物业税分析论文

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一、物业税的基本概念

“物业”一词源于香港和东南亚，含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其配套的设备、设施和场地等，物业是房地产（不动产）的别称，物业税即房地产税。’房地产税是一个历史悠久的税种。早在古希腊时期，就开始了对房屋征税，以后各国都对房屋开征了名称各异的财产税。[1]美国称之为“propertytax”，香港则称为“差晌”、“地租”。物业税是财产税的一种，是以对不动产为课税对象，在不动产保有环节课征的一种税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年交纳一定的税款，税款随房产的升值而提高。财产税有着悠久的历史，虽然在现代各国税收结构中并不占主导地位，但由于它能起到所得税、流转税等其他税种难以实现的独特的调节作用，因而被大多数国家所采用，特别是被许多国家的地方政府所掌握，并成为地方财政收入的重要来源。

二、物业税的特征

物业税作为财产税的一种，与其他税种相比，具有自身的特性:

（一）物业税税基具有地域性和普遍性，对物业征税最符合税收的付出与受益对等原则。房产具有固定的坐落地点，不能随意移动，地域性强，而且房产与每个家庭、每个人都息息相关。因此，以房产作为税基征税相当于对辖区每一居民征税，而且，物业税税基的非流动性与地域性特点又使得物业税税基具有相对独立性。同时，房产、土地等财产的增值及收益的高低与当地的基础设施、地方政府公共服务的优劣密切相关，不论是企业财产还是个人财产，都享受着来自地方财政支付的公共服务，因此，对辖区内的房产课税，明显地体现了付税与受益对等原则，企业和居民理应承担相应的纳税义务。

（二）物业税税收收入具有可*性，不易发生周期性波动。由于房屋等不动产不能随意移动，隐匿比较困难，故物业税税源比较可*。随着人口的增加和经济的发展，房屋等不动产在不断增加，其价值则因时代变迁与纳税人有效需求的增加而不断提升，其纳税面宽，主要涉及当地居民，容易控管，税源可*而充裕。而且，对于企业和居民个人而言，固定资产代表了一种长远的资本投资形式，税基稳定，不会发生税基的大量地区转移。因此，对物业的课税可以成为地方政府的一个相当丰富的税收来源，其收入不易发生周期性波动。

（三）物业税便于征管性。由于物业课税具有税源分布广泛的区域性特征，因此，适宜地方政府对这一税源实施严格监控。同时，由于房产等不动产具有不可隐匿的特点，征收相对方便，从而可以降低管理成本。

三、物业税的税制设计

（一）物业税的纳税义务人、课税对象

1．物业税的纳税义务人

纳税义务人即纳税主体，是指税法规定的一切履行纳税义务的单位和个人。物业税的纳税义务人是拥有房地产权利的单位和个人。房地产权利包括土地使用权和屋产权。单位包括各类国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、外商投资企业外国企业、行政单位、事业单位、社会团体，以及其他类型的组织和企业。个人是所有中国公民和来华投资或居住的外国公民。

2．物业税的征税对象

征税对象即纳税客体，是指税收法律关系中征纳双方权利义务所指向的对象或为。物业税的征税对象是我国境内的房产和地产。房产是指可供人们在其中生产学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。地产是指拥有土地使用权的土地，包建筑物坐落地、尚待开发用地和农村土地等。境内是指我国税收管辖权范围内的城市县城，镇和区以及农村。

关于农村是否应该被包括在物业税的征税范围之中，学术界还未形成统一观点本文认为应将农村划入到征税范围之中。如果农村不被包括在课税范围内，就会给逃物业税的行为留有一定的空间（如富人在农村利用耕地修建别墅等），这样物业税税源不仅得不到保证，物业税的调节社会公平的目标无法充分实现，还会使物业税征管成本增加。在将农村划入征税范围的同时应根据农村房地产存在的用途决定征免对于农民用于农业生产的土地和维持农民生活的自建房应该暂免征收，对于农民进出租、转卖、开发旅游资源搞旅馆住宿等获取额外收入的房地产应该征收物业税。

（二）物业税的计税依据1．计税依据的设计

计税依据是指计算税额的基础或依据。如果说课税对象是对征税客体的质的规定那么计税依据是对征税客体的量的规定。要对计税依据进行合理确定，就需要对物税征税客体的量进行分析。

（1）从价计征和从量计征的选择

在税收理论中，房地产税类按税种的计量标准划分，可以被分为从量计税和从计税。从量计税是以课税对象的数量、重量、容积、体积、面积等为标准按预先确的单位税额确定的税。从价计税是根据课税对象价值的大小按一定比例征收的税，国现行的房地产税类中既有从价征收的税种（如我国现行的房产税），也有从量征收税种（如我国现行的城镇土地使用税）。从量计税和从价计税各有优劣。从量计税征税依据的数据比较容易获得，如房产的面积具有易测度、不变动的特点，只要通过科学的测量和完整的记录就能得出确的计税依据，实际操作过程中，征管成本相对较低。但对物业税而言，相同面积房地产可能会因为其区位、质量、朝向、楼层、外部环境、交通情况、物业管理的同而存在价值上的差异。如果按面积征税就会带来不公，很可能出现穷人要为低价的房地产支付与富人高价值的房地产同样数额的物业税。有人提出可将地块按等级行划分，每个等级内仍然按面积为单位计税。这样虽然能缓解物业税从量计征带来不公，但不能从根本解决问题。因为即使是在统一等级土地区域内部，单位面积的地产价值仍然存在差异。从价计税能够很好的克服从量计税的不公。但从价计税中何合理的确定房地产保有环节的计税价值一直是一个难点。现实生活中，城市中绝多数的房地产是缺乏其现值市场价值资料的，这就需要对房地产的现值进行评估。本文认为，由于从量计征的方式在物业税实际征收过程中会存在不公，不符合业税开征的公平原则。因此我国物业税的征收方式应采用从价计税，而对于计税依的确定，可借鉴国外房地产税的做法，以房地产的课税评估价值为计税依据。

（2）计税依据的定价

物业税的计税依据要通过房地产的价值评估确定。获得房地产评估价值的方式两种，分别是一般性房地产评估和房地产课税评估。两种评估方式在对相同的房地评估时既存在共性也有区别。共性在于都是通过科学方法对评估对象进行评估，并房地产课税评估需借用一般性房地产评估的方法，如成本法，收益法、市场比较法等两种评估方式也有区别。从房地产价评估的实践看，房地产升值因素的部分主要是土地，房地产减值素的部分主要是建筑物。从长期看，土地作为稀缺资源，市场价格将会不断上涨。土地上的建筑物会因为使用而产生累计折旧，同时还会因为建筑物本身的质量、户型年代、周遍交通情况等因素的变化发生减值，所以房屋的净值呈不断下降的趋势。此在借鉴各国经验的基础上，本文提出以下计税依据的表达公式：计税依据＝土地评估价＋建筑物评估价（1－减值毁损率）上式中，土地评估价是土地课税评估后的土地价格，可按地段或小区划分。建物评估价是建筑物课税评估后的价格，不包括土地的价格。减值毁损率是指综合考建筑物修善和折旧因素的情况下所制定的一个比率，这个比率应根据实际情况进行整。

（三）物业税的减免规定

我国目前房地产保有环节税种主要是针对营利性单位或个人课征，所以减免税优惠主要适用于一些非营利性质的单位或特殊用途的房产，本文认为，物业税征免规定的设计在延续这个原则前提下，应广泛考虑普通居民利益。由于具体的减免税优惠设计牵涉到的因素较多，需做专题研究才能确定，本文在此不做深入探讨，只在参考当前房产税等相关税种的税收优惠的基础上，列举几条有代表性的减免税税收优惠规定。

1．减税方面

（1）对于家庭所拥有的第一套住房并且是唯一生活住房，可参考家庭人口数和住房面积大小等因素给予规定免征额或起征点。

（2）对于孤老、残疾、低收入特殊人群等家庭拥有的生活唯一住房给予免征。

（3）损坏房、危房，经有关部门鉴定，在停止使用后，可给予免征。

（4）对于经济适用房实行一定程度的减免优惠。

（5）由于不可抗力造成房地产毁损的，主管税务机关核准可酌情给予适当减免。

（6）对农村生产用地和农民生活用房，在一定期间内给予减免。

2．免税政策

（1）国家机关、人民团体、军队、外国使领馆及各种社会团体自用的房地产免征。

（2）教堂、寺庙、公园、国家纪念馆以及其他名胜古迹自用的房地产免征。

（3）市政街道、广场、绿化地带等公共物业免征。

（4）非营利性科研机构、医疗单位、疾控机构、妇幼保健单位、老年人服务机构等自用的不动产免征。

参考文献

1．阎祖兴主编：《物业管理法律实务》，中国建筑工业出版社，2003年版

2．高富平、黄武双著：《物业权属与物业管理》，中国法制出版社，2002年9月版

3．肖海军、李华著：《物业管理侵权的法律救助》，湖南人民出版社，2005年版

4．杨秀琴钱晟编著：《中国税制教程》，中国人民大学出版社，1999年版

5．胡怡建主编：《税收学》，上海财经大学出版社，1999年版

6．王乔席卫群主编：《比较税制》，复旦大学出版社，2004年9月版

7．蒋晓蕙主编：《比较税收教程》，中国财政经济出版社，2002年9月版

8．戎生灵著：《中外地方税收比较》，中国经济出版社，2005年版...

摘要：物业税是对处于保有阶段的物业为征收对象，按照物业的评估价值向所有人或使用人征收的一种税。目前很多发达国家都在征收。随着我国房地产行业的高速发展，现存的房地产税制也有一些不合时宜了。本文写作的基本思路是，先从物业税的基本理论入手，研究它的概念提出了我国物业税制度设计的思路。

关键词：物业；物业税；财产税