物权法对行政管理的影响

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《物权法》不仅仅是维护国家基本经济制度、维护社会主义市场经济秩序的民事基本法，也是明确物的归属、限制行政机关公权力、保障人民财产权利的一部重要民事法律。《物权法》的出台，在推进依法行政、规范行政机关行为、树立物权观念等方面都有十分重要的意义。

《物权法》与依法行政

《物权法》第二条和第四条规定，物权是具有“排他性”的权利，即物权具有“排除他人干涉的效力”，合法取得的物权受法律保护。是否尊重《物权法》所确定的物权，是检验和衡量行政机关是否依法行政的重要标准。行政机关在征地拆迁、城市开发与城市规划、用地审批、公共设施设置等方面，应该树立物权观念，特别是注意尊重私人财产的所有权、用益物权和不动产的相邻权。物权的排他性不仅在民法上具有重大意义，在程序法上也具有重大意义，其对行政执法中涉及财产内容的处罚提出了严格要求。行政机关在进行罚款、没收财产等影响私人所有权的行政处罚和行政强制措施时，必须严格依照法律规定的权限和程序实施，否则就会侵犯公民、法人的物权。同时，《物权法》也规定了一些特定情况下，行政机关可以依法限制、干预甚至剥夺合法物权。如第四十二条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”；第四十四条规定，“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产”，但需及时返还被征用人或给予补偿。

《物权法》与政府职能转变

《物权法》的出台，要求全社会以物权法的思路和视野重新认识现行的行政管理体制，这对政府转变职能提出了新的课题，管理理念要从政府行政管理转变到对私有财产的保护和促进利用上。这种转变反映在实践中，将对许多政府部门的职能发生很大影响。下面，以《物权法》对规划部门和房屋登记部门的影响为例来作说明。

（一）对规划部门的影响现行《城市规划法》第三十四条规定，“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划作出的调整用地决定，“反映了城市规划以国家为本位，制约个体权利的立法意图。而根据《物权法》第二条、第四条、第六条的规定，权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人对权利人的物权负有不作为的义务，不动产物权设定、变更、转让和消灭等变动的事实需要进行登记并向社会公开，动产物权的设立和转让应当依照法律规定交付。上述原则明确了国家对国家、集体、私人的物权应该给予同等的承认，保护一切合法的财产权益。这对城市规划管理部门的行政管理行为提出了要求，即实施规划审批等行政许可必须严格依照规定的条件和程序，尊重权利人已取得的权利，不能轻易撤销、变更使行政相对人取得某种利益和权利并已经生效的行政决定，如果出于公共利益，需要限制或剥夺相对人基于对物权公信力的信赖已经取得的合法物权，应当给予补偿。而在具体规定方面，如根据《物权法》第七十三条的规定，建设单位在办理有关规划审批手续时，应当要求设计单位根据有关法律规定在设计图纸上标注出城镇公共道路、绿地以及业主共有道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房；建筑区划内修建性详细规划已经确定也尚未实施建设的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，建设单位申请对其位置、面积进行重大调整的，应当按照城市规划部门的要求进行批前公示，听取有利害关系的业主和商品房预购入的意见。根据《物权法》第七十七条的规定，向城市规划部门申请改变住宅使用性质为经营性用房，应当提交有利害关系的业主同意的书面证明，并应按照城市规划部门的要求进行批前公示；对共有房屋进行修缮涉及改变立面、结构设计、变更使用性质、功能布局和增加建筑面积的，属于重大修缮，应当经城市规划部门批准。

（二）对房屋登记部门的影响关于产权登记问题，《物权法》借鉴其他国家先进的立法经验，登记机关的登记行为只是依法对房屋产权的归属关系进行记载、公示的行为。对同一不动产主张权利的争议各方，谁办理了不动产登记手续，谁的主张就会得到法院的支持。登记机关不直接介入双方当事人的买卖关系，登记不是合同生效的前提条件；没有登记的，不得对抗善意第三人。国家设立不动产登记机关，目的是为了在当事人之间发生争议时，对确认双方当事人的权利义务产生证明效力。

以前，我国多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此形成了多头登记的现象，如建设用地使用权登记由土地管理部门、房屋产权登记由房地产管理部门、有关林木所有权的登记在林业管理部门分别进行。这造成了登记申请人的不便和信息披露的不充分，很容易在实践中造成欺诈，不利于对物的利用效率和不动产交易的安全。而《物权法》的出台，规定了国家对不动产实行统一登记制度，统一登记范围、登记机构和登记办法，对行政体制改革和依法行政提出了新的要求。

关于登记机关在登记过程中的审查义务和责任承担问题，《物权法》第十一条规定“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请入补充材料，必要时可以实地查看”，第二十一条第二款规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。《物权法》在登记机关的审查义务上采取了折衷的办法，既不是完全的实质审查，也不是完全的形成审查，而是以形式审查为主，实质审查为辅的一种模式。对于赔偿责任的规定，大多认为是严格责任的规定，但《物权法》并没排除提供虚假材料当事人的赔偿责任，因此如何区分当事人和行政机关的责任、行政机关依何种程序追偿，需要出台相关法律予以明确。

《物权法》对政府征收行为的规范

《物权法》第四十二条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。公共利益在不同社会发展阶段、不同地区、不同领域内，有不同的界定标准和方法。与作为基本民事法律的《物权法》来对公共利益作出具体界定相比，由单行的法律对公共利益进行规定更为切合实际。对于政府征收中的公共利益界定，一方面应严格规范政府征收行为的启动标准，切实维护被征收入的合法权益；另一方面也要考虑到城市建设和经济社会可持续发展的需要，保证城镇化进程和经济发展的空间。

征收是用公权力去剥夺和取得他人的私物权，是所有权的强制性转移，因此，征收过程中对公权力行使的约束十分必要。借鉴其他国家的立法，这个约束主要通过程序的设定来实现，其程序性规定要求征收决定的作出必须公开，征收的程序和目的必须正当合法，对物权人造成的损失必须按照公平公正的原则去进行补偿，在财产补偿上体现对合法物权的保护。同时，明确规定救济途径，征收决定应属于具体行政行为，对征收决定不服的，相对人可以依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。

行政管理活动中应当树立的物权观念

（一）物权法定观念

物权法定原则一般被视为物权法的首要原则，在整个物权法结构体系中处于枢纽的地位，是物权绝对权的性质决定的，是物权和债权的重大区别。物权法定原则指的是能设立哪些种类的物权，只能由法律规定，当事人之间不能创立；设立物权的方式以及物权的具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。《物权法》第五条和第六条，规定了物权的种类和内容由法律规定，以及物权变动的公示方法，对行政机关的自由裁量权予以限制。物权法定原则的核心是指物权的内容、范围和公示方式由法律明文规定，当事人依照法律规定的内容和方式取得物权，即产生物权效力，无需行政机关或其他人的承认或确认。因此，在行使行政管理权时，应当树立“物权法定”观念，一方面，将涉及物权限制、剥夺的行政管理行为的依据尽量详尽、明确和法定化，从而严格限定自由裁量权；另一方面，尊重依法取得物权的效力，无法律规定不得增设确认物权效力的行政审批环节。

（二）物权“排他性”观念

《物权法》规定，物权具有“排除他人干涉”的效力，即物权的“排他性”原则。行政机关工作人员应当充分认识到物权是“排他性”的权利，牢固树立物权观念，从而限制其滥用公权力，防止作出侵犯合法物权的不当行政行为。在执法过程中，行政机关工作人员要尊重并保护权利人的合法权益，尤其是采取限制、剥夺当事人财产的行政处罚和强制措施时，应当充分考虑行政行为的合法性与合理性，只有这样才能真正做到依法行政，切实保障行政相对人的合法权益。综上，《物权法》作为调整财产关系的基本法，它的颁布实施必然会给我国经济社会各方面带来深远影响，这要求现行行政体制作出积极调整以便适应《物权法》的原则，在公法调整和行政管理活动中要逐渐注重公权力对私权利的保护，而非限制私权发挥效力。