独家原创:论业主委员会的重要性

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摘要：业主委员会是物业管理市场的重要主体之一，业主委员会运作体系也是我国物业管理体系中重要的组成部分。由于受我国物业管理发展的历史及整个社会民主、法制观念、意识的局限，目前我国业主委员会的运作体系还不成熟，矛盾和纠纷时常发生，这在一定程度上影响了物业管理的发展。

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随着房地产市场的逐渐完善，业主委员会这一代表广大业主共同利益的新生事物将会得到大力提倡。越来越多的业主已经意识到业主委员会在自己长期居住的物业中所起的积极作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越来越多的业主也积极地投入到了筹建业主委员会的工作之中。这是一个非常可喜的现象，它说明了广大业主的权利自我保护意识在增强，说明了业主委员会这一新生事物正在逐渐深入人心！

业主委员会的发展已是大势所趋。因此，创造一个有利宽松的法制环境应是当务之急，而这其中，鼓励、支持业主自己筹建业主委员会则是重中之重。因为，业主委员会是业主主张权利和实现权利的载体，它首先维护的是业主的利益，从这个意义上讲，广大业主积极筹建业主委员会的要求和行动都是正当的，应该给予支持和保护；既然业主们有这样的热情和权利自我保护意识，作为政府有关主管部门，就可以顺应形势的要求，制订出相应的政策、法规，鼓励和支持业主的权利自治行动。

对业主委员会运作情况的分析，有助于加强我们对物业管理市场的深度了解，找出制约物业管理发展的症结，从而推动我国物业管理的健康、快速发展。之所以必须成立业主委员会，是因为：业主在购买房屋的同时也购买了房屋下面的土地使用权。业主所购买的房屋是能为业主单独占有和使用的，而业主所购买的土地使用权却不能与其他业主所购买的土地使用权进行划分。每一位业主所购买的土地使用权只能与其他业主所购买的土地使用权一起为全体业主共同享有。因而，只有全体业主共同行使土地使用权才能实现每一位业主对土地使用权的行使。但，全体业主共同行使土地使用权并不是事事都由全体业主坐下来讨论，这在客观上既无必要也不可能，所以，必须有一个能代表全体业主的常设机构来代表全体业主行使土地使用权。小区的土地使用权是一块巨大的不动产，若没有业主委员会代表全体业主行使小区的土地使用权，这一巨大的不动产将被白白搁置，这一巨大的不动产所能创造的巨大财富将白白地丢失。在业主委员会成立之前，小区的土地使用权所能创造的收入被谁拿走了呢？被开发商拿走了。开发商出卖了车库和店面，楼顶和墙体悬挂广告的收入被灌进了开发商的腰包，小区内的球场被开发商开办的物业管理公司用来向业主挣钱，有些开发商甚至将小区的土地也切出一块卖掉了。除了住房以外，小区内一切所能被出卖和出租的属于业主的东西，几乎都被开发商出卖和出租了。业主委员会成立以后，所有被开发商非法出卖和出租的都将被收回，属于全体业主的共同财富终将回到业主手中。

业主委员会作为业主大会闭会后代表全体业主行使职能权的组织，即享有委员会应有的权利，同时也要履行其应尽的义务。不论是享有权利还是履行义务，都是业主委员会的职责表现。除了负责召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况，草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案并报业主大会通过这些基本职责外，同样业主委员会还有一定的主要权利和义务。（1）业主委员会的权利1、决策权2、审议权3、监督权（2）业主委员会的义务1、遵纪守法2、支持配合管理公司开展工作做业主的宣传、教育、说服及督促工作。需要说明的是，业主委员会是广大业主权利实现的载体，它不是个别人进行商业性交易的媒介，也不是业主有什么问题都要找的出气筒，它是一个组织，一个没有私心，只有公开、公正维护业主共同利益的组织，一个严格按照法定程序和章程运作的机构。如果有人想把它变成个目的实现的媒介，那么就错了，如果业主委员会中这样的人多了，业主委员会也就没有资格作业主的代表了。

对于业主，从居住的角度说，希望有一个安全、卫生、舒适、文明的环境，从置业的角度说，希望物业能保值、升值；对于发展商来说，也希望所投资的项目能够成为同业中的精品，并成为下一个项目能够引起置业者兴趣的成功先例；对于物业管理公司来说，通过提供高水准的管理服务而获得社会的认可，进而赢得可观的利润是其追求的目标。

业主委员会至少有下列方面的作用：

一、业主委员会是广大业主权利实现的载体

1：核验权；2、知情权；3、选择权；4、监督检查权5、收益权6、要求组建业主委员会

二、业主委员会是协调业主与发展商、物业管理公司之间关系的载体

三、业主委员会是使小区物业保值、升值目标实现的载体

在一些小区尤其是新入主的小区之中,越来越多的业主对于自身小区的业主委员会成立与运作情况日益关心,特别是需要以集体的形式向开发商或者物业公司就自身权益进行维护时更是如此。虽然关注程度提高，但是不少业主对于如何成立小区业主委员会以及业主委员会的职能等方面仍然只有较为初步的了解。

随着维权意识的提高，越来越多的小区业主意识到了成立业主委员会的必要性和重要性。通过业主委员会的成立和组建，使业主直接参与到物业管理工作中，搭建起了物业企业和业主之间的平台，充分发挥了业主的监督作用。但是部分业主仍然在认识上存在着一定的误区。

其一，有的小区业主委员会成员表示，很多业主不清楚业主委员会的工作范围，将其看作了“包管一切”的管理机构，要求业主委员会解决很多非职责范围内的事情，增加了负担。

其二，重视与忽视并存。很多业主在社区生活中遇到问题，特别是遇到维权的情况时，一般会要求小区成立业主委员会或要求其发挥作用解决问题。但是在召开业主会，选举业主委员会成员时，一些业主并没有重视并认真行使手中的选举权，对于什么样的人成为业主委员会的成员也并不关心。

同样的，业主委员会作为一种较新的事物，虽然已经获得了业主们的普遍认同和重视，但是仍然存在着一些有待发展的地方。如一方面，一些小区的业主委员会成员虽然他们中的很多人工作热情很高，但是存在着对于政策理论把握不够全面的问题。另一方面，业主委员会属于业主的自治组织，成员工作属于兼职而不是全职，很多委员会成员仍然具有自身的工作，没有办法将更多的精力投入到业委会的工作之中，在定期召开会议等方面存在一定问题。业主大会是业务的自治组织，但是由于业主之间的价值观异常性强当重大利益纠纷发生时，业主之间难免会出现意见分歧，业主与委员会之间的摩擦也时有发生。因此，业主委员会不仅面临着对外协调与物业公司关系的只能，同时也面临着对内整合的重要使命。

房地产开发商在从国家获得土地使用权时获得的是一个区域的土地使用权，这个区域的土地使用权是不可能按各家各户进行划分的，房地产开发商在出售其建造的房屋时，连同房屋一起出售的土地使用权也不可能按各家各户进行划分，小区内的土地只有作为一个整体为全体业主共同享有，才能实现每一位业主对土地的占有和使用，因而，只有全体业主才是小区内土地使用权的主人而不是某一个人。既然只有全体业主才是小区内土地使用权的主人，那么，关于小区内的土地如何使用则必须由全体业主共同决定。但是，业主人数众多，事无巨细都由全体业主坐下来讨论不仅不可能，而且，由于各有各的主张，即便全体业主坐下来讨论也不可能形成多数意见，所以，就必须有一个人数相对较少的组织代表全体业主行使土地使用权，这个组织就是业主委员会。

在住房商品化之前，房屋是国家的或单位的，土地的使用权也是国家的或单位的，住户谈不上对房屋和土地有什么权利可言，只是在此居住的居民，在居民这一概念之上建立起来的组织称为居民委员会。随着住房的商品化，居民对房屋获得了所有权，对房屋下面的土地获得了使用权，居民不仅仅是居民，而且是房屋和土地的主人即业主。在业主这一概念之上建立起来的组织则称为业主委员会。业主委员会与居民委员会由于生存的条件的不同而本质不同：业主委员会只对全体业主负责，不对任何机关、党派团体或企事业单位负责；业主委员会的任务就是接受业主的委托行使小区内的土地使用权。近几年来本市物业管理面积增长速度较快。然而，小区业主和一些服务不到位的物业公司发生矛盾的事件也频频发生。与此同时，与开发商和物业公司拥有平等对话权并代表广大业主利益的业主委员会的作用，也越来越被广大市民所认同。日前，在对本市多家小区的业主调查后发现，超过八成的业主对成立小区业主委员会持支持态度。

<物业管理条例>首次确立了业主大会制度,也确立了业主委员会是业主大会的执行机构地位。但是业主委员会业主、业主大会和物业管理公司之间的关系与地位直接影响着业主委员会作用的发挥,以至出现业主委员会片面追求维权或不作为的现象。确立业主委员会的地位,开展对业主委员会的管理与引导是发挥其作用的重要环节。

业主委员会虽说是一个无职无权松散形的住宅小区业主自治性质的群众组织。其成员都是业主群众通过民主选举出来的热心于公益事业的正派业主。然而，他们却是维持小区正常秩序和构建文明、和谐、平安和美丽小区上的中坚力量，尤其是业主委员会主任更是主要领导和起着重要榜样作用。榜样的力量是无穷的。

业主委员会是物业管理市场的重要主体之一，业主委员会运作体系也是我国物业管理体系中重要的组成部分。但是，目前我国业主委员会的运作体系还不成熟，矛盾和纠纷时常发生，这在一定程度上影响了物业管理的发展。

对业主委员会运作情况的分析，有助于加强对物业管理市场的深度了解，找出制约物业管理发展的症结，从而推动我国物业管理的健康、快速发展。要想有效发挥业委会的作用，确保业委会委员的专业素质符合物业管理需要，缩短合同双方的差距，就必须加强委员的经验交流活动，通过向业委会委员宣传灌输物业管理专业知识，并辅之以媒体的舆论导向宣传，促使委员进一步明确业委会职责、义务，使其支持物业管理企业的工作，督促逾期不交物业服务费的业主限期交纳，从而实现合同双方的合作与共赢。上述活动可由业主出资，物业管理企业赞助，行业协会定期组织委员进行多种形式的学习、交流活动。通过学习、培训取得相应的资格证书，加速业委会委员的成熟过程。通过有关各方的共同努力，将业主、业委会、物业管理企业拧到一起，做好物业管理工作，保证双方的合法权益。

不过，只要政府相关部门能够不断完善相关的法律、法规，规范业委会决策监督的各个环节，业委会就一定能够有效发挥好自己的各项职能，确保物业管理行业的健康发展！业主委员会的建立尚有待于业主和政府主管部门两方面的共同努力。首先，是业主的权利意识的提高。业主权利意识的提高包括对自己权利的了解和对自己权利的捍卫。每一位业主都应明白这么一个道理：权利是通向财产仓库的钥匙；失去权利，就是失去财产仓库的钥匙。其次，是政府主管部门的配合。政府主管业主委员会：法律已经为我们指引了前进的方向，路，就在我们自己的脚下。

参考文献：

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3黄安心;关于物业管理学科性质的看法与建议[J];江西社会科学;2006年05期

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