房地产市场发展分析论文

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4.1规划滞后，交通等基础设施落后

4.1.1规划滞后，土地管理混乱，土地浪费行为严重

在我国，城市规划、土地利用规划和村镇规划相对独立、自成一体。城乡结合部往往成为规划管制的一个“盲区”。2002年以后，随着西咸经济一体化的进程加速，许多招商引资的项目都发生在城乡结合部，从现实情况看，存在郊区规划明显滞后问题，郊区土地利用缺乏规划指导的问题。缺乏规划和管理的郊区化实质上是城市空间实体的一种分散化、低密度的扩展。据研究，分散配置的非农产业比起城市中相对集中发展的非农产业多耗费5%～10%的土地。同时，西咸经济一体化的进程中有些低密度的单个开发项目不能进行生产力的集中配置，致使公共投资和基础建设投资增加，空间运输成本增加。结果，对咸阳郊区土地的开发利用仅仅带来边缘区农业用地向居住、工业、商业用地转化和高质量的耕地面积不断减少，而土地的利用效率并没有相应的提高。由于近几年规划区域的社会经济发展速度较快，占用了大量耕地。如渭区城渭河以北咸铜沿线四镇1996—2002年6年间平均每年减少近66.7公顷，2004年又减少了297.6公顷，泾阳咸铜线四乡镇2003—2005三年减少74.9公顷[45]。由于该区域位于西安、咸阳两市接壤毗邻地带，随着西咸一体化进程的推进，经济发展加快，一大批重点建设项目的实施，造成了建设用地量急速增长。如秦都区渭河以南地区建设用地由2003年的1854公顷增长到2005年的2321.5公顷，三年增长467.5公顷，年均增长11.9%。新增建设用地量剧增，大多数的农用地被转为建设用地。其次，在西咸一体化进程的推进中，位于西安、咸阳两市接壤毗邻地带用地开发过程中短期行为突出。西咸两市制定城市规划时研究区域背景不够，“就市论市”，城市职能趋同，功能分区，组团布置多有冲突。电子，轻纺工业均为两市的支柱产业。现行的西安市城市总体规划（1995—2010）的纪杨组团紧贴镐京，阿房宫遗址，处于咸阳市沣河新区之南不到2㎞；六村堡组团紧贴汉长安城遗址，与建章宫遗址，太液池遗址混合布置，处于沣河新区之东仅4.5㎞，三个组团，新区之间在功能分工，交通联系，生态隔离等方面的关系如何处理，在双方规划编制及实施过程中，都未做统筹考虑。由于缺乏整体规划与布局，该区域开发过程中过分偏重于眼前的经济利益，加之我国传统计划投资体制“条块分割”的遗留影响，两市交接处房地产开发各自为营，用地开发中的封闭性、短期行为较严重。西安特大城市和咸阳大城市近在咫尺，只是由于行政分割的原因，使两市之间大量宝贵土地开发利用长期处于乡村利用状态，主要表现为：以粗放农耕地利用方式为主，集约高效农业用地比例不高，现代大工业和现代服务业等高产出产业地比例不高；以农村居民建筑和小型生产企业建筑为主，建筑容积率低，单位土地面积承载物质量不高，27加之有大量企业和庄基闲置土地长期不能复耕，造成土地利用率低下；在招商引资，城市现代功能扩展中，良好区位的高价值土地长期不能发挥应有的作用，形成土地价值的严重流失。加之西咸郊区土地供应管理不严，许多开发商看好咸阳郊区发展的前景，大量在郊区圈地，不但造成土地资源浪费，还干扰了房地产市场正常秩序。

4.1.2交通等基础设施落后

在传统的居住观念中，有“宁要市区一张床，不要郊区一套房”的说法，虽然这种观念有“面子”的问题，但主要还是因为市政，教育，医疗等公共设施的巨大差异。在西咸经济一体化初期，配套设施并没有跟上，这不但给企业和居民造成了很大的不方便，而且还客观的制约了迁移的距离。通过西咸经济一体化迁移的人口主要是工薪阶层，拥有私家车的比率非常低，出行主要靠公共交通解决，两市之间缺乏快速的交通网络。两市之间的一般公共客运至今仍未实现“零换乘”，咸阳市民到西安乘公交车只能到大庆路或火车站，西安市民到咸阳也只能到火车站或大庆路乘车；依据两地的相关规定，从咸阳（西安）拉客到西安（咸阳）的出租车，返城不得载客，这使驾驶员不愿载客到经营区域以外的地区，或者议价增加乘客的负担；或者拒绝载乘客，这样必然降低出租汽车实载率，造成出租汽车客运资源的浪费。另外，除了多年前开通的咸阳到西安西郊大庆路的59路车之外，两市之间的旅游公交或专线客运至今仍是空白。客运市场相互分割必然导致重复建设和资源浪费；税费政策不统一造成运价标准不统一，形成不公平竞争和两市出租汽车市场分割的局面；管理政策的不统一必然导致服务标准不统一，为两市出租汽车不规范的经营行为提供了机会。近几年，随着西安房地产价格的快速上涨，咸阳房地产的价格已经超出了中低收入者所能承受的范围，价格的抬高只能迫使政府提供的低价房向离市中心较远的区域移动，一些给低收入者提供的廉价房位置偏远，配套的市政公用设施不健全，给人们的生活和出行及孩子的就读带来诸多不便。同时，还造成了基础设施的供给和需求的结构性矛盾。在边缘区域，现在基础设施好一些，公共交通较完善的区域，恰恰住着依靠小汽车出入的高收入阶层。而再远一些的区域，更需要公共交通的中低收入者却面临着公共交通网络匮乏的局面。

4.2商品房质量不高，中低价位房供应不足

4.2.1商品房质量有待提高

随着房地产市场的不断发展和市民生活水平的不断提高，市民对商品房的质量要求更高，加上在住房分配货币化、住宅日益走向买方市场的今天，消费者对于住宅的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等。但是，咸阳市商品房质量问题比较普遍，大部分住宅小区规划设计水平不高，空间分隔、平面布局不够合理，住宅建设缺乏规模经济效益，密度较大、绿化面积较少，缺乏大型现代化环境优美的居住小区，住宅建设科技含量低，对新技术、新材料的运用较少，住宅产业的现代化水平不高，与其他中等城市商品房质28量相比有相当距离，楼盘开发档次不高。另外许多开发商开发行为不规范：一是擅自变更规划设计方案，加大容积率，减少配套设施建设或更改其用途，损害消费者利益；二是虚假承诺，不按合同时间交货；三是违规销售商品房，欺骗消费者，许多购房者入住几年还无法领取房产证；四是面积不实“短斤缺两”现象严重；五是房屋建设质量问题，有些楼宇交楼后不久就出现批荡脱落、墙体裂开、漏水等严重问题。商品房的质量问题严重影响了市民的购房欲望，制约了商品房有效需求的进一步扩大，降低了房地产业的信誉，也不利于房地产业持续、健康、稳定的发展。商品房存在的问题主要与商品房的建设管理有关，也体现了我们在商品房建设时眼光不够长远，未能坚持商品房建设中的适度超前。商品房建设的超前性最重要的是体现商品房功能与质量的超前。另外，一些房地产开发企业眼光短浅，信誉不强，意图谋取暴利，而且政府也对商品房的质量缺乏有效的管理，部分设计单位设计水平不高、施工单位施工质量差、监理单位把关不严，也是造成商品房质量不高的主要原因之一。

4.2.2中低价位房供应不足，住宅市场结构矛盾突出

咸阳市商品住宅主要分为三类，一类是政府为了解决低收入者住房问题而建造的经济适用房，第二类是普通商品房，第三类是别墅等高档商品房。进几年开发的商品住宅中别墅等高档商品房过多，面对中低收入者的普通商品房和经济适用房不足。在目前阶段咸阳市人口中工薪阶层仅占到40%不到，虽然90年代后期有不少企业入驻咸阳，白领，企业家等高收入者有所增加，但是并没有实质性的改变人口的结构，所以咸阳市住宅的需求仍然以中低价房为主，这与供应结构出现了矛盾。导致结构性矛盾的原因一是政府方面，二是企业方面。在政府方面主要是认识不足，管理滞后，表现在供地的结构与需求结构出现了错位和规划的导向作用没有及时跟上，根本的结症在于对西咸经济一体化对咸阳市房地产市场的影响认识不足，因此出现了一些“嫌贫爱富”的极端现象。近年来，咸阳市某个区政府，明确提出在本区“消灭每平方米2500元以下楼盘”的口号，甚至周围的郊县也提出了“不再建造每平方米1500元以下的住宅”。这样政策导向的区政府，主要是想通过房价调整本地区的人口结构，希望将具有较高消费能力的原本在西安的中高收入人群导入本区，拉动本区需求，实现经济可持续发展的目标。但是，这样的政策导向，偏离了城市发展的客观事实，加剧了房地产市场的结构性矛盾。在企业方面，由于高档楼盘的开发利润较高，许多开发商希望能分得一杯羹，与之相对绝大多数房地产开发企业不愿去参加有开发利润限制和更多政府及社会公众监督的经济适用房的开发建设。中低价位房的供不应求，使得中低位价房的价格上涨，这就相对降低了普通市民的住房消费能力，使他们的购房安居更加困难。同时，中低价位房的价格上涨带动了整个房地产市场价格上涨，增加了咸阳楼市发展的风险，同时也给拆迁安置带来更大的困难。按照咸阳的规划，今后几年，动迁力度依然会很大，如果市场不能够提供足够的中低价29房来满足这些最基本的要求，咸阳的市区重心转移、拆迁工作无疑会出现很大的问题。这种结构性的矛盾由来已久，相关管理部门也注意到了这个问题，采取了一些措施，如在土地供应结构和供地区域上给予倾斜，但是到目前，这种局面仍没有扭转，主要还是缺乏一个宏观的、长期的决策。

4.3物业管理滞后，营销水平有限

4.3.1物业管理滞后，市场化程度低我国的物业管理公司一般分为以下几种：

（1）由房地产开发企业自己成立的物业管理公司管理自己开发的房地产项目。

（2）由房地产管理部门所属的房管所转制建成的物业管理公司，主要管理原先就归自己管理的公房。

（3）由房地产管理部门新组建的物业管理公司。

（4）按照《公司法》要求，由社会上的公司、自然人发起组建的物业管理公司。

（5）由大、中型企事业单位原房改机构改建的物业管理公司，主要管理单位的自有房产[46]。这五种类型中，咸阳市的物业管理公司第一种类型占了很大比例。这种类型的企业虽然追求利润最大化，但它由于是附属于房地产开发企业，没有引入竞争机制，造成缺乏活力和效率，形成垄断经营，从而造成资源浪费，既不能满足消费者的需求，又不能实现资源最优配置。此外，当前咸阳市物业管理理念滞后，行业队伍素质偏低，从业人员成分复杂，管理人员也缺乏正规的培训，管理和服务不到位，使物业管理水平受到较大的影响。物业管理作为房地产业衍生出的一个新兴产业，在咸阳市起步较晚，水平低下，目前还处于起步阶段，有待发展。目前，咸阳市只有较少一部分房地产实行了物业管理，且在目前的物业管理工作中也存在很多问题。一是大部分住宅小区没有成立小区业主委员会，还无法从物业管理市场上选择物业管理公司。现行的物业管理工作大多数仍然由房地产开发企业代管，行为很不规范；二是大部分物业管理收费实行政府指导价，比市场价格偏低，同时收费标准与服务质量不匹配；三是物业管理的范围主要集中在小区卫生、绿化、安全几个方面，其他增值服务内容有限；四是老旧居民小区特别是2000年以前建成的住宅小区，由于建安标准低，物业管理配套设施缺项较多，同时均未建立住房公共维修资金，这些住宅小区已经超过保修期，物业管理面临问题多，由于没有物业维修资金，根本无法推行市场化物业管理，已成为咸阳市物业管理上访的焦点问题。

4.3.2房地产营销水平较低

4.3.2.1销售团队、人员水平相对较低

销售团队、人员水平直接受到咸阳市房地产开发商的经营理念、项目的市场定位、消费客户对产品要求的影响。目前大多数本地开发商仍停留在控制成本降低价格来吸引客户，对项目本身的研究不够深入，对市场的定位不完全准确。较多低档项目的开发导致咸阳市销售团队、人员水平相对比较低。主要表现在以下几个方面：（1）大部分的销售团队没有经过专业的房地产营销知识的培训，对房地产相关的30法律、法规、条例知之甚少，从业人员的专业素质偏低。（2）由于大多数开发商在项目前期工作完成之后进行销售队伍的组建，销售人员对项目的开发理念、市场定位、规划设计精髓没有形成统一的认识理解，不能通过销售环节将其提升为产品的竞争优势。（3）大部分的销售人员大多采取讲解的方式与客户沟通，销售说辞过于直白，不能有效把握客户心理，从而无法有效的引导客户。（4）大部分项目的销售现场接待中心，缺乏有效的现场管理与布置，不能形成直观的销售氛围，不能营造客户心中的势能优势。

4.3.2.2营销水平有限

咸阳市房地产业的营销水平，住宅项目同商业市场项目还是有一定差异，总的来讲住宅的营销水平略低。住宅市场受咸阳市商品房市场整体运作水平的限制，营销水平处于中低等水平。居住项目由于目标客户群体定位广泛，大多采用坐销的方式。大多数项目的营销策略千篇一律，几乎没有什么市场定位的差异性与项目的概念性定位。促销方式单一，主要集中在房价的优惠方面。很多项目在营销策略的制定方面对企业文化与品牌效应对销售的带动作用考虑不足。咸阳市商业房地产市场的整体营销水平中等，个别项目水平较高。商业项目开发回报率高，许多开发商会在商业项目的广告加大投入，为营销策略的执行提供了良好的条件。营销形成相对住宅更加灵活多样，大多数采用租售结合方式，特别是一些专业的市场，由于开发商参与市场的经营与管理为客户提供了更多的投资模式。在广告表现方面商业项目的表现形式也是比较丰富，基本上采用路牌、报纸、电视等多种媒体，从而提高项目的知名度。从整体上讲，咸阳市房地产市场的营销水平还处在一个很低的水平上。

4.4居民住房消费观念存在误区

目前，住房消费观念上存在两个误区：一是一步到位，要改善住房就想一步到位，一次解决问题，且不切合实际选择住房面积。住大房子是很多咸阳人的梦想，为了这个梦想，很多年轻人早早背上了房贷，为了供房很多人不敢去旅游，不敢去商场购物，有的甚至不敢生孩子。这种不顾经济条件和资源条件，脱离实际承受能力或者超过实际需求，片面追求过大住房面积的消费行为是一种浪费行为。二是受传统观念“有恒产者有恒心”的影响，咸阳市许多消费者普遍认为：只有购买了商品房才称得上实现“居者有其屋”。其实这是一个消费误区，正是这个观念导致城镇居民一拥而上的抢购商品房，虽然大部分购房者经济基础较好，能够承受目前的房价，但是其中也有部分中低收入家庭为了实现这个目标，超越了正常的支付能力，因为供房背上了沉重的负担，成为所谓“房奴”。31图5-1咸阳市房地产投资额占当年固定资产投资额的比重0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%2000200120022003200420052006图5-2咸阳市房地产投资额占当年GDP的比重0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%2000200120022003200420052006