开征物业税的困境以及决策

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早在20世纪90年代初就有学者提出“开征物业税”的建议，十年来理论界围绕这个问题的探讨一直不断。2003年10月，中共十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实行城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年4月七部委联合《关于做好稳定住房价格工作的意见》提及充分运用税收等经济手段充分调节房地产市场；2006年我国在北京、深圳、重庆、南京等六城市开展物业税“空转”试点工作。2007年3月16日通过并开始实施的《物权法》为物业税的开征提供了必要的法律依据。中国高层的一系列举措，为物业税的开征创造了有利契机。但物业税的开征涉及的体制、法律、征管等众多问题却难以一时解决，存在许多难点与约束条件。

一、我国开征物业税的必要性

物业税（PropertyTax），又称财产税或房地产税（RealEstateTax），主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地、房屋等不动产按期缴付一定税额，其税额额度随房地产价值的变化而变化。从国际范围来看，美国、日本、英国等发达国家的税收制度中，物业税已经成为重要的税种之一。而我国的税收制度中类似于物业税的税种有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、契税等。在我国开征物业税的必要性主要体现在以下几个方面：

（一）优化资源配置

在我国现行的房地产税制体系中，对房产拥有的税负是较轻的，虽然现行的房产税规定，业主要按出租房产获得租金的12%或按房产净值的1.2%缴纳房产税，但通常情况下是对企事业单位征收的，私人拥有住房一般无需缴纳。但对房产交易过程中的税收是较重的，这在很大程度上妨碍了房产交易的进行，导致了在一些人占有多处房产并私下出租取得收入的同时，有大量急需住房，但因成本太高而买不起房的人并存的现象。改变这种畸形资源配置方法的格局是：在降低房产交易税负的同时，增加房产拥有的税负，以盘活现有房地产的存量。

（二）调节贫富差距

从税收理念上讲，财产税的设计主旨之一，是要力求避免富人世代是富人的现象，凸现人与人之间机会公平的社会理念，鼓励每个人以自己合法的手段和方式努力致富。作为调节贫富差距的手段，物业税对居住高档别墅者课以高税，对居住普通住房者减免赋税，因而可以有效增进社会公平，维护社会稳定。但也应该看到，开征物业税，可能要将开发商建房时上缴的包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，改由购房者购房后每年缴交，从而使购房门槛降低，在短期内加快房地产市场的繁荣。但从中长期来看，降低的一次性购房支出，会相应增加在保有环节的税收中，而可能增加居住成本。居住市场将由目前的购买成本高和使用成本低向购买成本低和使用成本高转变，对老百姓来说有可能是买房容易、养房难了。

（三）优化税收政策

我国土地方面的税费不是根据土地和价值计税，而是以土地面积即土地的数量作为计税的依据，因而不能反映土地资产的增值状况。由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，导致财政收入受到损失。

二、我国开征物业税的难点分析

在我国，随着房地产业的迅猛发展，相关的房地产业（物业）税制在地方税中的重要地位日益突现。但由于现行的房地产税制已经长久未变动，其税费种类繁多、设置重复、税负不公，越来越不适应日益繁荣的房地产业和经济的发展。我国现行房地产税制及征管上主要存在以下问题：

（一）产权关系不明

物业税事实上是一种财产税，主要针对具有私有财产性质的不动产——土地和房屋征税。政府要向不动产所有者征税，首先就要求有健全的财产登记制度，有明晰的产权关系，这是开征物业税的基础。然而，我国目前尚不具备这个最基本的征税条件。物业税的纳税人应该是在我国境内拥有建筑物所有权和土地使用权的单位和个人，而我国目前尚缺乏严密的财产登记制度，有很多企业、部门、事业单位的用房和居民住房，只有使用权没有产权，产权不清、产权与使用权分离的现象较为严重。我国现阶段住房市场化程度很低，真正意义上由房地产市场提供的商品房比例还不到一半。许多房改房、集资建房等多种带有福利性质的房屋居住者，并未拥有房屋产权，且这些房屋建设所投入的成本与土地产出价值都不一样，对于这部分房屋该不该征税、如何征收都是个难题。此外，我国目前的财产登记法律制度大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中，不但零乱而且内容多有矛盾，缺乏自身应有的统一性和规范性。

（二）房地产价值评估体系不健全

物业税合理、准确的计税依据应是房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，因而物业税的计税基础是物业的评估价值，所以房地产价值评估是物业税制度能否成功实行的关键一环。评估的内容包括房屋产权人、土地面积、所在地段、允许用途、房屋及建筑物的面积、年代、结构、材料、质量等。但我国目前没有建立合适的评估方法，不能为物业税的开征提供充分的数据和资料。

根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，在评估价格的基础上对房地产所有者征税。因此，税值会随房产的升值而提高，物业税成了政府的预期收入，居民所拥有的房产会由于基础设施的变化而升值，这就给我们的房地产评估市场提出了更高的要求，房地产估价结果不准确、不合理会导致不公正的赋税。目前，我国房地产税费的征收实际上是由土地管理部门和税务部门双重管理，房产税由税务部门征收，而土地出让金由土地部门征收。作为全球最大的房地产市场，一旦开征物业税，将会对房地产评估产生巨大的需求。然而，我国能够胜任复杂房地产评估的人与机构比较缺乏。另外，由于房地产的评估价值直接关系到税值的大小，也就是关系到纳税人税负的大小、政府税收收入的多少，这就必须要找到一个双方都认同的评估机构来对房产价值进行评估，那么房地产价值评估这项具体的基础性工作究竟由谁来承担才最公平、合理？这也是开征物业税不得不面对的一个难题。

（三）法律法规不完善

目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多，其中涉及土地出让制度的就有《城市房地产法》、《土地管理法》等多部法律。

我国的土地管理方式采用的是土地国有和政府批租的方式。土地批租，是指在土地所有权属于国家的前提下，用地者必须向政府一次性交纳土地出让金，才可取得一定期限的土地使用权。根据土地的不同用途，土地批租期限为40年-70年。这种制度可以给地方各级政府带来丰厚财源，土地批租收入在某些城市已经达到财政收入的30%以上，但给开征物业税带来了一个很大的难题，即物业税与土地出让金的关系难以处理。土地出让金实际上是土地批租制度的一部分。在我国，土地对于房地产行业的发展有着重要意义。不动产税制改革必须和土地批租制度改革相衔接，二者协同改革才能使改革的成果不被其他相关因素的负面效应所抵消，改革才能取得真正的成功。目前，一种普遍的观点是土地出让金应该不并入物业税，实行单独征收；另一种观点是土地出让金应该并入物业税，一起征收。同时将土地出让金由一次性征收改为分年征收。但关键问题是，如果分次征收土地出让金，那么应该分多少年征收？每次征收多少？首先年限问题是必须认真对待的，因为年限多少直接影响每年的征收额，若分摊年限过短，政府每年征收的土地出让金就过多，那就和一次性征收没什么区别了；若分摊年限过长，政府每年征收的土地出让金就过少，相应的财力就有所削弱，这必然间接影响经济的发展。其次是在年限很确定的前提下，土地出让金是平均年限分摊还是按年金方式分摊？平均年限分摊因为每年分摊额相同，在年限较大时，倘若发生通货膨胀则风险较大；按年金方式分摊则贴现率应该定为多少？这些问题处理的成功与否直接关系到改革的效果和成败。

三、对策建议

（一）健全财产登记制度

建立健全财产登记制度应先从建立和完善与财产相关的法律制度入手，进一步完善对公民与法人合法收入与财产的界定和保护。合法收入的界定，保护是前提，财产登记制度的建立是保障。我国的《物权法》已于2007年10月1日起实施，这为将来物业税的实施提供了合理的法律依据。但仍有一系列相关法律法规缺失，尤其是不动产登记制度等亟待确立，否则房屋的产权不明确，开征物业税就会成为空中楼阁。因此，全国人民代表大会修改相关法律的进程应当加快，应尽快完善制定相关法律，从法律层面上给予物业在内的私有财产以更牢靠的保障。我国目前的财产登记法律制度大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中，不但凌乱而且内容多有矛盾，缺乏自身应有的统一性和规范性。因此，应尽早建立和完善财产登记法律制度，并制定出台实施细则，这些都对物业税的顺利开征有着相当重要的意义。建议在开征物业税前，进行一次全国范围的房地产普查工作，以进一步明晰产权所有人及相关情况，并建立档案，登记造册，为开征物业税构建必要的基础。

（二）健全税收立法制度

物业税的开征首先应完成相应的立法工作。比较稳妥的办法是先在一些房地产经验较为成熟的地区进行试点，然后根据试点经验进行立法研究，最后完成立法程序。尽快出台我国的《物权法》。要征收物业税，首先需要确认物权，即财产所有权的归属。而我国有关的物权的规定只是散见于诸如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等法律中，而且相当不完善。

（三）完善土地管理制度

开征物业税后，就不需要一次交清地价，很多小企业甚至不是房地产行业的公司也可能来到这个利润丰厚的产业。这就需要在土地管理制度上从审批管理、监督、政策引导等方面加以完善，建立一个“精简、高效、权威、统一”的土地管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。

（四）完善估价体系，建立客观公正的估价制度

在许多国家和地区，负责物业价值的评估机构都具有较强的公正性。为了保证评估的客观、公正，以及对广大业主负责，我国应首先对现有的评估市场进行整顿，建立起规范的评估体系，定期对征收对象的平均价值进行评估。还要建立业主申辩制度，即当业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时，可自行收集相关信息，向评估组织要求再次评估，如果的确有失公平，评估组织有义务修改评估结果。要规范评估业的行为，保证评估的科学、公正。