宪法思维下业主自治研究

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摘要:随着现代社会的发展，业主自治成为了我们成为了我们民主法治生活的一部分。《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规的颁布也使我们厘清了业主自治的法理基础。本文将从业主自治的概念、机构出发，探究业主自治的法理基础，并研究业主自治的宪法意义。

关键词:业主自治;自治机构;宪法;民主法治

一、业主自治的概念

业主是小区物业的权利人，是业主自治活动中的主体。在实践中，我们一般将业主理解为物业的所有权人，并不是物业的合法使用人就是业主。房屋的建设单位是物业的所有权人，但并不是普遍意义上的业主，而业主自治活动的进行也与没有房屋所有权的房屋的承租人息息相关。业主自治是指业主基于建筑物区所有权，依照法律规定和一定的程序，在物业管理范围内建立自治组织、构建自治规范、实施自我管理的基层自主管理。业主自治属于其他组织，并不属于法定意义上的群众自治组织，但其基层民主、自我管理、具有公益性的特点与群众自治组织极其相似。业主在法律规定的范围内和程序下民主自治，通过业主大会和业主委员会行使决策权，并且不以营利为目的，不受国家和其他组织的干涉。

二、业主自治的权利性质

(一)业主自治的物权基础

从《条例》对业主概念的规定可以看出，业主身份的形成以对房产的所有权为条件，《物权法》中规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利［1］。而业主自治正是基于各个物权人的相邻关系而产生。业主享有的建筑物区分所有权是业主行使自治权利的基础。建筑物区分所有权包括专有部分的专有权、对共有部分的共有权和共同管理权的三项主要权利［2］，即专有权、共有权和成员权。所有权是业主资格认定的基础，可以说没有所有权即不存在参与业主自治的条件，所以所有权是业主自治的基础。业主对于小区物业的公共部分必须共同行使权利，一方面为了解决矛盾和纠纷，另一方面为了维持共同关系，全体业主必然形成一个团体，维持区分所有权存在的机能，由此产生了业主自治。所以说，业主自治是以建筑物区分所有权为物权基础，基于房屋所有权人之间的相邻关系而产生的自我管理活动。

(二)基于宪法的业主自治

宪法作为我国的根本大法，是政治经济和社会文化的共同产物，是公民行为的基本准则，其作用也渗透在方方面面。业主自治也是受到宪法和改革开放影响的产物，是贯彻宪法的法治精神在基层群众间的具体体现。如果说建筑物区分所有权是业主自治的物质基础，那么宪法的保护私有财产民主法治的基本原则就是业主自治的思想基础。首先，宪法承认和保护公民的私有财产。“私权”的概念在改革开放以后才得到重视，“私权神圣、保护私有财产不受侵犯”是我国宪法的法治理念。一方面，宪法对私权的确认，保证了业主在物业区域内自行治理，国家和任何其他组织都不得进行干涉，防止“公权”对私权的过分干涉甚至侵害。同时，宪法保障私权，实现基层的业主自我管理，能够有效维护社会的安定和谐，使权力得到有效限制，权利得到有效保护，这是公共利益最大化、社会和谐的基础。其次，民主和法治是宪法的基本原则。民主和法治紧密联系，互为表里。民主原则为业主自治提供正当性基础，法治原则要求社会个体依法办事，尊重他人权利，尊重私权，尊重业主自治管理权利的规定［3］。这正是民主法治与基层自我管理的完美融合。因此，宪法中民主和法治的原则，为业主自治提供了正当性基础。

三、业主自治的宪法意义

(一)业主自治有利于提升公民民主意识

在这么现实的个人利益面前，抽象的公共利益和空洞的道德说教显得过于苍白。因此业主学会处理个人利益和公共利益的关系，不可能通过民主教育或公民教育来达致，只有在长期的自治实践中才能在眼前现实的个人利益和维护公共利益所带来的长远的个人利益之间做出成熟的选择。

(二)有利于促进社会和谐

目前，城市住房问题已经成为我国构建和谐社会的主要矛盾和问题之一。物业管理者需要通过和谐小区的建设以求自己的商业品牌获取更大的利润;业主需要通过小区的和谐建设来实现安居乐业。因此小区和谐是各利益相关方的共同追求，但同时也必须看到业主是社区不和谐的最大受害者，也是各利益相关者中的弱势群体。在城市住宅小区内部，业主们的权益得不到保障已经成为和谐小区建设的最大障碍。因此，旗帜鲜明地保障业主们的合法权益，大张旗鼓地推进业主自治、完善业主自治是有利于维护社会稳定、促进社会和谐的不二选择。

作者:郭璇 单位:南京理工大学知识产权学院

参考文献:

［1］王利明．论业主的建筑物区分所有权的概念［J］．当代法学，2006(05)．

［2］温丰文．论区分所有建筑物共有部分之法律性质［J］．法学丛刊，2005．

［3］高鹏．物业管理中业主自治法律制度研究［D］．安徽大学，2003．