扩大房产税物业税建议

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一、国外征收物业税（房产税）的基本情况

世界上多数发达国家和地区，对购房者在买房后开征物业税，有的称房地产税或财产税。尽管名称不完全一样，但大多是由购房者在房地产保有（持有）阶段，按市场评估价值的一定比例，每年缴纳的一种财产税。这些国家和地区征收物业税（房产税）的共性：

1.大多由国家统一就物业税立法，由各地以地方法规规定税率调整、税基评估、征管程序、减免范围等。美国等少数国家，物业税的立法权在州政府。

2.这些国家和地区对房地产征税，主要体现在对房屋购买后的保有阶段，而在生产和交易环节的税负普遍较轻。

3.购房者具有房屋和土地双重所有权。

4.物业税针对所有拥有房产的人，而不只是那些投资、投机购房者或富人。大多在国家经济基础相对较雄厚、居民财富积累较多时开始征收。

5.均具备较为健全的房地产产权登记信息、建筑物实体特征信息以及市场租售信息等数据基础和平台，为物业税税基评估和税收减免认定提供条件。

6.大多建立了完善的评税制度，以及属于税务系统的，与征管系统分开的评税机构。按年（或两年一次）对每宗房地产进行价值评估，作为征税依据，纳税值随不动产市场价值变化而变化。

7.大多严格限定免税范围。一般对学校、医院、教堂以及政府用房地产及少数低收入家庭的住房免税。也有的对住房给予一定的免税或减税，有的对个人或家庭自住住房免税或减税。

8.物业税是属于公共财政范畴的税种，按年征收，是地方政府主要的、稳定的收入来源，让地方政府有更多资金提高社会公共服务水平。

二、我国开征物业税（房产税）的问题和政策分析

从上述归纳可见，物业税是财产税，主要针对的是土地和房屋等不动产，要求所有者每年交纳一定税款，应纳税值随不动产市场价值的变化而变化。与已经开征物业税的国家和地区相比，我国目前在推行物业税开征（或扩大房产税试点）上存在以下问题，需要认真对待和解决：

1.我国尚未对物业税（房产税）开征立法。为避开物业税出台要经过全国人大立法，目前采取以房产税试点替代做法的短期行为，不符合房地产税制改革的发展方向。建议全国人大尽快介入物业税（房产税）的立法工作，确保科学立法，有法可依。

2.我国对居民在购买住房后的保有（持有）环节确实存在税收缺失，但相对于大多数征收物业税的国家，我国目前在住房生产建设与交易流转环节的税负相对较高。早在2003年10月的十六届三中全会就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。建议先对涉及住房生产和消费的税收政策进行全面研究和梳理，确定房地产税制改革的方案，在科学确定税种和税率的基础上研究物业税开征或房产税扩大试点等问题。使税收政策既体现对合理消费的支持与对投机的抑制，同时避免在持有环节开征物业税（房产税）产生的税负叠加效应而增加普通购房者负担。

3.鉴于我国实行的土地出让制度，使得提前征收的70年土地出让金已由购房者在房价中承担。一旦开征物业税，意味着对已经一次性缴纳了70年土地出让金的购房者重复征税。考虑以上情况，加之在城市国有土地上购房的业主只有土地使用权而没有土地所有权，建议在现行城市土地国有制度和一次性收取土地出让金制度不改变的前提下，即使要开征物业税（房产税），也应剔除土地价值的因素，仅对房屋价值征税。

4.从国外的经验看，物业税的主要目的不是抑制房价，而是为了让地方政府有更多资金提高公共服务水平。物业税开征对抑制房价有一定帮助，但不能简单地把物业税当作抑制房价的工具，必须要改革推动高房价背后的制度弊病。

5.相对于国外针对所有的房产拥有人征收物业税，由此建立持久稳定的地方公共财政支持而言，我国目前实行的一次性收取70年土地出让金的制度存在较大弊端。一是使得地方政府依靠一次性卖地资金维持政府开支，不能形成对地方公共财政的稳定支持；二是招拍挂和价高者竞得的土地出让方式，将70年土地出让金在商品房销售时一次性打入房价，使得购房者提前缴纳了70年土地使用费，间接推高了现阶段的房价；三是将应该由全社会承担的公共财政费用由现阶段的购房者承担，显失公平。建议将土地出让制度的改革和物业税征收（房产税扩大试点）一并研究，统筹解决。

6.逐步完善房地产产权登记、建筑物实体特征以及市场租售等信息平台，健全房屋评估制度，为房地产税制改革创造条件。

三、有关建议

鉴于以上情况，且考虑目前各方面对开征物业税和扩大房产税试点的争议较大，立法工作尚未进入实质性阶段，试点城市房产税开征工作也刚起步，有待科学评估，物业税开征工作与扩大房产税试点工作如何与现行制度相衔接等诸多问题尚待研究，开征范围以及征税标准也应有一个科学论证和征求民意的过程。建议有关方面积极征求公众、专家、各利益群体的意见和建议，组织专门力量专题研究，从长计议，近期不要急于扩大房产税试点。为抑制住投机性购房对房地产市场的冲击和影响，可以考虑采取对短期内买进卖出的房产交易加大在交易环节上征税力度等方案，按照买入后半年、一年、两年、五年内卖出的，征收不同档次的营业税或交易税的方案，研究完善抑制投机性购房的税收等政策。达到既能坚决抑制住投机性购房，又能适度控制投资性购房，还能保护正常居住消费的目的，以促进房地产市场的健康持续发展和社会的稳定。