房地产项目投资财务控制管理措施

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摘要：建立基于项目全过程背景下的房地产投资项目财务控制机制，不但可以帮助房地产企业在市场竞争中稳定发展，也能促进社会经济的提高，缓解并管控当前房价大幅度上涨状况，推动社会经济的稳定发展。

关键词：项目全过程；房地产投资项目；财务控制

在城市化发展进程不断加快的环境下，房地产行业的稳定发展，带动我国社会经济的快速增长，并且成为推动国民经济发展的重要产业。随着房地产市场竞争不断加剧，国家对房地产宏观调控力度加大，大部分小规模企业遭受社会的淘汰，诸多大规模的房地产开始朝着“民生房企，责任房企”的方向迈进，在此过程中，做好房地产投资项目造价成本控制工作是非常重要的。当前，大部分房地产企业已经意识到房地产投资项目财务控制的必要性，并且结合实际情况，构建一套完善的财务控制机制，在帮助企业节约成本的同时，也能提高整体效益，促进房地产企业的更好发展。房地产项目造价失控影响当前，房地产项目造价失控，给群众购房带来一定影响，增加经济负担。房地产项目造价失控，使得房价快速上涨，现阶段我国一些发达城市在房地产项目上呈现出“一房难求”的状况，给普通群众生活和经济增加压力，住房问题成了国民比较关注的内容。例如，当前我国北京、广州、上海等地区，房价远远超出普通人可以承受的范畴，并且，房地产项目造价的失控，使得房价极速升高，导致大部分群众不愿意把有限的资金放在购房上，更无法支付起高昂的房地产价格。因为房子无法顺利卖出，使得房地产企业资金链断裂，建造中的工程项目开始暂停，在这种情况下，将会出现诸多烂尾工程，造成资源的消耗，房地产企业开始出现拖欠工资、资金周转不灵等问题，让其陷入倒闭危机中。

房地产项目造价财务控制现状

1.缺少专业组织机构

因为我国房地产发展时间相对较短，因此房地产企业在成本管理组织机构建设上处于一个不完善的状态，企业成本管理组织机构对企业房地产项目财务造价管理有着直接影响，决定房地产项目财政收入。但是，我国大部分房地产企业没有成立独立的成本管理组织机构，只是安排少部分成本管理人员，并将其分配到不同部门中，如财务部门、技术部门等，其在这些部门不享有绝对话语权，不占据主体地位，不能参与到决策活动中，使得企业成本管理组织机构缺失，不注重对房地产项目造价财务的控制，让企业整体效益受到影响。

2.成本管理认知错误

在房地产成本管理中，企业对成本管理认知存在错误，依然把施工环节中造价当作总成本，但是在实际中，这种思想显然是不正确的。传统企业对成本管理认知停留在房地产项目施工环节中款项支付上，忽略对整个项目全过程造价管理。例如，对前期决策、方案设计等环节的成本控制，最终工程项目建设质量无法提高，造成项目施工环节中成本支出远远大于实际质量费用支出。因此，房地产企业需要强化思想意识，转变传统管理理念，成立专业的成本管理组织机构，保证企业项目效益。

基于项目全过程的房地产投资项目财务控制措施

对于房地产项目来说，作为一个繁琐性且复杂的工程项目，不但会受到质量、成本、进度等因素影响，同时也会受到人为因素、环境因素。政策因素等影响。所以，在房地产项目投资建设中，为了控制工程造价，需要从全过程入手。

1.决策阶段造价财务控制

为了减少成本支出，注重投资决策环节中工程造价管理。对于房地产开发项目，在进入到投资决策环节中，应对项目造价进行可行性研究，计算出精准的投资价值，合理选择投资方案，实现对工程造价的科学把控。一方面，项目评估和决策。项目评估和决策通常是由投资决策部门组织并授权相关咨询部门，代表项目业主及出资人对房地产项目可行性探究进行评估和审核，其工作职责在于对拟建项目可行性探究报告进行分析，提出评估意见，确定该项目投资是否具备可行性，选择最佳投资方案。项目评估和决策一般建立在可行性探究报告基础上，涉及的内容包含全面审核可行性报告中各种内容是否真实，分析项目可行性报告中各项指标计算结果是否精准，包含各项指标是否真实，如各种参数、基本数据、定额费率等。从国家及社会发展角度入手，对投资项目整体效益进行调查和分析，判断房地产项目可行性探究的真实性和有效性，对项目做出最终投资决策。另一方面，模拟设计方案项目成本。在确定好房地产项目设计方案以后，需要在ERP系统的作用下，结合项目设计方案确定生产作业链制作过程中涉及的工艺线路文件及作业量，设计各作业环节的成本库和成本率，结合设计方案对生产作业量进行确定，并根据设计项目结构特点、工艺性能来展现出设计项目各项功能，让生产作业链可以真实展现出项目设计方案，给作业管理工作开展提供依据。

2.设计阶段造价财务控制

在项目方案设计阶段，应该做好深入调查和探究工作，在对项目发展和市场需求有一定了解的情况下，从中选择适宜的项目设计方案，工作重点放在设计方案编制、内容细化、深度分析等方面，做好设计招标、投标管理工作，选择专业的设计单位。在对建筑方案进行招投标过程中，通过竞争进行比较，挖掘涉及人员工作潜能，在设计上改革创新，最终方案可以汇集多个方案的优势。

3.施工阶段造价财务控制

首先，加强物料清单和成本核算管理。在房地产项目中，物料清单一般会以数据报表的形式来展现出项目整体结构，其根据项目实际情况从加工装配到包装流程列出项目结构层次和相关属性。BOM数据自身涉及了诸多直接材料消耗定额，所以需要对BOM中直接材料赋予计划单价，逐步累加零件、部件等直接材料标准成本，形成一个完整的成本物料单。在具体计算中，公式为：单位项目目标成本=单位项目市场售价目标单位毛利-预计税收-预计分摊到单位项目的各项期间费用。单位项目目标材料费用=单位项目目标成本-预计单位加工费用-预计分摊到单位项目的工厂服务成本。在上述公式中，预计分摊到各个单位项目中的费用项目也就是指各期间费用预算数额根据各项目销售收入占总销售收入比例分配到单位项目中的成本，预计分摊到单位项目中的服务成本项目指的是项目服务成本预算数额根据作业成本环节分配到单位项目中的成本。房地产项目结合计算出的某个项目目标材料成本，和该项目实际材料成本比较分析，通过对项目结构分析结果来确定外购材料价格，结合材料价格下降情况来和供应商签署采购协议。其次，合同管理。房地产项目造价作为项目合同管理中重要部分，做好合同管理工作，可以有效提高造价财务控制水平。在实际中，应加强合同备案审核，审核其内容是否满足国家法要求，和招投标环节中履约内容是否保持统一。部分房地产企业和施工企业在招投标环节中的履约内容随意调整，私下签署价款结算方法、施工期限、供应材料范畴等协议，这些行为都会容易导致违约风险。因此在合同管理中，应该加强合同履约追踪管理机制建设，做好全过程管理工作，提高合同履约率，及时找出问题并处理，实现对工程成本的把控。最后，完善项目后财务评估机制。房地产要想保证造价财务控制工作有序进行，需要建立完善的项目后评估机制。在房地产项目竣工结算完成以后，需要对工程造价财务管理情况进行调查，对各项造价控制指标完成情况进行分析和汇总，对开发环节中造价财务管理问题进行分析，提出相应的改进建议，并在下个环节中进行应用，让房地产项目造价财务管理水平随之提升，实现造价全过程管理。与此同时，房地产投资项目造价管理不只是开发商的职责，还要把咨询部门、设计部门、施工部门、监理部门融入其中，一同开展工程造价财务管理工作，形成一个完整的财务控制格局，保证财务控制的主动性和动态性。总而言之，房地产产业在我国社会经济发展中发挥着重要意义，其同时也会面临各种问题，通过对国内外房地产产业比较分析，发现我国房地产产业有待调整。结合项目全过程管理要求，构建房地产投资项目财务控制体系，能够帮助企业节约成本，在促进房地产产业稳定发展的同时，提高国家整体经济效益。

作者：李瑶