房地产税收精细化思考

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房地产税收的征管历来都是税收工作的重点，也是难点。一方面，随着房地产市场的快速发展，房地产税收收入逐年大幅增长，已成为地方财政收入的重要来源和主要增长点。特别是在一些经济发达地区，地方税收收入对房地产页业已经形成了较强的依存性。另一方面，由于房地产税收涉及税种多、征管难度大，有法不依、变通税法、征管不到位等问题较为突出。为了提高征管水平，整合现有征管资源、对房地产税收实施一体化管理，十分必要。

由于建筑安装业具有开发和生产项目的流动性、单件性、长期性、产业的关联性及对政策的敏感性等特点，而且工程项目持续时间多在一年以上，存在收入成本费用难以准确核实等客观因素，这就给现有的税收政策和税收管理带来新的挑战。

一、根据《营业税税目注释》的规定，建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业的营业税率均为3%。但是，在日常财务管理中，建筑业营业税的筹划空间却是大有可为的。

（一）设备安装公司的税收筹划——充分利用建筑业营业额的有关特殊规定。

根据《营业税暂行条例》的规定，从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值的，营业额包括设备价款。这就要求建筑安装企业在从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值计入所安装工程的产值，可由建设单位提供机器设备，企业只负责安装并取得安装费收入，从而使得营业额中不包括所安装设备价款，进而达到节税的目的。

如某安装企业承包某单位传动设备的安装工程。方案有两个：方案一，由安装企业提供设备并负责安装工程总价款为200万元，其中设备款为150万元；方案二，设备由建设单位负责提供，安装企业只负责安装业务，收取50万元安装费。根据有关规定，采用方案一，企业应缴纳营业税=200×3%=6万元；方案二，企业应缴纳营业税=50×3%=1.5万元。采用方案二，该企业可节税4.5万元。

（二）建筑工程承包公司的税收筹划——把握建筑业与营业税其他税目划分问题。

根据《营业税暂行条例》的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果该公司不与施工单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务应按“服务业”税目征收营业税；如果该公司与施工单位签订承包建筑安装工程合同，无论其是否参与施工，均按“建筑业”税目征收营业税。其应税营业额均为扣除转包或者分包款后的价款。

据此，假如A工程承包公司得知B单位将发包一建筑工程，A公司如果采用协助方式让C施工单位中标，由B单位与C施工单位签订工程承包合同，总金额为110万元，A公司从中收取服务费用10万元，则A公司对该笔业务收入应按“服务业”税目计算缴纳营业税=10×5%=0.5万元。而在合同金额相同的情况下，如果采用A公司直接与B单位签订合同，然后，A公司再将该工程转包给C施工单位，分包款为100万元，则A公司按“建筑业”税目应缴纳营业税=（110－100）×3%=0.3万元，少缴税款0.2万元。

（三）建筑公司所用原材料的税收筹划——精通建筑业营业额的基本规定与特殊规定。

《营业税暂行条例》规定，从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业（即除安装以外的业务），无论怎样结算，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。也就是说，无论是包工包料还是包工不包料工程，应计税营业额均要包括工程所使用的原料及其物资材料的支出。这就要求企业严格控制原材料的使用效率，尽可能降低工程材料、物资等的总价款，进而达到营业税的节税目的。

二、近年来，国家实行住房制度和用地制度的改革，同时，随着人口城市化进程的加快，给房地产业发展带来了巨大的生机，作为与房地产业密切相关的产业，建筑安装行业有了更大的发展空间，从而成为许多地方财政收入的主要来源。

建筑安装行业具有施工地点分散、流动性强、工程承包形式、经营方式多样化等行业特点，使得税务部门对其税收管理的难度增大。因此，建筑安装企业的涉税违法问题一直以来倍受税务部门的关注。

建筑安装企业与房地产开发企业大都是“两块牌子、一套人马”的关联企业,一方面其签订的合同价格、结算方式是否公正、合理值得查证；另一方面建筑安装行业施工地点分散、流动性强，有个比喻比得好,叫做——“鸡飞蛋打”。它们主要采取“关联交易”、“合同做假”、“暗渡仓”、“拖延申报”等四种手法逃避建筑安装税收。如果税务部门“疏于管理”，必将造成建筑安装税收的巨大损失。上庄地税局采取以下办法强化建筑安装税收征管取得显著成效。

(一)加强建筑安装税收的管理，建立监控手段。

采取“一联动”：房地产开发税收与建筑安装企业税收联动控制，即建筑安装发票、房地产销售发票联动控制。“两核对”：一是核对建筑安装合同，防止在《建筑安装合同》上做手脚，主要是对“合同金额、履约方式”的核对，防止造成税收管理上的混乱；二是核对项目登记、项目清算的管理，没有办理项目登记不能发售和代开发票，没有清算税款不得办理项目注销手续。“三评估”：一是日常巡查评估，掌握工程动向和总体情况；二是逐项目分析、比对，单个项目评估,防止“暗渡陈仓”；三是综合纳税评估，防止“拖延申报”，特别是对零申报的项目，一律进行实地评估。

采取这些措施以来，效果非常明显，并且大大的遏制了偷逃建筑安装税收方法新的动向。

（二）建立完善税收管理制度

1、建安项目登记制度。制定了统一的建筑安装项目登记制度,专管人员根据建筑项目的实际情况,按照统一的格式,对每一个项目根据建设单位、承建单位、投资金额、完工进度、税款的申报、入库及欠税进行详细的造册登记,并且做到一户一册。

2、完善建安企业档案管理。严格对建安企业的档案进行规范化管理,实行"一户一盒"和"一项一袋"制,即每一个建筑安装企业严格按照户管档案的要求建立征管资料,每一个工程项目的资料归积一个资料袋,以免不同项目之间的资料信息混装。

3、加强建筑工程税收申报制度。严格按照建筑安装营业税的有关政策进行管征,采取按照工程完工进度申报建安税收的制度,有效地减少了欠税和申报不及时等问题的发生。

4、加强了完工工程税款结算与开票管理。每一项工程完工后,要求纳税人在税款结算与开票时,提供与建筑安装工程有关的完整结算资料,并附建设单位的相关证明材料,由专管员详细审核完税情况。

三、建安税收征管中存在的问题

1、企业账证不健全,申报税款不真实。由于建筑企业挂靠户多,财务制度不健全,账证不规范,诚性度不高是普遍现象。有的单位仅就需要开具建筑安装专用发票的收入入账,对于涉私建筑项目,例如私人合伙建房等部分的收入入账价格五花八门,有的按合同价格入账,有的按税务机关确定的最低申报价格或者弱低于最低申报价入账,有的干脆就不入账,进行账外经营,有意偷漏税款。甚至个别单位根本就不建帐,这类单位无帐可查。在成本列支方面的随意性比较大,特别是借款利息、业务招待费、人工费、材料费、广告费等,在申报企业所得税时没有按照税法规定的办法进行调整。

2、税款申报不及时,税款拖延普遍存在。企业承建的工程已经完工,甚至已投入使用多年,长期不进行工程结算,也不进行税款申报。借口是工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因。工期较长的在建工程,没有按照税收政策规定按完工进度申报税款。这种情况主要发生在一些工业企业或者政府、学校、事业单位的建设项目上。

3、企业提供的合同、协议等基础资料不真实,申报税款的计税依据不准确。承建私人合伙建房、私人房地产开发商的建筑工程,所签订工程合同、协议、工程完工结算资料等的真实性较差,工程造价与建筑面积和实际情况出现明显不符,有的甚至在合同协议、结算资料中没有体现建筑面积和价格。有的企业提供的合同仅为地面工程部分,不含地下工程、"三通一平"部分等辅助工程。

4、建筑企业流动性强,容易形成欠税。建筑安装企业流动性大,稳定性差,企业的开立与关停频繁,这些企业一旦在工程完工结算后,没有承包其他工程的情况下,既不办理税务登记注销手续,也不办理税款结算手续,即卷铺盖走人,造成实际上的欠税。这种欠税人难找,是形成建筑税款死欠的主要原因。

5、协税护税网络有所削弱,源头控管开始松动。通过建安行业税收的专项稽查发现,建安企业的欠税问题普遍存在,且欠税时间较长,但是这些单位依然能获得新的工程项目招投标权,直观地说明了税收的控管力度在减弱。

四、对策及建议

1．重视协税护税工作。税务机关要加强同城建、招标、规划、建委等部门的联系，摸清工程项目底数，有的放矢地开展税务稽查。

2．实行工程报备制度和分工程项目申报纳税制度。要求建安企业将工程情况及时报税务机关备案，税务机关专门为其设计一套跟踪管理软件，及时掌握项目的详细信息并按企业分工程项目进行分类建档。

3．实行统一纳税义务发生时间制度。要按“建安施工企业采取预收备料款或预收工程款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收备料款或预收工程款的当天”规定执行，还应明确所有的工程应从工程开工后的次月起，根据工程的形象进度（依权责发生制），申报交纳有关的税收。

4．严格被挂靠单位核算的管理。一旦发现被挂靠单位“以料抵工”虚列工资等抵消工程款的现象，一律要仔细审核严格处理。

5．加强对分包工程进行管理。一方面要求总承包人在代扣代缴报告表上按工程项目及不同的分包人进行纳税申报，代扣代缴税款；另一方面建议建筑安装业营业税实行由建设单位扣缴，确保税款及时、足额入库。

6．加强发票的管理。应加强源头管理，加强税务机关对发票领、购、存、用的管理。另外，对于伪造假发票、贩卖假发票的不法行为必须坚决打击。

当前，在土地使用权出让和房地产开发、转让、保有诸环节征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等13个税种。实施一体化管理，就是要求各征收机关，依托房地产管理部门，加强各税种的申报管理，充分掌握各税征管所依据的基础信息，通过征收机关之间的沟通协调，准确、快捷地传递信息，逐步实现各管理部门、各税种间的信息共享，充分掌握税源，创新纳税评估；同时简化办税手续，优化纳税服务，方便纳税人。实施一体化管理总的原则是，以契税管理先纳税、后办理产权证书为把手，以信息共享、数据对比为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。一体化管理的初步目标是，在房地产交易环节实现相关税种的“一窗式”征收。

五、以票管税，堵塞房地产销售的漏洞

规范地方各税征管应以房地产发票管理为主线。税收征管历来最简单而有效的办法就是以票管税。将现有的不动产销售发票改为房地产销售发票，一式四联：存根联、发票联、登记办证联、记账联，并加印一份登记办证联，将其与契税票一同作为办理房屋产权证的必备要件。房屋的装修也要求户主索要并保存发票，新房的装修可以一并计入户主的房屋价值，旧房装修发票由业主自己保存，在房屋转手销售过户时作为计算个人所得税的扣除依据，否则不予扣除。这样才有利于房地产税收的源泉控管，节省征管成本，提高办事效率，遏制炒房行为，并能为银行抵押贷款提供真实依据，为以后的家庭财产登记作好铺垫。]

六、强化税收管理，加强税法宣传

（一）突出宣传效果。把辖区内土地“招、拍、挂”所涉及契税、耕地占用税及房地产开发、建筑的有关政策作为宣传重点。充分利用报纸、广播、电视等新闻媒体和板报、标语、宣传资料等形式，大力宣传销售不动产、建筑业税收及土地契税、耕地占用税有关政策的内容以及地税部门加强契税征管的意义、方式和方法。征收窗口设立了契税政策公示栏，免费向纳税人发放有关宣传资料，让纳税人明白为什么交税、应怎样交税。

（二）做好税务服务。一是对外公示房地产开发、建筑业税收业务流程和税收管理员管户责任区域；二是对重点企业、外来企业的房地产税收，分企业、分工程项目送达税收告之函，做好税收咨询服务；三是所长及分管所长定期和不定期深入企业、施工现场，服务上门，送政策上门，现场发放税收宣传资料，努力构建和谐的征纳环境。

（三）抓好税收环节控管。从征地、建筑、销（预）售、办证等环节，步步为营，实行建设、销售两个决算书。加强新开工工程基础资料的落实，实施栋号与片区管理相结合，做到不漏一个工程，不漏一个项目。

房地产业涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，利用契税纳税申报以及从房地产管理部门取得的信息，可以加强房地产税收诸税种的税源控管，减少税收流失，有效提高房地产税收管理的科学化、精细化水平。

七、改进措施

部门协调配合应由地方政府牵头制定长期有效的行业管理办法。首先应由税务、财政部门制定初步的《房地产税收管理办法》，由地方政府组织税务、财政、计划、国土、城建、房管等相关部门共同认可，再以地方政府文件的形式下发各职能部门，由地方政府监督部门监督执行，对不按规定办理的，地方政府应制定具体的处罚纠正措施。

1.部门应将房地产开发立项审批及年度投资计划情况定期向税务、财政部门通报。

2.部门应将国有土地使用权出让、土地使用权转让、拍卖等信息向税务部门和财政契税管理机构事前通报，税务部门和财政契税机构则应在土地使用权拍卖、转让交易过程中了解有关情况。国土部门凭纳税人持有的各种税收完税凭证和销售发票方可办理土地使用证书及划转土地拍卖、转让资金手续。《土地增值税条例》中明确规定先税后证。

3.部门应凭税务部门报验登记证明办理房地产开发施工许可证，并定期向税务、财政部门通报。税务机关有权建议有关部门取消欠税的施工单位或个人的招投标资格。施工企业在与建设方签订合同后10日内必须办理税务登记，以便于税务机关及时进行税收管理。

4.部门是该办法的重要把关单位，应凭纳税人持有的房地产销售发票、契税完税凭证方可办理房屋权属登记或变更登记，并将其办证联一并归档保管，定期向税务部门、财政部门通报房屋权属登记分类情况。

以上是加强对建安房地产精细化管理的几点探讨，如要规范整个建安房地产业的纳税行为，还应借助各种社会力量建立协税、护税网络，推进税制改革以及加大稽查力度双管齐下，加强对建安房地产的税收征管稽查。