论金融业房地产应对对策

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摘要结合房地产发展的实际，阐明了房地产泡沫是目前金融业正常发展面临的巨大风险。要促进房地产业和金融业的正常发展，政府必须采取强有力的措施防止房地产泡沫阻碍金融业的健康发展。

关键词金融业房地产泡沫对策

1房地产泡沫是金融业正常发展面临的巨大风险

近几年来，国内房地产业造就了一批又一批的百万富翁。中国福布斯排行榜前100位中60%的人经营房地产或相关行业。房地产业成为了国内最为暴利的行业之一；同时也成为了国内许多大案要案发生最为频繁的行业，特别应注意的是，房地产泡沫将是造成国内银行系统性风险最大威胁的地方。那什么是房地产泡沫？房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨，实质上是地价泡沫。

从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步，截止2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%。2003年上半年，固定资产投资1.9万亿元，同比增长31%，房地产开发投资3817亿元，增长34%。房地产投资明显高于其他固定资产投资3个百分点。从2002年下半年以来，国内多数地区出现了房地产投资增长迅猛、商品房空置面积增加、房价上涨过快及商品房结构严重失衡的局面。而且一些商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，住房投资过热无以复加。2003年1~7月，全国有11个省份房地产投资增速超过50%，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70%，有些城市连续两年房价每年上涨20%，有的甚至上涨30%。房地产业如此疯狂增长，民众的消费跟得上吗？以这几年来民众的收益增长水平来看，民众的消费也是无法跟上的。

一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10%。空置率10~20%为空置危险区，空置率超过20%以上则是商品房严重积压区。中国的商品房空置率己超过26%，积压资金达到2500亿元，居全国各行业不良资产的第一位。依此指标，房地产市场出现泡沫似乎不言而喻。然而，有专家指出，国际商品房空置率和中国商品房空置率计算方法不一样，国际商品房空置率的计算公式：半年以上不住人的空置面积/全社会的完工面积；中国商品房空置率计算公式：当期空置面积/近三年竣工的总面积，两者不具有可比性。还有从房地产的广告来看，就像网络泡沫烧钱一样，房地产广告每天都扑面而来。而且有些房地产项目就像轰炸机样地在各家报纸连番轰炸，让人看来十分窒息，但是这疯狂的房地产广告，除了烧钱之外，还是烧钱。

在此，对于国内房地产市场存在的泡沫，国人特别是高层的决策者没有理由不加以警觉。中国与世界的历史经验都表明，一国的经济一旦如果造成巨大的房地产泡沫，而这种泡沫一旦吹破，最后受到伤害的一定是银行。从这意义上说，房地产泡沫仍然是国内金融业的最大风险，国人不得不十分警惕之。

2房地产泡沫的危害

房地产贷款比例与增长率。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分是银行流出的。在日本房地产泡沫急剧膨胀、市场过热时期，很多金融机构违背贷款原则，随意变更贷款比例上限，有的甚至将贷款上限提高到100%以上。房地产贷款增长过快，助长了房地产泡沫的形成。此外，银行也是房地产泡沫破裂的直接受害者，因此将房地产贷款比例与增长率作为一个衡量指标是十分自然的。然而，与其他指标一样，仍然没有一个公认的标准来衡量房地产泡沫是否已经出现。但不可否认，一旦出现房地产泡沫，将严重扰乱我国经济的正常运行，带来无法估量的严重后果。

中央政府将是房地产泡沫破裂的最大受害者。由于房地产开发商、施工单位、居民购房都从银行融资，60%以上的房地产投资金额来源于商业银行。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。由于四大商业银行为国家所有，银行买单事实上也就是国家即中央政府买单。此外，泡沫破裂还会导致经济萎缩、消费下降、投资乏力等一系列后续问题，如日本1990年房地产泡沫破裂导致的后遗症到现在都没有完全消除，这也会对政府产生很大的压力。因此对中央政府而言，它有足够的理由来防止任何可能出现的房地产泡沫。

20世纪90年代初世界银行中国局的首席经济师黑马·恩德（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，曾经提出了一个“比较理想”的经验比例，认为房价应该为居民家庭年收入的3~6倍。许多学者用这个标准来衡量国内商品房价是否合理，甚至用其来判断房地产价格是否“虚高”，房地产泡沫是否出现。据包宗华分析，房价收入比3~6倍主要依据美国和部分西方发达国家的经验数据推断而来。由于各国的国情不尽相同，因而3~6倍并不一定适用于世界上所有的国家，也不宜称之为国际惯例。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8~30，平均值为8.4、中位数6.4。自有住房比例、经济发展水平、恩格尔系数和财富分配结构等多种因素都会影响到居民的购房能力。自有住房比例与经济发展水平、与居民购房能力呈正相关关系，恩格尔系数与居民购房能力呈负相关关系。财富分配结构中，家庭收入中等及以上收入水平的比例越低，总体购房能力越低。

一些西方国家的经济和金融学家认为，正因为这几年各国的股票市场持续下跌，尤其是高技术股的暴跌，促使大量资金从股市中流出，转而投向了房地产，使得房地产市场必然火爆起来。有的经济金融专家提出住房市场已像股市一样陷入了“非理性繁荣”。因为从根本上说来，房地产价格的上涨并不是供求关系发生了变化，住房的需求量并没有明显增加，而是人们把购买房屋作为赚钱的手段，尤其是一些养老基金、各种基金会、信托公司也都从股票市场和债券市场中退了出来，愈来愈多地插手房地产业。这就使得房地产价格虽然进一步上去了，然而房屋的“过剩”也在急剧增加着，进而促使不少城市的空置房屋比率不断上升，泡沫也随之膨胀了起来。

国家统计局最新测算的“国房景气指数”表明，2005年1~8月份，全国商品房空置面积同比增长14.1%，增幅比去年同期增加13.2%。其中，空置一年以上商品房面积为4397万m2，同比增长11.5％。到2002年7月，全国商品房空置占压资金超过2500亿元，居各行业不良资产之首。而房地产开发投资却继续保持快速增长，年底有望达到25％左右。空置住宅的压力急剧加大。

根据中国信托业季度报告统计，2003年第四季度共有34家信托公司发行了87个集合信托品种,募集资金总计86.6亿元。其中房地产信托品种37个，筹集资金35亿元，在各类信托产品中拔得头筹，且房地产信托的收益率也是高高在上。仅以近期在京推出的十几项投资产品为例，预期年收益率大多超过4%。其中，“金融街写字楼项目贷款信托计划”预计收益率为4.6%，法国欧尚天津第一店物业产权项目预计年收益率为6%，“第一城”产权投资理财项目甚至达到了8%，预期收益率远远高于银行同期的存款利率，也普遍高于国债投资收益率等。

不过可以肯定的是，高收益背后也隐藏着高风险。中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军表示，根据《信托法》规定，信托产品并不等同于存款那样的债权债务关系。信托产品的收益率都为预期收益，并非最终收益。这意味着开发商和信托公司在宣传单中所提到的预期收益率绝非“板上钉钉”，它很可能由于多种风险因素而发生变化。即便最后的收益率低了很多，投资者也只能默认，因为法律并不保护信托产品的预期收益率。

3金融业内防止房地产泡沫的对策

总的来看，我国金融业目前防止房地产泡沫的对策主要有以下两方面：

3．1完善房地产金融体制，建立预警体系，防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务。从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全；从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态跟踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

3．2灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议。但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号，多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜；各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。

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