.3：45.0：34.7，对经济增长的贡献率分别为11.7%、57.9%和30.4%[37]。咸阳市现代工业。咸阳是一个新兴的工业城市，纺织工业经过50多年的发展，已形成棉纺、毛纺、化纤、印染、服装、纺织机械及纺织科研门类齐全、相互配套的完整13体系，成为全市出口创汇的主导产业，其年产值占全省纺织业的1/3。电子工业已成为实力较强、技术装备水平较高的新兴产业，全国最大的彩管厂陕西彩色显像管总厂等13家大中型电子企业集中于市区西郊，其年产值占全省电子工业的近一半。秦都已被人们誉为“纺织电子城”。咸阳市已成为陕西最大的果品生产加工基地，畜产品生产加工基地、电子工业基地、能源化工基地，医药保健基地、纺织工业基地。咸阳市城市建设。要促进外向型经济的发展，就必须进一步提升城市的品位和城市形象，以扩大知名度。近几年以基础设施建设和生态建设为重点，推进城市建设迈上新台阶。2005年，全市上下以打造绿色咸阳，争创国家环保模范城市为龙头，抓紧实施“蓝天、碧水、绿色、宁静”工程。咸阳市城市建设取得了突破性的进展，城市综合功能显著增强。全市天然气用户发展到10万户，天然气加气站3座，市区天然气覆盖率达到90%；污水处理率达80%；生活垃圾无害化处理率达78.4%；城市绿化率达到36.7%。咸阳市城市道路建设取得了一定的进展，实施了人民路、玉泉路、文汇路等多条道路的改造建设，大大改变了往日破败不堪的旧面貌。2005年咸阳市入选为“中国十佳宜居城市”，是西北地区唯一入选的城市[38]。2006年新建、改建一、二类公厕50座，城市公厕达到299座，其中二类以上公厕达20%以上；共改造、新建市场38个，极大地方便了群众的生活[39]。咸阳市人口及人民生活。2005年末全市常住人口498.07万人，比上年末增加2.43万人。其中，其中农业人口355.4万人，占总人口64.16%；非农业人口142.67万人，占总人口35.84%[40]。随着企事业单位增资政策的落实、再就业和社会保障工作的加强以及农村富民工程的实施，城乡居民收入快速增长。2005年城镇居民人均可支配收入达8780元，比上年增加522.69元，同比增长6.3%。城镇居民人均消费性支出7147元，比上年增加708元，同比增长11%。城镇居民用于医疗保健、娱乐教育文化和居住方面支出分别比上年增长42.3%、4.5%、7.5%。2006年末城乡居民储蓄存款余额为393.4亿元，比年初增加36.7亿元，同比增长10.3%。全市年末人均储蓄存款额为7909.13元。2006年末城市人均住房建筑面积达到25平方米，比“九五”末增加7.25平方米。咸阳市社会保障体系的建立和不断完善，扩大社会保险覆盖面，养老、失业、医疗、工伤、生育等五大保险全面启动，参保人数大幅增加。城镇居民最低生活标准提高到160元，最低生活保障、失业保险金、最低工资标准三条社会保障线资金发放情况良好。

3.2咸阳市房地产市场的发展阶段

咸阳市房地产市场形成始于20世纪90年代初，1990年5月，国务院出台了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》为全国的房地产开发提供了法律依据。咸阳市房地产市场开始真正启动。在1991年，咸阳的房地产开发企业只有两家，1995年以前，咸阳的房地产开发商多采取拆迁原地安置的方式发展房地产，加上严禁公房交易，因而无法刺激房地产市场14活跃，个人购房寥寥无几。1995年后实行货币安置的办法，再加上公积金归集和贷款力度的加大、银行对个人抵押贷款的支持、公房交易禁锢的解除，刺激了住宅市场的活跃。经过1995年的快速爬升，到1997年、1998年达到高位，1998年亚洲金融危机之后，房地产市场发生逆转，整个市场出现下滑趋势，以写字楼市场的情况最为严重，一大批在建项目资金枯竭，不得不半途而废，形成烂尾楼。1999—2002年，咸阳市房地产市场一直在进行调整。从2002年咸阳市房地产市场开始升温，年末有开发活动的房地产企业达到45家[41]。到了2003年由于咸阳市和西安市签订了《西安－咸阳经济一体化协议书》，加大了西咸经济一体化的进程的力度，同时在政策上实施了一些有利于房地产市场发展的措施，2003年上半年咸阳市房地产市场出现了快速增长的势头。图3-12003—2007年咸阳市房屋建筑施工及竣工面积情况

3.3咸阳市房地产市场投资状况

3.3.1投资开发形式

咸阳市房地产投资开发由主要以本地开发商为主开始过渡到本地开发商、省外开发商、周边盟市开发商三足鼎立的局面。咸阳市本地开发商由于熟悉环境，拥有便利的开发条件，占据了咸阳市房地产开发投资的主要份额。但是本地开发商除了极少数几家外，大多数规模有限，投资也仅限于一两个项目，他们的投资力度与规模相对较小。也有如茂源集团、新元房地产开发公司、咸阳万国房地产开发公司等实力较强的本地开发商，他们在成功运作了几个大型项目后积累了资本，投资的力度规模逐渐加大。省外开发商的市场份额迅速扩大。随着政府招商引资的加大，像上海绿地集团、中房集团等都到咸阳市开发项目。这些项目多位于咸阳市边缘地段，投资力度较大，而且02004006008001000120020032004200520062007房屋建筑施工面积(万平方米)房屋建筑竣工面积(万平方米)15以中高档项目为主。从2002年开始，周边盟市开发商开始进入咸阳市，这部分开发商一般是通过修路补偿、基础设施交换、招拍挂摘牌等形式获得土地，其中以西安市企业为主，如：西安大信房地产开发有限公司、陕西泰盈环达通房地产开发有限公司等。

3.3.2开发投资量及投资结构

这几年咸阳市房地产开发投资持续高速增长，增幅高于同期固定资产投资。2001—2007年房地产投资分别为4.35亿元、6.55亿元、11.6亿元、16.6亿元、24.8亿元、28.07亿元、42.1亿元，2004年的增长率为28.9%，2007年的增长率达到了50%,是近几年增长速度最快的一年，房地产投资增长速度增幅比同期的固定资产投资增幅高于13.1%。这是与西咸经济一体化大背景有着密切的关系[42]。2007年咸阳市房地产开发投资完成投资比2006年增加了14.03亿元，且当年咸阳市房屋竣工面积达到327万平方米，房地产开发投资增加是由于2002年年底提出西安咸阳经济一体化以来，西安许多有车族逐渐在咸阳市置业投资，从而促使咸阳市房地产开发投资额连年不断稳步增加。从房地产投资结构上来看，这几年一直是住宅投资为主的趋势，办公用房及商业营业用房投资也是比较高的速度增长，2005年办公用房和商业营业用房完成投资分别为500万元和27141万元，合计9409万元；2006年办公用房和商业用房投资分别为1226万元和8183万元，合计32141万元。其中办公用房完成投资增长了2.45倍，商业用房完成投资下降了近70%。2007年住宅房地产投资继续保持增长势头，房地产投资在全市固定资产投资中所占比重持续上升，其中住宅投资达到12.5%。咸阳市住宅房地产市场起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。从咸阳市的国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，住宅房地产投资占全市固定资产投资比重的上升是市场需求结构变动的必然结果。

3.3.3经济适用住房建设

投资起步晚从商品住宅的投资类型结构看，从2000年开始到2005年未建设经济适用住房。这种情况一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决；但另一方面，在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。2006年起咸阳市才启动经济适用住房及廉租住房建设项目，目前，市区仅建设廉租住房1.05万平方米，210户入住，300套1.5万平方米廉租住房工程项目正在建设中，已开工建设的“阳光一村”经济适用住房建设已完成投资3800万元。针对这种情况，从2007年起咸阳市计划将投资3.89亿元，建设经济适用住房27.2万平方米。

3.3.4开发投资理念

发生碰撞随着西咸经济一体化进程的不断加快，咸阳市郊区发展越来越受到重视，是把开发16重点放在郊区还是继续固守中心城区的问题就摆在了每个开发商的面前，因而引发了“居住郊区化”和“新都市主义”的理念之争。支持前者的开发商们认为城市因人口爆炸、交通拥挤和空气污染而使环境不断恶化，号召追求生活质量的人们逃离城区，到郊区寻找舒适的空间。有的甚至把“住宅郊区化”作为一种“革命性的居家理念”。支持后者的开发商们注意到一种“回流”趋势，即有一部分郊区住宅购买者，在将郊区物业出租或抛售之后陆续反城，由此，以西咸经济一体化带来的郊区蔓延的“新都市主义”居住理念被导入市场。“新都市主义”认为真正高质量的生活仍然在城区，郊区的种种不便短期内无法快速发生改变，号召规划部门、开发商共同努力，提升咸阳市中心城区的质量，让城市焕发更大的吸引力。其实无论现在和将来，“居住郊区化”和“新都市主义”都并行不悖，无论是对于城市外围的居住开发，还是城市中心地带的开发，崇尚自然与社会的融合和“以人为本”的精神，是现代居住社区的共同追求，它们在社区规划设计上都遵循共同的原则：（1）明确社区边界是创造领域感和归属感必不可少的条件；（2）适度的社区规模和具有明显特征的社区中心是创造可识别的场所的关键；（3）居住、就业和商业的多功能混合和提供多种类型的住宅是创造丰富多彩的社区生活的基础；（4）以公共交通为导向、以行人为基本尺度的道路系统应构成社区基本的网络结构；（5）公共参与应成为社区设计中一个必不可少的重要环节。目前咸阳房地产开发和居住潮流中“双强”格局已经奠定。“新都市主义”在保留传统都市主义精髓的同时，博采了郊区大盘所长，注重项目环境的营造；郊区大盘也在大力完善各项生活配套，弥补自身不足。这两种理念的合理碰撞，使房地产市场能健康快速地发展[43]。

3.4咸阳市房地产产品及配套状况

3.4.1建筑类型

咸阳市房地产项目的建筑类型十分丰富。过去开发的住宅项目以5到6层或6到7层砖混结构的多层建筑为主。从2005年开始，建筑类型逐步丰富起来，近来开发的大型小区中大多规划了部分低密度住宅区，建筑以4到5层的联体TOWNHOUSE形式为主，如：华宇豪庭、奥林匹克花园等，这些别墅区用以提升小区档次，吸引高端客户；同时，高层、小高层住宅开始大行其道，如：金泰丝路花城、英伦风景等，都是12层以上的建筑；但是，受国家政策限制，以及本地自然条件的局限，纯别墅住宅小区近年来没有出现。商业营业用房的建筑类型也比较有限。多数大型专业市场都采用了3到4层的砖混结构或钢结构，每层的建筑面积较大，形成大开间、自由分隔的商铺。大型商厦则通常17采用框架结构，以期形成大的空间。临街的商业用房多采用3到6层的砖混结构，其中1—4层为商业部分，4层以上为公寓或住宅。

3.4.2规划及建筑设计水平

咸阳市房地产市场的规划及建筑设计水平在近两年有较大的提高，虽然相比国内同类中等城市还有一定差距，但房地产项目已经逐渐呈现出多样化、综合化的趋势。咸阳市大多数早期开发的房地产项目的规划与设计缺少自身特色，建筑类型雷同，户型设计不够合理。

3.4.3园林环境建设水平

同建筑设计水平一样，咸阳市房地产项目的园林环境建设水平也是在近几年开发的楼盘中才有所提高，以前开发的小区多数没有园林绿化设计，环境比较差，楼间距也比较小。新开发的大型小区多数比较注意园林环境建设，小区绿化率多在30%以上，还有不少项目在小区内设计了水景，使小区环境建设水平提升一个档次。但多数小区项目，尤其是建筑面积在5万平方米以下的小区，其园林环境建设还处在一个较低的水平。

3.4.4工程建设水平

咸阳市大多数住宅项目都选择了5至6层的砖混结构。工程建设情况因施工队伍的不同而不同，总体来讲，由于施工项目难度普遍不大，工程建设质量基本可以得到保证。但部分正在施工的项目，施工现场没有被分隔，现场物品堆放比较杂乱，工人工作态度不很积极，工程建设水平不是很高。从2005年开始，小高层甚至高层项目开始逐渐涌现，并逐渐占据市场主流，同时，外来的建筑商大量进入咸阳市，给本地的建筑市场带来不小的冲击，也促进了当地工程建设水平的快速提升。

3.4.5物业管理水平

咸阳市物业管理目前还处于起步阶段，在咸阳市众多的房地产项目中，绝大多数项目都是由开发商自行成立物业公司对开发的小区进行物业管理，基本上属于前期物业范畴。物业管理的专业化程度不高。物业管理的范围主要集中在小区卫生、绿化、安全几个方面，其他增值服务内容有限。小区物业管理的水平随小区档次的不同有较大差别，最新开发的小区引入了智能化系统管理，采用了IC技术、红外监控、电子巡更等新技术，物业管理水平相对有所提高。目前管理水平较高的小区有：英伦风景、平湖秋月、华宇御景名苑等。

3.5咸阳市房地产市场的供给状况

3.5.1区域开发分布比较

咸阳市的房地产开发在地域上有比较明显的分布特点，下面从住宅和商业营运用房两个方面分别讨论：

（1）住宅开发项目全市开花18从2006年开始，随着西安咸阳经济一体化进程的加速及政府扶持力度的加大，市内的两个区开发力度和拆迁力度都迅速加大，开发格局也由以前的秦都区为主，转变为两区齐头并进、全市开花。东区特点：①区域项目规模日趋扩大，大盘进入该区域。如：紫韵东城，日月星城等楼盘。②2007年开发体量较大，以小高层、高层为主，智能化较高，容积率较高。③项目规模比例协调，以市场需求为主要导向。④到2007年底房价上扬幅度较大，商品房均价达2200元/平方米。南区特点：①以大体量开发为主，规模和品质明显优于其他区域。例如：奥林匹克花园，上林苑，金泰丝路花城，华宇·蓝郡等。②紧邻世纪大道两侧，以西咸经济一体化为发展方向，引导咸阳房地产市场的发展趋势。③咸阳的对外窗口，西安扩展的重要战略领地。西安开发企业进驻较多，说明该地段的不可替代的性质。④该区域商品房均价达2300元/平方米。西区特点：①开发体量及进程不均匀，过大或过小的项目参杂其中。华泰·世纪家苑等。②处于中心边缘地带，受中心地带发展制约。19③2007年底该区域价格才有明显上浮，但产品品质因受区域现状限制，品质相对较差。商品房均价达2100元/平方米。北区特点：①目前有两个500亩左右大楼盘即将在2008年推出，其中就有华宇公司开发项目：华宇·景观天下，作为北区项目标杆，规模宏大。②该区域以高校为主，是咸阳的文化教育基地。还有中铁二十一局集团公司和中铁一局集团公司新运处等此类效益较好的大型国有企业。客群以高校教师、此类单位员工为主，周边乡镇（马庄、双照）村民为辅。③文林路是咸阳目前最北边的一条路，咸阳现在主要发展方向放在南区，故发展有一定的局限性。商品房均价达2150元/平方米。市中心特点：①由于区域中心，可开发土地有限，故以高层为主。代表楼盘有双峰·城市花园，银都·国际广场，国润·翠湖等。②销售业绩不存在太大问题，打价格战是相对其他方面在该区域的主要竞争思想。③价格稳步上涨，价格体现城市中心楼盘品质和城市经济发展步伐。商品房均价达3000元/平方米。

（2）商业营业用房局部集中，整体分布均匀人民路商业圈：咸阳市的商业中心位于人民路与团结路构成的一个块状地带，尤其是人民路一带，这里也是咸阳市商业营业用房最为集中的区域，分布了大大小小十多个商厦如：华联商厦、人民商场、金元商场、宝安大厦、银泰步行街、嘉惠商场等，形成了一个以零售为主的休闲消费商圈。七厂什字商业圈：七厂什字一带经过十多年的自然发展，形成咸阳市集饮食与零售消费与一体的商业圈。分布的商厦有：金义大厦、苏宁电器、华润万家、凌云楼、天王饮食城等，其中凌云楼建于1986年，共12层，昔日享有“咸阳第一高楼”的美誉。玉泉路商业圈：玉泉路商业圈是近五年刚刚兴起的一个新兴商业圈。这一带主要的商厦有：人人乐购物广场、国美大厦、义乌商城等，形成了一个零售与批发集一体的商业圈。随着丽彩广场的开盘，集商铺与住宅的综合项目在玉泉路商圈已经悄然兴起。其他商业营业用房多为临街商业用房，分布于咸阳市各街道两侧，这些商铺规模普遍较小。

3.5.2房地产郊区化发展成为趋势

咸阳市中心区土地资源越来越稀缺，特别是2006年市政府严格控制市区土地的批租，使市中心土地供应更趋紧张。与此同时，国家取消福利实物分房，实行住房分配货币化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市场，减免部分税费等一系列措施，极大地20提高了群众改善和购买住房的积极性，住房开始成为人们最大消费。面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。根据调查，咸阳这样一个中等的城市，现已注册100多家房地产企业，仍有不少从事其它行业的企业家，准备进军房地产，咸阳近年来的房地产发展势头使西安、深圳、广州等地的诸多房地产商“抢摊咸阳”已成为共识。在目前市中心地带土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向郊区地带，如毛条路、咸阳偏转、世纪大道等沿线，这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，一块土地，好几家地产公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。以金泰丝路花城、平湖秋月等为代表的城郊物业，代表着一种以城郊结合部绿色和环境文化为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费者的需求，故销售都比较红火。同时，筑城郊区住宅的文化板块正在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化，投资者越来越重视物业的环境，配套设施和物业管理，郊区地块大有可为。

3.5.3供给量趋势

西咸经济一体化以来，咸阳市经济发展迅速，城市建设日新月异，对商品住宅、商业用房和办公用房的需求不断扩大，咸阳市房地产业也得到了巨大的发展。房地产开发投资从2003年的11.6亿元[44]，增加到2006年的38.46亿元。商品房竣工面积从2002年的45.85万平方米增加到2006年的68.44万平方米，其中住宅竣工面积从2002年的31.24万平方米增加到2006年的61.30万平方米。房地产投资开发利润较高，在市场机制的驱动下，各行各业都来做房地产，房地产企业一哄而上，加之房地产管理体制不健全，房地产法规不完善，管理手段跟不上形式的发展，土地利用规划的实施不严格，开发商获地相对容易，结果造成商品房供大于求的局面。表3-1咸阳市商品房供应量表年份本年度商品房竣工面积（万平方米）本年度住宅竣工面积（万平方米）本年度住宅竣工面积占商品房竣工面积比例200030.3428.6994.56%200127.5726.2195.07%200233.1531.2494.24%200337.5836.7997.90%200445.8542.3892.43%200573.9169.3993.88%200668.4461.3089.57%数据来源：2000—2006年咸阳市统计年鉴213.6咸阳市房地产市场的需求状况3.6.1房地产市场需求群体3.6.1.1被动型需求被动型需求是直接由于西咸经济一体化产生的动拆迁户需要重新安置所带来的刚性需求。此类人群基本的情况是收入水平较低，原居住条件较差，无力承担自主改善住房条件所需的资金。因此，在西咸经济一体化进程中，大部分仍然需要政府安置。正是由于这部分人群的收入层次较低，因此其需求的产品结构基本是中低档的，价格处于政府控制线内，位置也都基本迁出原居住地，在市区以外较偏远的地区落户。

3.6.1.2主动型需求

主动型需求主要是指有能力的居民为了改善目前的居住状况（居住面积、居住环境及条件等）或提供子女更好的教育条件，而进行的二次或二次以上的置业。西咸经济一体化带动了咸阳市发展，带来的不仅是环境的改善，还继续保持了原有社区的优势，例如学校，菜市场，医院等各方面优秀的公共设施和部门，区域优势显而易见，因此成为许多居民改善住房的理想场所。但是正是因为本身的地理位置优越，加上改造后的环境及各类资源的改善，相应的市场价格也随之攀升，相应的这部分类型的产品基本是以中高档为主，面积也较大，满足改善住房条件的要求。

3.6.1.3投资（机）型需求

投资（机）型需求是指投资（机）者为达到获利目的，从事购房出租或转售的盈利性投资行为引发的房地产需求。投资与投机都是以盈利为目的，他们最大的区别就是其获利的合理性及相应房产持有的时间长短不同。如上所述，西咸经济一体化带来的各类设施及环境的改善，吸引了大量的投资者的目光，其相应的需求也随之增加。表3-2咸阳城镇家庭拥有多套房屋情况表户数（万户）占总户数的比例有自己房产的家庭81.8759.6%拥有两套以上房产的家庭28.1620.5%拥有三套以上房产的家庭2.21.6%注：总户数以2006年137.37万户计资料来源：陕西省地情网由于这部分需求主要是为了盈利，所以其需求的对象基本是所处地理位置非常优越，中高档以上，价格较高的产品。

3.6.2购房客户群特征规律分析

咸阳市购房客户主要还是以本地居民为主，但外来客户近年增加很快。从社会购房层次调查来看，如图3-2现在咸阳市购房的主要对象是：企事业单位及公务员占45%，22图3-3咸阳市购房面积分布80平方米以下80--120平方米120平方米以上图3-2咸阳市购房对象分类企事业单位及公务员个体商人外地来咸阳市经商的人员转卖二手房调整住房人员复员军人及工作调动人员个体商人占20%，外地来咸阳市经商的人员占4%，转卖二手调整住房的人员占15%，复员军人及工作调动的人员占16%。从购房面积情况调查来看：如图3-3，购买建筑面积在80平方米以下的占40%，购买80—120平方米的占35%，购买120平方米以上的占25%。小户型、中户型和大户型的客户群分布相对比较均匀，各个档次、面积的商品房都有一定的市场存在，中等偏小户型的客户数量相对比较多。

3.6.3置业地段和生活方式的逐渐改变

以前咸阳市民的传统观念是“宁要城里一张床，不要郊区一套房”，甚至把居住在市中心当作一种身份的象征。近些年来，随着西咸经济一体化进程的不断加快，咸阳市郊区发展越来越受到重视，特别是交通条件的改善，人们固有的物业区位观念逐渐发生了变化。现在，人们购买住房时，不再仅局限于市中心的房子，而是考虑配套、交通、环境、价格、升值潜力等综合因素。现在在郊区购买住宅，不但可以增加居住面积，拥有优美的环境，还可以享有低地价带来的实惠，更有一些西安的中等阶层和咸阳的富裕阶层在郊区二次置业，购买住宅，实现“5+2”的生活方式，即五天在市区，周六、周23日在郊区，或者实现五天在秦都区，周六、周日在渭城区区东面老城区。因此，过去一些排斥在郊区置业的人们开始逐渐到市区外围购买住宅。

3.7咸阳市房地产销售状况

3.7.1租售情况

咸阳市房地产项目的销售情况根据项目运作的情况好坏有很大不同。住宅小区环境好，地理位置优越的销售情况比较理想，如丽彩怡和人家以独特的环境设计赢得了客户的青睐，开盘时间不久就已经售出50%的产品。而文林由于户型设计不合理，销售情况不佳。总体讲高层1、2层以及小区边缘的房子比较难卖。除去刚开盘的项目，住宅的整体销售率在40—50%。商业用房的租售情况根据所处地段不同有较大的差别。位于咸阳市几个成规模的商圈中的商铺租售情况十分良好，如义乌大厦，开盘不久，一层商铺已全部售空。而地理位置相对比较偏僻，又没有临主要街道的临街商铺的租售情况就比较差。总体而言，位于商圈范围或临主要街道的商铺租售率都在85%以上，而普通临街商铺的租售率在50—65%。

3.7.2商品住宅销售量持续增长

表3-32000-2007年咸阳市商品住宅实际销售情况年份商品住宅实际销售面积（万平方米）200019.88200122.08200229.04200330.09200431.79200542.87200637.72200766.3数据来源：2000-2007年咸阳市国民经济和社会发展统计公报以上是咸阳市近几年的住宅销售情况表。2007年商品房销售量继续大幅增长，达到66.3万平方米，比2006年增加28.58万平方米，为住宅商品化以来的最高值。房地产年销售额也随之大幅上涨，在销售总额中，个人购房所占比重持续增加，2007年达到60%。从各类商品房销售的构成来看，2003年以后，在销售总量中住宅一直占近58%，反应出居民对住宅需求持续旺盛的态势。24

3.8咸阳市房地产价格

3.8.1各类物业价格

咸阳市住宅房价根据地段、小区档次、户型及层数的不同而各有不同。总体上讲，普通住宅的平均价格在2300元/平方米左右。根据小区的档次、楼层的变化，价格范围在1750—3600元/平方米。而产品建筑形式的不同，会造成售价的很大的差异。在咸阳市，普通六层砖混楼的售价基本在2100元/平方米左右，根据地段、品质的不同，价格在1800—3000元/平方米之间；带电梯的高层公寓起价在2500元/平方米以上；别墅由于资源的稀缺性，售价较高，达到2800元/平方米以上，最贵的达到5000元/平方米，这基本上也是咸阳市住宅的最高价。此外，小户型的房子售价相对便宜，大户型尤其是跃层户型售价较高。咸阳市的商业用房价格也有一定的差异性。价格最高的是商业繁华区的大中型综合商业用房，其价格在6100元/平方米以上，最高达8000元/平方米。临街商铺的价格根据所处位置及所临街道的不同而有不同，商业繁华区中临主干道的1、2层价格通常在6500元/平方米以上。专业市场中，1层的价格最高，出入口及电梯旁的铺位价格也较高。商铺的租金和售价基本上是正相关的，售价高租金也高。大中型综合商业用房的月租金最高，可达到平方米150元以上。专业商品市场的商铺租金普遍高于普通临街商铺。早期开发的一些商品市场由于环境较差，配套设施不齐全等原因租金较低。一般来讲，商铺每月每平方米的租金在80—150元之间，100元左右的区间内最多。

3.8.2房地产价格迅速上升

西咸经济一体化带动咸阳市房地产价格上升主要源于两个方面：一是随着人口和产业的迁入，增加了咸阳市住宅和产业用房的市场需求量，促进房地产价格上涨；二是西咸经济一体化促进政府不断加快对城市及外围区域市政等设施的投资，使房地产的价值量增加，引起房地产价格上升。咸阳市2002年住宅房地产均价为1400元/平方米，2004年涨到1610元/平方米，两年上涨了260元/平方米；到2005年住宅单价基本在1750—2230元/平方米的区间，部分地段受地铁交通等利好因素的影响，达到2750元/平方米；2007年第一季度，渭城区的住宅单价集中分布在2250元/平方米左右，秦都区的住宅单价集中在2400元/平方米左右。

3.8.3城郊与市中心房地产价格形成联动态势

随着西咸经济一体化脚步的加快，咸阳市基础设施，生活配套的不断完善，以及市交及地铁交通的加速建设，城郊与市中心的联系日趋紧密和便利。使城郊与市中心房地产市场逐渐融合为一个整体，城郊价格和市中心价格的相关性不断增强。如图3-4所示，在2002—2006的四年中，城郊与市中心保持了同样的发展趋势，市中心起着领头羊的作用，带动着城郊房地产价格一起上涨。25图3-4咸阳2001-2006年住宅预售单价走势图05001000150020002500200120022003200420052006郊区住宅单价（元/平方米）市中心住宅单价（元/平方米）