房产信贷政策整改的影响及策略

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房地产业作为国民经济发展的支柱产业后，其对提高人民生活水平和经济发展的影响也越来越大。央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称“新政策”)的出台，更被房地产商称作为央行十年来出台的最严厉的措施。众所周知，房地产增长对经济增长的拉动作用和相关产业的带动作用非常大，但如果在发展中不谨慎，一旦出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。

一、新政策出台的背

1.央行检查房地产货饮问题显现。“十五”期间房地产行业作为国民经济的支柱产业，管理层一向非常重视。为了监控房地产信贷可能引发的金融风险，中国人民银行对部分城市商业银行2(X)1年7月1日至2仪犯年9月3O日发放的房地产贷款进行检查。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%，这一比例引起了管理层的极大关注。因此，在银监会还未成立时，央行就开始着手起草相关文件来减少房地产业迅速扩张可能引发的金融风险。

2.商业银行房地产开发货欲增长迅速。根据央行的统计，商业银行房地产开发贷款和个人住房贷款的增速都远远超过同期GDP的增速。2(X犯年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了这些地区房地产投资的过热倾向。这种情况再次加大了管理层对房地产业出台“新政策”的决心。

3.央行货币供应1增长过快。今年上半年，央行两次统计均表明货币供应量过快。而近年来不少房地产巨头依靠银行信贷和不规范的土地批租暴富起来，近期某些房地产民营企业因为违规使得这一问题再次基露。为保证房地产业今后的良好发展，为减少金融风险，上述几方面综合作用，就促成了管理层近期开始出台相关的政策措施来规范房地产企业的经营发展。

二、新政策调整的实质

6月5日，央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，进一步强化房地产信贷管理。新政策主要是对房地产开发的四个主要环节的运作加以严格的限制，其主要内容包括:

1.开发方面:房地产企业自有资金不得低于项目总投资的3O%，需要“四证齐全”才能获得开发贷款，严禁房地产开发流动资金贷款。

2.土地方面:严格控制土地储备贷款的发放和严禁向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷款。

3.建筑方面:严格控制建筑施工企业流动资金贷款用途和严禁建筑施工单位使用银行贷款垫资房地产项目。

4.消费方面:商品房主体结构封顶才能发放个人住房贷款，提高第二套以上住房和商业用房的首付比例，提高别墅、高档商品房、商业用房和第二套以上住房利率。

三、新政策预期的目标为使我国房地产稳定健康发展，央行货币政策必须适时和充分发挥调控作用，以弥补市场自发调控不足带来的负面影响。此次央行的房贷政策力求达到四方面调控目标。

1.保持供需平衡。在保持房地产总体供需基本平衡的前提下，还必须保持房地产内部的结构基本平衡，这是实现总体长期平衡的基础。目前特别要关注超过地区实际斋求能力的高价房和别墅大量开发，而地区斋求比较旺盛的中低价房相对紧张的状况。要通过利率、贷款期限、贷款投人时间和规模等信贷政策的窗口指导，使房地产资金投向保持合理水平，以此促进房地产总体和内部供需结构的基本平衡。

2.进免大起大落。央行必须通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量涌人，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。

3.防范金融风险。贷款过于集中于一个行业，且大量信贷资金违规投资于房地产项目，不仅会降低对其他行业的支持，也会加剧风险的集聚。所以，必须未雨绸缪，超前预替，防范金融风险于未然。

4.兼顾公平和效率。货币政策在尊重市场规律和原则、发挥经济金融调控作用时，也要体现一定的政策目标，必须关注市场中大多数人的利益。这就要求在注重提高房地产企业和银行效率的同时，促使房地产社会需求处于比较公平的状况。反过来，只有市场需求主体的利益得到满足，市场中的高价房才有真正存在的基础，市场房价才能得到整固，购买高价房者的资产缩水概率也会降低。

四、新政策影响估计

新政策以近年来少有的严厉措施对房地产开发进行规范和约束。若全面严格实施该政策，将产生“急刹车”效应，可能对当前房地产市场带来较大的冲击。主要体现在:

1.中小房地产开发企业溯临困境。若全面实施央行房贷政策，将直接导致中小房地产业资金链绷紧，部分房地产项目停工，烂尾楼涌现。据业内有关人士估计:该政策实施将使约5o%房地产企业陷人困境，70%以上的项目无法继续。

2.房地产消费势头受到抑制。该政策在限制部分商档住房和商业用房消费的同时，中低价住房消费由于提高预售门槛，也会受到一定的影响。

3.市场发展的信心受压制。部分消费者可能形成价格下降预期，持币观望、延迟购房，削弱房地产市场的活力和动力。

4.高档住房受到严格限制。从新政策中不难看出，今后的房地产开发高档、大户型和别璧等住宅将受到银行贷款的限制，此类住房的供应t将有所减少。然而，正因为此类住宅的成本上升，供应减少，所以高档、大户型和别墅价格还将上升。

五、房产开发的对策

1.信托业将成为房地产企业新的资金源。作为连接货币市场、资本市场和产业市场的特殊纽带，在目前金融业分业经营的格局下，信托业可以完成其他金融业“不可能完成的任务”。其中就包涵央行新政策中明文规定禁止的未获“四证”房地产开发项目的贷款，因此，在新政策出台后，房地产商加强信托产品的设计和运用有了广阔的前景。目前，发达国家70%的金融资产由信托业经营，尽管我国对信托业的界定有所保留，但市场份额依然诱人。

2.积极做好中小型房地产企业的兼并重组工作。中小型房地产商面临新一轮兼并!组，其手头的部分土地也急于出手，有实力的房产商可结合自身的房地产业发展战略和国家的房地产政策，有选择的同一些中小型房地产企业进行接触，通过兼并重组，为新一轮的发展打下坚实的基础。

3.房地产企业应注重吸引外资。房地产企业可以通过改制时吸收外企人股和同境外房地产企业合作开发房地产项目吸引外资。一且和境外房地产企业达成合作协议，那么资金链就会非常牢固，因为国外的金融和房地产是紧密相连的，被统称为房地产金融。另外，随着我国加人WDO，2(X巧年后外资银行就可向中国房地产企业贷款，将为我国房地产业注人大t阳光资金。

4.房地产开发要注重政策倾向。此次央行新政策的出台，受冲击最大的是“高档”、“大面积”和“别壁”等商品房。然而，分析发现，新政策实施后因为此类楼盘开发t减少，开发成本增加和人们需求增长会使“高档”、“大面积”和“别璧”等商品房的价格进一步上涨，因此，有实力的大型房地产商在自有资金充足的情况下可积极涉足新政策实施后此类商品房的空间，其增值和盈利的机会会大于以往。