物业维修基金效用管理论文

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【关键词】：维修基金保险金运营方式“政府主导型”管理模式

【摘要】：物业专项维修基金的建立，相当于为业主所拥有的房屋提供了“养老保险”。现行的管理办法，使此项资金在归集及监管上有了保障，但在维修及增值使用上却陷入了“饼大难充饥”的怪圈。在经济高速运转的今天，一个省（市）有着规模达几十、甚至上百亿的资金成了“不动产”，能不引人深思？业主利益的保障，国民经济的发展，都促使着对维修基金的运营方式及风险管理模式作根本性变革。本文直击现行维修基金管理模式存在的问题，通过对保险资金与维修基金作类比性分析及两者运营方式有机结合的探索，提出了维修基金制度改革新思路——建立保险金运营方式及“政府主导型”管理模式，以期实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化。

建立物业专项维修基金（以下简称维修基金），是物业管理发展史上的一大创举，也是住房私有化程度不断提高的必然产物。归集此项基金，相当于对房屋建立了“养老保险”，使房屋共用部位、共用设施在保修期满后的维修及更新、改造有了资金保障，避免届时在责任分摊及义务履行上产生矛盾，有利于物业的保值增值及保障住户的安居生活。但此项涉及民生、意义重大的基金，自99年国家开始实行以来，由于管理办法上的诸多不完善,使“缴钱容易，使用难”、“监管严格，效用低”的状况日益突出。重庆市2004年至2007年累计归集维修基金已达38亿元，累计使用额却不足0.5%，增值收益仅有银行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋维修量不大，也不是没有适合的增值渠道，而是现行管理机制让这笔维修基金陷入了“死钱”、“呆钱”的境地。

如何实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化？笔者认为，同样具有保障性质的保险资金，已有上百年的发展史，在管理模式及运营方式上相对比较成熟和规范，既能按保险协议向受益人提供保障，又能灵活地对资金进行理财操作。两种资金既然都以稳健安全、保值增值为管理原则，那么借鉴保险资金的管理运营模式来改革现行维修基金管理办法，则将助推维修基金的管理更加科学化、社会效用最大化。

维修基金管理现状分析

（一）现行管理模式

我国第一部物业维修基金管理办法于1999年1月1日起实行。建设部、财政部2007年第165号令又了新的《住宅专项维修资金管理办法》。按新《办法》要求，住宅专项维修资金管理原则为：专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。资金使用的决策主体为全体业主，即资金的列支范围、维修方案、购买国债等问题需由2/3以上业主或业主大会通过。管理主体最初为地方政府行政管理部门（代管），在业主大会成立后划转业主大会管理，政府部门监督。

（二）存在的问题

维修基金在管理办法的制定上更多地考虑了安全性，而弱化了资产保值增值要求；强调了公平性，而忽视了操作上的可行性。形成了资金规模越积越大，而解决维修问题的实际作用不能有效发挥的现状。“饼大难充饥”，无论是业主还是管理部门对此都深有感触。

1、“身份尴尬”——是预存款，还是保障性基金？业主心目中对维修基金的定位就是“预存款”，普遍缴纳积极性不高。作为一项保障性基金，应着眼于长远打算，充分发挥“众人拾柴火焰高”的作用，为受益人提供大于初始投入的保障。由于现在的物业维修基金，保障金额以初始缴纳金额及其低额的活期存款利息收入为限，受益时间在几年甚至几十年以后。造成业主存在“预存一笔冤枉钱”的认识，普遍缴纳积极性不高，更谈不上今后续缴的自觉性与主动性。各地的交存标准也不统一，北京、上海、成都等城市都按建筑安装成本价计算，而重庆还沿用98年颁布的管理办法，按总房款的2%-3%收取。“既然是缴多少、用多少，为什么我们交存比例或计算基数要高些”的疑问和要求统一按国家规定的最低标准执行的诉求成为信访热点问题。若按保险金的运作模式来管理维修基金，提供比缴存金额更大的物业维修保障额度，则有利于提高业主缴存积极性和对缴纳标准不统一的接受程度。

2、资金利用率低——维修基金成“烫手的山芋”。业主大会对资金的增值利用难以形成统一意见，管理部门对投资风险心存顾忌，造成资金闲置率高、收益成负增长状况。由于现行《办法》对维修基金的增值途径限定于购买国债，决策权力交给了不具备专业知识、成员不稳定的业主大会。并且具有监管职能的政府行政管理部门出于安全的考虑，对这项基金进行专户储存，按银行活期利息计息，并无形之中也为其真实信息“披上了神秘的面纱”。目前全国购房者缴纳的住宅维修资金已有很大规模，却无一例运用维修基金购买国债、保值增值的案例。维修基金更多体现的是一种应急性质的资金，而不是保障性投资。长此以往，将形成利息收入缩水、社会财富资源严重浪费的不良后果。一方面，业主利息所得减少。由于通货膨胀率高于银行活期存款利息，且房屋大修通常发生在几年甚至十年以后，因此对维修资金按活期存款利息计息不符合实际。以一笔600万元的维修基金为例，若按理财方式存储，以2：1的比例分别作三年期、一年期定期存款，3年后该维修资金的利息收益将达到53.5万元，而以活期存款计算，3年后利息收益仅为6.5万元，业主利息收入损失达49万元。另一方面，造成大量的社会资金沉淀，对国民经济的发展十分不利。比如，政府实施大规模危旧房改造及其他公建项目，还需要想尽办法通过各种渠道、以更大的成本代价融资，如果能有效利用维修基金，将有利于加速城市建设进程，让群众得到更多更直接的实惠。

3、资金使用难——维修基金成“镜中花，水中月”。现行管理办法在维修使用的操作上存在较多不可行性。一是决策主体缺位。维修基金的使用由业主民主决策的规定难以实现。目前业主自治意识淡漠，对共用部位和设施共同维护的意识尚未形成，要几乎没有任何交往的邻居为可能与自身的房屋使用无关的维修持同意意见实在很难。维修基金划转业主大会管理更难。较之政府部门管理，业主更放心后者。由于业主大会存在变动性、非专业性，业主委员会因经费、精力和专业知识等限制，不足以承担维修基金的管理任务。目前，重庆市已成立业主委员会近1150个，但还未有一个小区的维修基金划转给了业主大会管理。二是支付范畴界定模糊，不象保险赔偿条款明确到具体情况。《办法》仅规定了维修基金专项用于物业共用部位和设施，而未明细到满足使用的具体条件（如责任主体、损害程度等）。通常这些共用部分由物业公司在做日常维护，造成业主往往以应该由物业公司承担为由而拒绝动用维修基金。三是操作上程序复杂。审批上由于牵扯到物业公司、大多数业主、行政主管部门等太多相关方，不象保险金的赔付，投保人只需要面对保险公司一方，一旦保险受益人出现保障条款约定的事项即可通过申请得到赔付，程序上简单、清晰。而维修基金在使用上由物业公司提出方案、组织实施和业主大会决策等规定尚处于理想状态，一旦某一方环节受阻，即造成维修问题的解决在时间上延误或直接受害业主不得不自行“埋单”的后果。

二、维修基金实行保险金运营方式的可行性分析

上述问题是影响维修基金持续发展的关键因素，已成为当前物业管理实践中的争议焦点和立法难点。单纯的行政部门管理或业主大会管理都不能从根本上解决上述问题。而保险行业坚实的安全监管保障和偿付能力引起了笔者对改革维修基金管理制度的深入思考。

（一）共性特征：维修基金和保险金都是民众财富的集中，都是以稳健安全、保值增值为管理原则。维修基金对资金的流动性要求不高，可经营合理理财运作，提高资金收益率。

（二）结合方式及优势分析：

1、资金运作“两条线”。借鉴保险资金“赔付”和“理财”两条线运作模式，对维修基金也按“维修”和“理财”两条线运作。通过计算资金支付率，合理确定投资比例，建立一定比例的储备基金，用以日常维修支付，其余部分用于投资理财。以多数人的持续投入来保证解决个别突发性维修问题的资金需求，保持资金来源与支出的滚动性。

2、提高保障标准。借鉴保险资金保障额度的设定方法，通过对物业公共维修问题发生的概率分析，对交存的维修资金可提供的保障额度（支付金额及保障期限）作精准测算，提高现行维修基金的保障标准。

3、增值收益分配方式。借鉴投资分红型保险利益分配方式，保障业主缴纳的维修资金本金部分按银行协议利率复利方式计算的利息收入，同时对每年的资金理财投资收益部分进行分红。使业主不仅能获得预交维修费的利息收入，还能得到投资分红（增值收益计入业主维修资金账户滚存使用），从而提高业主交存积极性。

4、细化支付条件。借鉴保险保障条款的制定机理，通过立法制定维修基金支付细目，而不是概念模糊、难以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法规中明确共用部位、共用设施设备的具体范畴，明确属于维修基金支付的具体条件。同时，还应明确承担公共维修责任的业主范围（比如哪些责任由一个单元，或一幢独立物业，或整个物业区域的业主承担）。一旦某栋物业出现公共维修问题，只要符合保障条款，即可用储备基金支付维修费。防止因责任主体的不明或利益相关人相互推诿而不能及时解决物业维修问题。

5、建立专业化投资和风险管理机制。借鉴保险资金管理经验，由专门机构（配置精算师、投资理财专家）负责资金理财运作和风险管理。

建立维修基金“政府主导型”管理模式的理论设计

保险公司不存在破产问题，一旦出现资不抵债，则以其他保险公司收购、合并或政府接管等方式来保障投保人的合法权益。社会保障资金的亏损，也会有国家财政来负担。因此，为更好地规避风险，实现资金效用最大化，笔者建议对维修基金建立“政府主导型”管理模式。

（一）基本原则

由政府直接负责资金的管理及投资运作。因为政府管理，相对于物业公司、业主委员会而言，更具公信力和资源统筹、风险担保的能力。资金来源渠道拓展为业主交存的维修资金、基金运营收益和财政负担；资金运作统一纳入国家财政投融资计划，进行基础产业、基础设施等建设，既保障了资金安全性、增值性要求，又能使国家集中财力进行重点建设。

（二）具体方式

1、统一运作、管理。建议实行资金省级统筹运作。由政府投资成立国有独资公司——物业维修基金信托投资公司，实行公司化管理，属于非营利性企业法人。专职负责维修基金的理财、划拨及风险管理，接受财政、审计部门监督。委托房地产管理部门负责维修基金的归集、储备基金账户及业主个人账户管理、维修方案审批、支付条件审定、信息和档案管理等系列行政管理职能。维修资金的理财收益一部分进入业主个人账户，一部分作为机构营运成本。

2、行政强制性归集。以行政强制手段确保维修基金归集到位。以缴纳物业维修基金作为办理出售物业产权证的前置条件，促使业主初始维修金的交存（目前重庆等城市已按此办法实施）。在维修基金个人账户余额低于30%时，由基层房管所通知业主一次性续交，在业主不配合的情况下，通知由水费收取部门分月代收物业维修金。同时，要求开发商在办理房屋分户权证时，按建筑安装成本价的一定比例缴纳房屋维修保证金，为业主提供自产权分户登记之日起2-5年的物业质保期。以解决消费者购买了建筑施工单位保修期（以竣工验收合格之日起计算）已过的房产即要承担维修费用的利益不公问题。

3、维修使用程序。强化基层房管所对物业维修基金数据统计和维修使用的管理职能，使业主在需要时只需面对一个行政主管方。业主在物业公用部分发生问题时，直接向当地房管所申报。当地房管所负责审核故障情况是否属于维修基金保障范围。对符合条件的，制定维修方案，并在规定期限内组织维修工程招投标（物业区域的物业公司可参与竞标，必须有业主委员会或利益相关的半数以上业主参与定标）。同时负责施工管理、竣工验收及办理维修基金的申领、支付手续等工作。