浅谈控制房产价格政策研究

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［摘要］美国由于对资产价格做出的货币政策滞后给经济带来了很大负面影响，我国也应该认识到积极的财政政策和货币政策会带来资产价格泡沫隐患，尤其是房地产泡沫问题应该受到关注。现阶段货币政策调控房地产市场面临着放松调控将导致房地产泡沫卷土重来，过度调控会阻碍经济的持续发展，微观主体预期对货币政策有效性构成挑战，基层中央银行落实政策难到位等问题。完善我国货币政策调控体系就要增强货币政策的连续性、一致性和透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡，还要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与其他调控政策的配合。

［关键词］房地产泡沫;货币政策;资产价格

一、货币政策应密切关注

资产价格货币政策是否应该对资产价格做出反应一直都是备受关注和饱受争议的热点问题。美联储前主席格林斯潘尽管也对资产价格问题表示过担心，但当时在其主持下的美联储长期保持低利率，未对资产的持续高涨做出反应。格林斯潘对自己行为的解释是资产价格泡沫只有破灭之后才能知道这是泡沫，即使是美联储也无法判断资产价格是否已经形成泡沫，对资产价格的干预力度也不容易把握。

国际金融危机之后，美联储饱受诟病，美联储长期的低利率政策被认为是这场灾难的重要诱因。不仅是美国，近30年来，全球范围内历史上重大的金融动荡都离不开资产价格泡沫的身影，而资产价格泡沫总是在宽松的货币环境下滋生、膨胀。如果货币当局对资产价格的持续高涨无动于衷，那就意味着他们是在对未来的重点经济波动无动于衷，这是货币当局的失职。

当然，货币政策瞄准和干预资产价格，在目前的学术界还尚未达成共识。然而，越来越多的经济学家认为，货币政策即使不把资产价格作为直接的调控目标，至少也应该密切关注资产价格，及早采取行动，运用多种方式尽早遏制资产价格泡沫的进一步放大和随之而来的通货膨胀。货币政策以外，金融监管政策应该在降低杠杆、预防资产价格泡沫和减少损失方面发挥更积极、更有针对性的作用。

国务院发展研究中心金融研究所夏斌认为中国在经济刺激政策中，政府财政付出了很多。但中国积极的财政政策和货币政策同时给经济带来了资产价格泡沫隐患。尽管应该肯定在推动中国经济尽快复苏过程中，房地产投资的作用功不可没，但警惕房地产泡沫进一步膨胀，以及防止房地产泡沫突然之间破灭，应该是2010年中国政府宏观调控政策中的重大内容。

2010年我国资产泡沫问题应该受到关注。2009年以来，股票与房地产等资产价格经历了一段时期的恢复性上涨，这对实体经济复苏和信心的修复产生了积极的作用。但是，投资增速过快、贷款增多所带来的流动性过剩问题正在催生资产价格通胀预期，有可能导致房地产价格的进一步上涨。如果不及时调整宏观政策、适度收紧贷款增长和投资项目审批，大量的未完工程项目可能会迫使央行在2010年和2011年继续采取宽松的货币政策，从而在今后的两到三年甚至更长时间里催生一个比2007年还要大的资产泡沫。一旦这一资产泡沫破裂，对我国企业、银行、家庭和政府部门资产的负面影响以及对实体经济的损害可能难以估计。因此必须尽早采取宏观政策的微调。从这个意义上说，宏观经济政策应该对症下药，不应该过度受外需前景暗淡的牵制，应该果断调整当前过度宽松的货币政策和投资策略，及早推出一些微调措施，前瞻性地应对国内可能会出现的流动性过剩和资产泡沫。

二、现阶段货币政策调控房地产市场面临的问题

(一)放松调控将导致房地产泡沫卷土重来

任何一个国家或地区对房地产业的宏观调控都不可能一步到位，都是经过反复斟酌、不断调整调控措施，试图达到房地产“软着陆”。然而调控效果往往事与愿违。

房地产业对一国(地区)经济的影响效果十分突出，经常出现的情况是:泡沫初期，政府为控制房地产泡沫继续扩大出台一些措施进行调控，然而由于市场整体预期过于乐观，这些措施的作用被弱化;随着泡沫不断积聚，政府越发感到泡沫继续膨胀的压力，因而出台一些较为严厉的政策进行调控，此时市场乐观预期动摇，房地产市场开始冷却，许多资金进入观望阶段;房地产业冷却所带来的负面效应凸现，宏观经济受到损害，在通货紧缩或各方利益的压力下政府可能会放松管制，这时，如果资金面较宽松且观望资金无法找到更好的投资渠道，便会掀起新一轮、比前期上涨更猛烈的房地产泡沫，如果政府在此时出台更加严厉的措施，房地产业将会陷入萧条。

房地产市场具有消费性和投资性的双重特性，中国房地产市场的建设应该以消费品为主。中国应该更多地学习德国模式，而不是学习美国在房地产金融上的做法。

考虑当前的复杂经济形势，我国应该花2～3年的时间，健全中国以消费品为主导的房地产的各项政策制度，不能忽视当前的泡沫隐患，但又不能操之过急。

(二)过度调控会阻碍经济的持续发展

从房地产业自身的特性来看，房地产业具有产业链长、产业关联度高、带动作用明显等特点，房地产急速冷却将导致多个产业产能过剩、企业效益下降。发达国家市场经济运行的经验表明，有效需求不足引起的通货紧缩是各国所面临的主要问题。如果采用过严调控，通过经济的传导机制，最终可能使总供给持续大于总需求，通货紧缩在我国极可能再次出现。2010年8月，中房协多次向国务院建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。

中房协表示，在目前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及;加上2010年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。此言在饱受争议的同时，也说明了房地产市场的稳定对经济持续发展的重要性，如何把握好调控力度确实是一道难题。

(三)微观主体预期对货币政策有效性构成挑战

对货币政策有效性构成挑战的一个重要因素是微观主体的预期。一般来说，市场主体依据其预期顺应于调控政策的实施而调整其行为，货币政策才可以较有效实施;而如果相逆于调控政策的实施调整其行为，则货币政策的有效性就会大打折扣。消费者的这种预期行为可能成倍扩大宏观效果。如果房地产市场主体消费者对房价的这种下跌心理预期持续时间过长，其后果可能会偏离政府的调控目标。例如2010年“国十条”出台以后，购房者观望情绪浓重，已订房的人甚至开始采用退房的违约方式来规避可能的房价下跌风险。根据“新浪乐居”的调查:近八成(79.3%)网友表示受政策影响推迟买房；

14%网友表示不受政策影响;仍有6.7%的网友担心后续政策更收紧，加紧买房。而“搜房网”网络调查显示:64.14%的调查者即便已购房，也会在首付增加后选择退房。

(四)基层中央银行落实政策难到位

我国地方政府在经济发展中具有特殊的地位，对经济的影响很大，因此地方政府是货币政策传导中不可忽视的一个重要方面。首先，地方政府在房地产市场中具有双重的身份。它一方面是房地产市场的监管者;另一方面又以土地供应者的身份成为市场的参与者。作为市场监管者，政府代表社会公众利益，帮助解决低收入家庭的住房问题。作为市场参与者，政府希望土地卖出高价，增加财政收入。这种双重身份引起的利益冲突，在缺乏有效的市场机制和公众监督制约时，可能导致其监管功能的失效。

其次，中央政府又把GDP增长作为考核地方政府的指标，而房地产无疑是推动地方GDP增长的重要动力，这导致地方政府在执行中央政府的决策时消极敷衍。同时，地方政府在制定本地房地产政策之时，也倾向于最大限度地利用鼓励性货币政策，而最低限度地遵守中央银行紧缩性货币政策。

三、完善我国货币政策调控体系的措施

首先，要增强货币政策的连续性、一致性和透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡。同时，由于房地产市场数据信息是调控决策的基础，央行也应加快建设房地产市场数据信息库，并建立数据信息共享机制，定期房价信息，提高各类房地产市场的透明度，制止谣传的误导作用，以解决房地产市场的信息不对称问题。

其次，要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与其他调控政策的配合。货币政策工具有很多，要根据现时的市场状况采用适当的货币政策工具，并保持这些工具操作方向的一致性，配合使用，加强货币政策的调控效果。能对房地产价格进行调控的宏观政策措施也有很多，包括货币政策、税收政策、土地政策和行政手段等，因此要对这些政策措施进行协调，使其相互配合，加强整体调控效果。

因此，中央银行在调控中应充分加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合，尽量统一两者的政策方向;同时加强与土地政策、财政政策之间的配合，才能提高货币政策调控房价的有效性。

［参考文献］

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