商业银行房地产信贷风险解析

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一、房地产信贷风险的含义及影响因素

一般情况下，商业银行的房地产信贷风险指的是商业银行的经济业务由于内部因素以及外部因素而导致银行房地产信贷业务中最终实现的财务方面的实际盈利数额与之前预期的相关业务盈利指标之间存在的较大差额的情况。银行这部分业务达不到预期指标甚至发生的亏损。这些都是房地产信贷风险的体现。目前我国商业银行的房地产信贷风险主要受以下几种因素影响:①汇率风险。②国家规定的利率带来的风险。③个人信用风险。④商业银行的投资及融资风险。

二、我国目前房地产行业面临的风险现状

(一)房地产经济周期波动。房地产业的经济周期大致可以分为四个阶段:复苏，繁荣，衰退，萧条。从目前的房地产市场来看，我国一二线城市的房地产市场较为火爆，但作为重要基数的其他房地产市场因为供给以及价格关系的影响，市场较为惨淡。此时房地产开发商对于资金的回收情况并不乐观，由此导致房地产开发公司资金紧张并且进一步形成开发商不能按时对商业银行的贷款进行按时还款。(二)银行本身的内部操作风险。造成这种现象的大体可以分为以下两种原因:①商业银行在审核房地产企业贷款的操作及发放资金环节不遵守相应的规章制度②商业银行对房地产信贷审批管理制度不完善，没有建立系统、完善的信贷风险度量指标体系。(三)不确定的市场风险。政策风险以及市场风险因为其对房地产行业影响的全面性和长久性，会对商业银行发放给房地产行业的贷款造成非常巨大的冲击。另外，市场风险也会由于国家政策的调整而受到较大程度的影响。当市场风险和政策风险同时影响房地产行业时，两者不容易被区分出来。(四)信用风险。信用风险主要体现为两个方面:一是个人对于每月应当偿还的房贷利息及本金无力全部偿还或部分偿还;二是房地产企业或开发商对于到期应还的商业银行贷款无力支付或无意愿进行偿还。

三、商业银行房地产信贷风险防范建议

(一)商业银行角度。1．控制房地产信贷规模过快增长。对于商业银行来说要加快采取相关措施监管房地产的快速发展，特殊情况下应该遏制对房地产行业的过快投资。具体可通过加强对房地产信贷的监管和防范力度，严格控制贷款的发放，达到减少商业银行信贷风险的目的。2．加强风险管理意识。加强商业银行信贷人员风险防范意识，加强对房地产贷款风险管理理念的宣传。3．完善操作体系。先对于贷款申请人的申请资格应当严格审查，做到无违规操作的发生(擅自放宽贷款条件等)。其次，加强内部的贷款监督防范力度，对于出现的违规操作应当进行严肃处理，防止更大规模的损失。最后，对于风险分析研究不能一味的依靠人工监管控制，应当寻求更先进的国际标准的风险计量工具，达到科学的风险研究预防。4．提高信贷人员整体专业素质。目前商业银行的信贷工作人员的专业素质参差不齐，高端的专业人才缺失是我国商业银行存在的巨大问题，为应对以上人才缺失问题，商业银行必须尽快培养出高素质、专业能力强的风险管理防范型人才。例如组织信贷人员进行必要课程的进修培训，加强后备人员的储备，另一方面，商业银行可以通过对高素质人才的引进来快速提高银行内部的专业素质。(二)政府角度。1．加强对房地产行业的监管、调控。首先，政府应对房地产市场进行全面的统计调查，分析建立全国范围内的房地产预警体系。其次，国家应当监督地方政府的土地买卖行为，杜绝随意的土地买卖，控制土地的持有量。2．完善房地产信贷法律体系。通过建立良好的房地产信贷法律体系可以有效地促进金融系统的稳定性，减少商业银行因房地产信贷违约而产生的损失，帮助商业银行尽可能达到信贷资金的预期收益，促进房地产行业的健康发展。(三)房地产企业角度。拓宽融资渠道。房地产行业具有资金密集型、融资渠道单一、开发周期长等行业特点，如何实现融资多元化是保证房地产行业可以稳定发展的关键，我国目前的房地产企业大都选择商业银行贷款进行融资。这种情况下，房地产企业更应寻求更宽的融资渠道，将目前的过于集中于商业银行的现状慢慢转变为房地产信托、房地产融资基金等渠道，这种发展模式会降低房地产的融资成本，同时分散商业银行的房地产信贷风险。总之对商业银行房地产信贷风险计量方法的研究，不仅有助于商业银行更准确地衡量自身风险状况，而且有利于及时调整自身风险资本比率，提高其运行安全性。

参考文献:

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作者:胡恒川 单位:西安财经大学