宏观调控的房地产信贷危机预防

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一、前言

房地产业是受国家法律法规政策影响较大的产业．目前房地产业正处于一轮新的网家政策调控中随着我国房地产的不断扩展．各种房地产信贷也在不断增加，商业银行作为房地产信贷的酋选，在此次较大幅度的宏观调控下．信贷业务风险也在增加我国资本市场尚不完善。房地产业进行融资的渠道也比较单一．房地产开发在很大程度依赖于银行信贷。商业银行在分享来自房地产信贷利润的同时．也承担了很大的金融风险房地产信贷的快速增长给银行管理带来了很多困难．随着经济环境的快速变化和圈家宏观政策的调整，不良信贷时有发生，银行若处理不好，极易引发信贷业务风险。因此，如何加强房地产信贷管理，有效预防房地产信贷风险的发生．是政府和各商业银行必须时刻关注的重要课题。本文就房地产信贷的风险来源进行分析，并对如何防范房地产信贷风险进行了探讨．针对风险来源提出了几点建议

二、房地产信贷业务风险来源

(一)来自宏观经济市场的风险

宏观经济市场风险．就是指因市场整体经济的变动而给房地产业造成的负面影响随着中国改革开放的不断深入和我国经济的快速发展．世界经济市场的动荡必然会给我闷经济带来一定的影响，这次金融危机就是一个例证。从我囝房地产业和金融机构的关系来看．房地产与商业银行之间的关系是非常紧密的．犹如“栓在一根绳上的蚂蚱”．只要房地产出现问题．银行业势必会面临巨大的风险和挑战而目前我国部分城市的高房价已远远超出其应有的价值．房地产泡沫已凸显出来。房地产泡沫一旦破灭．房价必然会急剧下跌．那时房地产开发商就极有可能没有能力按时还款，、虽然房地产机构在贷款时都会有贷款抵押．但那时的抵押物的价值也已严重贬值．抵押物Bp使被银行拿来抵债也难以偿还．这样就给银行带来了巨大损失

(二)来自国家法律法规与政策的风险

房地产业对我国经济的贡献率是比较大的．也是受国家法律法规和政策影响较大的行业．目前的宏观调控在一定程度上来说是不利于房地产业的．房地产业的不景气必然也会给信贷银行带来风险。前些年。为了促进我国经济的发展，国家给予房地产业很大的支持，在贷款数量、手续办理和利率等方面都给予了很大优惠．也正是这些措施促进了这些年我国房地产业的快速发展。而近几年来，随着房价的飞速上涨．给腾民的生活造成了很大影响．为了抑制房价的节节攀高．圜家也相继出了各项控制房价持续增长的法律与政策．加强对保障性住房的供给．这在定程度上减少了房地产的销售量和销售利润．这对于银行的房地产信贷业务也提出了很多要求这些法规政策有效抑制了房地产业的过快发展，对个人购房也产生了很大影响。但南于贷款的门槛变高．房地产融资的难度变大．容易出现资金链的断裂．进而影响房地产收入．导致房地产机构对来自商业银行的信贷难以偿还。个人购房者受高物价的影响，再加上信贷利息的增加．每月或每年还款数额的增大．还教能力受到很大影响．这些都导致了银行信贷风险的发生

(三)房地产信贷业务中的信用风险

银行信贷贯穿予房地产开发的全过程．从房地产商最初的土地开发到楼盘的整个建设装修．一直到最后的房地产销售中在房地产开发的整个过程中来自商业银行的信贷也在不断地流通、回收中。在任何一个环节出现问题，都会出现信贷风险。会给银行带来损失。房地产信贷中的信贷风险主要有：房地产开发商为了得到银行贷款，伪造自己企业资金到位来骗取银行信任：在楼盘滞销时．通过假按揭手段骗取银行信贷．降低其经营成本：帮助购房者做假账通过银行贷款审查：当资金回收后不及时还贷。而是投入到其他开发项目中。此外，信用风险还存在于个人贷款购房中，如：购房者隐瞒其真实收入和还款能力：利用他人证件购买多套房屋．骗取信贷优惠进行房屋倒卖投机活动：还存在有些个体购房者恶意拖父贷款不还等。

(四)银行内部操作的不规范带来的信贷风险房地产商要想获得信贷．必须要经过银行的贷款操作流程若银行肉部经办员工在进行贷款操作时未能按国家法律规定和银行正确的业务流程进行办理．就很有刈‘能给银行带来信贷业务风险在信贷操作过程巾会出现这些问题：由于银行贷款经办人员的风险意识薄弱，业务能力较差．在进行贷款审查时流于形式，对贷款机构和个人的资料的真实性和合法性与否审查不严格：不能正确的估算抵押物的价值．抵押物管理的不规范等：在给予企业或个人贷款时．缺乏风险预测能力。甚至有些银行工作人员以权谋私，故意放纵、帮助贷款人骗取银行的信贷；在给予房地产机构或个人办理完贷款手续后．缺乏事后的监督．任由贷款人随意花费，不能严格按照贷款时的用途进行消费，这些情况的发生也都会加大发放贷款银行的风险。

三、银行信贷业务风险的防范策略

(一)建立市场风险预警机制房地产受市场变动的影响较大．影响房地产业的因素也较多，对房地产信贷的监控也难以有效实施。目前比较的办法就是建立市场风险的预警机制．信贷银行可通过好一些常用检测指标对贷款机构或个人进行监控。如：对房地产信贷的利用情况和资金回收率进行监督：住房空置情况：个人贷款与其收入的调查等．一旦信贷银行发现这蟪指标出现不正常，应马上采取措施来减少贷款的发放并加快信贷的回收。

(二)正确预测国家政策走向国家对房地产业的调控．1主要是为了抑制其不正常的发展。当房地产业出现不正常现象时，信贷银行也能根据市场走向和多年经验，预测到国家政策法规的走向．以及这些政策将给银行信贷带来什么样的风险这时信贷银行必须紧跟家政策的走向及时采取措施。

(三)加强信贷风险防范针对信贷过程中可能发生的信用风险．银行要加强贷前的审查、贷中管理及贷后监督工作。在发放贷款前，对贷款人的信誉、还款能力进行细致审查．对抵押物的价值进行专业评估：在办理贷款手续时．一定要做好合同的签订工作．明确各方的责任：贷款发放后要对贷款机构或个人的资金使用情况进行监督保证贷款用到实处，防止私自挪用贷款的情况

(四)对银行内部操作风险防范为了有效避免银行贷款办理人员在贷款操作时的风险，银行应建立严格的业务流程制度，完善内部监督机制。首先，要加强银行业务人员的专业能力和综合索质的培训．提高他们的风险防范意识．使他们能够按照银行的规章制度来办理信贷业务：其次，要加强银行企业文化建设，加强银行员工的企业荣誉感，使他们自觉地维护银行的利益．避免以权谋私的现象；最后，要加强激励机制的建设．将企业员工的工作业绩和表现与薪酬待遇挂钩。对表现良好的员工给予物质与精神上的奖励．对违法乱纪的工作人员给予严惩，加强银行工作人员的责任意识。四、结语受市场机制和国家宏观调控的双重影响．商业银行作为房地产业的重要支撑和首要的贷款选择．其房地产信贷业务风险也日益突出．尤其是在房地产泡沫凸的时期．信贷机构面临的阑境也越来越大在新时期．政府和信贷机构必须加大对信贷风险的研究与防范。以保证整个社会经济的正常运转。