房地产市场发展趋势论文

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5.1咸阳市房地产市场发展趋势分析

房地产业是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，房地产业已是国民经济中充满活力的支柱产业之一[47]。近几年来，房地产市场的稳定增长和持续旺盛的销售市场，有力拉动了咸阳市国民经济的增长，房地产开发完成投资额逐年增加，占固定资产投资比与GDP的比重都呈现持续上升趋势。具体见图5-1、5-2。325.1.1房地产市场供求关系趋势分析从商品房竣工情况来看，七年共竣工商品房面积296万平方米；从商品房销售情况来看，七年间共销售商品房面积213.07万平方米。从图6-3商品房供求关系来看，2000年到2004年竣工面积和销售面积都平稳增长，进入2005年，竣工面积有较大幅度上升。图5-3咸阳市各年商品房竣工面积及实际销售面积0204060802000200120022003200420052006商品房竣工面积（万平方米）商品房实际销售面积（万平方米）

5.1.2房地产投资额趋势分析

随着咸阳市国民经济的发展，住房商品化的深入进行，居民收入的稳步增长，个人贷款政策的逐步完善，人们的住房需求不断增加，从而使房地产投资额总体增大，商品房投资额在2006年达到最大值。见图5-4。图5-4咸阳市各年房地产投资额变化0510152025302000200120022003200420052006房地产投资额（亿元）商品房建设投资额（亿元）5.2咸阳市房地产市场预测为了能更好的把握未来咸阳市房地产市场的需求情况，以便于政府和开发商合理安33排开发建设规模，下面将建立数学模型对咸阳市未来房地产市场发展趋势进行定量分析，并在此基础上结合以往经验进行定性分析[48,49,50]。5.2.1咸阳市住宅房地产市场预测下面将利用灰色系统GM（1，1）模型对咸阳市房地产市场发展趋势进行定量预测，并在此基础上进行定性分析。（1）GM（1，1）模型的建立和检验①模型建立设时间序列X(0)：X(0)(1)，X(0)(2)，…,X(0)(M)是所要预测的某项指标的原始数据，通过对原始数据做一次累加处理，即∑==MiXMXt1(1)(0)()()（1）得到一个新的数列。这个新的数列与原始数列相比，其随机性程度大大弱化，平稳性大大增加。将新数列的变化趋势近似地用微分方程表示为：aXudtdX+(1)=(1)（2）a—发展灰数u—内生控制灰数其中a、u为辨识参数，辨识参数通过最小二乘法拟合得到，MTT?=(BB)?1BY?????ua（3）构造数据矩阵。（3）式中YM为列向量，YM=[X(0)(2)，X(0)(3)，X(0)(4)，…X(0)(M)]T，B为构造数据矩阵，[][][]????????????????????+?+?+=(1)()121(2)(3)121(1)(2)121(1)(1)(1)(1)(1)(1)XMXMXXXXB（4）求出预测模型。X(1)(t+1)=[X(0)(1)－u/a]e-at+ua（5）②模型检验求残差及e(0)及相对误差q:e(0)(t)=X(0)(t)－X?(0)(t)()()(0)(0)Xtetq=×100%计算小误差概率：p={∣e(t)-e∣＜0.6745S1｝34式中∑==MieteMe1()1∑()==?MiXtXMS1(0)21()(0)1∑==MiXtMX1(0)()1(0)计算标准差比：21ssc=式中∑==?MieteMs122(())1如果p、c都在允许范围内，则可用所建模型进行预测，否则应进行残差修正，一般按表5-1划分模型精度等级表5-1模型精度等级表模型精度等级PC1级（好）＞0.95＜0.352级（合格）＞0.8＜0.53级（勉强）＞0.7＜0.654级（不合格）≤0.7＞0.65（2）用GM（1，1）模型对咸阳市住宅需求进行预测①市区人口预测表5-2咸阳市市区人口数量单位：万人年份200120022003200420052006数量92.896.097.8101.9107.0111.5利用所建立的GM（1，1）模型及表5-2中的数据对咸阳市未来五年的市区人口进行预测，可得到灰色系统参数如下：=??????ua???????85.520.02508C=0.2836＜0.35，p=1＞0.95，可见所建模型精度等级好，可进行预测，2007—2011年咸阳市市区人口数量预测结果如表5-3所示：表5-3咸阳市市区人口预测结果单位：万人年份20072008200920102011数量116.2121.8125.4130.7135.2②人均住房建筑面积预测35表5-4咸阳市人均住房建筑面积单位：平方米/人年份2003200420052006面积20.822.924.325.1将表5-4中的数据代入灰色系统模型得出灰色系统参数为：=??????ua???????0.025920.04124C=0.2508＜0.35，p=1＞0.95，所以可以用所建模型进行预测，预测结果见表5-5所示：表5-5咸阳市人均住房建筑面积预测表单位：平方米/人年份20072008200920102011面积26.327.128.630.131.7④新增住宅建筑面积需求预测新增城市居民对住宅面积的需求可以用下面的公式表示：H增i=Fi×Ji－Fi-1×Ji-1式中：H增i—第i年新增住宅面积Fi—第i年城市人口数量Ji—第i年人均住宅建筑面积将上面预测出的城市人口数值与人均建筑面积代入公式，即可求出2007—2011年新增住宅面积需求量预测结果为1487.19万平方米，平均年增加需求量为297.44万平方米。从以上预测结果，可以得出未来几年咸阳市房地产市场将呈现以下趋势：①市场需求将继续保持增长态势2006年咸阳市城市人口为111.5万人，人均住宅面积为25.1平方米，城市住宅总面积为2798.65万平方米，以上预测出到2011年咸阳市的城市人口数量为135.2万，人均住宅建筑面积为31.7平方米，计算出2011年咸阳市的住宅总面积为4285.84万平方米，平均每年新增住宅需求为297.44万平方米。可见咸阳市未来几年住宅需求空间较大，同时人居环境也将得到很大的改善，政府部门应更加积极的引导房地产市场稳定、健康的发展。②市场供求逐步扩大36表5-6商品房竣工面积和销售面积对比表单位：万平方米年份200120022003200420052006竣工面积26.2131.2436.7942.3869.3961.3销售面积22.0829.0430.0931.7942.8737.72竣工：销售1.19﹕11.08﹕11.22﹕11.33﹕11.62﹕11.63﹕1根据上表可以得出从2001—2006年咸阳市房地产市场一直保持着供大于求的局势，且供求差距在不断加大，商品房竣工面积与销售面积之比由1.19﹕1上升到1.63﹕1。有上面的预测可知市场的需求潜力比较大，而商品房竣工面积与销售面积比却不断上升，说明咸阳市房地产市场的有效供给不能被需求所消化，空置面积不断增大。

5.2.2咸阳市房地产市场发展总体趋势预测

从短期来看，继2004年以来国家有关部门相继出台了一系列政策，例如《国八条》、《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》等，这些宏观调控政策对房地产业的短期发展产生了重大影响，表明国家将继续把房地产业作为重点扶持及监管对象。伴随着政策的明朗化，国家商品房建设的进一步加快，宏观经济持续向好，居民收入的增长，可以预期，咸阳市的房地产投资将继续保持增长，但是增速将逐步趋于理性，商品房的竣工面积和销售面积也仍将保持一定的增长速度，供求逐步扩大。从中长期来看，咸阳市的房地产业起步较晚，属于朝阳产业，尽管在发展过程中可能会出现短暂的波动，但现阶段出现的矛盾，是前进中不可避免的，是长期发展中必然要面对的。相信在国家宏观调控下和市场的自身调节下，咸阳市房地产业将迎来新的发展高度，向较成熟的方向迈进。