住房信贷风险及调控综述

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消费信贷的基本概念就是信用消费，这种消费就是通过金融机构对消费群体提供信贷货款，支持消费者的购买行动。随着我国市场经济体制的改革与发展，我国住房制度的变革也在不断的加快，从早期的购买不起的住房，到现代已经形成的住房商品化，人们购房已经不再是一种奢望。但是人们在进行购房之前，会考虑到住房一经购买就是终生的，巨大的购房资金使人们不敢轻易的去触碰，所以，想要不通过一次性的巨额消费，就需要住房信贷来给人们提供这种消费，从而帮助更多的人能够在需要的时候拥有自己的住房。我国住房消费信贷的推出，主要原因就是为了促进住房市场的发展，从而拉动内需，这种消费方式的推行，也是促进我国住房建设发展的一项重要举措。住房消费信贷的实行，不仅对住房的生产、销售形成一个良性的循环，而且还能通过住房的建设，拉动其它行业的发展与进步。就目前我国的基本国情来看，住房消费信贷正处在发展的时期，主要原因就是我国消费信贷的起步相对于发达国家来说是比较晚的，所以，住房消费信贷的整体规模还没有成为一种体系，并且在实施的过程中，存在着各种处于发展期的一系列问题。因此，对出现的问题要及时的进行解决，并采取相应的措施，把住房消费信贷推向一个更高的浪潮之中。

1住房消费信贷存在的风险

1.1住房开发商的风险

住房开发商是个人进行住房消费信贷按揭贷款的当事人之一，如果开发商的资金实力不强、财务管理混乱等现象出现，就会出现实力上的风险；如果开发商的住房销售不好、项目定位不准确等现象出现，就会出现经营上的风险；如果开发商所开发的住房出现质量、面积等问题，就会出现合同上的风险。

1.2借款人的风险

住房消费信贷出现借款人的风险，就是由于借款人不能够按照规定的期限进行住房抵押贷款的偿还，从而以违约来放弃抵押房产。出现这样的问题一般都是以下几个方面的原因：第一，由于自然原因或者非自然原因，导致借款人死亡、伤残、丧失工作能力等原因，失去了还款的能力；第二，借款人故意违约来放弃抵押房产；第三，借款人为了牟取利益，故意违反金融管理规定，采用不正当的手段和行为进行贷款欺诈。

1.3住房中介结构的风险

在一般情况下，个人住房消费贷款都是委托住房中介结构进行贷款手续的代办，以及对房产的评估。由于近些年我国房地产业的兴起，住房中介结构也不断的增多，所以，在经营实力和社会信誉等方面就有着十分明显的差异，对贷款手续的办理是否齐全，对房产的评估是否准确，都会出现严重的风险。

1.4抵押物的风险

抵押物的根本用途是借款人无力进行信贷偿还或者是违约后，抵押物风险的出现就是贷款人所提供的抵押物是产权界定义不明确的物品，或者是将一处房产进行多次的抵押，最终导致了抵押物不具有充分的法律效力。另一个方面，在一般情况下，国外在还款人无力偿还的前提下，就对借贷人的抵押物进行拍卖，在拍卖中所得价款来清偿贷款。但是，在我国市场经济体制的现实情况下，贷款人在无力偿还的情况下，这种拍卖方式在实践中就很难执行。主要原因就是我国住房拍卖制度、市场、机构还不是很健全，一般情况下，银行在不能收回贷款的情况下，就将抵押的房产作为福利房或者是职工的宿舍。

2住房消费信贷的风险控制

2.1提高住房消费信贷跟踪管理水平来对风险进行控制

住房消费信贷在进行放款之前，就要充分的考虑到还款人在进行还款的过程中可能出现的各种问题，这种不能预见性的因素有很多，所以，就需要对信贷放款以后进行有效的跟踪管理。这种跟踪管理的主要内容有以下几个方面：第一，对住房消费信贷的合同要严格的进行管理，确保合同的合法性与真实性；第二，要对住房开发商进行不间断的动态跟踪，对住房开发的进度和资金的运用要能够充分的进行掌握；第三，要对还款人的还款情况进行跟踪管理，适时的对还款人的经济状况进行调查研究，对还款人的能力进行充分了解。

2.2对借款人员财务状况进行有效监控来对风险进行控制

我国的各大银行在进行贷款的过程中，都应该利用信用卡、储蓄卡等工资结算工具，有效的扩大工资转账的范围，这样，就能够使发放贷款的银行及时的对借款人的收入情况进行了解。如果是以单位证明的形式借贷，就要要求提供证明的单位负法律责任；如果是以个人名义的形式借贷，就要不定期的要求个人进行纳税证明的提供，以保证借款人的还款能力。

2.3完善风险管理体制来对风险进行控制

在进行住房消费信贷之前，要对贷款人的信用记录、就业记录、贷款上限等等因素进行充分的考虑；在进行住房消费信贷中，要认真的进行程序的规范，真正的把责任、权利、任务相统一；在进行住房消费信贷之后，要对借款数额相对较大的客户进行更加深入的了解和分析，通过相关的调查，掌握第一手的具体资料，建立还贷的具体制度，并对这类客户进行重点的监控。

2.4分析客户的还款能力来对风险进行控制

通过长时间的经验积累和研究，对贷款客户可以分为以下几个类别：第一，对信誉较好，收入比较稳定，还款的能力和意识较强的这一类客户来讲，可以推荐住房消费贷款中的按揭贷款；第二，对信誉良好，收入水平中等，还款能力和意识一般的客户来讲，借款银行要不定期的与其进行沟通，逐渐的让这类客户成为稳定的群体；第三，对信誉不好，收入水平一般，还款能力和还款意识较弱的客户来讲，借贷银行要把其列入特殊的管理范畴之中，适时的进行款项催收，在特殊情况下利用法律手段依法办理。

3结论

总的来讲，住房消费信贷对我国的整体经济发展具有着重大的意义，使人们能够实现拥有自己的住房的理想，但是，我国还处于社会主义发展中的阶段，住房消费信贷才刚刚起步，想要真正的达到发展国家的水平，还需要不断的努力，对住房消费信贷的风险与控制还要深入的分析和研究，来提高我国住房信贷事业整体水平有效提高。