假个贷泛滥因素探索

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加息、限购、信贷紧缩都触动着开发商最紧张的神经，随之而来的是个人住房信贷业务中“假个贷”风险隐患日益加大。对假个贷泛滥，要分析背景，剖析成因，有的放矢，综合治理。

一、假个贷的分类与表现形式

目前个人住房信贷的“假个贷”，无论在理论界还是实务界都没有统一的定义。为引起有关方面重视，笔者根据自己的感受将假个贷分为狭义和广义两种。狭义假个贷一般仅指一手房按揭过程中不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房板揭中请，骗取银行信贷资金的行为。其表现形式包括：

1)从借款(购房)人看，一般为开发商的关联人、关系人，如股东、亲属、雇员及其与之关联的建筑商、材料供应商、老乡、朋友等，一般无借款记录或资信状况良好。借款人可能知晓，也可能根本不知晓，或被开发商诱惑，或被开发商胁迫，或与开发商串通，或是开发商杜撰。电话核实往往对所购房产的价格、结构、户型、房屋质量、交房日期、物业管理、配套设施、周边环境、交通、房价之外的费用等情况了解不清，不同客户有的电话竟然相同，实为开发商预留的电话。

2)从购房合同看，标的房屋有的是没有卖出的，有的是已卖出的重复按揭，合同内容可能填写不全，缺乏要素，交易价格大多高于市场价格，有的购房合同因为不能备案而直接将已备案的合同进行涂改。

3)从首付款情况看，与个人用现金或POS划款不同，一般采取从公司账户转账，不同借款人付款公司账户可能相同。

4)从收入证明看，收入证明普遍高于实际水平或市场水平，表面看，收入负债比较低，偿债能力很强。

5)从借款金额看，金额高，动辄几十万，有的上百万，但一般不会达到银行会议审批的额度。

6)从抵押看，都是期房抵押，以前有见收件单放款的情况，银行个贷专营中心成立前开发商代办抵押现象较多，可能存在抵押悬空的恶劣情况。

7)从还款情况看，在还款时间和拖欠时间上往往一致，开发商定期集中将资金划转到若干个指定还款账户，有的甚至利用银行的代收代付系统功能，当开发商资金断裂时就会造成批量逾期。广义假个贷除此之外还包括个贷业务发展过程中其他可能给银行贷款带来风险损失的假的因素或成分，包括：1)假商业用房按揭。开发商有存量商业用房，或不想卖，或卖不出，但需要资金，于是找关联人、关系人购房，期房抵押，不过户。2)假收人证明。为了达到规定的收入负债比，杜撰假的工作单位、职务，虚开高额的收入证明。3)假单身、未婚证明。为隐瞒配偶、规避个人住房差别化信贷政策的制约，杜撰假单身、未婚证明。4)假收入负债比。一人多笔贷款或关联人多笔贷款，综合起来收入负债比高，还款能力不足，于是化整为零，降低收入负债比，逃避会议审批。5)假用途。以贷款购房掩盖其他经营用途…。

二、假个贷的危害

在住房金融的发展过程中，很多银行都经历过“假个贷”之痛。假个贷和真个贷混在一起，以假乱真，看不出有什么不同，开发商资金周转过来，贷款及时归还，假的就变成真的；开发商资金断裂，贷款归还出现问题，真的才裸为假的。虽然假个贷要经过近十个环节的“严格审查”，但开发商、银行、房交所等各个环节都在各自的“原则”和容忍度下心照不宣的操作，不大影响假个贷业务的顺利办理。假个贷对银行信贷业务的开展有着致命的危害，表现在：

1)加剧了房地产业泡沫。假个贷使银行信贷资金以开发贷款之外的形式注入房地产业，一定程度上造成房地产业虚假繁荣，从而进一步诱导社会上大量住房建设、住房消费和住房投资资金涌人房地产市场，形成恶性膨胀，最终导致房地产市场发生剧烈振荡，泡沫破灭。

2)蚕食了银行优质资产质量。随着我国城市化进程的加快及居民购房消费需求的增强，个人住房信贷业务正逐步成为商业银行大力发展的战略支柱业务，不符合大数定律的群发性假个贷犹如一颗“老鼠屎”，搅坏了银行这块低风险、高成长性和厚利性的“一锅粥”。

3)冲击了银行信贷风险防范的“底线”。真实性是银行“三铁”的基本要素，也是信贷业务的基石，假个贷的泛滥蒙蔽了银行人的双眼，影响了银行内各部门对个人住房贷款业务市场风险的准确把握和判断。

4)贻害了银行信贷人员。房地产业的泡沫和开发商的虚张声势，往往造成少数银行客户经理的短视和错觉，侥幸的心理促使他们接受开发商的“安排”而滑落到不能自拔的深渊，“叛徒”的出现极大地稀释了银行队伍的纯洁性。

三、假个贷泛滥的成因

与任何事物一样，“假个贷”有其内在的发展规律。笔者认为，房地产泡沫是诱发假个贷大量泛滥的经济社会原因，开发商、中介机构、银行等经济主体为追逐各自利益，为假4"-贷大开方便之门，各方面资金大量进入房地产业，制造了房地产业的虚假繁荣，也必然增加各自的博弈风险。当房地产泡沫挤压或破灭时，假个贷也必然暴露出自己的本来面目。假个贷的出现一方面的原因是房地产开发商的投机钻营，另一方面主要的原因来自于银行内部。下面仅从银行内部方面进行一些剖析。

1)放松警惕，个贷业务有抵押、风险低的麻痹态度是假个贷泛滥的思想根源。由于目前个贷业务不良贷款额和不良贷款率远低于银行平均水平，绝大部分贷款都有前阶段市场价值不断上升的房屋作抵押，因此很多银行经营管理人员，没有把个贷业务的风险防范提上议事日程，使个贷业务难以逃脱“粗放发展——不良或案件上升——整治规范一一再有序发展”的怪圈。假个贷早已出现，但是屡禁不止。

2)个贷业务超常规发展，某些单位、部门、个人的短期利益驱动是假个贷滋生泛滥的土壤。个贷业务近几年来呈加速发展之势，可谓声势浩大，一年一个台阶，由于储备的楼盘不是很多，指标又压人，基层人员为了完成指标，追求绩效，只得使出浑身解数，恶性竞争，放松条件，包装过关，唯开发商事从，钻政策制度空子，做假成风，遇假不怪，做假未出事的侥幸心理更是助长了继续做假，在做假人理直气壮，打假人底气不足的生态环境里，假个贷不可能不肆虐泛滥。

3)个贷业务风险管理制度滞后，重业务发展轻风险防范是假个贷泛滥的重要原因。在超常规发展的环境下，业务部门出台的管理制度带上了浓重的重业务轻管理的烙印，差异化服务、绿色通道、免准人免担保减手续减材料等各种措施层出不穷，与此相反却是管理的弱化和退让，风险管理部门还没有真正把个贷纳人全面风险管理，重对公管理轻对私管理，缺少有针对性的个贷风险控制制度。审批作为风险控制的关键环节，囿于发展的氛围，只能是材料合规审批，即使是发现疑似假个贷，由于理屈词穷，无据无理无武器，在不对真实性负责、各管一段的“警察”心理安慰下只能无能为力。

4)个贷业务管理体制不顺是假个贷泛滥的内在原因。个贷业务管理体制经历了支行分散管理和个贷中心集中管理阶段。在分散管理阶段，由于存在开发商代客户经理办理抵押的违规现象，为开发商制造假个贷大开了方便之门，滋生了大部分假个贷，甚至出现了重复抵押、抵押悬空等极端假个贷现象。为促进个贷业务集约化管理，很多银行开始由分散管理向集中管理过渡，实行个贷中心管理体制。应该说，个贷中心在遏制假个贷方面可发挥积极作用，至少在抵押环节能有效防止极端假个贷的发生，但由于初期阶段在厘清个贷中心与支行的职责和关系、同步提高效率和质量等方面有一定难度，管理体制尚未理顺，个贷中心与支行之间、个贷中心内部岗位之间尚需磨合，许多细节尚需规范，管理职能尚需进一步调整，防范假个贷的措施不多，致使假个贷依然难以根除。

5)个贷客户经理素质参差不齐是假个贷泛滥的必然结果。由于个贷业务的快速发展，客户经理数量和业务能力跟不上业务发展要求，大部分未经系统专业培训，大多边干边学，素质参差不齐，客观上给假个贷的侵入创造了条件，不排除极少数客户经理串通客户套取银行资金的案件，加上问责机制不健全、不长效，客户经理防范风险的“前沿阵地”作用、“对真实性负责”的关口作用难以有效发挥。

四、治理假个贷的对策

我国房地产行业受全球金融危机以及自身经济周期影响已步人调整阶段，不少开发商资金周转困难，以套取资金转嫁风险为目的而继续制造假个贷的动力十分强劲，对此作为银行个贷工作人员来说必须要有清醒认识。对假个贷而言，如果说以前繁荣阶段还有一些侥幸的话，现在则到了坚决打假、拒假于行门之外的时候了，否则带来的将不再是潜在风险而是损失了。

1)全面清理假个贷，深入开展打假和整风活动，强化细化假个贷问责制度，加大对新发现假个贷的惩处力度，切实整顿片面追求业绩而恶意竞争放弃职业操守的浮躁作风，对指导做假、协同做假、遇假不问、见假不否的“变节”份子严肃处理，发现一起处理一起，坚决清除出个贷队伍，长正气，树新风，打假归真，为个贷业务的健康发展创造良好的生态环境。

2)结合实际深入开展学习实践科学发展观活动，树立正确的发展观念，正确对待业务发展和风险防范的关系，完善个贷业务考核体系，实现又好又快的发展。业务增长指标的制定要坚持“公开公平…‘上下结合…‘跳起来摘桃子”等原则，在充分进行市场竞争力分析的基础上，综合考虑楼盘、网点人员、客户群体等现有资源状况以及存量还款等因素科学合理确定。要切实改变单一的业务发展指标考核机制，硬化贷款质量的考核，对经办假个贷的客户经理加大经济处罚力度，使之养成拒绝假客户的习惯。

3)切实推进全面风险管理，实施严密的过程控制，构筑堵截假个贷的风险防范体系。一是要将个贷业务的风险防范提上议事日程，强化落实风险审批部门对个贷风险的管理职责，增加个贷风险经理岗位，动态管理个贷风险；二是统一风险偏好，建立业务部门、风险审批部门协作机制，完善防范假个贷的有关制度，特别是要根据实际操作中发现的问题，从细节入手及时快速地、有针对性地制定有关操作性强的实施细则，做到统一、明确、衔接、稳定；三是突出“五个关口”的控制：对现有楼盘进行清理，加强开发商资信审查，对项目资金缺口较大、存在较大不确定性的楼盘适时退出，停止办理按揭，对发现假个贷的楼盘一票否决，把住楼盘准人关；采取促进面谈制度落实的有效措施，归纳提高假个贷的识别技巧和面谈调查技巧，奖励堵截假个贷的有功人员，把住贷前调查关；改善环境，舒缓压力，排除影响审批人判断和独立决策的一切因素，把住贷款审批关；建立健全监督监控报告制度，加强对开发商财务状况和资金使用状况的监督，强化个贷还款记录、还款来源、还款方式的监控，把住贷后管理关；严格个贷中心抵押岗办理抵押的有关制度，坚决杜绝开发商或客户代办抵押现象，高度关注、定期检验收件单放款的抵押有效性，探讨建立对客户长期期房抵押进行定期回访的制度以及与房产部门定期不定期核实核对抵押状况的制度，把住抵押登记关。