有关二手房交易税控制结果及税收控制方案探讨

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[论文关键词]二手房流转税调控策略

[论文摘要]文章分析了2005年以来新增二手房交易税金的调控效果，发现由于这些流转税易于转嫁、二手房供求失衡等原因，不但没有达到稳定房价的目的，反而增加了买房人的购房成本和纳税风险，通过缩小二手房市场总量抑制了二手房市场的健康发展，并引起房价上涨。因此，我国应将税收调控重点由流转环节向保有环节转变，将营业税和个税修改为针对非普通商品房征收，将税收调控与其他调控措施配合运用。

2005年以来，房价上涨过快，我国陆续出台了新老“国八条”、“国六条”等被称为“房地产新政”的房地产政策及相关配套措施，税收调节首当其冲，尤其是二手房交易税收政策的变化备受关注。新增二手房交易税调控目的是打击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。本文对这些交易税实施效果及其原因进行了分析，旨在为现行二手房税收调控策略修改提供参考依据。

一、“房地产新政”实施后二手房交易税变化及调控目的

(一)“房地产新政”实施后二手房交易税变化

2005年以来，针对二手房交易的税收调控政策变化主要有：(1)开征营业税、城市维护建设税和教育费附加，三者合计为税基的5.5％，5年内(2005年6月1日起为2年，2006年6月1日改为5年)转让的二手房按转让收入全额征收；5年以上的普通商品房免、非普通商品房差额征税。2009年1月1日起暂时减免一年，普通住房超过2年(含2年)转让免征，不足2年差额征收；非普通住房超过2年(含2年)转让差额征收，不足2年按转让收入全额征收。(2)2006年8月1日起个人所得税由自主申报改为强制征收，能提供原始凭据的按转让收入减财产原值和合理费用后余额的20％征收；不能提供原始凭据的，按转让收入的1％～3％征收，大部分城市采用1％。在实际执行中，由于卖主普遍不能或不愿提供购房的原始凭证，一般按交易价格的1％计缴个税。(3)2006年年末以来一些城市相继对不超过一定年限(5年或3年)转让的非普通商品房征收土地增值税，税率一般为0.5％或1％。(4)从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征印花税；对个人销售住房暂免征土地增值税。按照规定新增加的二手房交易税均由卖方承担。

(二)新增二手房交易税调控目的

按现行规定，如果未超过规定年限，普通商品房交易中卖方应承担营业税等5.5％、个税1％及印花税0.05％，税金合计达到房价的6.55％(土地增值税针对未超过5年的非普通商品房，涉及房屋不多，2008年11月1日新的免税政策涉税金额很小且实行时间很短，故忽略未计)，而应由买方承担的只有契税和印花税，二者合计占房价1.55％，卖方是买方应缴税金的4.23倍。可见，国家新推出的二手房交易税主要是针对卖方的，税收调控目的是打击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。

二、二手房交易税调控效果分析

(一)缩小了二手房市场总量，抑制了二手房市场的健康发展

二手房市场与增量房地产市场比，虽房屋较旧、结构和质量相对较差，但其面积一般比较小、总体价位较低、区位好、交通便利、风险小，在一些城市，特别是发展相对较早的城市，已经发展为与增量房地产市场相匹敌的部分。以北京二手房成交量为例，从2000年的1100套到2005年的7.018万套，短短6年间，增长了63倍；即便在市场交易基数扩大后，2004年和2005年也分别保持了64％和23％的增长幅度(孙一冰，2007)。

二手房交易增加营业税、个税等流转税后，涉税二手房交易中卖主得到的收入是买主支付的金额与相关税金的差额，如果房价不变，卖主得到的收入将减少。在住房供不应求和房价看涨的情况下，多数卖主持房待售，涉及营业税的二手房供应量减少。如2006年8月，北京市宣武区成交的二手房中5年以上的占52％，而同年10月，这一比例达到71％。在我国，有营业税的二手房占二手房房源的绝大部分，这部分房源供应量减少，直接造成二手房市场供应总量减少。从2006年后半年的数字来看，始终保持高速增长的二手房成交量首次遭遇“寒流”，深圳、上海等地的二手房交易量较2005年均有下降，“我爱我家”在2006年12月预测北京二手房交易量全年涨幅仅为8％，创历史最低(姜阵剑、荆海鸥，2006)。中原地产公布的数据显示，2006年上海二手住宅成交量比2005年减少13.9％。

由此可见，二手房流转税税赋加大后，二手房交易量增幅普遍下降，缩小了二手房市场总量，抑制了二手房市场的健康发展，这与我国多年来一直鼓励与扶持二手房市场的初衷背道而驰。

(二)恶化了供求关系，引起房价进一步上涨

二手房市场供应总量减少使房源更加紧张，供求失衡更加严重，涉税二手房卖主直接把有关税费转嫁到买主头上，免税二手房卖主也随之加价，二手房价格普遍上涨；二手房价格直逼新房，迫使买主转向增量商品房，新建商品房坐地涨价。尽管新房涨价因素很多，但短短几天涨幅如此之大，特别是2006年8月以前持续下跌的上海房价这时也突然上涨，不能不承认个税调控政策起到了决定性作用。可见，新增二手房交易流转税通过缩小二手房供应总量，恶化了供求关系，提高了二手房房价，并通过二手房和新房市场联动造成房价整体上涨，从而形成房价上涨的恶性循环。2007年房价疯涨，不少城市连续几个月房价环比上涨达两位数，导致2007年年末房价超过了人们承受的极限，同时受连续6次加息等宏观调控政策的影响，2008年二手房市场需求疲软，有价无市，房屋中介公司经营难以为继。

(三)增加了购房人的购房成本和纳税风险，而对卖房人影响很小

新增加税种均是流转税，具有易转嫁的特点，由于我国二手房市场房源紧张，在北京供需比例大概是1:7，新的流转税政策又进一步减少了二手房房源，实际上二手房交易中新增的流转税均由买主承担，购房成本大大增加。为了降低纳税负担，在房地产中介公司的撮合下，普遍采用黑白合同等方式避税，即房屋成交按实际成交价，而缴纳各种税款按政府区域房屋指导价。这样，购房人虽暂时降低了购房成本，但一旦被查出，不但要补交税款还要承担高额罚款，且国家二手房交易相关政策和房地产市场均处于变动之中，一旦自己购买的房屋需要出售，购入时的低房价和出售时的高房价之差可能需要缴纳更多税款，购房人目前和未来的纳税风险都很高。而对于卖房人来说，二手房交易的税金完全转嫁给了购房人，只要达到自己预期的收益水平即可抛售，二手房交易税金对其影响很小。

三、二手房交易税调控失败的原因分析

(一)二手房供求关系不平衡

政府对房价干预只能是短期行为，从经济发展规律和长期来看，作为一种商品，其价格最终由房地产市场的供求关系决定。从房地产市场供需情况看，需求旺盛和供给不足是我国今后相当长时间内房地市场的基本特征。住房需求来自五个方面：(1)2007年年末，我国城镇化水平为44.9％，处于城市化加速发展时期，城市化过程中新增城市人口带来了刚性需求；(2)国民经济持续增长及居民收入增加导致的改善性需求；(3)低利率加通货膨胀导致的存款负利率造成的投资、投机性需求；(4)旧城改造、房屋拆迁带来的被动性需求；(5)人民币升值和房价上涨导致的外资投资性需求。住房需求以城市人口增长和居民收入增加为基本动力，因此，以上五个方面需求中以(1)和(2)为主。而我国人多地少、土地资源稀缺的基本国情及货币紧缩政策决定了房地产开发建设规模难以满足需要，而存量二手房数量有限，且大部分是购买不满5年的。因此，从供求关系看，我国旁地产市场具有典型的卖力市场特征。

二手房市场房源本来就很有限，新的税收政策又使得二手房供求失衡更加严重，房价越调控反而越高。2008年年末以来，二手房价格下降主要受房价过高、保障性住房力度加大等国家宏观调控政策，以及次贷危机影响我国实体经济等因素综合影响和二手房需求量下降所致，而不是流转税调控起作用的结果。2008年年末国家出台税收优惠政策刺激住房需求，如二手房交易暂免土地增值税、营业税征缴期限由5年改为2年等，也说明房价下降是需求不足的结果。

(二)新增的二手房交易流转税易于转嫁

根据税赋的相对转嫁理论，决定商品课税转嫁与归宿的关键因素是课税商品的供求弹性，弹性小者将负担更多的税收(高鸿业，2005)。从居民的思想观念看，我国自古以来拥有一套自己住房的思想相当普遍；从我国近年来经济增长、城市化发展和城市人口的增长速度看，住房消费需求旺盛；从住房的商品属性看，住房是生活必需品、不易替代品和耐用消费品。因此，需求量大且弹性小。而我国的二手房持有者，除少量投机者外，多拥有两套以上住房，价格不合适或预计房价上涨可保有待售，供给的弹性很大。因此，在国家既没有系统配套措施控制高房价，也没有可能大幅度增加二手房房源的情况下，卖家屯积居奇或加价出售，流转税轻易地转嫁到购房人头上，二手房价格上涨。

(三)二手房税收调控措施错位

我国房价远高于居民负担能力，价格上涨速度远高于国民经济发展和居民收入增长速度，很大程度上是房地产公司捂房惜售和投资人炒房的结果。我国二手房税收政策着力于流转税，而流转税具有易转嫁的特点，在我国房地产市场处于卖方市场的情况下，可以轻易地转嫁给购房人，这也是税收新政实施后房价仍然持续快速上涨的主要原因。要控制炒房，税收着力点应该由“重流转”向“重保有”转变，加大第三套及以上住房持有成本，按其面积大小每年征收高额物业税，使炒房人房价上涨收益低于持有成本，迫使其手中空置二手房进入市场，从而改善供求关系。

四、二手房税收调控策略完善思路

(一)完善税制，税收调控重点由流转环节逐步向保有环节转变

我国针对居民个人的房产税收基本上都在流转环节，而在房屋保有环节税负很少。流转税具有易转嫁的特性，而房屋保有环节的物业税是财产税，具有不易转嫁的特点。建议在条件成熟时尽快推出合理的物业税制度，加大住房持有成本，减少投资、投机收益，同时考虑到我国居民整体收入水平不高的实际情况，应该让大多数居民养得起房。物业税设计可以考虑家庭第一套住房免税或少收税，第二套住房适度收税，第三套及以上住房课重税，使第三套及以上住房房价上涨收益低于持有成本。这样一方面可以减少新的炒房者进入，另一方面使多套房屋持有者抛售，增加二手房市场供应量，改善供求关系。

目前，政府、学术界及公众对物业税调控作用期待较高，但考虑到物业税出台涉及面广、部门多、税种协调及征收难度大等许多复杂的因素，条件不成熟切不可仓促出台，以免造成大多数人既买不起房、也养不起房的尴尬局面。因此，物业税从研究、制定到实施需要较长时间，近期可考虑出台暂行规定，仅规定第三套及以上住房保有环节征税方案，待系统的物业税实施时废止。

(二)修改营业税和个税有关规定，针对非普通商品房征收流转税

如前分析，新增的二手房交易营业税和个税对房价的调节过大于功，建议二手房流转税征收重点均放在非普通商品房，而对普通商品房，特别是国家在房屋结构调整中重点鼓励的90平米以下的普通商品房，不论其何时出售都应该免税。这样一方面可降低非普通商品房需求量，以配合国家住房结构调整的政策；另一方面可满足居民改善住房条件的需求，增加二手房市场供应量，促进二手房市场健康发展，从而达到改善住房结构和供求关系，稳定房价的目的。

(三)税收与其他调控措施配合，制定分阶段调控目标并对症下药

房价是事关国家经济发展、人民生活和社会和谐的大事，其影响因素多而复杂，如房地产市场供求关系、税收政策、土地政策、金融政策及心理预期等，涉及房管、土地、税务、计划、建设等多个部门。税收只是影响房价的因素之一，税收政策应与其它调控措施有机配合，如需要土地部门制定合理的房地产开发用地计划和收取适度的土地出让金、信贷部门制定合适的信贷政策等。

纵观我国房地产政策，具有明显的短期性特征，对房地产业宏观调控政策缺乏长远、系统的规划。要使我国房价真正向理性回归，需要相关职能部门通力协作，有针对性地把房地产市场宏观调控的目标分解为短期、中期和长期目标，并对症下药。短期目标是把我国房地产市场定位为消费品而非投资品市场，尽快制定一户一房的相关政策及配套措施和严格限制外国投资者进入我国房地产市场的政策，减少投资和投机性需求。中期目标要点如：为“国六条”提出的调整住房供应结构逐步建立配套细则并逐步落实；进一步扩展“国六条”提到的廉租房和经济适用房保障措施，建立包括各层次居民的住房保障体系，使不同收入层次的居民享受与其收入相应的保障条件，应该让国内绝大多数民众买得起房、养得起房，而不是只保障低收入阶层；制定和实施合理的物业税政策，实现住房税收重点转移等。长期目标是总结出我国房地产业发展的宗旨并以法律形式固定下来，不论这一宗旨如何表达，但一个基本的思想应该是保障公民享有居住权。

[参考文献]

[1]高鸿业.西方经济学第三版(微观部分)[M].北京：中国人民大学出版社，2005

[2]姜阵剑，荆海鸥.浅析个税新政对房地产价格的影响[J].价格理论与实践，2006，(8):39-40

[3]孙一冰.税收情况调查[J].中国税务，2007，(6):4-7