利用财税职能构建和谐楼市分析论文

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【摘要】2006年房地产调控没有取得预期效果的原因之一是调控没有触动现行房地产财税制的某些缺陷，要构建持续、健康、和谐发展的楼市，除依靠行政、金融手段外，更要发挥财税的职能调节作用。本文分析了现行房地产财税制的缺陷，提出了发挥财税职能作用，构建和谐楼市的具体措施。

一、引言

2006年，中央政府对房地产市场的宏观调控从行政、金融、土地、税收等方面多管齐下，中国房地产市场经历了

较大规模的政策调控，但迄今为止，国内大部分城市房价上涨的势头并没有明显改变。2007年1月25日，国家统计局局长谢伏瞻在国务院新闻办举办的新闻会上公布的数据显示，2006年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。造成房价越调越涨，没有达到预期效果的原因固然有很多，但调控没有触动现行房地产税制的某些缺陷无疑是最重要的原因之一。要构建持续、健康、和谐发展的楼市，除依靠行政、金融手段外，更要发挥财税的职能调节作用。

二、现行房地产财税制的缺陷

（一）房地产行业税费过高。我国房地产业的税费名目繁多，负担沉重。目前我国与房地产直接有关的税种多达13种，针对房地产行业的收费项目就更加繁杂。房地产行业税费过高造成多方面的消极影响。

1.加大了开发建设成本，严重扭曲了房地产商品的真实价值，最终加重了消费者的负担。

2.沉重的税负导致大量隐性市场的偷漏税交易。

3.费挤税现象日趋严重，影响了正常的税收工作，削弱了政府财政宏观调控职能，使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用。

4.收费权利属于基层部门，较为分散且游离于预算外，容易孳生腐败现象。

（二）房地产业税制结构不合理，税收注重流转环节的征收，轻视持有环节的征收。目前我国房地产税制政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则多税并课。从笔者整理的房地产各环节税收（含教育费附加）一览表（见表1）可以看出：中国房地产税费主要集中在流转环节，持有环节只有区区房产税和城镇土地使用税两个税种，而且，《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了个人所有非营业用的房产免纳房产税，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》虽未规定个人用于居住的房屋不用缴纳城镇土地使用税，但各地基本上对个人居住用房没有征收城镇土地使用税。因此，对个人占用房产几乎就不征税。这样造成有钱人大量购置房地产，占用、浪费了大量土地、房屋资源，推动了房价的上涨。

（三）一些税收法规的规定给规避税费者留下了漏洞。如：国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）本是要加强对个人转让房产的个税征收，按税法规定个人转让房产应按财产转让所得缴纳20%的个人所得税，但该通知同时又规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例在住房转让收入1%-3%的幅度内由地税局确定。这一规定给规避税费者留下了空间，致使政策大打折扣。又如：国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）本是要加强土地增值税的征收，但又规定房地产开发企业有五种情形税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。给规避者留下了空子，为权力寻租留下了空间。再如：按《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，将房产赠送他人，不征收营业税，结果出现了大量的假赠与，偷逃营业税。

（四）一些政策缺乏可操作性，严重影响了税收征管的力度，致使税源流失严重。如：土地增值税，虽然《中华人民共和国土地增值税暂行条例》早在1993年即已公布，1994年1月1日起开始执行，但该条例及实施细则对土地增值税的清算单位及清算条件没有具体规定致使该税种十多年没有依法征收，近期国家税务总局颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》才解决了这个问题。又如：对个人出租房屋征收个税的规定，由于中国目前的财产登记制度不健全，尤其是不执行私有财产登记制度，严重影响了税收征管的力度，致使不少税源流失。

三、发挥财税职能，构建和谐楼市

（一）改革收入分配制度，着力提高低收入者收入水平，扩大中等收入者比重。中央党校2006年春季学期进修一班学员的一项课题研究成果指出，目前中国收入分配相当不均，基尼系数为0.46，高于国际上公认的0.4的“警戒线”。按现行分配格局，房价降一半仍然有许多人买不起房屋。要解决大多数人的住房问题，必须从源头上解决问题，那就是改革收入分配制度。目前中央高层已高度重视收入分配不公问题，中共中央政治局2006年5月26日召开会议，研究改革收入分配制度和规范收入分配秩序问题，中共中央总书记主持会议并发表了重要讲话。

（二）利用财税政策，抑制地方政府抵制调控房价的利益驱动。房地产业现在已成为各级地方政府重要的财政收入来源，成为地方经济的支柱产业。在土地一级市场，各级地方政府在经营城市的理念下，大量出让土地，作为积聚财政资金的最好途径。土地交易成了地方政府扩大财源的一个重要渠道，土地收益也成了地方政府的一项主要收入。许多地方土地收入已经占到地方财政收入的一半以上，土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。并且，土地收益金只是纳入财政专户管理，归属于预算外资金，中央政府鞭长莫及。不仅在土地市场，房地产交易市场的活跃，也为地方政府提供了丰厚的地税收入，很多地方房地产税收占到税收收入的三四成甚至更高。面对如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若骛，也难怪中央房地产调控政策在地方执行中会大打折扣。因此，改变土地出让金收益分配体制，加大中央分享比例并将其纳入预算制度已成为必然选择。可根据各地的经济发展水平、城市规模、城市人口、收入水平、现有居住面积、闲置面积、房价等指标确定土地出让数量特别要明确房地产用地数量。除考虑加大土地出让金中央分享比例外，可考虑将房地产营业税暂时作为共享税，由中央与地方分成。为弥补地方政府财政缺口，解决地方政府负担过重的问题，可实行基数返还政策，即分成后，地方政府实际收入下降后按开始实行分成体制的上一年为基数，由中央财政逐级进行返还。

（三）“明税、少费”，减少简化交易环节税收，增加持有环节税收。这方面国家税务总局地方税司副司长高世星向《财经》杂志作了具体阐述：“改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值税，取消相应的有关收费，实现简并税种，构建统一的房地产税制，将是今后地方税务工作的重点。”

“明税、少费”就是要取消不合理的行政事业性收费，将合理的收费以税收的形式保留下来。

减少简化交易环节税收，一是要降低交易环节的税率；二是随不动产税的开征而取消部分税种。如何减少交易环节税收，笔者认为，当前可采取如下措施：

1.转让环节，根据使用年现对二手房交易实行有差别的营业税率、个人所得税税率，具体税率见表2。对普通二手房营业税免税期先后由一年延长至2年，再由2年延长至5年和强征个人所得税，对炒房者并没有起到限制作用，反而减少了房屋的供给，使二手房市场出现低迷，引起房价上涨。事实上，延长二手房免税期及强征个税，对真正的炒家并没有起到作用。他们一样与开发商、房屋中介、售楼人员配合，炒楼花、签假合同、办理所谓退房、更名、退税的手续。2.出租环节，调减出租房屋税负，搞活房屋租赁市场。现阶段，仅靠政府财力还无法建设足够的安居房、廉租房供低收入人群居住。在投资渠道不畅的情况下，鼓励民间资金投资于房屋租赁市场，是一个不错的选择。然而，由于现阶段对个人闲置房几乎不征税，对出租行为征予较重的税收，使得一些人宁可让房子闲置下来，也不去出租，有的虽出租了却偷逃税收。因此，对出租房屋的行为，政府应制定税收优惠政策，降低出租房屋的税收，搞活房屋租赁市场。根据目前房屋租赁收入水平，使房屋租赁的综合税负不高于5％是明智的选择。虽然从表面上看，税率降低了，但实际上却促进了住房二级市场的发展，有利于将大量的隐性出租房屋纳入正规管理渠道，税收收入不降反升。

增加持有环节的税收就是要做好不动产税的开征工作。鉴于不动产税的开征是一个系统复杂的过程，现阶段应加强房产税的征收并可将非出租用房的房产税税率适当提高。可借鉴国外经验，引入“第一居所”的概念，对纳税人有多处自用住宅，但其主要居住的一处住所就是第一居所。第一居所人均居住面积在一定的数额之内（如30或50平方米）的部分免征房产税，超面积部分及其他居所一律照章缴纳房产税，同时将计税依据由按房产原值计税改为房产市场价值纳税，使闲置房的房产税高于用来出租时的综合税，盘活闲置用房，使其或出租或转让。

（四）将购房超过30天的退房视销售，照章征收税费。要尽快建立全面、及时、准确的楼市资料统计系统，监测系统与信息体系。将全部房源实行网上销售，禁止销售环节中收取定金或所谓“诚意金”的行为，打击房产销售中的欺诈、违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为。为打击炒买炒卖行为，可将购房超过30天的退房视同销售，征收税费。

（五）调整契税中普通住宅的界定标准。按照《契税暂行条例》规定，契税税率为3%-5%。财税[1999]210号文规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。2005年国办发[2005]26号文对普通住宅的界定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。本轮调控规定“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。相应地，契税优惠政策中的普通住宅也应以90平方米为界线，与此次调控政策相协调。

（六）对高档房屋开征消费税。高档住宅、特别是豪华、超豪华别墅，不仅占用了大量土地等稀缺资源，而且容易误导市场价格，引起其他社会成员的盲目攀比跟风，引起不理性的消费行为。深圳市国土资源和房产管理局的报告显示，2006年上半年，深圳普通商品住宅价格为每平方米7，119.35元，同比上涨18.94%；非普通住宅价格为每平方米13，263.21元，同比上涨竟高达53.57%！开征消费税，可以起到抑制高档住宅的兴建，对稳定房价具有积极作用。

四、结束语

衣、食、住、行是人们最基本的生存要求，住房是人们解决温饱后的第一需要；构建和谐社会是我国当前社会的主旋律，和谐楼市是和谐社会的重要组成部分。研究如何发挥财税在构建和谐楼市中的职能调节作用是从事财税理论研究与实践工作者当前的一个重要课题，具有重要的现实意义。