小议房产税改革的特点及未来

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一、我国房产税的发展历程

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。

1950年一月政务院颁布了《全国税政实施要则》中规定征收房产税和地产税，1950年6月税收调整，将地产税和房产税合并为城市房地产税，1951年9月公布了《城市房地产税暂行条例》，并在全国范围内实行。

1984年第二部利改税是，国务院有规定“恢复征收土地使用税（保留税种暂缓征收）和对国内企业单位恢复征收房产税”。这样，原城市房地产税的税名与征收范围已名不符实，故将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。

2007年1月1日施行的修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》将外商投资企业、外国企业纳入了纳税人范围，实现内外资统一；自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税，1951年9月的《城市房地产税暂行条例》同时废止，彻底结束了我国内外两套税制的历史。

2011年年初，新一轮的房产税改革拉开了序幕。1月28日，上海、重庆作为试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法，正式开始对部分个人住房征收房产税，开创了我国住房制度改革以来向本国国籍个人拥有住房征收房产税的先河，表明我国的房产税改革进入新的发展阶段。

总之，我国过去一直没有对个人征收房产税，这次改革试点开始对城市居民征收，应该说与过去的几次改革有本质上的区别。问题是，本次房产税改革的目的是什么？对我国未来的房地产市场甚至于经济发展会产生什么影响？

二、上海市和重庆市房产税改革试点方案的比较分析

本次改革试点的特点有：首先，其征收对象由原先的企业扩大到了个人，这体现了我国政府想通过房产税税收的新一轮改革而实现房产税在房地产市场打压并稳定房价的导向作用。其次，此次税收本着取之于民，用之于民的原则展开。再有，此次的房产税改革是具有中国特色的一次税收改革，从改革试点办法对征收对象、税基、税率、税收减免和收入使用等方面的规定来看，虽然对调节收入分配、引导合理住房消费、促进住房资源有效利用有促进作用，但其作为政策工具调控市场的目的更加明显[1]。

上海市和重庆市于2011年1月28日分别执行了《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号）的有关规定和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。

上海市的个人房产税征收暂行办法中对于税额给出了这样一个公式。

年应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率

上海市适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

重庆市个人住房房产税应纳税额的计算公式为应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。

而根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》第六章第八条，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。

分析上海市和重庆市人民政府颁布以及实施的关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法，不难发现，同样作为房产税的试点城市，上海规定宽征收范围，而重庆实行高税率，同时，两城市都本着有财产者纳税，无财产者不纳税，财产多着多纳税，财产少者少纳税原则，征收房产税在一定程度上具有社会财富进行二次分配的功能，有助于避免社会财富分配不均。

三、上海、重庆市房产税改革试点的意义

由美国的次贷危机而引发的金融危机席卷了全球，我国也受到了很大的影响，为了尽快摆脱其对本国经济的影响，我国政府采取了多方手段，其中就包括2009年我国为遏制金融海啸的蔓延所采取的适度宽松的货币政策，而这却直接催生了房产的异常火爆，房地产泡沫应运而生。

由于房地产泡沫诱导人们把超量资本投入到不能再产出消费品的房子上，这就限制了对其他生产领域的资本投资，这对一个国家乃至全球经济是巨大的潜在威胁。因此，为了防止资本过多地向房地产市场流动，对房地产征税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的可行的手段之一。特别是我国现在正处于社会主义建设的初级阶段，此次房产税的改革对于发挥房产税的引导和调节作用，促进我国房地产资源有效利用具有重要作用，同时也必将抑制投机型房产投资行为的冲动，从而起到净化市场秩序、预防泡沫的作用[2]。

政府启动房产税有四个方面的目的，首先，健全中国的财税体系，正常的社会主义市场经济体系，财税体制应该有生产环节的税，也该有财产环节持有税，长远来说两种税制并存是合理的体系，因此房屋产权作为个人持有的财产，对其持有者征收房产税有利于我国长远的税制健全；其次，对整个房地产结构调整调控是有积极意义的；再有，有调节收入分配作用；最后，能够适当地改变社会的住房消费习惯，调节人的持有房屋的心理[3]。

上海市商品房销售面积235.66万平方米，比去年同期下降26.7%，其中商品住宅194.72万平方米，下降31.3%。本市1月28日起开征房产税，以人均面积为主要征税标准，对高档物业销售影响明显，别墅销售11.22万平方米，下降53.7%[4]。可见，短期内，房产税的征收还是有所成效的。

四、国外房产税的实施经验及其借鉴

我国在进行房产税改革时，既要从我国实际国情出发也要充分借鉴国际社会关于房产税改革的经验。

分析20世纪70年代到80年代中期进行税制改革的几个国家——英国、美国、新西兰、澳大利亚、加拿大、爱尔兰——其首要目标是实现税收中性以促进资源的有效配置。并且，当时的新西兰的该改革，主要成就之一是以单一税率宽税基的增值税取代了多税率窄税基的批发环节税[5]。

美国2007年房产税收入总额为3769.5亿美元，占地方财政收入和税收收入的比重分别是44.9%和71.%，且长期保持该水平。美国的房产税在地方行政区范围内征收、使用和分配，是地方政府单位向居民及其物业提供服务的主要资金来源[6]。

对此，我国不妨借鉴一下国际上房产税改革的经验：1、房产税征收要与房产税税收制度改革统筹进行；2、从促进经济社会发展的角度出发，保持房产税的公平性；3、提高税收效率，降低税收成本；4、加速推动全国性房产税改革，统一方案降低成本[7]。

五、总结

通过回顾我国房产税改革的发展历程，以及对上海和重庆的改革试点办法及其未来影响的系统分析，我国此次房产税改革对于国内房地产市场稳健发展具有积极影响力。此外，在了解国外房产税改革的一系列经验的基础上，提出进一步完善我国房产税改革的建议。综上所述，此次房产税改革，政府统筹兼顾税制改革与税收制度的均衡发展，充分发挥房产税在房地产市场的导向作用，以实现平稳房价，净化市场秩序的目的。进而健全中国的财税体系，实现整个房地产结构的系统性调整调控，并促进调节收入分配，适当地改变社会的住房消费习惯。