关于视角下我国住房的税收政策探析

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【摘要】文章从公共性视角定位我国住房市场,针对我国住房市场近些年发展过程中存在的问题,找出形成这些问题的症结所在,得出我国政府在住房改革过程中过分强调住房的市场化,忽视其在住房供应和保障方面的责任,并据此提出促进我国住房市场科学发展的财税政策建议。

【关键词】公共性，公共政策，住房市场，财税政策

众所周知,住房在经济生活中的重要性是显著的。它关系着每一个居民生活居住的福利水平,关系着一个国家经济的发展程度,也关系着一个国家城市化的进程。然而,近年来我国的房地产市场价格一路飙升,不仅影响了我国房地产市场健康有序发展,甚至成为我国国民经济发展的潜在隐患。

本文通过对我国住房市场现状分析,从公共性视角,试图找出合适的财税政策来促进我国住房市场持续稳定健康发展。本文的结构是第一部分是对中国住房市场现状分析;第二部分是对我国住房市场的定位;第三部分讨论的是中国住房市场产生的问题在于公共政策的缺失;第四部分是试图提出财税方面的公共政策以促进住房市场的科学发展。

一、中国住房市场的现状分析

2008年和2009年上半年,为了应对全球金融危机,我国政府采取了宽松的财政、金融、税收政策,再加上房地产市场潜在刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿,中国的楼市迅速由低迷转为繁荣。从2009年底到2010至今,调控政策频出,但无济于事,中国的楼市如一匹脱缰野马,越调越涨。中国的住房市场已然成为投机者的乐园,据报道,上海、北京、三亚等房地产一线城市,一手房的购买中,投资性购买已占40-50%,这足以表明中国的住房市场已严重偏离居住本质。另据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查,发现大约6540万套住宅电表连续六个月为零。以每套住宅平均100平方米计算,65·4亿平方米空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11·3倍,这相当于2009年住宅销售面积的7·7倍,说明中国当前住房空置率远比想像的要严重。房价的非理性上涨,不仅吹大了房地产的泡沫,同时也积累着银行系统的风险,而且房地产泡沫的吹大也严重阻碍了国家经济战略的转移、产业结构的调整,导致居民消费的严重挤出。与此同时,当前的住房市场已然成为社会财富在短期内聚集到少数人手中的转移机制,使得居民之间的财富分配越来越不平均。住房价格高减缓了城市化进程,从而可能影响未来经济增长。

房价不断上涨已经越来越成为一个政治上潜在的问题,特别是在觉得自己被排除在房地产市场外的年轻人中,他们对未来充满着焦虑和迷茫。

二、住房市场公共性定位

住房既是投资品也是消费品;既是必需品也是奢侈品;既是市场的一般产品也是一种公共品。正是住房属性的多样性及住房市场的性质决定了中国住房市场不能一味的强调将其市场化,忽视政府在住房供应和保障方面的责任。总之,要使中国的住房市场持续、稳定、健康发展,纯粹靠市场角度而不从公共性角度来定位就无法处理好中国的住房市场问题。

所谓住房市场的公共性定位就是要将住房定位为不同于一般商品的民生消费品,住房的标准属性应该以消费品为主,而不是以投资品,更不是以投机品为主。

首先,在现代文明社会,住房的公共性第一要义是指每个公民的基本居住权具有原则上的优先权。在西方现代文明国家中,无一例外的将保证每个居民住房基本的居住权作为这些国家住房市场的基本政策。因此,在土地公有制的中国,保证每一个公民基本居住权利得优先性更应该成为中国住房市场发展的宗旨。

其次,中国的十七大报告强调:中国共产党的根本宗旨就是全心全意为人民服务,党的一切奋斗和工作都是为了造福人民,要始终把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为党和国家一切工作的出发点和落脚点,做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。从总书记的这段报告的精神来看,中国的经济并非一味的追求GDP的增长,更重要的是看发展是否符合绝大多数人的利益。如果中国的住房市场成为富人的市场,仅仅是为少数人服务的那么这将是与党的宗旨所背离的。

最后,由于中国的土地是国有的即由全国人民所共同享有的。人民有权利共同分享土地的增值和土地附属物上的溢价,有权利调整和分配中国城市化过程中住房上的利益。

三、公共性政策的缺失是中国住房市场产生问题的根源

从1998年开始至今的我国住房制度改革,我国政府通过推进住房市场私有化、市场化、货币化和社会化等方式来减少公共住房的提供,缩小在住房方面的开支,从而改变政府、单位和个人之间的住房责任。然而实际上,地方政府及其一些当权者利用现有的住房制度、土地制度、信贷制度、税收制度等缺陷,让中国的住房市场成为少数富人和当权者在短时间内攫取社会财富的重要工具。所以,中国房地产市场只有住房的产业政策而没有住房的公共政策。

首先,我国一直以来将房地产行业定位为支柱产业,把经济增长作为发展住房市场的目标,满足居民的基本居住需求只是经济增长之后的目标。由于住房的属性既可为投资品也可为消费品,如果住房市场是以投资为主导的市场,那么其发展就必然背离公共利益的基本宗旨。而目前中国住房市场的发展模式、运作方式、土地财政和税收信贷等政策都是无法体现公共性的,也就是无法体现绝大多数人利益和意志的,这就是为什么中国住房市场发展至今问题越积越多,房价越调越高的原因。

其次,由于没有住房的公共政策,绝大多数人无法分享随着经济增长、国有土地溢价的成果。政府用纳税人的钱,不断完善城市基础实施,而土地及住房的增值并不是因为房屋的物理结构或建筑物的增值,这些都是政府在城市基础设施和服务开支被资本化入住房的价格中。任何一个国家和地区都不能容忍“买房如买菜”、“买房如抢房”这种近乎疯狂的投机行为,这些投机者们极有可能没有对买房的所在城市纳税过,对这个城市也没有任何的感情,他们买进纯粹就是为了卖出。

如果政策的制定者对这些投机行为熟视无睹,继续的空调,过高的房价就会使得绝大多数人成为利益的受害者,反之,开发商、投机者和中国的地方政府则成最大受益者,此时政府将失去对人民的公信力。

第三、住房市场发展到现在已经形成复杂的利益网络,利益集团通过公开呼吁、游说、行贿部分官员等方式影响着政策的制定和实施。可以说,房地产的最大问题就在于房地产开发商、既得利益集团借助资本权力渗透到社会生活的公共方面,左右着政策、舆论的导向,以此来维持住房市场的暴利,从而使得房地产开发商及其他既得利益集团利益的制度化和合理化。

总而言之,由于没有住房市场公共政策导致了现在住房市场的问题:居民的基本居住权无法得到保障、住房利益分配失衡、住房市场价格严重扭曲、房地产贪污腐化盛行等,这都与没有从公共性角度来制定住房政策的原因。只有通过住房市场公共政策的确立,才是化解中国住房市场各种矛盾和问题的根本之路。

四、促进我国住房市场科学发展的财税政策建议

针对中国目前住房市场存在的公共政策缺失的问题,笔者认为应该主要通过财税方面的公共性政策,尽快控制住不断上涨的房价,真正让老百姓住有所居,从而使我国住房市场真正走上科学发展之路。为此,提出以下几点财税方面的政策建议:1·从短期来看,应充分利用和严格执行现有税收政策,并开征房产税,严厉打击房地产方面的投机行为。眼下最快、最有效的方法就是要尽快取消二手房交易税收优惠,全面恢复二手房政策的本来面目。按我国现行税制规定,二手房中需要对买房征收最重要的税种有土地增值税、营业税、个人所得税。土地增值税依据房屋买卖增值额的比例,按照30%-60%的四档累进税率征收;如果购房不超过五年,则另需按房屋差额5·5%征收营业税,如果不是生活唯一住房,则还需按房屋差额的20%征收个人所得税。如果是投资性住房转让的话,理论上税负应该比较重的。但是,我国大部分地方一直以来执行的是二手房交易优惠税率,即按房屋差额的5·5%征收营业税:按房屋交易额的1%征收个人所得税;按房屋交易额的1%征收土地增值税。所以它的名义税负远大于其实际税负,如果严格执行土地增值税的话就可以起到打击住房市场的投机行为。

2·从远期看,应在房地产保有环节开征物业税。据中国政府网消息,国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出,出台资源税改革方案,逐步推进房产税改革。另据《上海证券报》等媒体报道,上海房产税的征收范围将扩大到居民住宅。从已经披露的信息来看,房产税较为温和,虽然具有类物业税的性质,但并不等同于物业税。而开征物业税可以规范地方财产税收,使其彻底摆脱依靠卖地为生的局面,给地方财政一个稳定的、可持续的财源,但是开征物业税又面临许多技术性问题如征收范围的确定、制度的设计,税收征管措施的配套等,这就需要以渐进方式实现物业税对住房市场的调控作用,通过先在一些地区试点运行,而后在全国进行推广的分步走策略,从而促进中国住房市场科学发展。

3·政府应该在住房市场发挥其应有的作用,增加财政资金的投入,大力加强廉租房建设,我国过去住房市场的发展过多的追求经济的增长和人居居住面积的增加,今后我国的住房市场的发展应该更多的关注其公共性上,更加注重社会公平和解决民生问题,让广大中低收入家庭共享改革和发展的成果,在发展经济适用房的同时,加快建立健全廉租房方面的步伐,尽可能提供更多老百姓能承受的廉租房,真正做到住有所居。

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