房地产所得税思考

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摘要：房地产业是我国国民经济的重要产业，经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期。尤其是近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展，拉动经济增长作出了重要贡献。但当前房地产市场由于开发商们为获得利益最大化，借招商引资之机，利用廉价土地和大量金融贷款，玩着空手套白狼的手段，不断使投资规模和住房价格上升幅度升温，造成老百姓购房难、住房难的矛盾日益突出。为努力促进房地产业健康发展，维护广大人民群众的切身利益，国务院虽然相继出台了一定的政策，但见效甚微。就从当前税务部门征管现状来看，大部份房地产企业就存在着亏损或税负较低的问题。因此，如何发挥税收杠杆的调节作用，提高房地产业所得税管理水平一直是我们关注和深思的课题。

关键字：房地产所得税管理思考对策

一、当前房地产业所得税管理中存在的问题

1、纳税人自觉申报意识不强。从调查情况来看，绝大部份企业以工程尚未决算，收入成本费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付帐款”、“其他应付款”和“预收帐款”等往来科目，作为收入的“蓄水池”，把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不结转收入,达到不申报或滞后申报的目的。

2、改变用途不作销售处理较多。如将自建房转作经营性资产或用于捐赠、奖励、抵偿债务、对外投资或分配给股东、以及将完工的房产换取其他单位或个人的非货币资产等均不视同销售处理。

3、成本费用分摊不实。年终未把所有的成本费用在完工产品和在产品之间分配，合理结转成本，而是把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本，人为减少了会计利润。对连续滚动开发的项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额。企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房屋承担，造成成本结转不实。建安成本重复入帐。建安工程施工复杂，项目繁多，专业性强，企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本。有的工程项目决算有意无意滞后，致使成本难以及时结算。

4、钻“两税合并”的空子人为将销售推后，以谋取合并后低税率的优惠，达到少缴税甚至不缴税的目的。

5、以招商为保护伞，过多行政干预加大了征管难度。一些地方政府为了兑现招商引资时的承诺，除给予特惠的土地和资金政策外，在税收上实行地方保护，使主管税务部门处于两难境地。

6、职能部门间的配合协作还不够，造成各部门间的管理信息不实、不全，数据不清，动态不明，监控不到位，给房产商提供了宽松的空间。

二、房地产业所得税征管对策

1、注重部门配合，拓展宣传宽度，在自觉纳税意识上做文章。房地产开发企业涉及多个税种，应该多加强部门配合，在宣传形式上要不拘一格，除通过新闻、媒体等形式外，作为税务部门更应注重企业老板、会计的税收和财会知识的培训，尤其是类似行业的成功案例宣传，让企业从现实中体会到偷逃税收的代价。同时，建立相应的社区协税护税组织，来赢得更多的老百姓支持和配合。特别是对少数地区存在的地方保护和行政干预，应多加强与党政的沟通和交流，努力营造一个和谐的、良性的、健康的发展环境和治税环境。

2、注重队伍建设，在培养专业管理人才加大投入。房地产业的兴起历史不长，由于税收管理人员缺乏一定专业知识，没有足够的管理经验，税收征管质量较上级要求相差甚远。如对房地产业务核算不熟悉、管理户源的不清、责任心不强等一些列因素，使当前房地产业税收管理还处于一个起步探索阶段。因此，注重知识更新、培养专业人才、实行专业化管理是强化房地产行业税收管理的一个重要手段。

3、发挥评估与稽查（审计）的效能作用。应转换管理理念，将日常的监管逐步向分析、评估、审计稽查转化。对那些长期亏损或低税负的，应及时开展评估审计，逐步建立科学的评估指标体系和行业参数，不断提升精细管理水平。同时还应坚持教育与惩戒的原则，对那些涉嫌偷逃税行为，管理部门应及时移送稽查查处，不能姑息迁就，要充分发挥稽查的震慑作用。

4、多加强部门配合，逐步建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。当前我们应充分利用现有的技术设备和资源，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，不断充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，最大限度地做到各部门间数据集中，信息共享，方便查询，比对分析，共同管理。