土地增值税征收研究论文

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内容摘要：房地产开发企业的税费中，土地增值税占有较大的比重，它税率高、税负重，严征土地增值税对开发商和消费者来说，都是一个不容忽视的问题。清算土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控出台的新规定，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。

关键词：土地增值税，清算，预征，累进税率

根据国税总局的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)，今年2月1日起全国各地将开展房地产开发企业土地增值税清算。一听说土地增值税要清算，全国的开发商都跳了起来，煞是热闹。让人想不明白的是，这本是13年前就该征收的老税种，何以开发商的反应还会如此强烈？

一、土地增值税简介

土地增值税并不是一个新税种，1993年中国就开征了土地增值税。但由于当时房地产还相当不景气，为了鼓励房地产流通，一直未对土地增值税进行严格征收。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。在项目销售面积不到85%的时候，预征土地增值税(各地税率不同，北京为销售收入的1%)，等销售超过85%后再清算补足。由于当时对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法不详，土地增值税征收多采用“预征”，在实际操作中，这往往成为开发商拖欠税款的借口。

土地增值税是房地产市场利益中政府与开发商的分配，它虽然不是新的政策，但最大的变化在于征收方式由事前的预征改为清算。一般此类税种大约占公司开发成本的百分之三左右；现在，土地增值税大约占开发成本的百分之十左右。按过去根据销售收入预征百分之一计算，到现在的按百分之三十甚至是六十计征，假如北京一家房产商售出一套200平方米的房子，该房产土地和建筑成本是5000元/平方米，售价是10000元/平方米，即总房价为200万元，其中土地增值税的除项目总额为100万元，增值额为100万元。按四级超率累进税率计算，增值额未超过扣除项目金额50%的部分(即增值额中的50万元)，税率为30%，应缴税额为15万元；增值额为扣除金额50%-100%部分(即余下的100-50=50万元)，税率为40%，应缴税额为20万元。到项目清算时，该房地产商应为该套房产的销售缴纳15+20=35万元的土地增值税。但按1%的预征率，该房地产商在销售该房地产时只需缴纳200×1%=2万元，中间的差额达到33万元。可见，预征额相对于真正的应缴税额来说不过是九牛一毛，完全起不到该税种应有的利润调节作用。

二、影响税收环境的因素

目前，影响土地增值税税收政策环境的相关因素主要有：

其一，经济适用房、中小户型、廉租房总体供应不足，局部供应失衡。

其二，城市住宅建设缺乏合理规划，对居民住房需求不能合理引导。如廉租房制度，在世界范围内是解决低收入群体居住的有效办法，而在我国，一些地方对此兴趣不浓。

其三，各地普遍缺乏规范、权威的房地产市场信息披露制度，以及及时、真实的披露平台，少数开发商与中介机构联手编报甚至谎报商品房销售进度，不实价格信息，恶意哄抬房价，人为造成市场紧张。

其四，房地产行业偷逃税款现象严重，缺少诚信纳税的地方合力监管机制，使房地产行业的实际税负水平、利润水平出现局部失真。

三、新规定的精神

根据的《通知》精神，以预售起三年为“大限”，无论房地产项目是否销罄或是否已进行项目结算，都必须对土地增值税进行清算。从2月1日开始，那些打着“万年不清算”主意的项目，就会陆续被集中清算，已经装进口袋里的钱不得不重新掏出来。可以想见，房地产企业的利润表将受到多大的影响。这就细化了清算办法，使得以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，可以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，也标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。

新规定严重打击了房地产商的囤地行为。一直以来，“囤地优于囤房”、“面粉贵过面包”，已是发展商的共识。也就是说，以前不少开发商获得利润，更多的是来自于土地的升值，因为以几百元的楼面地价甚至更低的价格获得土地，等土地的价格上升后再进行开发，彼时的楼面地价已经上千元了，开发商此时以几千元的价格进行销售，只要能销售出去就能获得高额的利润。据调查，通过招、拍、挂等正规渠道取得土地的，土地本身价格就高，因此核算土地成本也就拉高，其增值部分就小了，受新规定的影响就小。而拿地越便宜，土地增值税就越高，特别是那些连片开发、周期长的项目，规模大，开发时间长，最初拿地时较便宜，目前上涨升值快，增值多，因此需交纳的增值税也多，受影响也大。对通过走关系拿到便宜土地指望“捂地”升值的企业来说新规定无疑不亚于一次地震。国家通过完善税收征管，将房地产土地增值税依法足额征缴入库，使房地产企业过去“潜藏”的一大块开发成本显露出来。那些通过倒卖地皮抬高市价、囤积地产待价而售的投机商们首先要受到税收杠杆的“鞭笞”；那些试图通过分期开发、销售和出租物业相结合等手段钻空子的房地产商也无路可走了；那些不设置会计账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱资料不全的，要按不低于预征率的征收率核定征收。也就是说，“清算”土地增值税，房地产商的利润将被狠狠地“削”去一大块。只要国家宏观调控政策陆续到位，“清算”土地增值税落实到实处，房地产的暴利时代就将一去不复返。

四、严征与房价的关系

但奇怪的是，很多老百姓对这项政策的出台也没有表现出多大的热情，有的反而多了一份担心，因为老百姓关心的是房价。有人担心，最后还是“羊毛出在羊身上”，房价不但不会下跌，相反开发商可能还会以此为借口提高房价。

老百姓的这种担心也不是杞人忧天。从提高契税、调整营业税、到征收个人所得税等等，房地产领域一直新政不断，但市场并没完全向政策所预期的方向发展，房价依然不断上涨。其根本原因就在于卖方把成本转嫁到了买房人头上。在一些地方，新政策带来的交易成本的上扬甚至间接导致房价上涨。

房子的价格是由市场供求决定的，也是开发商参考成本费用等因素决定的。供大于求的情况下与供不应求的情况下价格走势不一样。因此，税收价格起什么作用，取决于不同情况。有些地区房地产价格有所回落，但是有些地区房地产价格还在上涨。对价格的调控，关键在于相关政策的协调运用。土地增值税按累进税率的征收，会使得建大户型房甚至豪华型房、开发中心黄金地段房产的成本大大提升，会抑制房产商的开发冲动。但如果经济适用房、中小户型房和均衡地段房不能充分供给、均衡供给，群众对住房需求增长的刚性，又会使房价不降反升。因为，税负具有很强的“转嫁性”，当住房需求无法满足和替代时，税负带来的成本自然会转嫁到消费者身上，这是国家宏观调控所不愿看到的情形。

但从市场的角度来讲，房价是否上涨还要视市场需求而定。如果市场购房需求疲软，那么把这部分税收转嫁到房价上是行不通的。任何一个开发商给房子定价，首先考虑的就是购房者的需求和承受能力。保利集团王希岩称，严征土地增值税后，开发商很大一块利润被政府抽走，为了尽快回笼资金，就必须加快抛盘速度，在这种情况下，房价不可能上涨。相反开发商会加快开发土地的速度，导致市场供应加快，购房者的选择余地会更大，因此市场将进一步向买方市场倾斜。

一直以来房地产投资高烧不退的原因在于开发成本利润空间大，尤其是原先土地转让采用协议方式，开发商以较低价格拿地，房价又上涨过快，因此巨大的增值利益令开发商趋之若鹜。此次严征土地增值税，压缩了开发房地产的利润空间，会导致房地产行业回报率有所下降，按照目前的市场发展态势，住宅开发的回报率已经不如从前那么丰厚。“土地增值税政策的实行终结了房地产企业的暴利。”亚洲最大上市地产公司之一的凯德置地总裁林明彦向记者表示，“平均在10%至20%之间，最高不会超过20%的回报率。”与此同时，近期随着政策力度的逐渐加大，房地产企业纷纷顺应时势进行策略调整。比如万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定,在房产实现销售的同时预交了土地增值税,并按相关规则,在以往年度业绩中作了相应的成本预提,同时还在新项目发展中考虑了相关因素。2004至2006年,万科提留的准备金分别为4000万元、9000万元和3亿元，因此在其它房产商叫苦不迭时它能维持利润水平不变，并借机扩大其行业领先优势。

只要房地产市场的投资开发过热不缓解、房价飚升不停止以及房地产市场向理性回归，那么政府对房地产市场不仅会密切关注，而且还有各种各样的手段与工具来调整房地产市场并让其朝着健康的方向发展。土地增值税的严征可以让房地产投资回归理性，促进房地产企业朝着利国利民、经济社会效益双赢的方向发展，这也是建设和谐社会的基本要求。